无锡市达广场商业项目市场研究及定位PPT学习教案

1、会计学1 无锡市达广场商业项目市场研究及定位无锡市达广场商业项目市场研究及定位 2 项目研究流程项目研究流程 项目概况及思项目概况及思 考考 专题研究专题研究 项目价值 判 断项目价值 判 断 项目定位项目定位 结 论 及 配 比结 论 及 配 比 城市发展与产业研究城市发展与产业研究 市场竞争分析市场竞争分析 案例分析案例分析 市场回顾市场回顾 整体定位整体定位 各功能定位各功能定位 各功能定位及规模各功能定位及规模 经济指标 测 算经济指标 测 算 第1页/共214页 3 第一篇第一篇 项目概况及思考项目概况及思考 第2页/共214页 4 本案本案 汽车总站汽车总站 火车站火车站 崇安寺商

2、圈崇安寺商圈 古运河古运河 古运河古运河 PART1PART1：项目概况及思考项目概况：项目概况及思考项目概况 第3页/共214页 5 现地块仍保留原有的三层商业建筑，其主要分布在东面工运路及南面 的解放路沿街处，建筑形态呈L字型分布。 PART1PART1：项目概况及思考项目概况：项目概况及思考项目概况 第4页/共214页 6 项目所处地段交通便利，道路畅通，各项功能配套一应俱全，由于项 目所处区域靠近老城区和火车站，因此区域人流及车流较为密集，目前 地块内部有3栋民居、新雅酒店等建筑，附近有民族饭店烂尾楼，对项目 开发有一定的影响。 本案本案 周边环境周边环境 火车站火车站 汽车总站汽车总

3、站 古运河古运河 项目周边项目周边 环境环境 PART1PART1：项目概况及思考项目概况：项目概况及思考项目概况 第5页/共214页 7 地块欲开发居住、办公、五星级酒店的综合用途，打造成无锡的城市坐标地块欲开发居住、办公、五星级酒店的综合用途，打造成无锡的城市坐标! PART1PART1：项目概况及思考项目发展计划：项目概况及思考项目发展计划 项目原规划数据项目原规划数据 以下为项目规划基础数据以下为项目规划基础数据: 第6页/共214页 8 项目的体量庞大，在无锡这个中等城市，城市基础是否足以支撑？项目的体量庞大，在无锡这个中等城市，城市基础是否足以支撑？ 项目功能之间的关系该如何组合？

4、项目功能之间的关系该如何组合？ 城市现在和未来的同类竞争的形势？城市现在和未来的同类竞争的形势？ 国内有否同等级别的城市有成功的案例？国内有否同等级别的城市有成功的案例？ 项目的价值分析：先天具备价值和后天创造价值？项目的价值分析：先天具备价值和后天创造价值？ PART1PART1：项目概况及思考项目思考：项目概况及思考项目思考 项目所面对的问题项目所面对的问题 第7页/共214页 9 第二篇第二篇 专题研究专题研究 第8页/共214页 10 PART2PART2：专题研究目录：专题研究目录 n城市发展与产业研究城市发展与产业研究 n市场竞争分析市场竞争分析 n案例分析案例分析 第9页/共21

5、4页 11 无锡市位于江苏省东南部； 下辖锡山、惠山、崇安、北塘、 南长、滨湖和新区七个区和江 阴、宜兴二个市(县)； 无锡总面积为4650 平方公里， 其中市区面积为1632.70 平方 公里； 2006年全市总人口457.8万人， 市区人口232.3万人。 江阴市江阴市 宜宜 兴兴 市市 锡山区锡山区 惠山区惠山区 滨湖区滨湖区 崇安区崇安区 南长区南长区 新区新区 北塘区北塘区 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 城市概况城市概况 第10页/共214页 12 无锡地处长江三角洲经 济发展区的核心地带核心地带，是长 江三角洲中最具增长潜力与 发展前

6、景的地区之一，接受 上海的辐射和引导，同时是 南京和上海的桥梁，依托长 三角区域联动，提升自身城 市竞争力。 无锡无锡 市市 城市概况城市概况 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 第11页/共214页 13 无锡处于苏锡常都 市圈和沪宁城镇聚合轴的 中心位置中心位置，在与苏中、苏 北等地区经济发展中作用 日益重要。 无锡市位于中国区域经济最无锡市位于中国区域经济最 发达之一的长三角核心地带，发达之一的长三角核心地带， 地理区位优势明显地理区位优势明显; ; 城市概况城市概况 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究

7、第12页/共214页 14 20062006年无锡市年无锡市GDPGDP总量和人均总量和人均GDPGDP位居江苏省第二位位居江苏省第二位; ; 20062006年无锡社会零售品总额位居江苏省第三位。年无锡社会零售品总额位居江苏省第三位。 无锡市历年主要宏观经济指标无锡市历年主要宏观经济指标 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 城市数据和地城市数据和地 位位 第13页/共214页 15 20062006年无锡市人均可支配收入年无锡市人均可支配收入1818918189元，位居江苏省内第二位；元，位居江苏省内第二位； 城镇居民消费支出中食品、娱乐教育文化服务

8、和交通通讯消费占总支城镇居民消费支出中食品、娱乐教育文化服务和交通通讯消费占总支 出的出的64%64%，消费结构档次较低。，消费结构档次较低。 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 城市数据和地城市数据和地 位位 第14页/共214页 16 20072007年无锡城市竞争力综合排名全国第七，具备跻身一线城市的潜年无锡城市竞争力综合排名全国第七，具备跻身一线城市的潜 力力, ,但同时苏州在品牌、旅游和宜居方面的排名高于无锡；但同时苏州在品牌、旅游和宜居方面的排名高于无锡； 资料来源：2007年中国城市竞争力蓝皮书 20072007年度中国城市竞争力排名：综

9、合及各单项前十名城市年度中国城市竞争力排名：综合及各单项前十名城市 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 城市数据和地位城市数据和地位 第15页/共214页 17 数据来源：无锡2007统计年 鉴 从以上数据可以看出：无锡与上海差距最为明显，与南京、苏州和杭州在从以上数据可以看出：无锡与上海差距最为明显，与南京、苏州和杭州在 GDPGDP、社会零售品总额、全社会固定资产投资方面相差不大，但在房地产、社会零售品总额、全社会固定资产投资方面相差不大，但在房地产 投资方面相差较大，说明无锡在房地产开发方面空间仍较大。投资方面相差较大，说明无锡在房地产开发方面空

10、间仍较大。 20062006年华东部分大中城市主要经济指标年华东部分大中城市主要经济指标 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 城市数据和地城市数据和地 位位 第16页/共214页 18 无锡市目前城市化程度达57%，城市化进程还在不断加快，城市环境 和服务设施水平将提高，资金、技术、人才等要素不断集聚。 2006年无锡市区人口232.3万人,规划2020年无锡市区人口为360万（不 含外来人口），城市化水平达70%。城市化进程直接促进房地产业的发展。 2006年底无锡城市居民人均住房面积为31.3（国家小康标准的35 ），随着城市居民的收入增加、城市化

11、水平的提高，未来住宅有相当的 市场需求。 按规划进程初步估算，平均每年至少产生按规划进程初步估算，平均每年至少产生300300万的住房需求。万的住房需求。 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 城市数据和地城市数据和地 位位 第17页/共214页 19 无锡先进制造业、无锡先进制造业、 现代物流业的集聚现代物流业的集聚 区和都市农业示范区和都市农业示范 区区 著名风景旅游区、人居生著名风景旅游区、人居生 态新城区、现代服务集聚态新城区、现代服务集聚 区和现代都市农业示范区区和现代都市农业示范区 区域性生产生活资料集区域性生产生活资料集 散中心、无锡先进制

12、造散中心、无锡先进制造 业基地和都市农业示范业基地和都市农业示范 区区 商务商贸文化居住中心城商务商贸文化居住中心城 区区 创新性国际化科技新城创新性国际化科技新城 资料来源：无锡十一五规划 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 城市空间发展城市空间发展 第18页/共214页 20 城市未来发展的主城市未来发展的主 导方向，建设湖滨导方向，建设湖滨 城市、生态城市城市、生态城市 以太湖山水为主以太湖山水为主 体，优化城市的体，优化城市的 旅游、休闲用地旅游、休闲用地 为惠山区新的行为惠山区新的行 政中心，加强与政中心，加强与 江阴的联系江阴的联系 整合东

13、亭与中整合东亭与中 心城的空间、心城的空间、 道路网络道路网络 北展北展 东整东整 南拓南拓 西优西优 “一区五新城六市镇一区五新城六市镇”空间格空间格 局局 无锡市通过无锡市通过“南拓北展、西优东整南拓北展、西优东整”发展策略实施将会形成新的组团式城市发展策略实施将会形成新的组团式城市 格局，摈弃了以往格局，摈弃了以往“摊大饼式摊大饼式”的发展状况，从而使中心城区的商务商贸文的发展状况，从而使中心城区的商务商贸文 化居住功能更加突出化居住功能更加突出; ; 资料来源：无锡十一五规划 城市空间发展城市空间发展 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 第19

14、页/共214页 21 沿江产业带：以江阴经济开 发区为龙头，突出发展石化、 冶金、港口机械和储运等重 化工业； 沿路产业发展带：锡澄、沪 宁、锡宜高速公路沿线地区， 是国家确定的高新技术火炬 发展带，突出发展高新技术 产业，城市传统产业及进口 经济等； 环太湖产业发展带：以太湖 国家旅游度假区，蠡园经济 开发区及大浮山水城旅游区 为龙头，重点发展旅游、休 闲、娱乐和研发等第三产业 为主； 沿路产业发展带沿路产业发展带 沿江产业发展带沿江产业发展带 环太湖产业发展带环太湖产业发展带 中心城区位于沿路产业带的中心，同时也是联系环太湖和沿江产业带中心城区位于沿路产业带的中心，同时也是联系环太湖和沿江

15、产业带 的枢纽，中心城区未来将会承担起三条产业带的商务商贸的功能。的枢纽，中心城区未来将会承担起三条产业带的商务商贸的功能。 资料来源：无锡十一五规划 城市产业发展城市产业发展 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 第20页/共214页 22 对于无锡城市发展定位，比较多提到以下说法：对于无锡城市发展定位，比较多提到以下说法： 以服务上海的国际制造业基地； 特大型生态滨湖山水城市、历史文化名城、著名的旅游胜地； 苏锡常都市圈中心城市、苏南的物流中心和交通枢纽。 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 城市定位研究城市

16、定位研究 评述：评述： 国际制造业基地的地位受到苏州挑战，苏州对上海制造业的承接转移国际制造业基地的地位受到苏州挑战，苏州对上海制造业的承接转移 比无锡更具优势；无锡的山水城市定位虽和苏州旅游业也产生一些竞争，比无锡更具优势；无锡的山水城市定位虽和苏州旅游业也产生一些竞争， 但无锡的山水湖在华东地区有独特性，属不可替代的；区位中心在产业的但无锡的山水湖在华东地区有独特性，属不可替代的；区位中心在产业的 概念上优势和作用并不明显。概念上优势和作用并不明显。 第21页/共214页 23 国际先进制造技术中心国际先进制造技术中心 区域性商贸物流中心区域性商贸物流中心 区域性创意设计中心区域性创意设计

17、中心 区域性职业教育中心区域性职业教育中心 区域性旅游度假中心区域性旅游度假中心 目前无锡市产业发展以第二产业为支柱，仍以传统加工制造业目前无锡市产业发展以第二产业为支柱，仍以传统加工制造业 （机械、纺织、化纤等）为主，与政府规划的五大中心仍有相当大的（机械、纺织、化纤等）为主，与政府规划的五大中心仍有相当大的 差距。差距。 打造国际先进制造技打造国际先进制造技 术中心，同时发展商术中心，同时发展商 贸、创意产业、职业贸、创意产业、职业 教育、旅游度假产业教育、旅游度假产业 的区域性中心城市的区域性中心城市 + + + + 资料来源：无锡十一五规划 PART2PART2：专题研究城市发展与产业

18、研究：专题研究城市发展与产业研究 城市定位研究城市定位研究 第22页/共214页 24 无锡快速轨道线网由5条 线构成，其中1、2、3号线 为骨架线路； 惠山区堰桥至滨湖区雪浪 路线，以南北向进行延伸 ，总长30.52公里，站点共 25个，据规划部门获悉, 与与 本项目最近的站点将设在本项目最近的站点将设在 胜利门广场入口处胜利门广场入口处； 1号线预计在2008年底开 始启动，历时5年，2013年 12月通车试运行。 abc广场广场 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 城市规划地铁城市规划地铁 第23页/共214页 25 地铁对房地产市场的影响地铁对

19、房地产市场的影响 地铁站点能够增强交通通达性，一方面能够增大商业的人流量，但同地铁站点能够增强交通通达性，一方面能够增大商业的人流量，但同 时对高档住宅的干扰也较大，所以地铁对项目的影响应综合考虑。时对高档住宅的干扰也较大，所以地铁对项目的影响应综合考虑。 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 第24页/共214页 26 无锡市“十一五”城乡建设规划确定了“南拓北展、东整西优南拓北展、东整西优”。 南拓，城市未来发展的主导方向。但规划同时明确了崇安区作为城市 中心，崇安区的发展定位为中心城区服务全市的功能，承担行政、商 业、文化、金融等综合功能，是主城区

20、的一级商业中心。 根据规划，崇安区将在保持中山路一带的传统商业模式上，沿古沿古 运河一带开发大型高档的综合商务圈运河一带开发大型高档的综合商务圈。 崇安区未来发展及项目周边市政规划崇安区未来发展及项目周边市政规划 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 第25页/共214页 27 根据我们的研究：房地产业的开发会受产业结构的影响很大，尤 其是商用物业，所以在考量房地产各物业类型开发时需要对所在城市 的产业进行分析。 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 产业结构研究产业结构研究 第26页/共214页 28 根据无锡市

21、第二产业所占比例可知，无锡处于工业化发展的中根据无锡市第二产业所占比例可知，无锡处于工业化发展的中 级阶段，未来工业的发展将以重化工为主。级阶段，未来工业的发展将以重化工为主。 数据来源：无锡2007统计年 鉴 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 产业结构研究产业结构研究 第27页/共214页 29 目前，无锡市第二产业（工业）主要形成两大板块： 第一板块：传统制造加工业传统制造加工业，主要行业是机械、纺织、化纤等，分布 区域较广，江阴占较大比例。而该板块受无锡用地紧张影响，发展空 间受限。 第二板块：电子信息产业电子信息产业，即集成电路（IC）和液晶

22、两大高新技术产 业。如已经形成了IC产业集群，集聚包括海力士-意法半导体在内的企 业80多家，从业人员2万多人。预计2008年两个产业规模达到910亿元， 到2010年翻番的1800亿元。 数据来源：无锡统计信息网 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 产业结构研究产业结构研究 无锡的第二产业发展稳健，但传统产业比重过高，新科技产业在发展无锡的第二产业发展稳健，但传统产业比重过高，新科技产业在发展 过程中，相信对居民收入和消费有保障，但对写字楼市场和酒店市场过程中，相信对居民收入和消费有保障，但对写字楼市场和酒店市场 的直接促进作用仍需时日。的直接促进作

23、用仍需时日。 第28页/共214页 30 2007年上半年全市服务业共实现增加值724.88亿元，同比增长 15.8%，占地区生产总值比重的39.5%，比去年底提升了0.7个百分点。 其中： 批发、零售业实现增加值246.51亿元，同比增长14.9%； 住宿、餐饮业实现增加值39.04亿元，同比增长15.1%； 房地产业实现增加值64.5亿元，同比增长16.2%； 金融、保险业实现增加值58.81亿元，同比增长18.7%； 交通运输、仓储及邮政业实现增加值61.21亿元，同比增长17.7% 。 无锡服务业呈现快速稳定增长的良好势头无锡服务业呈现快速稳定增长的良好势头 PART2PART2：专题

24、研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 产业结构研究产业结构研究 第29页/共214页 31 2006年无锡全市民营企业8.94万家，从业人员141.77万人，民 营经济实现增加值1821亿元，比上年增长18.3%，占经济总量的比 重为55.2%，比上年增加4.8个百分点；民营经济撑起了无锡经济总民营经济撑起了无锡经济总 量的半边天量的半边天。 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 产业结构研究产业结构研究 民营企业呈现出较强的活力，能有效促进房地产开发尤其是民营企业呈现出较强的活力，能有效促进房地产开发尤其是 住宅和公寓的开发。住宅和公寓的

25、开发。 第30页/共214页 32 2006年全年共接待境外游客76.17万人次，同比增长15.6%， 其中过夜游客人数占总游客的93.6%；接待国内游客3032.89万人 次，同比增长15%；旅游总收入为376.72亿元，同比增长24.9%。 数据来源：无锡2007统计年 鉴 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 旅游产业研究旅游产业研究 旅游业的增长，尤其是境外游客增长，对酒店业支持强大旅游业的增长，尤其是境外游客增长，对酒店业支持强大 第31页/共214页 33 数据来源:06年无锡市旅游业年度报告 2006年无锡市国内旅游客目的划分中：观光旅游占

26、观光旅游占38.96%，商务，商务 洽淡占洽淡占27%，休闲度假占休闲度假占18.84%，随着旅游人数的增多，对度假，随着旅游人数的增多，对度假 型和商务型高星级酒店的需求会更大。型和商务型高星级酒店的需求会更大。 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 旅游产业研究旅游产业研究 第32页/共214页 34 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 旅游产业研究旅游产业研究 第33页/共214页 35 未来旅游业发展预测未来旅游业发展预测 根据对无锡市未来旅游业发展进行预测根据对无锡市未来旅游业发展进行预测,2010,2

27、010年接待总人数年接待总人数( (包括国内及入境旅游包括国内及入境旅游 人数人数), ),比例将比比例将比0606年增长年增长65%,65%,旅游总收入将比旅游总收入将比0606年增长年增长48%,48%,这说明未来这说明未来3-53-5年内年内, , 无锡市的旅游业形势一片大好，酒店业也将随之带动。无锡市的旅游业形势一片大好，酒店业也将随之带动。 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 旅游产业研究旅游产业研究 第34页/共214页 36 会展产业已经成为提升城市品牌形象、完善城市功能、实现可持续 发展的战略举措，会展业对经济的带动作用为1：9的效果；

28、 无锡现有“一会三节”（太湖博览会、太湖国际经贸节、太湖文化 艺术节、太湖旅游节），已经成为无锡城市发展的名片； 但目前整个无锡会展业发展尚处于较低阶段，除了“一会三节”外， 较少出现比较集中的会展活动。 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 会展产业研究会展产业研究 会展业和重大城市活动，对城市品牌建立和酒店业的发展影响非常直接，会展业和重大城市活动，对城市品牌建立和酒店业的发展影响非常直接， 同时通过会展服务等可带动写字楼和公寓市场。无锡在会展业上的发展仍同时通过会展服务等可带动写字楼和公寓市场。无锡在会展业上的发展仍 需努力。需努力。 第35页/共

29、214页 37 对外贸易增长强劲对外贸易增长强劲。06年全年实现进出口总额391.84亿美元，同比 增长34.2%。 利用外资增幅大幅增长利用外资增幅大幅增长。2006年全年新批外资项目759个，到位注册 外资27.52亿美元，比上年增长37.1%；服务业利用外资快速发展， 到位注册外资4.22亿美元，比上年增长25.7%。 数据来源：无锡2007统计年 鉴 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 对外经济研究对外经济研究 第36页/共214页 38 无锡市整体宏观经济发展势头良好，城市发展潜力大； 无锡的城市空间发展将强化中心区的商务商贸文化居住功能；

30、无锡第二产业发展稳健，但以传统加工制造业为主传统加工制造业为主的产业结构，其 对写字楼市场产生的需求相对有限；第三产业有较快增幅，可能产生 写字楼需求； 旅游业和商贸业的增长将带动酒店业的发展，且在会展业等方面有 挖掘潜力； 按无锡的规划，至2020年平均每年住宅为300万以上。 PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 小结小结 第37页/共214页 39 数据来源：无锡市房地产管理局 20022002年到年到20042004年增长幅度较大，主要是因为从年增长幅度较大，主要是因为从20022002年到年到20042004年房地年房地 产投资额基数较低所致。

31、产投资额基数较低所致。 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第38页/共214页 40 数据来源：无锡市房地产管理局 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析 20072007年上半年商品房供需比年上半年商品房供需比1.071.07，整体市场供求结构趋于更加合理，整体市场供求结构趋于更加合理 。 第39页/共214页 41 20042004和和20052005年商品房均价波动较为明显，主要是由于年商品房均价波动较为明显，主要是由于20042004年年 无锡市进行一轮行政区划分调整所致。无锡市进行一轮行政

32、区划分调整所致。 数据来源：无锡市房地产管理局 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析 第40页/共214页 42 市场平稳，供需比几乎无较大变化，供应量与销售量自市场平稳，供需比几乎无较大变化，供应量与销售量自20042004年后无较大变化；年后无较大变化； 0606年无锡整体商品房地产市场需求旺盛，消费能力逐渐提高，但是受国家宏年无锡整体商品房地产市场需求旺盛，消费能力逐渐提高，但是受国家宏 观政策的影响，市场供应量逐渐放缓，进入理性调整阶段。观政策的影响，市场供应量逐渐放缓，进入理性调整阶段。 PART2PART2：专题研究

33、市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析 数据来源：无锡市房地产管理局 第41页/共214页 43 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 随着政府对房地产开发环节的监督，发展商开发节奏逐渐加快，随着政府对房地产开发环节的监督，发展商开发节奏逐渐加快，0707年预年预 计市区商品房上市总量近计市区商品房上市总量近500500万平方米；万平方米； 房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析 0606年土地出让面积与潜在供应量年土地出让面积与潜在供应量 第42页/共214页 44 数据来源：2007锡房指数报告（第二季度） 市区商品房累计供应量与

34、销售量之比为市区商品房累计供应量与销售量之比为2.8，整体商品房市场供应略大，整体商品房市场供应略大 于求；其中办公物业比例最高，达到于求；其中办公物业比例最高，达到7.9（考虑只租不售），其次是商（考虑只租不售），其次是商 业比例也达到业比例也达到6.3，住宅比例最低为，住宅比例最低为2.2。 房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第43页/共214页 45 2007年上半年无锡市区商品住宅购买者区域分析年上半年无锡市区商品住宅购买者区域分析 无锡市区购房者占了绝对数量，其次是外市购房者，江阴宜兴和境外无锡市区购房者占了绝对数

35、量，其次是外市购房者，江阴宜兴和境外 购房者很少。购房者很少。 数据来源：2007锡房指数报告（第二季度） 房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第44页/共214页 46 房地产市场宏观小结分房地产市场宏观小结分 析析 无锡商品房地产市场整体发展平稳发展平稳，供销保持两旺，售价增长平缓； 无锡市区居民占到整体购房者的绝对多数，说明房地产市场以内需为主以内需为主， 受外界影响较小； 房地产市场的发展与全国市场相比存在时间差，房地产行业具备强劲的 后发优势后发优势，这一发展后劲将借助着经济的进一步增长、土地的放量、各 品牌开发商的

36、入市、多元化与高品质的产品，在下一阶段获得引爆式的 释放。 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第45页/共214页 47 中心区：解放环路以内； 副中心区：由京杭运河、太湖 大道、沪宁铁路、锡澄路、通 惠路所构成的环形以内，解放 环路以外的区域； 东区：以沪宁铁路、通江大道 为界； 南区：以沪宁铁路、太湖大道 为界； 西区：以太湖大道、京杭运河 、锡山、惠山为界； 北区：以通江大道、沪宁铁路 、锡澄路、通惠路、京杭运河 及锡山、惠山为界。 无锡市板块划分无锡市板块划分 住宅市场分析住宅市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第

37、46页/共214页 48 住宅市场分析住宅市场分析 20072007年上半年整体住宅供销比为年上半年整体住宅供销比为1.01.0，供求平衡；但中心区和副，供求平衡；但中心区和副 中心区供求矛盾突出，供应缺乏，正在消化前期积累住宅量。中心区供求矛盾突出，供应缺乏，正在消化前期积累住宅量。 数据来源：2007锡房指数报告（第二季度） PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第47页/共214页 49 2007 2007年第二季度商品住宅均价年第二季度商品住宅均价45174517元元/ /平方米，同比增长平方米，同比增长8.97%8.97% ，整体保持平稳增长。，整体保持平

38、稳增长。 数据来源：无锡市房地产管理局 住宅市场分析住宅市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第48页/共214页 50 中心区住宅板块特点中心区住宅板块特点 中心区是无锡市城市发展最成熟的区域，区域内拥有中山路商业街 、崇安寺步行街、南禅寺步行街等商业设施，中心区完善的配套、 优越的区位优势成为无锡市住宅房价的至高点。 由于近几年几乎没有推出新的地块，而较新楼盘（包括烂尾楼改造 ）主要有摩天360、汇金广场、优族联盟（已售完）、财富广场（ 已售完）等，其中摩天360目前有3套尾货，售价在14000元/平方米 （精装修），汇金广场有2套尾货，售价为1380

39、0元/平方米（毛坯 ）。 住宅市场分析住宅市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第49页/共214页 51 20072007年第二季度副中心商品住宅销售均价为年第二季度副中心商品住宅销售均价为63336333元元/ /平方米，同比平方米，同比 增长增长3%3%左右。左右。 由于中心区和副中心区近年来推出地块较少，尤其是中心城区内几由于中心区和副中心区近年来推出地块较少，尤其是中心城区内几 乎已经没有可供开发土地出让，地段优势仍将在较长时期内起到拉乎已经没有可供开发土地出让，地段优势仍将在较长时期内起到拉 升房价的作用，未来中心区和副中心区的价格仍有较大的上

40、升空间升房价的作用，未来中心区和副中心区的价格仍有较大的上升空间 。 数据来源：无锡市房地产管理局 住宅市场分析住宅市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第50页/共214页 52 中心区、副中心区可比项目位置图中心区、副中心区可比项目位置图 住宅市场分析住宅市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第51页/共214页 53 住宅市场分析住宅市场分析 中心区、副中心区可比项目状况一览表中心区、副中心区可比项目状况一览表 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第52页/共214页 54 中心区、

41、副中心区高档住宅市场产品分析中心区、副中心区高档住宅市场产品分析 中心、副中心区内在售高档 住宅项目： 两房面积94-95平方米； 三房面积121-200平方米； 四房面积143-176平方米； 五房（复式）面积161-209 平方米； 六房（复式）面积354平方 米。 住宅市场分析住宅市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第53页/共214页 55 万科东万科东 郡郡 King紫金紫金 门门 银仁御墅花银仁御墅花 园园 第一国第一国 际际 湖滨壹湖滨壹 号号 新梁溪人家新梁溪人家 瑜憬湾瑜憬湾 金科观天下金科观天下 清扬康臣清扬康臣 保利达广场保利达广场

42、 住宅市场分析住宅市场分析 市区在售部分高层住宅项目分市区在售部分高层住宅项目分 布布 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第54页/共214页 56 无锡市区在售高层住宅项目一览表无锡市区在售高层住宅项目一览表 住宅市场分住宅市场分 析析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第55页/共214页 57 高层住宅小结分析高层住宅小结分析 从建筑形态来看，各区的高层主要集中在28-34层左右；层高主要在 2.8-3米之间，基本控制建筑高度在100米内；从销售状况来看，对 高层的接受没有明显的抗性，但对户型、朝向、工程质量关注较多 ； 目

43、前无锡市场上住宅类产品没有装修产品，主要因为无锡人比较精 明，同时消费者的消费档次和习惯也没有达到相应的阶段； 中高档项目的车位住户比基本在1：1左右，同时有的项目车位不足 问题已经凸现（如新梁溪人家）；车位销售价格一般在7-13万元/个 之间。 住宅市场分析住宅市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第56页/共214页 58 住宅市场分析住宅市场分析 住宅市场小结分析住宅市场小结分析 整体住宅市场呈现供过于求的局面，但区域供求不平衡区域供求不平衡的现象比较突 出； 目前中心区和副中心区住宅项目较少，住宅供应缺乏，虽然中心区和 副中心区土地出让在逐步增加，

44、但土地性质以商用为主以商用为主，未来住宅供 应量仍将呈现短缺的趋势； 在购房发展趋势上来看，中心城区还是无锡人购房首选中心城区还是无锡人购房首选，由于中心城 区土地供应量较少，价格攀升才往其他区域购买，其选择顺序是中心 城区副中心区-西区（南区）-其他区域。 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第57页/共214页 59 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析 目前无锡商业格局，是以 解放路为核心，围绕中山路 和人民路的单一商业核心圈单一商业核心圈。 “十一五”规划对无锡商 业的规划，就是在传统意义 上的无锡城中

45、心并略有扩大， 形成“一核两轴，两圈六街一核两轴，两圈六街” 的格局。 南门商圈南门商圈 胜利门商圈胜利门商圈 三阳广场三阳广场-崇安寺崇安寺 人 民 路 中 山 路 大 成 巷 街 东 大 健康路 槐树巷 小 娄 巷 崇安区商圈崇安区商圈 第58页/共214页 60 从无锡人群购物习惯上来看，主要是围绕中山路人民路为核心， 从高档购物场所和高档次的餐饮服务业也是主要分布在该区域，中山路 人民路核心商圈短时间内不可能动摇的。 无锡现有的商业基本上都集中在中山路，随着无锡地铁的开通，无锡 城市的扩展，商业消费人群的细分，无锡将可能形成多个商业区形成多个商业区，如以 太湖广场为中心的服务于高新技术

46、产业园区的商业区、中山路传统商业区 及以胜利门为中心沿古运河的高档商务商业圈胜利门为中心沿古运河的高档商务商业圈等。 商业市场分析商业市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第59页/共214页 61 商业市场分析商业市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 无锡商圈状况一览表无锡商圈状况一览表 第60页/共214页 62 商业市场分析商业市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 无锡商圈状况一览表无锡商圈状况一览表 第61页/共214页 63 商业市场分析商业市场分析 PART2PART2

47、：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 无锡主要百货状况一览表无锡主要百货状况一览表 第62页/共214页 64 无锡百货（无锡八佰伴、三阳百盛广场、新世界百货）服装品牌与广 州百货（丽柏广场、友谊商店）服装品牌对比： 无锡高端消费正处于广州、深圳、上海等大城市的中高档的水平，其商品无锡高端消费正处于广州、深圳、上海等大城市的中高档的水平，其商品 种类最接近于广州的友谊商店。种类最接近于广州的友谊商店。 无锡百货现有品牌无锡百货现有品牌 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析 第63页/共214页 65 市中心区商业停车位供应量明显不足

48、市中心区商业停车位供应量明显不足 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析 无锡百货无锡百货/商业中心停车位使用状况一览表商业中心停车位使用状况一览表 第64页/共214页 66 凯燕环球中心凯燕环球中心 首席首席 世贸中心世贸中心 燕莎购物中心燕莎购物中心 茂业城茂业城 九龙仓地块九龙仓地块 数码大厦数码大厦 台湾欢乐城台湾欢乐城 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 未来太湖广场商业市场分析未来太湖广场商业市场分析 第65页/共214页 67 未来太湖广场商圈商业供应量未来太湖广场商圈商业供应量2929万平方米，

49、将与城市中心区形成竞争。万平方米，将与城市中心区形成竞争。 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析 太湖广场周边商业状况一览表太湖广场周边商业状况一览表 第66页/共214页 68 商业市场小结分析商业市场小结分析 无锡商业集中在中山路和人民路的崇安寺商圈，形成了单核心结 构的商业形态； 目前无锡高端商业物业以百货形式，以新世界、无锡八佰伴、三 阳百盛广场为代表； 各百货定位不清，经营同质化严重，缺乏高档次、龙头型、引导 型商业中心。 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析 第67页/共21

50、4页 69 第二季度中心区办公用房销售均价为第二季度中心区办公用房销售均价为93829382元元/ /平方米，同比增长平方米，同比增长14.4%14.4%， 增长幅度明显增长幅度明显 ； 无锡市写字楼产品档次仍较低，一方面表现在软件物业管理和硬件设施无锡市写字楼产品档次仍较低，一方面表现在软件物业管理和硬件设施 方面落后，另一方面还存在写字楼和商住混合，公寓当成写字楼卖的现方面落后，另一方面还存在写字楼和商住混合，公寓当成写字楼卖的现 象象 。 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 写字楼市场分析写字楼市场分析 第68页/共214页 70 PART2PART2：专题

51、研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 写字楼市场分析写字楼市场分析 人中 民 路 中 山 路 学 前东路 解 放 西 路 解放南路 解放北路 解放东路 解 放 东 路 解 放 南 路 吟春大厦吟春大厦 写字楼分布图写字楼分布图 东方广场东方广场 华光大厦华光大厦 天安大厦天安大厦 摩天摩天360360 第69页/共214页 71 写字楼市场分析写字楼市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第70页/共214页 72 制造业和服务行业约占制造业和服务行业约占67%67%，其次是贸易、，其次是贸易、IT IT、物流和金融等行业；、物流和金融等行业； 进驻大型企

52、业代表：中信泰富集团、中国网通公司、金蝶软件公司等。进驻大型企业代表：中信泰富集团、中国网通公司、金蝶软件公司等。 写字楼市场分析写字楼市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第71页/共214页 73 服务行业和贸易行业是天安大厦的主要客户来源占服务行业和贸易行业是天安大厦的主要客户来源占90%90%，其次为物流行，其次为物流行 业和制造业。业和制造业。 天安大厦：天安大厦： 写字楼市场分析写字楼市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第72页/共214页 74 服务业和制造业约占服务业和制造业约占88%88%，其次为贸

53、易行业；，其次为贸易行业； 进驻大型企业代表：诺基亚、西门子、大金、施耐德电气。进驻大型企业代表：诺基亚、西门子、大金、施耐德电气。 东方广场：东方广场： 写字楼市场分析写字楼市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第73页/共214页 75 服务行业和贸易行业约占服务行业和贸易行业约占89%89%，其次是商贸物流。，其次是商贸物流。 摩天摩天360： 写字楼市场分析写字楼市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第74页/共214页 76 目前市中心区写字楼车位供应不足目前市中心区写字楼车位供应不足 写字楼市场分析写字楼市

54、场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第75页/共214页 77 未来太湖广场写字楼供应量达未来太湖广场写字楼供应量达2323万平方米，将给目前市中心区功能性滞后的写万平方米，将给目前市中心区功能性滞后的写 字楼带来威胁。字楼带来威胁。 写字楼市场分析写字楼市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 第76页/共214页 78 写字楼市场小结分析写字楼市场小结分析 无锡在使用的写字楼以综合性为主，没有出现市场细分的专业型写字没有出现市场细分的专业型写字 楼楼； 写字楼市场供应存在结构性“缺与过并存缺与过并存”，表现为甲级写字楼

55、没有， 低档写字楼市场过剩； 未来三四年内甲级写字楼市场将出现集中供应高潮，主要集中在太湖 广场一带，市区写字楼供应不足。 PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 写字楼市场分析写字楼市场分析 第77页/共214页 79 PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析 无锡市区酒店式公寓项目一览表无锡市区酒店式公寓项目一览表 第78页/共214页 80 PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店式公寓房型面积 ； 单间面积40-69平方 米； 一房面积49-80平方 米； 二房面积90

56、-151平方 米； 三房面积225平方米 。 酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析 酒店式公寓房型面积一览表酒店式公寓房型面积一览表 第79页/共214页 81 酒店式公寓小结分析酒店式公寓小结分析 目前无锡市酒店式公寓主要集中在中心区和太湖广场； 酒店管理公司分为国内酒店物管和国际酒店物管两类，国际 酒店物管公司的市场接受度更高（中心区内尚无国际酒店管 理的酒店式公寓）； 购买者倾向于有装修的酒店式公寓，精装修价格在1000- 1800元/平方米之间； 由于受总价过高的影响，酒店式公寓的畅销户型为50-70平 方米的一房和80-100平方米的二房。 PART2PART2：专题研究市场竞争研究

57、：专题研究市场竞争研究 酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析 第80页/共214页 82 附录附录1 1：无锡市区部分已使用商住楼盘一览表：无锡市区部分已使用商住楼盘一览表 无锡已使用的高层商住楼盘在无锡已使用的高层商住楼盘在22-34层之间，绝大部分楼盘控制在层之间，绝大部分楼盘控制在100米以米以 内，并没有纯粹的住宅楼盘项目。内，并没有纯粹的住宅楼盘项目。 第81页/共214页 83 附录附录2 2：无锡市区已使用高层写字楼一览表：无锡市区已使用高层写字楼一览表 第82页/共214页 84 附录附录3 3：无锡市区在建和待建高层建筑一览表：无锡市区在建和待建高层建筑一览表 绝大多数在建和

58、待建高层建筑高度超过绝大多数在建和待建高层建筑高度超过100100米，成为超高层建筑，集米，成为超高层建筑，集 中分布在太湖广场、解放环路内和蠡湖新城。中分布在太湖广场、解放环路内和蠡湖新城。 第83页/共214页 85 酒店市场分析酒店市场分析 PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 第84页/共214页 86 酒店市场分析酒店市场分析 高星级酒店状况一览表高星级酒店状况一览表 PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 第85页/共214页 87 PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店市场分析酒店市场分析 第8

59、6页/共214页 88 规模规模/ /入住率对入住率对 比比 20062006年酒店客房平均出租率为年酒店客房平均出租率为64.79%64.79%，营业收入总额为，营业收入总额为201379.04201379.04万元，万元， 比比0505年增长年增长10.5%10.5%。以上为客房出租率及营业收入排名前。以上为客房出租率及营业收入排名前2020名的部份酒店名的部份酒店; ; PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店市场分析酒店市场分析 第87页/共214页 89 PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店市场分析酒店市场分析 第88页

60、/共214页 90 无锡市四星级以上的酒店会议中心，基本以普通设施为主，如投影仪、音响无锡市四星级以上的酒店会议中心，基本以普通设施为主，如投影仪、音响 等，各大星级酒店并未采用高科技化的会议设施，因此，本项目可考虑将远等，各大星级酒店并未采用高科技化的会议设施，因此，本项目可考虑将远 程、可视可听及翻译功能等设施引入到本项目的酒店会议设施中，填补市场程、可视可听及翻译功能等设施引入到本项目的酒店会议设施中，填补市场 空白。空白。 注：以上数据来源于中地行市调数据搜集 会议中心配套设施会议中心配套设施 PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店市场分析酒店市场分析