伟业顾问4月长沙湖南省环保科技产业园白田家园项目提报方案

1、湖南省环保科技产业园湖南省环保科技产业园 白田家园项目提报方案白田家园项目提报方案 - = 伟业顾问伟业顾问 = - 2010年年4月月 目录目录 第一部分：市场研究分析第一部分：市场研究分析 第四部分：营销推广思路第四部分：营销推广思路 第五部分：项目成本预算第五部分：项目成本预算 第三部分：项目规划第三部分：项目规划 第二部分：项目定位第二部分：项目定位 part 1 长沙宏观经济发展分析长沙宏观经济发展分析 part 2 雨花区发展规划分析雨花区发展规划分析 part 3 长沙房地产市场分析长沙房地产市场分析 part 4 区域市场分析区域市场分析 part 5 重点竞争项目分析重点竞争

2、项目分析 part 6 长沙商业市场简述长沙商业市场简述 第一部分第一部分 市场研究分析市场研究分析 长沙宏观经济发展分析长沙宏观经济发展分析 1.1.1 1.1.1 站在中部看长沙站在中部看长沙 国家级城市群实验区之一，长株潭两型社会建设实验区国家级城市群实验区之一，长株潭两型社会建设实验区 经济增长中心经济增长中心 n 国家高新技术区国家高新技术区 n 星沙经济技术区星沙经济技术区 n 金霞物流开发区金霞物流开发区 n 含浦科教产业园含浦科教产业园 n 湖南环保科技产业园湖南环保科技产业园 发展重大利好发展重大利好 n 长株潭融城一体长株潭融城一体 n 3+53+5城市群建设城市群建设 n

3、 武广新站武广新站 n 地铁及城际轻轨地铁及城际轻轨 n 两型社会先导区两型社会先导区 2007年年12月月7日国务院正式批准武汉城市圈和日国务院正式批准武汉城市圈和 湖南长株潭城市群成为湖南长株潭城市群成为“全国资源节约型和全国资源节约型和 环境友好型环境友好型”建设综合配套改革实验区建设综合配套改革实验区 长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点 之一。探索以城市群的方式城市功能互补，之一。探索以城市群的方式城市功能互补， 增强，快速带动中部地区经济发展的新道路增强，快速带动中部地区经济发展的新道路 当前长株潭一体化逐步推动中，电力同网、当前长株潭一体化

4、逐步推动中，电力同网、 移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财 政政策一体化等政政策一体化等 注：增速迅猛！注：增速迅猛！ 2009年末常住总人口 664.22万人，比上年增 长0.86%。城市化率为 62.63%， ！ 序号序号1 12 23 34 45 56 6 城市城市武汉郑州长沙长沙合肥南昌太原 gdpgdp3204.82378.82325.82325.81392.61281.71071.1 同比增同比增 长长 11.59.014.514.516.912.01.4 20092009年前三季度中部六省会年前三季度中部六省会gdpgdp总量比较（单位：

5、亿元、总量比较（单位：亿元、% %） 4%4-5%5-8%8% 萎缩停滞正常高速 gdpgdp增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系 经济特点经济特点 n生产总值连续高位运行，生产总值连续高位运行，gdpgdp增幅中部第一，房地产处增幅中部第一，房地产处 于高速发展期。于高速发展期。 n经济效益显著提高，处于中部经济引先地位。经济效益显著提高，处于中部经济引先地位。 n长沙经济总量并不高，但社会消费品零售额总量居全国第长沙经济总量并不高，但社会消费品零售额总量居全国第 八，中部第二，消费能力强劲八，中部第二，消费能力强劲。 资料来源：资料来源：07310731地产网地产网 1.1.1 1.1

6、.1 站在中部看长沙站在中部看长沙 0909年年前三季度前三季度中部六省会中部六省会固定资产投资额固定资产投资额比较比较（单位：亿元、（单位：亿元、% %） 资料来源：资料来源：07310731地产网地产网 长沙固定资产投资排名中部省会第二，经济发展基础好。长沙固定资产投资排名中部省会第二，经济发展基础好。 1.1.1 1.1.1 站在中部看长沙站在中部看长沙 资料来源：资料来源：07310731地产网地产网 0909年年前三季度前三季度中部六省会中部六省会房价房价比较比较（单位：元（单位：元/ /） 长沙商品房均价及住宅均价居中部六省末位，涨幅居第长沙商品房均价及住宅均价居中部六省末位，涨幅

7、居第 三位，市场价格洼地效应明显，发展动力强劲。三位，市场价格洼地效应明显，发展动力强劲。 1.1.1 1.1.1 站在中部看长沙站在中部看长沙 gdpgdp持续、稳定、快速增长的经济助推长沙持续、稳定、快速增长的经济助推长沙 房地产发展。房地产发展。 1.1.2 1.1.2 长沙总体经济状况长沙总体经济状况gdpgdp 长沙市人均长沙市人均gdpgdp连年攀升，平均每年增长速度超过连年攀升，平均每年增长速度超过10%10%； 20092009年受整体经济低靡的影响，增长幅度有所放缓年受整体经济低靡的影响，增长幅度有所放缓 。 1.1.2 1.1.2 长沙总体经济状况长沙总体经济状况gdpgd

8、p 长沙人均可支配收入和消费性支出都较快速地增长，长沙人均可支配收入和消费性支出都较快速地增长，20092009年增长年增长 速度分别在速度分别在13.113.1、18.818.8左右。左右。 人均可支配收入和消费性支出都保持较快速地增长，支出占收入人均可支配收入和消费性支出都保持较快速地增长，支出占收入 的比值呈下降趋势；的比值呈下降趋势； 居民储蓄意识地增强对商品房等大件物品消费更为有利居民储蓄意识地增强对商品房等大件物品消费更为有利 。 1.1.3 1.1.3 长沙总体经济状况长沙总体经济状况人均可支配收入人均可支配收入 长沙市固定资产保持高速的增长态势，年增长率维持在高位运行；长沙市固

9、定资产保持高速的增长态势，年增长率维持在高位运行； 投资额的增加，预示经济形势的良好发展与后期市场竞争将更加投资额的增加，预示经济形势的良好发展与后期市场竞争将更加 白热化！白热化！ 近几年长沙市固定资产投资走势图近几年长沙市固定资产投资走势图 1.1.4 1.1.4 长沙总体经济状况长沙总体经济状况固定资产投资固定资产投资 水运、公路、水运、公路、 铁路的中转联铁路的中转联 运中心；工业运中心；工业 基地。基地。 机械、食品工业为主的机械、食品工业为主的 综合性产业区、市区新综合性产业区、市区新 产业开发区及置换外迁产业开发区及置换外迁 企业的基地企业的基地 面向长株潭面向长株潭 的旅游、商

10、的旅游、商 贸等区域性贸等区域性 公共设施公共设施 岳麓山大学城的远期发岳麓山大学城的远期发 展用地以及与之配套的展用地以及与之配套的 生活居住用地生活居住用地 东提：东提：以芙蓉为主体的城东，要着力产业 提升、城市提质，大力发展总部经济和楼 宇经济，打造成为引领全省、辐射中部地 区的现代化商务中心。 南进南进：加速天心、雨花与株洲、湘潭的有：加速天心、雨花与株洲、湘潭的有 效对接、相向推进，积极发展轻型工业、效对接、相向推进，积极发展轻型工业、 环保工业，建设成为连接长株潭的核心区。环保工业，建设成为连接长株潭的核心区。 西拓：西拓：以岳麓为主体的河西，在纵深开发 上下功夫，充分发挥科教优势

11、，大力发展 高新技术产业，构筑极具生态魅力的滨江 新城。 北聚：北聚：以开福为主体的城北，要致力于各 种要素的充分集聚，坚持以港兴城，构筑 物流枢纽，加快建设大城北。 一江两岸一江两岸 西文东市西文东市 六桥三环六桥三环 山水洲城山水洲城 四组团四组团 1.2.11.2.1 长沙市整体规划长沙市整体规划 1.2.21.2.2 雨花区雨花区经济发展现状经济发展现状 得天独厚的区位优势和现代得天独厚的区位优势和现代 交通枢纽中心交通枢纽中心 长沙、株洲、湘潭三市融城的接 合部、桥头堡，区内有长沙汽车南 站和“六纵六横”的道路交通网络 ，交通十分便利。多项基础建设是 湖南省“十一五”发展规划的重点

12、工程项目。 坚实雄厚的工业基础坚实雄厚的工业基础 区内有多家上市公司和国内外知 名企业。占地15平方公里的湖南环 保科技产业园是我省重点建设项目 ，已被列入长沙市“二区六园”的 工业发展规划。 1.2.31.2.3 雨花区经济发展机遇雨花区经济发展机遇 作为长株潭一体化的桥头堡、中部地区及泛珠三角区域的经济强区 ，必须按照“一点一园增长极、两纵两横经济带、三圈三块商贸群” 的产业布局。 一个增长极：一个增长极： 环保科技产业园定位为重点发展由一级汽车零配件供应商带动的汽 车和工程机械产业链，使之成为全区新兴工业极。 两纵两横经济带：两纵两横经济带： 在两纵（韶山南路、万家丽路）两横（湘府路、香

13、樟路）经济带建 设时，加强万家丽路及湘府路汽车产业项目招商，打造在省内甚至中 南地区具有一定影响力的汽车路。 三大经济圈：三大经济圈： 抓住长株潭一体化契机，建设好红星商圈；加快高桥商圈提质改造 步伐，加快黎托商圈的建设。 两大高铁枢纽：两大高铁枢纽： 武广和沪昆专线交汇将迅速拉动中国四大城市群，形成3 小时经济圈！ 长江三角洲城市群、长株潭城市群、武汉城市群、珠江 三角洲城市群。 沪昆铁路杭长段已于2009年9月 动工建设，2013年建成通车，连 接杭州、南昌、长沙。建成后长 沙到上海只需3小时，到昆明只需 4小时。 与2009年12月20日正式运营。时速 达350公里，届时长沙到武汉只需1

14、小 时，到广州只需2小时。 长沙成为两条高铁的交汇点长沙成为两条高铁的交汇点武广高铁武广高铁 1.2.41.2.4 雨花区经济发展承接点雨花区经济发展承接点 1.2.51.2.5 雨花区环保科技园经济发展新机遇雨花区环保科技园经济发展新机遇 湖南环保科技工业园位于长沙西城区南大湖南环保科技工业园位于长沙西城区南大 门，是长（沙）株（洲）（湘）潭城市群门，是长（沙）株（洲）（湘）潭城市群 的心脏位置，是三市经济一体化的结合部的心脏位置，是三市经济一体化的结合部 ，湖南省，湖南省“一点一线一点一线”（一点指长株潭一（一点指长株潭一 体，一线指京广线）发展战略的核心发展体，一线指京广线）发展战略的核

15、心发展 区域、南长沙工业化和城市化的前沿阵地区域、南长沙工业化和城市化的前沿阵地 ，更是长株潭城市群经济发展的桥头堡。，更是长株潭城市群经济发展的桥头堡。 2009年，湖南省两型社会办公室落户环科园； 同年，占地6000亩的比亚迪汽车城落户园区； 随后，代表第四代工业地产发展新模式的长沙国际企业中 心开始吸纳企业入驻； 中烟基地、省国税新区先后开工； 为整个湖南提供专职技术类人才的职业教育城也将于2010年正式启用； 未来十年，园区将新增常驻人口近10万，流动人口近20万； 环科园大记事：环科园大记事： 区域自身条件区域自身条件 区域发展态势区域发展态势 商业配套成熟、路网配套极其丰富成熟、商

16、业配套成熟、路网配套极其丰富成熟、 多条城市干道穿越多条城市干道穿越 具备开放、丰富的城市居住内涵具备开放、丰富的城市居住内涵 享受都市宜居的高尚生活的价值享受都市宜居的高尚生活的价值 区域口碑评价区域口碑评价 区域特征归纳区域特征归纳 开放的都会中心、高价值的都会中心、看得见未开放的都会中心、高价值的都会中心、看得见未 来的都会中心来的都会中心 传统居住旺区，市场认可度高传统居住旺区，市场认可度高 长沙未来最具升值潜力区域，交通便利、绿长沙未来最具升值潜力区域，交通便利、绿 化率高化率高 享受享受“都市都市”宜居生活的绝佳板块，高尚居宜居生活的绝佳板块，高尚居 住价值启航住价值启航 融城的桥

17、头堡位置，湖南核心发展区域融城的桥头堡位置，湖南核心发展区域 湖南未来经济湖南未来经济/ /商务商务/ /政务发展新区，城市极政务发展新区，城市极 核位置核位置 城市高尚宜居价值再创造，未来可期城市高尚宜居价值再创造，未来可期 长沙房地产市场分析长沙房地产市场分析 长沙市房地产长沙市房地产05090509年房地产供应、销售、均价年房地产供应、销售、均价走势图走势图 1.3.1 1.3.1 长沙房地产市场整体现状分析长沙房地产市场整体现状分析 长沙市商品房供求旺盛，商品房销售量价齐升。长沙市商品房供求旺盛，商品房销售量价齐升。 09年内五区各季度新建年内五区各季度新建商品房、住宅销售量商品房、住

18、宅销售量柱状图柱状图 09年内五区年内五区商品房销售量及均价月度商品房销售量及均价月度走势走势 1.3.21.3.2 长沙房地产市场总体销售现状分析长沙房地产市场总体销售现状分析 2009年长沙市商品房销售面积逐季稳步上年长沙市商品房销售面积逐季稳步上 扬，商品房成交均价稳固上涨。扬，商品房成交均价稳固上涨。 伟业观点：伟业观点： 从各户型供应结构看，各户型皆呈现求大于供。市场供应量 以90以下为主，90以下的中小户型成为市场热销户型，144 以上户型呈现供销两弱局面，90以下占比44.12%。 受到产品整体供应不足影响，各面积区间的户型在未来市场 价格皆会有价格上调趋势，尤其以中小户型需求为

19、主。另一方 面，也加速了投资热的产生。 0909年内五区商品房年内五区商品房各面积区间供需量各面积区间供需量柱状图柱状图 1.3.31.3.3 长沙房地产市场总体供需现状分析长沙房地产市场总体供需现状分析 伟业观点：伟业观点： 各面积区间成交主力价格集中在3500元-4500元/范围内，合占 近49%的比例，是目前我市成交产品的主力价位。4500元/以上 的占27%，占总比近1/4，而3000以下的产品只占9%。因此可以预 计，随着经济的继续好转，高价格范围产品的比例将会越来越大， 从而形成新的主力价位点（预计在4500-6000之间） 区域区域开福区开福区天心天心 区区 雨花雨花 区区 岳麓

20、区岳麓区芙蓉区芙蓉区内五区内五区 商品房供销比 0.830.530.871.020.590.80 住宅供销 0.770.480.820.990.550.76 09年长沙内五区年长沙内五区商品房供销比商品房供销比 伟业视点：伟业视点：虽目前各区反映出普遍求大于供，但结合08年数据看，商 品房供销合计1.15：1，其中商品住宅供销为1.11：1，当前市场供销已达 基本平衡。从纯商品房住宅供销看，除天心、芙蓉区供不应求外，其他区 供应基本能满足当前需求。 4357 4123 内五区商品 房均价 内五区住宅 均价 09年长沙内五区年长沙内五区商品房均价及各分区均价对比商品房均价及各分区均价对比 1.3

21、.41.3.4 长沙房地产市场整体供销比分析长沙房地产市场整体供销比分析 伟业视点：伟业视点：雨花区住宅均价为五区之首，超过五雨花区住宅均价为五区之首，超过五 区平均价线近区平均价线近180元元/平米！平米！可见雨花区主力产品可见雨花区主力产品 是以高尚住宅为主的是以高尚住宅为主的。 从各季度价格走势看，从各季度价格走势看，雨花区房价雨花区房价09年稳步上涨年稳步上涨！ 一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度 4111419842934484 雨花区各季度住宅均价雨花区各季度住宅均价 07-107-708-108-709-109-710-1 刺激政策 收紧政策 公积金贷率上调 关于开

22、展房地产 专项整治的通知 9-27新政 国务院关于节约 集约用地的通知 时间轴 10-22新政 公积金贷率下调 广东省15条 地方政府救市 资本金比例下调 物业税开征研讨 二套房政策收紧 清查闲置土地 公积金政收紧 国四条 国十一条 上调存款准备金率 国十一条 国办关于促进地产健康发展意见 政府政策不可预测性高政府政策不可预测性高：政策拐点很大程度决定了价格的拐点政策拐点很大程度决定了价格的拐点 加强土地收支管理 1.3.51.3.5 房地产宏观政策研究房地产宏观政策研究 地方性政策：地方性政策：除二套房、营业税期优惠政策取消外，其除二套房、营业税期优惠政策取消外，其 他优惠政策继续延续至他优

23、惠政策继续延续至2010年末。年末。 1.3.5 房地产宏观政策研究房地产宏观政策研究 2010年年1月月7日日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳 健康发展的通知。重申二套房贷首付不得低于40%（以家庭为单 位），房源须一次性全部公开并明码标价等方面进行说明。 国十一条国十一条 1.3.6 2010房地产市场主要政策影响预测房地产市场主要政策影响预测 2010年年1月月18日起日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金 率0.5个百分点。农村信用社等小型金融机构暂不上。 存款准备金率上调存款准备金率上调 “两会两会”政府工作报告对房地产论述主要有三点：政府工作报告对房地产论述主要有三点：

24、1 1、坚决遏制少部分城市房价过快上涨；、坚决遏制少部分城市房价过快上涨； 2 2、加大土地供应，保持市场供求平衡；、加大土地供应，保持市场供求平衡； 3 3、加大保障性住房建设力度，加快保障性住房建设、运、加大保障性住房建设力度，加快保障性住房建设、运 营立法进程。营立法进程。 “两会两会”期间，住房建设与保障部部长接受媒体表示：未来期间，住房建设与保障部部长接受媒体表示：未来 二十年中国都将面临房价过快上涨的压力！二十年中国都将面临房价过快上涨的压力！ 国务院总理温家宝2月27日在新华网与网友在线互动时提出： 在任内把房价控制在合理范围内； 大事件大事件“两会两会”房产热点房产热点 1.3

25、.6 2010房地产市场主要政策影响预测房地产市场主要政策影响预测 大事件大事件“国国1919条条”出台出台 3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知(简称“国 19条”)，全文包含19条土地新规，明确了保障性住房用地供应、 商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。 n 关键词关键词11提门槛提门槛 竞买保证金不得低于出让最低价的20%.土地出让成交后，必须在10 个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超 过一年。 n 关键词关键词22调结构调结构 确保保障性

26、住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确 保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套 型住房建设用地，严禁向别墅供地。 n 关键词关键词33治囤地治囤地 今年3月至7月，将在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检 查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自 改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地 炒地等。 伟业后市走向判断：伟业后市走向判断： a a：中小房企拿地难度加大：中小房企拿地难度加大 b b：新政关键看地方执行力度：新政关键看地方执行力度 1.3.6 2010房地产市场主要政策影响预测房地产市场主要政策影响预测 大事件大

27、事件国资委回应央企拿地潮国资委回应央企拿地潮 ,78,78家企业将退出地产家企业将退出地产 n国家介于最近大量国企及央企大规模拿地风潮，正式开始进行国家介于最近大量国企及央企大规模拿地风潮，正式开始进行 大力控制大力控制 n主力主力1616家房地产央企仍然拥有较强的实力能购置土地储备家房地产央企仍然拥有较强的实力能购置土地储备 n超超5 5成民众普遍认为国家此举作用较小或无作用，显示出民众普成民众普遍认为国家此举作用较小或无作用，显示出民众普 遍对后市房地产市场期望性很高，房地产仍然会呈现走热趋势。遍对后市房地产市场期望性很高，房地产仍然会呈现走热趋势。 网络相关调查表网络相关调查表官方新闻官

28、方新闻 1.3.6 2010房地产市场主要政策影响预测房地产市场主要政策影响预测 国务院差别化房贷政策国务院差别化房贷政策:2套房首付不低于套房首付不低于5成成 国务院总理温家宝国务院总理温家宝14日主日主 持召开国务院常务会议，持召开国务院常务会议， 研究部署遏制部分城市房研究部署遏制部分城市房 价过快上涨的政策措施，价过快上涨的政策措施， 对购买首套自住房且套型对购买首套自住房且套型 建筑面积在建筑面积在90平方米以上平方米以上 的家庭，贷款首付款比例的家庭，贷款首付款比例 不得低于不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比

29、例不得低于50%，贷款利率不，贷款利率不 得低于基准利率的得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付 款比例和利率水平。款比例和利率水平。 1.3.6 2010房地产市场主要政策影响预测房地产市场主要政策影响预测 n 2008年全国房地产开始的进入深度调整期并未完全见底；在年全国房地产开始的进入深度调整期并未完全见底；在 目前的趋势下，房地产新一轮发展的根基尚不牢固，上行难目前的趋势下，房地产新一轮发展的根基尚不牢固，上行难 度大，下行压力仍较大；度大，下行压力仍较大； n 从从“两会两会”的召开与近期的市场发声看：国

30、家层面目标是保的召开与近期的市场发声看：国家层面目标是保 持房价的平稳和缓慢上涨；持房价的平稳和缓慢上涨； n 就长沙而言，不属于遏制上涨的城市，根据与周边省会的经就长沙而言，不属于遏制上涨的城市，根据与周边省会的经 济与房地产发展对比来看以及结合长株潭的发展，长沙未来济与房地产发展对比来看以及结合长株潭的发展，长沙未来 的房价仍将是上涨，但销售速度存在可能会略放缓；的房价仍将是上涨，但销售速度存在可能会略放缓； n 近期调控政策的密集出台，从中央到地方的政策执行，需要近期调控政策的密集出台，从中央到地方的政策执行，需要 一定时间，同时长沙房价处于价值洼地水平，预计后市长沙一定时间，同时长沙房

31、价处于价值洼地水平，预计后市长沙 房价将处于跌宕增长。房价将处于跌宕增长。 2010房地产市场主要政策影响预测小结房地产市场主要政策影响预测小结 n 区位区位：本案位于湖南环保科技产业园内，属于融城的 核心地段，离汽车南站、红星商圈、高桥商圈较近。 n 交通：交通：位于环保科技园内，北邻环保大道，西邻圭白 路，东靠振兴路。紧靠京珠高速、万家丽南路，现有 公交806经过本项目。 n 景观：景观：距同升湖山庄、湖南森林公园非常近，圭塘河 风光带贯穿项目。 小结：小结：城市区位佳，距多个商圈皆近，且处于未来城市城市区位佳，距多个商圈皆近，且处于未来城市 核心，升值潜力巨大。核心，升值潜力巨大。 项目

32、利好要素项目利好要素 part 4 区域市场分析区域市场分析 区域楼盘概况区域楼盘概况 项目名项目名位置位置占地占地建面建面容积容积建筑样式建筑样式装修装修价格价格主力户型主力户型主力总价主力总价 万树丹堤万树丹堤雨花区政府旁36.5亩8.6万5.1高层毛坯5600起80-902房 93-1333房 45-70万 星城映象星城映象劳动东路与白 沙湾路交汇 105亩18.7万2.98高层毛坯2#4800/7#5200 vip2000抵5000 40-80公寓 110-120三房 21万-60万 天晟天晟* 海拔东方海拔东方 雨花区政府东 南侧 占地 5.5万 约20 万 3.85高层毛坯4400

33、 一次性98按揭99 130-140 三房为主 50-60万 中城丽景中城丽景 香山香山 劳动路与万家 丽交汇往南 220亩35万2.3退台洋房、 小高.高层 毛坯1月9号开盘 4750/起 现推73-112 板式小高 35-60万 山水城市山水城市 风景风景 万家丽与曲塘 路交汇 74亩18万3高层 小高 毛坯折后4200一期剩尾 房，二期停工 80-150 目前剩大户型 目前剩余总 价60万左右 绿城绿城 桂花城桂花城 雨花区长沙大 道508号 263亩30万1.5多层洋房 小高.高层 毛坯剩余最低4900 最高5800 80-160为主 目前剩220 目前剩余总 价约110万 茂华茂华

34、国际湘国际湘 体育新城古曲 南路198号 280亩47万2.2板式小高 板式高层 毛坯4200-4800之间90左右 120-170 剩140上总 价65万上 三江三江 花中城花中城 体育新城 广益中学旁 114亩18万2.2多层、小高、 高层 毛坯4700均价 开盘最高8000惠 90-180为主 剩140以上 目前剩余品 65万左右 新城新城 新世界新世界 东二环与劳动 路交汇处 680亩130万3高层、住宅、 酒店 毛坯4700均 最新开盘1月1日 90-125 130-160 推130-160 60-80万 西子花苑西子花苑万家丽与人民 路交汇西南 140亩16.8万2.8小高 高层

35、毛坯目前均价6200 一次性97按揭98 135三房为主少 量二房四房 剩顶楼4房 85万以上 美联美联 天骄城天骄城 芙蓉区政府南 800米 555亩约90 多万 2.2多层、小高、 高层 毛坯目前5200 一次性98按揭99 4080-90、 115-130 21-68万 项目名项目名位置位置占地占地建面建面容积容积建筑样式建筑样式装修装修价格价格主力户型主力户型主力总价主力总价 中隆国际中隆国际 玉玺玉玺 体育新城古 曲路188号 176亩41万2.78高层精装 修 现起价房源5300 均价6800左右 180-560 200-350为主 在售210上 140-250万 森林公园森林公园

36、 1号号 雨花区植物 园北端 3万10.5万3.4小高层毛坯3900在售128-150 新推50-110 20-60万 泰禹泰禹 彩云之翼彩云之翼 雨花区政府 南600米 15万 二期 80万2.5多层 小高 毛坯430052-13622-60万 恒大绿洲恒大绿洲劳动东路京 珠高速交汇 21万62.5万2.9高层全精 装 5080起额外88折 送1500/装修 100-127三房 140-260四房 50万-130万 上河国际上河国际万家丽与人 民路交汇 12万616高层 商铺 毛坯清盘发售470080-120 30-70 目前剩尾房 价50万 嘉宇嘉宇 盛世华章盛世华章 长沙大道与 沙湾路交

37、汇 13.540万3小高 高层 毛坯4700均 商铺1.5-1.7万 120-170 三房、四房 剩166-212 75-95万 水岸天际水岸天际雨花区洞井 镇天华村 6万19万3.3小高毛坯4400均50一房、70 二房110三房 剩140四房 60万左右 融科融科 檀香山檀香山 白沙湾路以 东博进路旁 14万30万2.5电梯洋房 联排 毛坯8000-12000 送地下室 145-280 全部大户型 110-250万 天赐良园天赐良园雨花区木莲 东路59号 4.2万11.5万2.5小高层毛坯3900120-147三房 180左右四房 45-60万 美洲故事美洲故事万家丽与湘 府东路交汇 23

38、.8万25.5万1.13独栋、联排、 小高 毛坯单价12000320-400双拼300万独 栋500万 托斯卡纳托斯卡纳湘府东路二 段28号 18万18万1.07联排别墅 洋房 毛坯联排7000-8500 洋房5800-7000 310-380 140-220 160-220万 区域楼盘概况区域楼盘概况 1.4.2 区域消费者特征现状区域消费者特征现状 区域客户现状：区域客户现状： 项目项目成交客群特征成交客群特征客户客户 类别类别 来源区域来源区域年龄年龄年收入年收入职业职业购房特征购房特征 万树万树 丹堤丹堤 雨花区为主，细分为项目 周边3-5公里内的人群， 雅塘村、树木岭、沙子塘、 雨花

39、亭客户，特别是周边 小区客户居多（如新星小 区圭塘小区），部分圭塘 河拆迁户 28-35岁 为主 收入一 般，家 庭年收 入5-8万 私企员工为 主，其次为 私营业主、 政府机关 首次置业为主， 投资客非常少 首次置首次置 业及刚业及刚 性需求性需求 新城新城 新世新世 界界 外地（省内）客户为主， 占总比例60%， 长沙本地客户占40%。本 地的客户主要来自雨花区、 芙蓉区。客户较分散。 主力客 群为40 岁左右 收入较 高，家 庭年收 入约20 万以上 私企职员为 主，其次企 事单位、政 府公务员及 返乡置业 改善性自主为主。 由于位于热点板 块，未来发展前 景大，很多人用 于投资升值。

40、改善型改善型 星城星城 映象映象 周边已有高端项目一些业 主， 市区白领、在周边地区工 作的中低收入层 客群2类 35-40 24-28 投资客 户超20 万 自住型 大都5万 下 高端楼盘业 主附近打工 一族及部分 初出校门的 大学生 投资型客户 首次置业 看中区域潜力 投资型投资型 西子西子 花苑花苑 以高桥大市场老板购买居 多，其次为在周边建材市 场做生意的外地人，另有 市区其他区域人群及政府 机关要员 主力 30-40岁 收入很 高，大 都年入 超20万 高桥老板 灰色收入层、 在此做生意 外地人 离自己做生意地 方近、洗灰色收 入、安置老人等 对价格不敏感 其他其他 类型类型 区域消

41、费者特征现状总结区域消费者特征现状总结 客户来源：以区域内消费者为主，包含湖南其他地级客户来源：以区域内消费者为主，包含湖南其他地级 市置业人员，部分外省投资客市置业人员，部分外省投资客 客户年龄结构：客户年龄结构：25-40岁为主岁为主 职业构成：生意人、公务员、拆迁居民、企事业单位职业构成：生意人、公务员、拆迁居民、企事业单位 白领等白领等 年收入水平：年收入水平：5-20万元万元 购房用途：首次置业、改善型置业、拆迁安置购房用途：首次置业、改善型置业、拆迁安置 购房关注因素：地段、价格、升值空间、配套购房关注因素：地段、价格、升值空间、配套 刚性需求为主要购房动力，投资需求开始逐渐显现。

42、刚性需求为主要购房动力，投资需求开始逐渐显现。 项目项目规模规模户型户型比例比例 万树丹堤万树丹堤5.1万85-90/90-97两房55% 茂华国际湘茂华国际湘47.4万106-130三房57.87% 三江花中城三江花中城18万120-140三房43.33% 天赐良园天赐良园11万100-120三房52.74% 彩云之翼彩云之翼2.9万128三房46.40% 海拔东方海拔东方18万100-140三房37.70% 星城映象星城映象3万81-120两房、三房40.87% 森林公园森林公园1号号10.5万75-90 两房30% 中隆国际玉玺中隆国际玉玺41.7万平160以上四房、五房66% 2009

43、年消化产品面积图年消化产品面积图 1.4.3 区域产品消化面积分析区域产品消化面积分析 在售产品中去化效果以在售产品中去化效果以85-90平米二房、平米二房、100-120三房最佳。三房最佳。 区域市场产品特征总结区域市场产品特征总结 n规模规模 n区域内大盘较少，本项目具备一定的规模优势； n物业类型物业类型 n区域内物业基本为高层、小高层，洋房楼盘仅有融科檀香山及中城 丽景香山两个，公寓及商铺房源基本消化完毕； n设计水平设计水平 n片区整体设计水平一般，只有少量楼盘在设计上充分考虑地形及自 然资源如丽景香山，万树丹堤，也有少量楼盘在户型方面有所创新， 如恒大绿洲； n产品品质产品品质 n

44、片区内缺失高品质楼盘典型代表，品质感较好的楼盘仅有中城丽景 香山、万树丹堤、茂华国际湘、御玺，更多的项目在靠地吃饭； 区域市场产品特征总结区域市场产品特征总结 n配套特征配套特征 n区域内大盘或者品质楼盘配套较为丰富，其它楼盘配套主要依 赖外部，本项目可通过对商业街的打造来弥补配套不足的问题； n园林景观园林景观 n区域内楼盘园林景观相对较为简单，风格特征不明显，只有少 量高品质楼盘具备园林风格； n物业管理水平物业管理水平 n区域内楼盘物管公司基本以本土公司为主，服务水平不高，也 有少量楼盘聘请了品牌物管公司做顾问。 重点竞争项目分析重点竞争项目分析 类型：住宅 均价：5300元/平米 建筑

45、类型：高层,小 高层 建筑结构：框架 户型区间： 35-327 主力户型：79- 129二、三房 占地面积： 25万平 方米 建筑面积：57 万 容积率：1.8 绿化率：49 开盘时间：2010-01- 01 入住时间：2010-12 项目位置：万家丽 路与时代阳光大道 交汇处 开发商：恒大地产 集团长沙置业有限 公司 重点竞争项目重点竞争项目恒大城恒大城 在售产品分析在售产品分析 户型面积：户型面积：全新推出36号栋“天鹅堡”组团，79-155 二房-四房 销售均价：销售均价：豪装5380元/起 销售总价：销售总价：45-74万元 项目特色：项目特色：品牌、精装、未来升值潜力 不足：不足：目

46、前配套不足目前进入市区公交线路少，出行不方便 市场口碑：市场口碑：良好，市场认知度与接受度高 推售安排：推售安排：认购当天前20名认购特享额外88折 重点竞争项目重点竞争项目恒大城恒大城 类型：住宅、公寓 均价：4300 元/平米 建筑类型：高层 建筑结构：框架 户型区间：52-150 主力户型：65-88 占地面积：5.5万 建筑面积：约25万 容积率：3 绿化率：41.6 开盘时间：2010-05 入住时间：2010-10 项目位置：万家丽路与时代阳光大 道交汇处 开发商：湖南省桃花源置业有限公 司 重点竞争项目重点竞争项目世纪桃花苑世纪桃花苑 在售产品分析在售产品分析 项目特色：项目特色

47、：宜居生态 地产,国际化社区,投 资地产 不足：不足：目前配套不足 目前进入市区公 交线路少，出行不方 便 市场口碑：市场口碑：良好，无 负面影响 推售安排：推售安排：二期（依 山郡），植物园南大 门广场+桃花山生态 美宅，15万步入式 公园社区，起价3888 元/ 户型面积：户型面积：52-150 销售均价：销售均价：4300元/平米 销售总价：销售总价：22-64万元 户型设计点评：户型设计点评： 南北通透，空间利用率高；入户花园南北通透，空间利用率高；入户花园/ /多阳台多阳台/ /飘窗设计，增加飘窗设计，增加 附送面积；餐厅无直接采光面。附送面积；餐厅无直接采光面。 类型：普通住宅 均

48、价：6000元/平米 建筑类型：小高层 建筑结构：框架 户型区间：50-150 主力户型：80-133 占地面积：36.5亩 建筑面积：8.6万 容积率：5.1 绿化率：42.1 开盘时间：2009-10-17 入住时间：2010-12 项目位置：雨花区政府对面 开发商：长沙长大房地产开 发有限公司 重点竞争项目重点竞争项目万树丹堤万树丹堤 在售产品分析在售产品分析 户型面积：户型面积：50-150 销售均价：销售均价：5600元/ 起，均价6000元/ 销售总价：销售总价：30-90万元 项目特色：项目特色：宜居生态 地产,景观居所 不足：不足：多为大户型， 总价较高 市场口碑：市场口碑：良

49、好，无 负面影响 推售安排：推售安排：买三房四 房赠送价值10万元车 位（限量），黄金街 铺全城首发，独家冠 名金鹰955蔡琴演唱 会。 户型设计点评：户型设计点评： 南北通透，空间利用率高；南北通透，空间利用率高； 奢华主卧，带超大转角阳台；奢华主卧，带超大转角阳台； 入户花园入户花园/多阳台多阳台/飘窗设计，增加附送面积；飘窗设计，增加附送面积； 餐厅基本为过道，实用性不强。餐厅基本为过道，实用性不强。 重点竞争项目重点竞争项目万树丹堤万树丹堤 类型：住宅、公寓 均价：4500元/平米 建筑类型：多层、高层、 小高层、别墅 户型区间：70-80 主力户型：70-80 占地面积：160万 建

50、筑面积：225万 容积率：1.6 绿化率：43 开盘时间：2010-04-18 入住时间：2010-12 项目位置：芙蓉南路与 中意路交汇处 开发商：湖南省中信控 股有限公司 重点竞争项目重点竞争项目中信新城中信新城 在售产品分析在售产品分析 户型面积：户型面积：70-80 销售均价：销售均价：4500元/ 销售总价：万元 项目特色：项目特色：城市综合体 不足：不足：目前区域不成熟， 配套不方便； 市场口碑：市场口碑：良好，无负 面影响 推售安排：推售安排：4月18日盛大 开盘，70-80小户型房 源，现办理vip卡交1万 诚意金可享额外98折。 重点竞争项目重点竞争项目中信新城中信新城 户型

51、设计点评：户型设计点评： 主卧超大阳台，可变书房，空间布置灵活；主卧超大阳台，可变书房，空间布置灵活； 多阳台设计，附送面积多，北向阳台可变房间；多阳台设计，附送面积多，北向阳台可变房间； 功能分区不明显。功能分区不明显。 环比竞争项目环比竞争项目保利保利麓谷林语麓谷林语 开发商：开发商：湖南保利房地产开发 有限公司 总建面：总建面：115万平方米 物业形态：物业形态：高层、小高层、别 墅 容积率：容积率：2.1 绿化率：绿化率：36.2% 总套数：总套数：10800套 主力户型：主力户型：90-110 m2 目前价格：目前价格：均价4300元/m2 分期情况：分期情况：分为4期，2期预计 5

52、月初开盘 主打概念：主打概念：绿色建筑 和谐生 活 主要卖点：主要卖点：大盘效应、开发商 品牌、产品特色 对本项目的借鉴与启示对本项目的借鉴与启示 成功点：成功点： 前期通过操作项目，保利企业品牌在市场前期通过操作项目，保利企业品牌在市场 得到认可；得到认可； 通过营销活动提升市场美誉度与客户上门通过营销活动提升市场美誉度与客户上门 量。量。 不足点不足点 文化活动与项目中高档品质有一定差距。文化活动与项目中高档品质有一定差距。 环比竞争项目环比竞争项目恒大名都恒大名都 开发商：开发商：恒大地产集团长沙公司 楼盘地址：楼盘地址：金星大道西侧 总建面：总建面：80万平方米 物业形态：物业形态：高

53、层、超高层 容积率：容积率：4.4 绿化率：绿化率：46.4% 总套数：总套数：1134套 主力户型：主力户型： 87110两房、三 房 目前价格：目前价格：均价4500元/m2 分期情况：分期情况：分为3期，目前在售3 期湖景高层官邸 物业管理：物业管理：戴德梁行 主打概念：主打概念：开盘必特价，特价必 升值！ 主要卖点：主要卖点：品牌、豪装、园林、 区域价值 对本项目的借鉴与启示对本项目的借鉴与启示 成功点：成功点： 以全国性品牌为主打，以高姿态进入长沙，结以全国性品牌为主打，以高姿态进入长沙，结 合一系列传播活动的展开，将品牌的精神、理合一系列传播活动的展开，将品牌的精神、理 念打造成一

54、种城市思想、潮流。念打造成一种城市思想、潮流。 不足点不足点 基本为恒大系列产品的复制，无创新设计。基本为恒大系列产品的复制，无创新设计。 竞争项目竞争项目 对比分析对比分析 项目名称项目名称 与本项目对比与本项目对比 优势优势劣势劣势 恒大城恒大城 规模大，项目自身配套较为完善； 精装修品质，在长沙市民接受度一 般； 开发商品牌、营销手法深得人心； 营销手法单一，容易产生市场疲劳。 工程进度快，推广力度大。 世纪桃花苑世纪桃花苑 临主干道，交通通达性好；市场认知度一般； 借势恒大城，有很强的价格优势。与恒大面临直接竞争。 万树丹堤万树丹堤 雨花区政府旁，武广核心位置； 周边多为安置小区，环境

55、较差。 紧邻圭塘河风光带，雨花亭、高桥商圈； 周边配套较为齐备，生活、出行方便。 中信新城中信新城 规模大，项目自身配套较为完善； 为长沙远区市郊，目前基本无配套。 以“造城”的气势规划项目物业形态。 保利保利麓谷林语麓谷林语 前期通过操作项目，保利企业品牌在市场得到认 可； 文化活动与项目中高档品质有一定 差距。 通过营销活动提升市场美誉度与客户上门量。 恒大名都恒大名都 以全国性品牌为主打，以高姿态进入长沙，结合 一系列传播活动的展开，将品牌的精神、理念打 造成一种城市思想、潮流。 基本为恒大系列产品的复制，无创 新设计。 长沙商业市场简述长沙商业市场简述 大托商圈大托商圈 黎托商圈黎托商

56、圈 红星商圈红星商圈 马坡岭商圈马坡岭商圈 星沙商圈星沙商圈 捞霞商圈捞霞商圈 东塘商圈东塘商圈 观沙岭商圈观沙岭商圈 五一商圈五一商圈 火车站商圈火车站商圈 伍家岭商圈伍家岭商圈 望城坡商圈望城坡商圈 荣湾镇商圈荣湾镇商圈 n长沙市目前共规长沙市目前共规 划划13个商业中心，个商业中心， 包括市区商业中包括市区商业中 心：五一商业中心：五一商业中 心、市区商业副心、市区商业副 中心：荣湾镇商中心：荣湾镇商 业中心和星沙商业中心和星沙商 业中心及另外业中心及另外10 个区域性商业中个区域性商业中 心；心； n 到到2020年，建设年，建设 完善完善1个市级商业个市级商业 中心、中心、2个市级商

57、个市级商 业副中心、业副中心、10个个 区域性商业中心、区域性商业中心、 30个社区级商业个社区级商业 中心和中心和18条主要条主要 商业街。商业街。 长沙市整体商业布局长沙市整体商业布局 （一）商业体系规划（一）商业体系规划 雨花区商业体系结构为：3个区域性商业中心即东塘 商业中心、红星商业中心和黎托商业中心；7个社区 级商业中心。 （二）特色商业街规划（二）特色商业街规划 雨花区规划构建3条特色商业街：大都市地下商业街 、万家丽路汽车展示街、鸿铭商业街。 （三）大型批发市场规划（三）大型批发市场规划 雨花区共规划大型批发市场15处，经营内容以汽车配 件、机电、食品、蔬菜、图书音像、农资产品

58、为主。 （四）主要零售业态建设规划（四）主要零售业态建设规划 雨花区主要零售业态建设规划为：大型购物中心2座 、百货商场5处、仓储式商场1处、大型综合超市12 个、超市若干、专业商场32处、专卖店若干、便利店 若干、生鲜超市50个。 （五）物流配送中心规划（五）物流配送中心规划 雨花区规划专业物流区1个：即长株潭专业物流区， 占地1.6平方公里； 向南发展的两个区域商业向南发展的两个区域商业 中心：中心：红星红星、大托大托 n红星：传统批发为主，红星：传统批发为主， 目前开始发展中档零售；目前开始发展中档零售； n大托：远离主城区，目大托：远离主城区，目 前仅在规划阶段，主要前仅在规划阶段，主

59、要 目标为融城。目标为融城。 红星红星 大托大托 本项目本项目 南城商业氛围相对较淡，南城商业氛围相对较淡， 本项目周边缺乏形成大型本项目周边缺乏形成大型 综合性商业中心的条件。综合性商业中心的条件。 商业规划对项目的利好商业规划对项目的利好 n长沙市共规划社区级商业中长沙市共规划社区级商业中 心心30处，每处，每35万人设置一万人设置一 个，街坊商业中心每个，街坊商业中心每4000人人 设置一个；设置一个； n鼓励发展社区型购物中心、鼓励发展社区型购物中心、 超市、便利店、专业店、餐超市、便利店、专业店、餐 饮、生活服务业等网点；限饮、生活服务业等网点；限 制发展大型百货店、仓储商制发展大型

60、百货店、仓储商 场；场； n本项目周边无规划中的社区本项目周边无规划中的社区 商业中心。商业中心。 长沙市社区商业网点布局规划长沙市社区商业网点布局规划 本案本案 在政府的鼓励支持政策下，目前长沙社区商业发展密集，然后本案在政府的鼓励支持政策下，目前长沙社区商业发展密集，然后本案 周边并无网点，是本案商业物业的重要契机。周边并无网点，是本案商业物业的重要契机。 鉴于本案自身的特色及周边配套情况，特色社区服务性商业，可以鉴于本案自身的特色及周边配套情况，特色社区服务性商业，可以 成为本案重要选择之一。成为本案重要选择之一。 n市场消费力强劲：宏观经济环境、居民可支配收入、居民消费支市场消费力强劲