XX房地产开发公司管理咨询报告

1、声明声明本报告是XX房地产开发有限公司（以下简称“XX房地产”）战略、组织、人力资源、企业文化及信息化规划管理咨询项目第一阶段报告的最终版本报告为本次项目报告一（管理诊断报告），旨在对XX房地产战略及组织结构等存在的问题进行梳理与诊断，并提出初步建议，问题与结论不针对任何部门与个人本报告中所使用的XX房地产所提供资料的有效采集终点日期为2009年09月10日未经XX房地产和XX管理咨询有限责任公司（以下简称“XX”）书面许可，其他任何机构不得擅自复制、传阅或引用导读导读项目进程战略管理诊断内部资源与能力诊断下阶段工作安排一一二二三三中期报告最终报告管理诊断1项目启动1周周2周周3周周4周周5周

2、周6周周7周周8周周9周周项目模块项目模块10周周11周周组织结构设计战略规划岗位体系设计岗位评价企业文化规划绩效体系设计12周周岗位说明书编写薪酬体系设计2345678910阶段阶段13周周14周周15周周项目主计划四四五五XXXX管理咨询公司正通过与管理咨询公司正通过与XXXX房地产开发有限公司的紧密合作，共同致力于房地产开发有限公司的紧密合作，共同致力于XXXX房房地产管理体系的建设地产管理体系的建设信息化规划11在全体员工的有力配合下，第一阶段的工作已顺利完成在全体员工的有力配合下，第一阶段的工作已顺利完成阶段进程09.03-09.07- 召开启动会- 项目小组成立1项目启动09.04

3、-09.09- 内部资料- 外部资料09.07-09.11- 访谈计划- 访谈提纲- 实施访谈09.10-09.12- 业务问题分析- 战略问题分析- 管理问题分析- 综合问题分析09.13-09.15- 关键问题提炼- 讨论总结- 诊断方法及大纲09.16-09.20- 撰写报告- 补访- 沟通并汇报XXXX房地产全过程的配合与支持是我们工作得以顺利完成的保证房地产全过程的配合与支持是我们工作得以顺利完成的保证2资料收集3内部访谈4问题分析研讨5问题提炼6报告撰写在项目进程中，项目组通过多种途径查阅了大量的内外部资料，并进行了严谨在项目进程中，项目组通过多种途径查阅了大量的内外部资料，并进行

4、了严谨的分析的分析nXX数据库nXX案例库nISI n中国期刊网n国家统计局网n中国房地产业协会 www.estate- n兰州房地产网 nnXX集团各类文件nXX房地产董事会及股权相关资料n各部门现有管理职责n部门工作情况n财务信息n现有项目资料n人事相关资料n外部资料内部资料资料收集项目组对项目组对XXXX房地产集团公司部分领导、公司高层、各部门的领导、员工代表进房地产集团公司部分领导、公司高层、各部门的领导、员工代表进行了深入的访谈行了深入的访谈深入访谈经理总工兼副经理副经理经理助理书记项目部项目前期部市场营销部拉萨分公司征地拆迁部瑞景物业服务分公司投资管理部总工办项目部行政管理部财务融

5、资部司机班导读导读项目进程战略管理诊断内部资源与能力诊断下阶段工作安排XXXX房地产在战略管理方面存在如下不足房地产在战略管理方面存在如下不足 缺乏清晰的战略方向缺乏清晰的战略方向, ,中高层领导对公司未来应该选择的发展道路认知不一中高层领导对公司未来应该选择的发展道路认知不一 现在的业务发展模式，在提升公司专业化房地产开发实力方面以及抗风险方面，存在现在的业务发展模式，在提升公司专业化房地产开发实力方面以及抗风险方面，存在一定的不足一定的不足 已经开始探索房地产专业化、市场化的道路，但具体的业务发展模式尚不清晰已经开始探索房地产专业化、市场化的道路，但具体的业务发展模式尚不清晰 对国家房地产

6、行业发展趋势及相关政策缺少关注和研究，导致缺少制定战略的基础对国家房地产行业发展趋势及相关政策缺少关注和研究，导致缺少制定战略的基础1234目前，对于目前，对于XXXX房地产开发未来的发展方向，在集团公司领导、公司高层、公司房地产开发未来的发展方向，在集团公司领导、公司高层、公司中层中存在着不同观点中层中存在着不同观点观点一：观点一：通过介入以“片区开发”为代表的综合地产开发项目，逐步提升专业化水平，成为一家专业化的综合性房地产开发公司，并选择适当的时机进行改制，并成功上市观点二：观点二：在一段时间内，还是应该重视政府指派的项目，但要考虑项目筛选；同时利用政府资源，更多的介入市场化的项目，包括

7、一级土地开发、商业住宅开发，建设商业地产并持有物业等观点三：观点三：在开发政府项目、市场化项目的同时，考虑成立经营类公司，经营相关物业，获得持续性收益；同时考虑相关多元化业务，成立大宗材料（钢材等）的商贸公司观点四：观点四：XX房地产在开发市场化项目方面没有优势，缺乏竞争力，还是应该立足于政府类项目的开发，但要加强内部的管理水平，降低管理成本，获得更大的收益.访谈中各类观点汇总访谈中各类观点汇总XX房地产的战略发展方向是什么？成为专业化的综合性房地产开发公司“两条腿走路”，在维持政府性项目优势的同时，加强商业化项目的运作维持目前的业务模式不变，加强内部管理 从访谈的情况来看，对于XX房地产战略

8、方向，集团公司领导、公司高层比较一致的观点是应该走市场化、专业化的道路，但在具体的业务方向以及应采取多大的步伐方面，还存在着一定的分歧 中层对于公司的战略方向认知差别较大，基层员工更是缺少认知，这反映出XX房地产在战略沟通方面存在不足1争议的焦点在于是否固守集团公司争议的焦点在于是否固守集团公司/ /政府指派项目，以及未来业务模式和产品的政府指派项目，以及未来业务模式和产品的选择选择如何对待集团公司如何对待集团公司/ /政府指派项目政府指派项目 观点一观点一：认为应该保留一定的项目筛选权，对于明显亏损及缺少利润的项目，尽量不要做 观点二观点二：认为XX房地产目前主要依靠政府的项目资源生存，不具

9、备选择项目的条件，还是应该按照指派的任务完成项目 观点三观点三：对于部分项目，可以考虑与其他公司进行合作，减少公司的压力，且可以腾出手来，开发价值更高的项目未来业务模式及产品的选择未来业务模式及产品的选择 观点一观点一：保障性住房/公益项目+商业住宅 观点二观点二：保障性住房/公益项目+商业地产（商铺、货物市场等）开发+物业持有（出租/经营） 观点三观点三：综合地产开发（城乡一体化项目，片区开发） 观点四观点四：一级土地开发 观点五观点五：淡出保障住房及公益项目建设，从事纯商业类房地产项目开发（住宅、商业地产等） 观点六：观点六：在开展房地产业务的同时，开展商贸（大宗材料）、物业管理等业务 总

10、体来看，集团公司领导及公司部分高层领导对以上两方面的问题，有着比较系统性的思考；其他参与访谈人员的观点则相对发散 通过系统的战略规划（外部分析、内部分析）可以解决XX房地产未来经营模式及产品选择的问题1造成对于未来发展道路认识不清的原因，主要来自于五个方面造成对于未来发展道路认识不清的原因，主要来自于五个方面公司内部缺乏有效的战略沟通公司内部缺乏有效的战略沟通缺乏战略沟通意识 缺少战略沟通的有效渠道 高层与中层之间战略沟通不够，领导者的战略思想没有在公司中引起“共鸣”，必然导致对公司战略认识的差异战略管理职能发挥不足战略管理职能发挥不足 造成对外部环境缺少研究，对内部能力与资源缺少分析，进而缺

11、少系统的战略规划 缺乏规范化的战略规划程序，战略停留在领导者的头脑中先天不足先天不足 XX房地产的诞生并不是基于商业目的，更多的是为了完成指令性任务 一直扮演着集团公司的项目代建单位的角色，缺少自我发展的动力 XX房地产成立之时，领导层基本为非专业人员，对行业及公司的发展方向缺乏专业性的思考集团公司没有给予清晰的定位集团公司没有给予清晰的定位 集团公司没有为XX房地产公司指明发展方向 集团公司对XX房地产公司的管控模式不清晰缺乏清晰的缺乏清晰的战略发展方向战略发展方向公司没有明确的使命和愿景公司没有明确的使命和愿景 导致了众多战略议题失去了沟通的核心基础1没有明确的使命和愿景，导致众多战略议题

12、失去了沟通的核心基础，必然会造没有明确的使命和愿景，导致众多战略议题失去了沟通的核心基础，必然会造成缺乏清晰的战略方向成缺乏清晰的战略方向使命：使命：公司为什么而存在为组织内所有决策提供前提描述一个持久的事实可以是一个无限时期的解答为内部和外部人员提供指导愿景：愿景：公司会成为什么样子指导战略和组织发展描述一个鼓舞人心的事实可以在一个特定时期内实现主要是为内部人员提供指导战略：战略：如何获取持续的竞争优势通过外部分析、内部资源与能力分析，列出一系列提供产品或服务的行动描述公司选择的“价值方案”确立实现战略目标的内部保障体系使命：使命：XXXX房地产为什么而存在房地产为什么而存在完成政府或XX集

13、团交办的指令性任务？为建设兰州的住房保障体系而存在？通过提供高品质的房地产产品及服务，为股东、客户及员工创造价值？ 员工的持续发展？愿景：愿景：XXXX房地产司房地产司5 5年后会成为什么年后会成为什么样子样子专业化的房地产开发公司？综合性地产开发商？集综合性地产开发、商贸经营于一体的多元化集团公司？一家地产行业的上市公司？战略：战略：XXXX房地产该如何获取持续的竞争优势房地产该如何获取持续的竞争优势从事哪些业务，放弃哪些业务？为客户提供什么价值？应该制定什么样的行动方案？1优秀公司都以使命和愿景统一思想、沟通战略，同时它们也是战略的重要组成优秀公司都以使命和愿景统一思想、沟通战略，同时它们

14、也是战略的重要组成部分部分万科万科建筑无限生活 金地金地创造生活新空间 华润置地华润置地-提供优质创新的楼宇产品和服务使人们的生活更加美好；承担起快速建设时期的社会责任；实现股东价值和员工价值最大化华远地产华远地产-责任地产、品质建筑是华远地产的企业使命，也是华远基业常青的根本上海上海XXXX置地置地- -让都市生活更美好 使命举例使命举例万科万科成为中国房地产行业的持续领跑者 金地金地做中国最有价值的地产企业 华润置地华润置地-成为中国地产行业最具竞争力和领导地位的综合型地产公司华远地产华远地产-致力成为一个令人信任和尊敬的负责任的房地产品牌企业。未来要在业务发展规模、盈利水平、品牌实力等方

15、面努力进入中国地产业的先进行列上海上海XXXX置地置地- -塑造上海乃至中国一流的房地产企业，建设理念超前、设计创新、质量优秀的房地产品牌 愿景举例愿景举例资料来源：XX案例库战略职能发挥不足，缺少规范的战略规划程序，导致战略职能发挥不足，缺少规范的战略规划程序，导致XXXX房地产缺少系统的战略房地产缺少系统的战略规划，战略定留在领导者的头脑中规划，战略定留在领导者的头脑中战略职能发挥不足战略职能发挥不足战略规划程序战略规划程序战略观点分歧战略观点分歧战略方向模糊战略方向模糊缺少系统的战略规划（缺少外部分析，内部资源与能力分析）在在XXXX房地产的房地产的组织设置中，组织设置中，缺少负责战略缺

16、少负责战略规划职责规划职责战略实施不到位（经营计划/预算管理体系不完善）缺少战略反馈与评价（缺少动态调整机制）XXXX房地产缺房地产缺少规范的战略少规范的战略规划程序规划程序内部竞争力分析财务预测市场环境分析组织与能力“SWOT”分析基于价值链的业务模型战略规划内容五力分析XX房地产公司发展战略规划1.概要 1.1使命与愿景 1.2战略目标 1.3战略综述2.发展战略内容 2.1外部分析 2.2内部能力与资源分析 战略制定公司中战略沟通不充分，是造成对战略方向认知不清的另一个原因公司中战略沟通不充分，是造成对战略方向认知不清的另一个原因公司中战略沟公司中战略沟通不充分的具通不充分的具体表现体表

17、现对公司战略方向认知不清对公司战略方向认知不清 站在个人或部门的立场，设想公司的战略方向 不关心或“人云亦云” 有一定的认识，但沟通不足，导致认知不清 1）访谈中大部分员工表示：“不清楚公司的发展方向，只在会上听说打算上市.”2）访谈中了解到，部分员工对公司的未来缺少信心，没有将个人发展与公司的发展相挂钩3）公司因为忙于业务，高层领导几乎没有时间坐下来探讨战略与发展问题，也没有建立“年度战略研讨会”等机制1XXXX房地产自身的房地产自身的“先天不足先天不足”，以及集团公司对其定位不明确，也从客观上造成，以及集团公司对其定位不明确，也从客观上造成了发展方向不清晰的后果了发展方向不清晰的后果第一次

18、角色转变第一次角色转变第二次角色转变第二次角色转变项目代建单位开展房地产业务的子公司完成政府下达给XX集团的项目任务 集团公司对于XX房地产未来的发展方向缺乏明确的指导和定位 目前的集团公司对于XX房地产的管控模式也不清晰集团公司对其缺少清晰的定位集团公司对其缺少清晰的定位公司由来公司由来非市场化因素催生了XX房地产公司，寻求自我发展的动力不足一出生就陷入繁重的指令性任务中，缺少考虑发展方向的时间和空间 没有生存的压力，紧迫性也就少了很多没有参与市场竞争的经历，市场敏感度不够领导层及团队领导层及团队行业及相关专业的经历不足 由于各种因素，导致公司成立到现在还没有形成一支具有领先房地产企业水平的

19、专业化团队公司在逐步摸索中前进资本积累资本积累公司成立时缺少自有资金，项目运作主要靠信贷资金 自有资金的匮乏，使公司过多的依赖集团公司和政府项目，不敢轻易尝试其他发展方向业务发展方向不清晰业务发展方向不清晰自身自身“先天不足先天不足”1XXXX房地产在战略管理方面存在如下不足房地产在战略管理方面存在如下不足 缺乏清晰的战略方向缺乏清晰的战略方向, ,中高层领导对公司未来应该选择的发展道路认知不一中高层领导对公司未来应该选择的发展道路认知不一 现在的业务发展模式，在提升公司专业化房地产开发实力方面以及抗风险方面，存在现在的业务发展模式，在提升公司专业化房地产开发实力方面以及抗风险方面，存在一定的

20、不足一定的不足 已经开始探索房地产专业化、市场化的道路，但具体的业务发展模式尚不清晰已经开始探索房地产专业化、市场化的道路，但具体的业务发展模式尚不清晰 对国家房地产行业发展趋势及相关政策缺少关注和研究，导致缺少制定战略的基础对国家房地产行业发展趋势及相关政策缺少关注和研究，导致缺少制定战略的基础1234房地产行业受经济因素和政策因素影响较大房地产行业受经济因素和政策因素影响较大, ,具有明显的不确定性，在确定业务具有明显的不确定性，在确定业务发展方向时应予以高度的关注，发展方向时应予以高度的关注，XXXX房地产在这方面存在明显的不足房地产在这方面存在明显的不足房地产行业不确定性突发事件供给宏

21、观经济城市化进程国际经济短期短期中期长期政策需求 政策环境是紧缩还是维持宽松 保障性住房与商品房政策 需求及成交量是否会下滑 金融危机是否会爆发第二波 供给将如何调整 宏观经济将如何影响房地产 城市化的有利因素是否仍存在 国际经济将走向何方房地产行业的短、中、长期趋势由不同的变量所驱动房地产行业的短、中、长期趋势由不同的变量所驱动XX房地产对房地产行业趋势及相关政策的关注度从收集资料的情况来看从收集资料的情况来看 没有开展2009年度房地产行业研究工作 仅收集到2007-2008年房地产经济与职业教育发展宏观研究一份资料，且内容上缺少实质的分析从访谈的情况来看从访谈的情况来看 大多数访谈对象对

22、于未来全国及兰州房地产的趋势，以及对XX房地产公司的影响缺乏思考和认识 部分访谈对象认为公司主要做政府项目，不需要关注外部环境因素从实际开展业务的情况来看从实际开展业务的情况来看 基本上没有根据外部环境变化，对业务方向进行调整，缺少动态性及风险敏感性2抓紧保障性住房体系的建设是中国房地产行业发展的重要趋势之一，这对于抓紧保障性住房体系的建设是中国房地产行业发展的重要趋势之一，这对于XXXX房地产目前的业务模式而言，既是机遇也是挑战房地产目前的业务模式而言，既是机遇也是挑战2政策政策行业影响行业影响与与XXXX房地产房地产当前业务的匹配当前业务的匹配机遇机遇挑战挑战中国保障性住房建设中国保障性住

23、房建设是未来发展的重要方是未来发展的重要方向向 建设部提出的计划通过未来三年多时间，增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房 兰州力争成为公积金支持保障性住房建设试点城市，近年来每年建设100多万平方米经济适用房，今年在此基础上还要完成1500套廉租房建设 在未来一段时间内，以经济适用房和廉租房为主的保障性住房的建设项目仍将十分充裕 通过住房保障体系的建设，形成梯级化的住房消费市场 梯级化住房消费体系的构建将对中低档商品房市场形成强烈冲击也会在一定程度上提升高端住宅价格 目前XX房地产缺少在商品住房市场上的业务布局 当前资源与能力与商品房项目（尤其是高端项目）匹配度低 经验缺乏

24、目前XX房地产在兰州市的保障性住房建设项目中占有重要地位 公司的资源及能力与此类项目的要求匹配度较高 项目数量多 通过提升内部管理能力和总结经验，降低管理成本，增加项目收益 有先于其他开发商获得优质地块信息的可能性，有利于中高端项目开发 承接过多薄利项目，将出现越作越亏局面 如何从这类项目中增加社会效益和经济效益 积累市场化项目所需资源能力 如果无法短时间提升项目管理能力，将会丧失机会如果贸然进入该业务领域，存在失败的风险 拉动内需的政策导向，促使以零售物业为代表的商业地产成为未来十年内的投拉动内需的政策导向，促使以零售物业为代表的商业地产成为未来十年内的投资热点；然而，资热点；然而，XXXX

25、房地产当前的业务模式不易分享此类收益房地产当前的业务模式不易分享此类收益2商业地产的优势商业地产的优势 商业地产的发展既是内需拉升的结果，又将反过来促进扩大内需 政府区别调控的政策使商业地产与住宅地产形成互补，有利于企业分散风险 受制于融资瓶颈以及运营能力，目前国内龙头企业尚屈指可数，仅有万达、茂华等少数几家，竞争激烈程度较低 根据世联地产等多家专业地产研究机构的研究，未来十年内商业地产将是投资热点 尽管在未来一段时间内，以零售物业为代表的商业地产孕育着较大的机会，但XX房地产目前介入商业地产业务领域的程度极低，仅限于住宅底商，及少数政府主导购物城项目 捆绑经济适用房和廉租房的住宅底商，由于受

26、社区居民消费能力的限制，盈利空间存在不确定性 政府主导的购物城类项目，如果XX房地产无法获得经营权，将无法获得持续性的收益+13%城市化在相当长时间内将是中国房地产市场的巨大动力，兰州的城市扩容速度城市化在相当长时间内将是中国房地产市场的巨大动力，兰州的城市扩容速度不足，将会推动其房价上涨；不足，将会推动其房价上涨；XXXX房地产尚未做好利用这一机遇的准备房地产尚未做好利用这一机遇的准备2城市化进程加快城市化进程加快城市扩容速度不足城市扩容速度不足 兰州相对于其他一二线城市而言城市化的步伐起动较晚 目前兰州正处于城市化进程加速的阶段 城市化进程必然会形成对房地产的大量需求 “两山夹一河”为地理

27、特征，“黄河穿城而过”， 土地稀缺，东西狭长，南北空间非常有限。土地相对稀缺是影响兰州城市扩容速度的一个瓶颈 基础设施建设相对滞后，也影响了城市扩容速度在未来一段时间内，推动在未来一段时间内，推动兰州房地产价格持续上涨兰州房地产价格持续上涨XX房地产目前的大部分项目为收益少且相对固定的保障性住房项目或公益类项目，无法分享房价上涨带来的收益 目前无论是从能力方面（包括自主融资能力、投资决策能力、设计管理能力、工程管理能力、成本控制能力、物业服务管理能力等），还是从资源方面（包括以专业团队为基础的人力资源、资金资源等）来看，XX房地产都尚未做好大力介入商业房地产市场的准备 如果不能从现在开始，重点

28、培养自身的核心能力与资源，XX房地产公司将会错过房价上涨所带来的机遇房地产行业具有明显的市场周期，开发商对处于不同发展阶段的区域市场，应采房地产行业具有明显的市场周期，开发商对处于不同发展阶段的区域市场，应采取针对性的竞争策略；目前取针对性的竞争策略；目前XXXX房地产尚未建立起动态的战略调整机制房地产尚未建立起动态的战略调整机制2不同发展阶段不同发展阶段市场特征市场特征不同房地产产品的市场吸引力不同房地产产品的市场吸引力竞争策略竞争策略高端住宅普通商品住宅保障性住房市场成长期 果断进入，抢占核心区域，进行战略性投资 重点开发中高端项目 快速上升期 对存量土地进行快速开发，并实现快速销售 谨慎

29、拿地，防止市场快速进入泡沫期所带来的风险 破坏性泡沫期 尽快销售存货，获取现金流 对未完成的土地或项目出让，获得现金流，规避风险 有选择的开发住宅项目泡沫破裂期价格下跌期 谨慎开发新项目 在资金充裕的前提下，有选择的抄底低价土地或通过收购方式获得项目资源市场吸引力市场吸引力强较强一般较弱弱 目前采用的同时开发多个同质化项目，忽视房地产行业市场周期波动的做法，存在着极大的风险 在访谈中我们了解到，XX房地产的项目开发周期长，项目之间经常拆借资金，且出现过资金链紧张的情况；由于目前开发的均为保障性或公益性地产项目，受市场波动影响较小，然而一旦转向市场化的开发项目，如果还沿用这种方式，将面临极大的风

30、险房地产市场发展不同阶段对企业提出了不同的管理要求，房地产市场发展不同阶段对企业提出了不同的管理要求，XXXX房地产在这方面缺房地产在这方面缺少系统的规划少系统的规划更加快捷、便宜更加快捷、便宜的拿到土地的拿到土地 二手土地逐渐减少，拿地逐渐规范，价格逐步上升，竞争重点是谁能更加快捷、便宜的拿到土地土地获取土地获取承受更大的资金承受更大的资金压力压力 为保证未来土地充足，加大土地储备量 国家宏观调控，紧缩贷款，企业融资能力决定其发展速度融资能力融资能力比别人经营的更比别人经营的更好好 通过建立完善的项目管理、成本控制机制，提高企业管控水平，在快速发展中控制风险 企业更加依托策划、运作和经营的能

31、力管控水平管控水平开发更好的产品开发更好的产品 通过更好的产品吸引消费者，获得更高的产品溢价 产品开发的竞争将在市场需求基本稳定的时候形成产品开发产品开发更强势的品牌效更强势的品牌效应应 竞争更进一步升级后，产品将趋向同质化 竞争由产品本身向品牌转移企业品牌企业品牌中期中期XX房地产，由于背靠集团公司，在土地获取和融资方面具有一定的优势，尽管如此，自主的融资能力还有待提升 从房地产市场发展的中长期阶段来看，更为重要的是提升管控水平、产品开发能力以及企业品牌；然而，XX房地产在这方面的意识还比较缺乏，也缺少系统的规划短期短期长期长期短期短期2XXXX房地产要想尽快成为一家专业化的开发商，建立以房

32、地产行业研究为基础的房地产要想尽快成为一家专业化的开发商，建立以房地产行业研究为基础的战略规划体系，刻不容缓战略规划体系，刻不容缓2应该关注的方面应该关注的方面对对XXXX房地产的意义房地产的意义建立以房地产行业研究为基础的战略规划体系识别新的业务机会及威胁发现当前业务模式不足，并有针对性的进行改进发现自身资源与能力的不足，并加以提升关注经济与房地产的关系研究房地产相关政策关注区域规划 关注房地产的市场周期 关注房地产行业的发展阶段 规避市场风险，建立业务战略的动态调整机制在市场波动中，识别业务机会加强企业的稳健性，更好的适用市场化的运作要求 根据行业发展不同阶段的要求，制定提升管理能力的规划

33、保持企业的持续成长 XXXX房地产在战略管理方面存在如下不足房地产在战略管理方面存在如下不足 缺乏清晰的战略方向缺乏清晰的战略方向, ,中高层领导对公司未来应该选择的发展道路认知不一中高层领导对公司未来应该选择的发展道路认知不一 现在的业务发展模式，在提升公司专业化房地产开发实力方面以及抗风险方面，存在现在的业务发展模式，在提升公司专业化房地产开发实力方面以及抗风险方面，存在一定的不足一定的不足 已经开始探索房地产专业化、市场化的道路，但具体的业务发展模式尚不清晰已经开始探索房地产专业化、市场化的道路，但具体的业务发展模式尚不清晰 对国家房地产行业发展趋势及相关政策缺少关注和研究，导致缺少制定

34、战略的基础对国家房地产行业发展趋势及相关政策缺少关注和研究，导致缺少制定战略的基础1234XXXX房地产现在的业务发展模式，具有一些独特的特点房地产现在的业务发展模式，具有一些独特的特点3标准房地产开发业务流程标准房地产开发业务流程项目取得1土地开发2投资决策3土地获取4产品定位5规划设计6工程建设7销售/招商8物业管理/运营9土地一级开发阶段投资分析与决策阶段产品研究与设计阶段工程建设阶段销售阶段物业管理阶段房地产开发业务阶段房地产开发业务阶段XXXX房地产目前业务模式的特点房地产目前业务模式的特点土地一级开发阶段 目前从事的基本上为政府指令性项目，没有明显的土地一级开发、投资分析与决策阶段

35、的划分，为一体化开发 基本上没有市场化的投资决策活动，准照相关指令/标准执行 很少一部分项目通过招拍挂获取投资分析与决策阶段产品研究与设计阶段 主要依赖于设计院等单位来实施 XX房地产公司在产品定位及设计管理方面的职能发挥不足工程建设阶段 主要依赖于监理进行项目管理 项目部在工程管理、成本控制方面职能发挥的有限销售阶段 由于目前开发的主要是政策性住房，基本不涉及主动营销，因而营销部在销售方面职能发挥有限 在对企业和项目本身的市场宣传方面，也未开展相应的工作物业管理阶段 物业公司刚刚组建不久，目前主要的工作为拆迁户的安置，实际涉及物业管理内容不全面项目群项目群( (所有项目之间所有项目之间) )

36、 多个项目同时铺开，项目之间存在着资金拆借的情况 项目高度同质化，受政策因素影响大独独特特之之处处这些特点决定了目前的业务模式，在提升专业化房地产开发实力方面以及抗风这些特点决定了目前的业务模式，在提升专业化房地产开发实力方面以及抗风险方面，存在一定的不足险方面，存在一定的不足3XXXX房地产目前业务模式的特点房地产目前业务模式的特点提升实力方面的不足提升实力方面的不足 开发保障性住房的价值在于提升企业规模,对于XX房地产公司的价值提升作用较小，易使企业走上“大而不强”的道路 以保障性住房开发为主业务模式，对项目运作的核心工作主要依赖于监理等外部机构来完成，在培养公司的项目管理能力、锻炼队伍方

37、面作用不明显抗风险方面的不足抗风险方面的不足 项目高度同质化，受政策因素影响大，一旦出现在保障住房和公益项目开发的垄断地位被打破的情况（比如政府将相关业务分给其他单位），将对公司的生存构成威胁 目前的业务模式以完成政府任务为导向，缺少项目筛选，必然会导致“摊子铺得太大”，管理不到位，进而造成项目周期长、资金链紧张、缺少资金储备等不利局面，风险加大XXXX房地产在战略管理方面存在如下不足房地产在战略管理方面存在如下不足 缺乏清晰的战略方向缺乏清晰的战略方向, ,中高层领导对公司未来应该选择的发展道路认知不一中高层领导对公司未来应该选择的发展道路认知不一 现在的业务发展模式，在提升公司专业化房地产

38、开发实力方面以及抗风险方面，存在现在的业务发展模式，在提升公司专业化房地产开发实力方面以及抗风险方面，存在一定的不足一定的不足 已经开始探索房地产专业化、市场化的道路，但具体的业务发展模式尚不清晰已经开始探索房地产专业化、市场化的道路，但具体的业务发展模式尚不清晰 对国家房地产行业发展趋势及相关政策缺少关注和研究，导致缺少制定战略的基础对国家房地产行业发展趋势及相关政策缺少关注和研究，导致缺少制定战略的基础1234XXXX房地产已经开始探索房地产专业化、市场化的发展道路房地产已经开始探索房地产专业化、市场化的发展道路, ,并设想了几种经营模并设想了几种经营模式，但对各自的运作方式尚不清晰式，但

39、对各自的运作方式尚不清晰4模式一：专业化的房产开发模式模式一：专业化的房产开发模式目前业务探索情况目前业务探索情况 在开发保障性住房和公益项目外，XX房地产还尝试性的介入了极个别的商品房的开发，但仍限于定向销售房设想的经营模式设想的经营模式 利用与土地储备中心紧密地关系，优先获取优质地块的信息，开发中高端商品住宅项目模式二：物业持有模式模式二：物业持有模式目前业务探索情况目前业务探索情况 捆绑经济适用房和廉租房，建立底商,通过经营底商获得持续收益(例如,洪门子项目10万平方米，其中住宅6万,商铺4万 )设想的经营模式设想的经营模式 在保持住宅底商持续经营模式的同时,增加大型商业项目的投资 成立

40、商贸公司,根据项目具体情况,决定自行经营或打包整体出租,获取持续收益模式三：由地产开发向综合开模式三：由地产开发向综合开 发过渡的业务模式发过渡的业务模式目前业务探索情况目前业务探索情况 和平地区储存600亩地，准备开发城乡一体化项目（投资10多个亿）设想的经营模式设想的经营模式 运用政府资源,获得质量好的“片区开发项目”, XX房地产公司先扮演一级开发商的角色 再视情况而定,在部分地块开展二级开发,或引入战略合作伙伴共同开发 目前,设想的这些经营模式,还停留在集团公司领导、公司高层领导的头脑中，并没有进行详细的论证，也没有制定相应的实施计划 对于这些经营模式的盈利途径、特点以及所需的关键能力

41、，还缺少系统化的认识主要原因是对新业务缺乏详细的分析与论证主要原因是对新业务缺乏详细的分析与论证4 结合公司自身的能力制定适合的项目筛选标准 产业筛选 公司筛选 试验性投资方案设计 研究业务模式,并进行试验性投资 工作重点： 对于产业的理解 公司业务模式的设计与完善 核心能力的识别与初步培育 对战略扩张途径与方式的思考 战略性投资方案设计 对关键成功要素的投资 战略控制点的建立 差别化优势的巩固 核心能力的进一步提升 业务流程的重组与优化 组织管理体系的建立 业务管控体系的建立项目选择期项目选择期新业务的发展模式新业务发掘新业务发掘新业务观察新业务观察新业务发展新业务发展项目观察期项目观察期战

42、略投资期战略投资期战略性整合期战略性整合期借鉴借鉴四种典型业务发展模式的盈利模式及关键能力需求四种典型业务发展模式的盈利模式及关键能力需求名称名称盈利模式盈利模式典型案例典型案例关键能力关键能力特点特点1房产开发模式通过投资决策获得一定的土地溢价；并通过专业化的规划设计/建造和物业管理，获得房屋销售和物业费收益万科土地研究/投资决策规划设计/工程管理/成本控制/质量控制/物业管理能力环节比较多，对组织资源的依赖高于其它盈利模式，需要投入相对多的人力资源 2物业持有模式在建好住宅/商业物业后，通过招商和服务获得高租金万达商业地产、国贸土地研究/投资决策规划设计/质量控制招商/服务能力资金实力降低

43、了开发企业的持续发展风险 ；但占有较多财务资源，需要极强的资金融通能力 3地产开发模式通过获得大面积土地的开发权，进行土地整理后转让，获得土地出让收益陆家嘴自有土地资源土地获取能力政府公关能力获利容易，但需要掌控大量的土地资源，资源耗尽则无以为继4综合开发模式以上三种盈利模式的综合海尔地产以上三种业务的综合能力综合能力要求高资源要求高需要平衡业务组合关系4运营运营模式模式地产开发型（地产开发型（3 3）房产开发型（房产开发型（1 1）物业持有型（物业持有型（2 2）综合开发型（综合开发型（4 4）客户客户需求需求规划规划设计设计施工施工组织组织营销营销管理管理物业物业管理管理物业物业出租出租产

44、品产品定位定位土地土地开发开发土地土地储备储备借鉴借鉴海尔地产的综合地产开发模式海尔地产的综合地产开发模式土地价值增值一级土地开发一级土地开发生态城、工业园生态城、工业园住宅住宅n规模、现金流n品牌塑造不动产不动产商业、工业商业、工业n优质资产沉淀n租金和销售收入n资产增值并成为资本运作载体价值增值土地储备土地价值增值土地储备融资平台融资平台n资本运作平台n多元化投融资渠道投融资渠道投融资渠道资产溢价投融资渠道海尔地产：开发商和运营商海尔地产：开发商和运营商n低成本土地储备n开发利润贡献4结合行业典型业务模式的相关要求，对结合行业典型业务模式的相关要求，对XXXX房地产公司设想的三种经营模式进

45、行优房地产公司设想的三种经营模式进行优劣势分析劣势分析4XXXX房地产公司的优势房地产公司的优势XXXX房地产公司的劣势房地产公司的劣势模式一：模式一：专业化的房产开发模式模式二：模式二：物业持有模式模式三：模式三：由地产开发向综合开发过渡的业务模式 在获取优质土地方面具有较明显的优势 能够在开发政策性项目的同时，伴生性的获得部分低成本的商业物业 可以利用政府关系，获取高质量的项目资源 在长期的政府项目的运作过程中，积累了一定的土地一级开发的经验 可以通过项目融资等方式解决所需的资金问题 投资决策/规划设计/工程管理/成本控制/质量控制/物业管理等方面能力，与市场化的房产项目开发要求相比，还有

46、一定的差距 在组织保障、人力资源方面还存在一定的差距 缺少大型商业物业的开发和运营经验，及相关专业人才， 招商/服务能力有待培养 开发大型商业物业时，资金投入较大，且占用时间较长 项目运作能力、组织能力、招商服务能力有待提升 缺少综合开发项目的运作经验，需要解决平衡业务组合关系的问题 在组织保障、人力资源方面还存在一定的差距导读导读项目进程战略管理诊断内部资源与能力诊断下阶段工作安排随着业务的快速发展，目前随着业务的快速发展，目前XXXX房地产正处于进入快速成长期的关键阶段房地产正处于进入快速成长期的关键阶段初创期初创期- 经过投资，企业从无到有- 经济效益没有体现，或较少- 企业管理不系统，

47、相对集权成长期成长期- 管理能力逐步提升- 经济效益开始快速显现- 战略规划逐步明晰- 管理职能渐趋完善成熟期成熟期- 经营稳定，现金流充裕- 企业管理体系健全- 新的战略或业务规划逐渐酝酿转型或衰退期转型或衰退期- 新的战略成形，管理方式改进，进入战略转型- 或由于各种原因导致企业逐步衰退发展时期发展时期特征特征资料来源：XX整理分析企业发展阶段说企业发展阶段说明明目前公司正处于进入快速成长阶段面临外部日趋复杂的经营形式和内部相对粗放的管理方式，面临外部日趋复杂的经营形式和内部相对粗放的管理方式，XXXX房地产迫切需要房地产迫切需要管理体系与执行力的双提升管理体系与执行力的双提升战略规划目标

48、管理人力资源组织体系管理流程管理制度信息建设文化建设公司目标公司目标执行力执行力说明说明-执行力是管理体系的“支撑”，它保障了企业的战略规划与目标管理、组织结构、人力资源管理的效率，并通过文化和信息建设与管理效果直接相关，因此应以科学、完善的管理体系为基础，并结合较强的执行力，从而实现公司目标-加强管理体系建设应首先从五个方面入手战略战略：包括战略规划制定、战略支撑体系建设等组织：组织： 包括组织结构、部门设置、岗位设置、岗位职责等 人力人力：包括薪酬管理、绩效管理、培训、招聘等企业文化企业文化：包括核心理念、行为方式、外观表现等信息化建设信息化建设：信息管理系统建设执行力是管理体系的执行力是

49、管理体系的“支撑支撑”，也是保证管理体系有效运行的基础，也是保证管理体系有效运行的基础管理管理体系体系企业文化企业文化内部资源与能力是企业战略制定的基础和实现的保障内部资源与能力是企业战略制定的基础和实现的保障公司战略公司战略企业企业愿景愿景组织结构组织结构信息化信息化人力资源人力资源财务管理财务管理XXXX房地产应具备的核心资源与能力房地产应具备的核心资源与能力核心资源与能力核心资源与能力开发运营能力开发运营能力组织管理能力组织管理能力人力资源人力资源土地土地资金资金无形资源无形资源信息化管理信息化管理XXXX房地产在内部资源与能力方面存在一些不足房地产在内部资源与能力方面存在一些不足土地虽

50、有一定的储备，但土地盈利能力差，同时也缺乏市场化拿地能力，对土地虽有一定的储备，但土地盈利能力差，同时也缺乏市场化拿地能力，对XXXX房地产发展形成了一定制约房地产发展形成了一定制约与优秀的房地产公司相比，与优秀的房地产公司相比，XXXX房地产的资金资源有着明显的差距房地产的资金资源有着明显的差距目前的人力资源结构不能支撑目前的人力资源结构不能支撑XXXX房地产发展，而且在人力资源管理方面也存在六大问题房地产发展，而且在人力资源管理方面也存在六大问题品牌和企业文化缺失，而作为目前唯一拥有的品牌和企业文化缺失，而作为目前唯一拥有的“出身出身”的无形资源也的无形资源也 是一把是一把“双刃剑双刃剑”

51、，在发展过程中需要正确使，在发展过程中需要正确使用用目前在房地产项目开发链条上没有专业积累，缺乏专业竞争力目前在房地产项目开发链条上没有专业积累，缺乏专业竞争力组织管理能力目前存在六大问题，导致组织管理能力目前存在六大问题，导致XXXX在组织管理方面缺乏竞争力在组织管理方面缺乏竞争力信息化基础薄弱，不能为公司运营提供信息化支持，需要进行系统规划，分步骤实施信息化基础薄弱，不能为公司运营提供信息化支持，需要进行系统规划，分步骤实施1234567虽有一定的土地储备，但土地盈利性差，同时也缺乏市场化的土地获取能力，虽有一定的土地储备，但土地盈利性差，同时也缺乏市场化的土地获取能力，对对XXXX房地产

52、发展形成了一定制约房地产发展形成了一定制约XX房地产目前的房地产目前的土地资源土地资源土地储备土地获取能力土地盈利性n 目前XX房地产拥有土地储备2000亩，按照当前XX房地产的土地开发能力400亩/年计算，足够开发5年n 目前实际可以确定土地储备资源为和平镇目前实际可以确定土地储备资源为和平镇项目，面积项目，面积600600亩左右亩左右n XX房地产现在获取土地的方式：政府直接派给被政府委派从“招拍挂”市场拿地n XX房地产目前还未真正以市场化手段获取过土地n 目前XX房地产大部分拥有的土地都是政府性项目使用土地，政府对项目利润率有严格的控制，基本上处于收支平衡注：资料来源于访谈和XX内部资

53、料1XXXX房地产在内部资源与能力方面存在一些不足房地产在内部资源与能力方面存在一些不足土地虽有一定的储备，但土地盈利能力差，同时也缺乏市场化拿地能力，对土地虽有一定的储备，但土地盈利能力差，同时也缺乏市场化拿地能力，对XXXX房地产发展形成了一定制约房地产发展形成了一定制约与优秀的房地产公司相比，与优秀的房地产公司相比，XXXX房地产的资金资源有着明显的差距房地产的资金资源有着明显的差距目前的人力资源结构不能支撑目前的人力资源结构不能支撑XXXX房地产发展，而且在人力资源管理方面也存在六大问题房地产发展，而且在人力资源管理方面也存在六大问题品牌和企业文化缺失，而作为目前唯一拥有的品牌和企业文

54、化缺失，而作为目前唯一拥有的“出身出身”的无形资源也的无形资源也 是一把是一把“双刃剑双刃剑”，在发展过程中需要正确使用，在发展过程中需要正确使用目前在房地产项目开发链条上没有专业积累，缺乏专业竞争力目前在房地产项目开发链条上没有专业积累，缺乏专业竞争力组织管理能力目前存在六大问题，导致组织管理能力目前存在六大问题，导致XXXX在组织管理方面缺乏竞争力在组织管理方面缺乏竞争力信息化基础薄弱，不能为公司运营提供信息化支持，需要进行系统规划，分步骤实施信息化基础薄弱，不能为公司运营提供信息化支持，需要进行系统规划，分步骤实施1234567商业银行贷款受国家金融政策影响很大，一旦金融紧缩，非银行相关

55、的资金来商业银行贷款受国家金融政策影响很大，一旦金融紧缩，非银行相关的资金来源对房地产企业非常重要源对房地产企业非常重要商业银行土地储备购房者房地产开发贷款购房者自有资金购房者自有资金施工企业流动资金贷款按揭贷款开发资金工程款项目销售回款建设公司分期还款以垫付形式其他债权融资股权融资材料款费用支出利润回报利息利息非银行资金来源非银行资金来源开发成本控制开发成本控制商业银行贷款是XX房地产目前项目开发资金主要来源2与市场化的优秀房地产企业相比，与市场化的优秀房地产企业相比，XXXX房地产的资金资源有着明显的差距房地产的资金资源有着明显的差距融资渠道信贷股票上市发行债券信托基金战略融资XX房地产思

56、考中万科金地海尔项目债券企业债券债券资金融通层面资金融通层面贷款银行贷款自有资本个人贷款结算资金内部积累增加资本金与集团下属公司资金往来与集团公司资金往来买壳借壳上市IPO资本运营层面资本运营层面产业基金资产证券化金融工具创新股市融资信托海外基金兼并收购合作开发其他风险资本提升资本运营提升资本运营能力能力拓宽资金拓宽资金来源渠道来源渠道向股权融资拓展2XXXX房地产在内部资源与能力方面存在一些不足房地产在内部资源与能力方面存在一些不足土地虽有一定的储备，但土地盈利能力差，同时也缺乏市场化拿地能力，对土地虽有一定的储备，但土地盈利能力差，同时也缺乏市场化拿地能力，对XXXX房地产发展形成了一定制

57、约房地产发展形成了一定制约与优秀的房地产公司相比，与优秀的房地产公司相比，XXXX房地产的资金资源有着明显的差距房地产的资金资源有着明显的差距目前的人力资源结构不能支撑目前的人力资源结构不能支撑XXXX房地产发展，而且在人力资源管理方面也存在六大问题房地产发展，而且在人力资源管理方面也存在六大问题品牌和企业文化缺失，而作为目前唯一拥有的品牌和企业文化缺失，而作为目前唯一拥有的“出身出身”的无形资源也的无形资源也 是一把是一把“双刃剑双刃剑”，在发展过程中需要正确使，在发展过程中需要正确使用用目前在房地产项目开发链条上没有专业积累，缺乏专业竞争力目前在房地产项目开发链条上没有专业积累，缺乏专业竞

58、争力组织管理能力目前存在六大问题，导致组织管理能力目前存在六大问题，导致XXXX在组织管理方面缺乏竞争力在组织管理方面缺乏竞争力信息化基础薄弱，不能为公司运营提供信息化支持，需要进行系统规划，分步骤实施信息化基础薄弱，不能为公司运营提供信息化支持，需要进行系统规划，分步骤实施1234567XXXX房地产目前人力资源结构中年轻员工多，并且技术人员学历集中于专科，对房地产目前人力资源结构中年轻员工多，并且技术人员学历集中于专科，对XXXX房地产进一步发展不利房地产进一步发展不利员工年龄分布员工年龄分布大部分员工年龄在25到30岁之间，虽然精力充沛，但工作经验缺乏目前技术人员学历多是专科学历，对公司

59、业务提供技术支持有限3XXXX房地产的人力资源管理问题主要体现在以下六个方面房地产的人力资源管理问题主要体现在以下六个方面培训开发系统素质标准能力素质评价系统考核评价考核制度绩效指标绩效管理系统课程设置薪酬制度薪酬分配系统招聘 （选人选人）进入 （用人用人）培训 （育人育人） 调配、 晋升 （留人留人）价值分配规划计划人力资源规划系统岗位说明书组织及岗位管理系统岗位分析各岗位职责和工作任务不明确固化,调整的随机性大，使员工在工作中存在一定程度的盲目性，容易造成混乱局面人力资源规划职能缺失，人才缺乏现象严重，面对业务发展急需对未来的人力资源需求进行预期与安排现行工资制度及分配方式员工有一定的满意

60、度，但没有真正发挥激励的作用，急需重新设计以解决内部公平的问题现有的考核存在以下问题：考核标准不合理、考核流程不完善、绩效结果不可控且没有起到应有的评价和反馈效果等人员培训体系性、针对性、目的性不足，使得培训无法取得更好的效果人员的晋升缺乏业绩、能力标准，缺少能力素质评价系统2145633人力资源规划职能缺失，人才缺乏现象严重，面对业务发展急需对未来的人力人力资源规划职能缺失，人才缺乏现象严重，面对业务发展急需对未来的人力资源需求进行预期与安排资源需求进行预期与安排以下人力资源规划职能均未有效开展以下人力资源规划职能均未有效开展预算评估人力需求计划招聘计划评估现有技能预估人力需求培训计划说明说