开征物业税对房地产市场的影响分析——以天津市为例

1、开征物业税对房地产市场的影响分析以天津市为例摘要：房地产业作为推动我国经济发展的重要支柱，其顺利发展必然对国民生产总值的提高起着关键性作用，这样的话，在推动房地产行业发展的整个过程中，政府是否根据房地产行业的现状而制定相应的房地产税收制定则无疑是推动其实现健康发展的关键所在。从1994年以来，我国便甚少对房地产税收政策做出调整，从而使得其与当今时代的房地产市场变得极不相符。因而，从2003年-2015年间，我国政府便相继推出了新的房地产税收政策，以期能够推动房地产行业的健康发展，那么这些政策对于房地产市场所造成的影响究竟是怎么样的呢？有鉴于此，笔者决定政府所制定的“房地产开征物业税”为研究视角

2、，结合天津市的房地产市场现状，分析开征物业税对于该地区的房地产市场所造成的影响，进而提出相对应的对策与建议。关键词：开征物业税、房地产、天津市Abstract: As an important economic pillar industry in China, the healthy development of the real estate industry is undoubtedly an important basis for promoting the steady growth of the national economy. In this process, whether

3、the government develops the corresponding real estate tax according to the status quo of the real estate industry Is to promote its healthy development of the key. Since 1994, China has made little adjustments to the real estate tax policy, making it extremely incompatible with the real estate marke

4、t of the present era. Thus, from 2003 to 2015, our government has introduced a new real estate tax policy, in order to promote the healthy development of the real estate industry, then these policies for the real estate market caused by what is the impact of it? In view of this, the author decides t

5、hat the real estate levy property tax formulated by the government as the research perspective, combined with the real estate market situation of XX city, analyzes the impact of property tax on the real estate market in the region, and then puts forward the corresponding countermeasures Suggest.Keyw

6、ords: property tax, real estate, XX city目录目录2第一章 绪论3（一）研究背景3（二）国内外研究综述41.国内研究综述42.国外研究综述5（三）研究意义6第二章 开征物业税的定义以及对房地产市场的影响7（一）开征物业税的概念7（二）开征物业税对我国房地产市场的影响71.对土地供应模式的影响72.开征物业税对我国房地产市场价格的影响83.开征物业税对于我国房地产供求的影响8第三章 开征物业税对于房地产市场的实证研究以天津市为例9（一）天津市房地产市场的发展现状及特征91.天津市房地产市场整体状况92.天津市房地产市场发展特征9（二）天津市开征物业税对房地产

7、价格的影响101.数据的来源及处理102.模型的检验与参数的确定10第四章 开征物业税的改革对策及建议13（一）不增加房地产税收负担13结论16参考文献：17第一章 绪论（一）研究背景 2013年10月，在中共中央十六届三中全会上出台了相关决议，详细规定了对那些具备一定条件的不动产，统一开征一定金额的物业税，并取消收取一些其他的税费。2005年10月，中共中央十六届五中全会上针对第十一个五年规划的建设，详细的提出了关于全面推行物业税的新决策。自从决策推行以后，我国相关部门即刻选择多个城市为试点模拟进行征收物业税，而且效果显著。基于此，推行征收物业税的工作有条不紊的进行着，开征物业税也因此成为我

8、国税制改革的必然发展趋势。日复一日年复一年，针对房地产开征物业税的工作已经进行了十余年，在这十几年的时间里，开征物业税对房地产业产生了何种影响成了当下的很多专家学者关注的问题，因为决定征收物业税的最初目的就是抑制房地产业的泡沫式发展，改善先前房地产业中存在的关于税务“轻保有重流通”的问题，那么回首这些年的发展，人们自然会关注开征物业税这一政策是否发挥了作用、发挥的作用是否显著等问题。那么，开征物业税是否真的起到了抑制房地产业的泡沫发展，并进而对房地产业的供需状况起到了相应的调整作用呢，这无疑是我们现在所需要慎重考虑的一个问题。而通过对这个问题的分析与解答，无疑也是为政府调整制定房地产政策提供了

9、一定的参考作用，也有助于进一步推动房地产市场实现健康发展。（二）国内外研究综述1.国内研究综述在我国政府针对房地产行业而制定推广开征物业税之后，众多的专家学家都对其进行了不同程度的分析与探讨，并进而产生了一系列令人可喜的研究成果。其中，刘洁、李文两个人针对多个省份提交的大数据进行分析，提出了开征物业税后的短期内会使得房价有所降低，而从长期来看影响并不大的观点。而在对我国30多个省份的房地产相关数据进行分析之后发现，房价与物业税二者之间的关系为负相关，而且在不同的地区，征收物业税对房价产生的影响也有所不同。因此,与现行房地产税相比,物业税的开征会对房价起到更明显的抑制作用,可以缓解房地产市场过热

10、,抑制房地产市场泡沫,有利于实现房地产市场的良性运作 刘洁、李文；开征物业税对房地产市场的影响基于省际面板数据的分析J，2010年1月.王鹏、李菁两人在开征物业税对我国房地产市场的影响分析中明确表达了他们的观点，认为开征物业税对转变政府职能非常有利，使得政府的税源更依赖于环境的建设,而不是过多地依赖于土地出让;其次，还可以有效的减轻房地产开发商承受的经济压力，降低房地产行业的经济风险，为房地产行业引进更多的投资；除此之外，还能够加大房地产行业的业内竞争力度，如此一来，各家房地产公司就会改进营销方案，期望成为消费者的最佳选择，也就为消费者博得了更多的福利。他们还指出开征物业税可能会降低房地产的开

11、发成本，在房地产行业出现“泡沫式发展”现象，对房地产行业立足国家经济组成的支柱地位产生消极影响。 王鹏、李菁；开征物业税对我国房地产市场的影响分析J，2010年1月。刘会洪在开征物业税对杭州市居民购房需求影响的实证分析中提到，开征物业税是房地产业发展的必然趋势，因为开征物业税会对居民的购房诉求带来巨大的影响，而购房需求又影响着房地产市场，如此的连锁反应说明了开征物业税和房地产业发展二者密切联系，互相影响。刘会洪根据对杭州房地产市场的调差数据，细致研究了征收物业税对居民购房需求产生的影响，得出了征收物业税能够减少人们的购房需求，进而有效防止房地产行业泡沫式发展现象的发生。因此，征收物业税能够从宏

12、观上对房地产行业进行干预和调控。 刘会洪；开征物业税对杭州市居民购房需求影响的实证分析J,2009年2月.除了以上的研究，还有很多学者关于这一方面进行了研究调查，对开征物业税对我国的房地产行业产生的影响做了细致的分析，在这就不再进行赘述了。2.国外研究综述不同国家地区的社会制度不同，经济体制也不尽相同，实行的土地政策自然也不尽相同，因此与土地政策有关联的土地税以及房产税的征收要求也各不相同。其中有很多国家采取按照土地和房屋不动产的价值比例，合征不动产税的征收方法，而不再分别征收地产税和房产税，之所以采取这种合征的方法，主要是因为城市土地主要用于建筑房屋，地产与房产合二为一，很难将二者加以区分再

13、对各方面的税务进行单独征收。因此在实际情况中，大多数的西方国家都采取合征土地税和房产税的方法，并称其为不动产税，也作房地产税；而很少有国家将地产与房产区分开来进行征收税务。各国征收不动产税的依据受各国制度不同的影响而有所不同，例如在西欧地区，有一部分国家如英国、法国，其政府部门征收不动产税就是按照土地、房产的租赁价值进行的，而还有一些国家如德国，其政府部门是按照土地、房产的资本价值征收不动产税的。除了采取合征政策外，还有一些国家推行征收财产税，其中土地税就纳入其中成为财产税的一部分。例如，美国州政府、地方政府，荷兰、瑞典等部分欧洲国家就实行财产税制度。与合征土地、房产税的具体方法受国家经济体制

14、的影响相同的一点是，各国推行的财产税制度也各有不同，其主要的原因也是受制于国家经济体制的差异。比如说，有些国家是根据财富净值征收财产税，还有些国家是根据资产的评定价值征收财产税，相关资料比比皆是，因此具体是哪些国家在这就不一一列举了。尽管有很多国家早已开征物业税，国际上也有很多详细的关于征收物业税的相关研究，但是经过长时间的调查后发现关于“开征物业税对房地产业的影响”这一问题的深入研究并不多见，因此本文就针对这一课题进行了部分研究和深入探讨。（三）研究意义国家相关部门决定开始征收物业税不仅只是站在房地产行业的角度上思考决定的，还关乎国家利益和人民利益。经过长时间的研究得出，开征物业税除了能够降

15、低房地产投资开发的风险，避免房地产业的泡沫式发展，还能增加国家的税收来源，最重要的是能够降低居民的购房门槛，使得人们改善住房条件和购买住房资源变得更加容易。土地是人们一切生产活动的根本，房地产市场作为房地产的基础，开征物业税必然会对这两者产生影响，因此对整个房地产业的发展带来影响便成为理所当然之事；此外，国内关于物业税的相关研究并不成熟，完善的研究成果也不多见。针对这两大现状，大力展开关于“开征物业税对我国房地产业的影响”问题的研究是十分必要的，只有正确看待自开始征收物业税十年以来对房地产的各方面带来的影响，才能及时更新相关政策，有效督促房地产业未来的健康发展，而且有利于我国的税务制度的革新，

16、有利于我国经济的发展。第二章 开征物业税的定义以及对房地产市场的影响（一）开征物业税的概念国内学者对物业税进行了界定，认为物业税是指对土地、房产等不动产在保有环节征收的财产税。物业税开征之后的很长一段时间，国家税务局一直没有对物业税的征收模式形成完整的立法议案，物业税的征收也因此一直处于“空转”状态。依据国家税务局、财政部等部门发言人以及相关专家的言论、研究理论等可以总结出一套在物业税空转城市中归纳形成的基本物业税制设计模式，而且本文就是借助了这一模式对天津市的物业税的征收模式进行深入的研究。税基是改变之前采取的在原始价值的基础上扣除一定比例的税收方法，按照规定年限的评估价值对房地产进行征收税

17、务。纳税人是房地产业主。计税依据和税率是:如果房产是自己使用，那么就要按照市场评估价值的70%进行计税，并且收取0.5%1.2%的物业税；如果房产作为租赁使用，那么就按租赁价值的18%进行计税，并且收取12%的物业税。物业税的征管权归地方政府。关于物业税的税负水平确定的基本原则，是科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体收入规模与其基本相当。（二）开征物业税对我国房地产市场的影响1.对土地供应模式的影响国家拥有我国城市土地的所有权，房地产开发企业要想得到土地的使用权，可以通过土地一、二级市场这一有效渠道获取。从一级土地市场获取土地使用权主要有如下三种渠道：一是政府

18、从集体土地的所有者那里得到所有权，需要使用土地的人可以从政府手中转让出土地所有权；二是政府通过回收一些特殊土地的使用权，然后将使用权过渡给需要使用土地的人；三是政府把国家新增土地的使用权直接出让给使用土地的人。取得土地的方式主要有:协议、招标、拍卖、挂牌。以协议的方式取得土地使用权，土地需要者需要向国家或政府部门缴纳出让金；以拍卖、招标、挂牌的方式取得土地使用权，土地需要者不仅要向国家缴纳土地出让金，还要缴纳增值收益。除此之外，还需补充一点，确定土地出让金额依据的是土地的标准价格，在我国，土地所有权归国家所有，国家在进行标准定价时，不仅要考虑收获盈利的多少，还要考虑能够为社会带来的益处的多少，

19、必须综合考虑以上的两方面，最终给出合理的标准定价。因为土地出让金能在很大程度上映射出我国的土地价格。2.开征物业税对我国房地产市场价格的影响房地产是土地与房产紧密结合而成的整体，二者相互联系、又相互制约。房屋无法脱离土地，它必须依赖土地建筑于土地之上，体现了土地存在的重要性。土地是房产的载体，这就使得房产的价格变动不可能完全脱离土地而不受其影响，因此即便土地可以独立存在，但房产是不可能独立存在的。土地价格与房产价格必然是相互联系、相互影响的。（1）具有连锁反应性。依照日常经验来分析的话，土地价格是房地产价格的一部分，那么土地的价格的变动，一定会对房地产的价格带来影响，通俗的讲，就是土地价格影响

20、着房产的价格。但是在市场经济中分析，便是市场上终端产品的受欢迎程度决定着上一个层次的产品的价格，套用到房地产的价格分析当中，就是房价的变动反而影响到了土地的价格。（2）具有竞争性和相互制衡性。研究分析发现，土地价格和房产价格除了具有连锁反应关系外，还具备相互制约的对抗性。其一，两者的价格变动一定会对土地市场和房地产市场产生影响，使得这两大经济组成部分的利益分配有所改变，土地和房地产因此变成了两股相互对抗的力量；其二，受土地价格和房产价格二者的连锁关系的影响，不管哪一方提出什么要求必然就会受到另一方的限制和约束，因此，任何一方的价格的确定都需要经过这两者之间的竞争。3.开征物业税对于我国房地产供

21、求的影响立足于市场经济进行分析可以得出，房地产的供需变化必然会对土地的需求量产生影响，并且二者之间的关系呈正相关。因此，研究开征物业税对房地产的影响与对土地产的影响差不多。第三章 开征物业税对于房地产市场的实证研究以天津市为例（一）天津市房地产市场的发展现状及特征1.天津市房地产市场整体状况从整体来看，天津市的房地产市场自从2003年以来一直呈现优势发展，持续为天津市的经济带来增长点。据天津市统计年鉴数据显示;天津市商品房平均价格由2000年的3565. 4元/m2m上升至2014年的14399. 9元/m2 , 10年间增长了3. 04倍。本文主要从房地产市场的几个具体方面对天津市的房地产业

22、进行细致的分析，主要有房地产开发投资金额、房产销售现状、土地使用面积等各方面。从2003年以来，天津市的相关政府部门出台了大量助力房地产行业发展的优惠政策，受惠于政府政策，天津市的房地产业以极快的速度发展壮大，新一波的增长姿态夺人眼球。但是，统计分析房地产的开发投资额所占GDP的比例得出，天津市房地产行业的发展从2004年开始逐渐恢复稳步增长。2003年以来天津市的房价一直呈现平稳上涨的趋势，受多方面因素的影响，2004年和2005年房价平均上涨的额度最大。但在2008年，受到金融危机的影响，天津市房地产的总销售量出现了较大程度的下滑，达37. 86%，而同期价格下降幅度很小，只有1. 27%

23、。金融危机过后，天津市的房价再次恢复了稳步上升的趋势。2.天津市房地产市场发展特征在世界进入二十一世纪以来，世界进入了飞速发展状态，当然各行各业也都在激烈的竞争披荆斩棘，以天津市房地产行业来说，从规模到价格，从数量到质量，都发生了翻天覆地的改变与进步。主要发展方向有以下几点:第一点：社会对于房地产行业给予越来越多的重视，当前房地产行业已经成为了天津市的固定投资项目，不过在房地产方面的投入总值占有的GDP比重在逐渐下跌。第二点：尽管房地产行业的价格一直持上涨的趋势，在上涨的这一部分中住宅占据绝大多数，相反作为商务用途的写字楼等价格涨幅小，并且截止到现在，价格方面并没有想要降低的趋势。相关专家学者

24、根据此类现状分析，在将来一段时间内，天津市的房地产行业将会出现一次洗牌，洗牌后的格局将会以商用写字楼为主，而这正是天津市房地产行业发展预期的目的。 第三点：据研究，天津房价由以下部分构成:在开发过程中，开发商到手的利润大约能拿到十分之一，而土地的转让费以及各类拆迁补偿款就占据整体工程造价的二分之一，各类税，契税等等占据较少，只有一百分之一，而工程成本大约占据整体造价的百分之三十。而剩余的部分，都是由政府拿取，比如城市规划费用以及各方面的管理费等等，这一部分差不多占据整体工程造价的二分之一。在10年时，经查询可靠数据，可以看出整个天津市的商品房总额能达到近三千亿元，并且在这三千亿元中，政府大约拿

25、到一千三百亿，接近整体收入的二分之一。表明政府在房地产行业的收入已经成为政府收入的支柱行业。（二）天津市开征物业税对房地产价格的影响1.数据的来源及处理数据均来源于2001年至2011年中国统计年鉴和天津市统计年鉴。为了减少数据波动、部分消除异方差的问题，我们对各变量取对数。结果如表所示：年份InSPInFEInPTInBCInDI20038. 1789198. 19846811. 935017. 6800099. 36888220048. 2599768. 38650912. 025847. 658251 9. 463720058. 3270018. 57677912.293717. 067

26、069. 49173820068. 5405198. 75800712. 415548. 0032769. 60693220078. 6750518. 97921812. 584777. 8366899. 72213520088. 8308359. 13335412. 799147. 8199659. 83333520098. 8812819. 19957513. 022747. 8569529. 93633820109. 0313339. 37093413. 190687. 87724710. 0699620119. 0113169. 52774813. 668387. 71947610.

27、1914820129. 460329. 65265113. 671017. 98100210. 2694420139. 579439. 57107213. 705448. 18684110. 36842在变量的选取上，参照前一章的变量，因此模型的计量经济方程为:InSP1=a+b1nFE1+c InPT1+dInBC1+elnDI1+U12.模型的检验与参数的确定本节使用SPSS16. 0统计分析软件，将上中的数据输入软件中，运用逐步回归的方法进行线性回归。（1）进入模型的变量及其回归系数若想充分了解逐步回归法，并且将此运用到现实工作中，首先要搞清楚以下几种关系。在考虑Y对已知的一群变量回归时

28、，从多个变量中，逐步选出对已解释变差的贡献最大的变量，进入回归方程，这里使用的是前向逐步回归法(逐步增加自变量)与后向逐步回归法(先把所有自变量放入方程，然后逐步减少自变量)相结合的方法。回归结果如下表所示。回归问题中的方程差ModelSum ofSquaresRAdjustedRdfMean SquareFSigRegressionResidual2.053.09890.96322.53200.747000Total2.14410001RegressionResidualtotal2.0870.472.1440.9830.98919101.051005回归悉数与显著性检验表ModelUnst

29、andardized CoeffiaentsStandardizedCoefficientstSig95%ConfidenceInterval for BCorrelationsBStdErrorBetaLowerBoundUpperBoundZero-orderPartialPart(Constant)InDI-4.048.917.989-4.465.002-6.099-1.998.989.989.9891.314.08314.179.0001.0861.522(Constant)InDIInBC-6.9161.010-6.852.000-9.244-4.589.1.125.615.092.

30、182.847.22713.7193.546.000.019.937.2211.312.989.989.779.989.792.638.173从以上的分析得出，开发成本与个体的收入可支配状况是影响其价格的主要因素。从对以上所有变量的T的分析，其系数都在0.01左右，显然区别于0。所以商品房的价格浮动可以根据这两个变量来解释。(2)拟合优度和显著性检验由表格内容得出，其模型的判定系数R为0.983，经过分析调整后的R为0. 989，据此说明解释变量对于销售价格还是有很强的解释力。 经过多次的共线性检验，针对Ho: b=c=d=e=0提前设置的标准8 =0. 05,其F值远远小于回归结果中为234

31、. 839的F值，因而原假设H0并不完全正确，从而证明回归方程的作用是很大的。由表二得出，开始所设定的显著水平0.05都比表中每个参数t检验的Prob值大，这个结果显示其都通过了t检验，从而说明所有的预测变量也有着十分突出的作用。通过回归模型的各项检验，我们得到天津市商品房销售价格各影响因素的回.归方程:InSP1=-6.0905+0.604 InBC1+1.114 lnDI1（3）结果分析通过对回归方程的分析，影响天津市房价上涨的主要原因是人均可支配收入与建造成本。由于当下生活生平的影响，人均可支配收入对其影响较大，而建造成本觉得影响相对来说就比较小了.由于天津市的人均财政支出并不能很好的反

32、映出所提供的公共物品，并且其低水平的物业税也不能显著影响其房价市场，所以相比以上两个原因，拟征物业税与人均财政支出对其的影响并不是很大。第四章 开征物业税的改革对策及建议在我国国情下开征物业税也存在一定的难点，笔者通过归纳分析后认为应从以下几个方面对开征物业税进行一定的改革优化:（一）不增加房地产税收负担 对于房产税试点的扩大，国家在 “十二五”规划中就已经有了明确的目标，笔者认为这种试点的扩大首先应该先建立制度，并在不断地探索中对税率与征税的 范围加以完善，才能使其更好的发展扩大。由于之前的基础，所以仍然会在东部房价市场活跃的一、二线城市中选取下一次的试点城市，根据大部分的研究结果表明，这些

33、东部城市房价上涨主要就是由于拟征物业税水平的影响，因此在改革过程中应以不增加税收负担、不提高税收规模为前提条件，加强保障房的建设，减少其他的税收费用，不仅能够减少物业税改的压力，而且能更好的去调控房价起伏不定的状况。除此之外，可以通过行动与福利政策同时进行的方式，使房价达到群众满意的心理预期，同时减少房地产开发商的压力，最终使房价恢复到合适的水平。 根据以往的试点经验，可以把不同城市方案的优点融合应用到同一个城市，举个例子来说，可以将重庆的多档级差税率模式与天津的人均免税面积模式结合起来，使得“优上加优”，这样不仅能将试点推广中遇到的困难减少，而且可以降低低收入水平家庭的负担;并且可以学习重庆

34、的经验，将房产税的收入应用到建设保障房的项目之中。在这一系列的措施取得成功之后，可以将物业税更好的进行调整，把在税收过程中的各个税种结合起来，从而使得税收体系更加的完善。（二）完善房地产税制，保证物业税成为地方政府的重要税收来源在我国当下的政策当中，房地产所拥有的税收只有两种，即房产税和城镇土地使用税，并且对于那些不是经营性类型的住房免除一切的税收，使得个人更偏向于这种非经营性住房，出现刚开发的新建住房空置的问题，不仅造成了资源的浪费，而且使房地产行业难以更好的发展。因此为了解决这一问题，就开始了对物业税的改革。如果通过改革能使物业税更加的完善，它也可以提高地方政府税收收入。由于我国地方政府筹

35、集和支配收入的权利与处理事务的权利并不是十分的平衡，所以由于各种因素的影响，使得地方政府为了使其这种不平衡趋向平衡，出现了卖地的想法，但是有限的土地并不能够使财政平衡持续的维持下去，所以物业税就成为新的税收来源之一。换句话说，维持财政的可持续收入，改善财政不平衡的收入与支出都主要依靠于对物业税的征收。从以上的分析研究中可以得出，土地的开发成本、地方政府部门的财政支出、与人均的可支配收入水平都对于房价有一定的影响，而房产税试点的改革并没有影响到房价的浮动。因此笔者认为应将合理的分配土地资源与解决地方政府部门的税务收取的来源作为其改革的明确目标，但对于房价不能单纯的依靠这种改革来调整，应该利用现在

36、市场机制自身的调节功能来促使房价趋向合理水平。（三）完善相关配套制度，为物业税的推出创造条件物业税的调整改革不是单纯的进行调整，必须要通过其他很多部门的相互配合才能进行，比如物业税的征收在国家的税务局、财政部等各种部门需要将职能地位进行清楚的划分。从对国外经验分析研究表明，推出物业税的重要前提条件有具备详细并完整的数据库、对税务征收有合理的解决程序和科学的征管税务方法等等。但由于这些前提条件在我国还不是十分的成熟，并不是十分适合于我国现在的发展状况，所以我国还必须将相应的制度加以完善，才能使物业税在我国当下的发展状况下更好的推行。而有关制度的改进可以分为以下几个部分：第一，加强房地产产权和产籍

37、管理。财产税包含房产税、流转税等多种税种，而且不同税种之间的税收标准也有着不同，其中房产税与流转税等相比，它的征税有一定的期限限制。而在当前的试点中，当进行产权的买卖时，会将之后一年的税款提前收取，这种征收税款的方式与契税的征收方式是相同的。但这种方式并不是十分适合于财产税的征收，并且是很难维持的。特别是对于那些闲着住房的税款收取，如果没有办理产权证并且房屋长时间无人居住，就会出现住房所有人与住房人相互分离的问题，使得难以对这一类型的住房征收全数的税款。因此我国应将相应的制度加以修改或者完善，加强这方面的更新与记录，减少这种税款征收不齐或偷税等现象的发生。第二，健全房地产评估制度。我们国家应该为建立完整的评估房地产制度成立专门的评估机构，实事求是的确定应税房地产的价值同样也需要建立健全的房地产评估制度，对比国际上其他国家征收物业税的经验，计税依据应该是在房地产评估价值的基础上扣除一定费用的余额作为物业税，只有这样才可以做到按照税收的公平性原则尽量的参考纳税人的经济实力去征税。另一个方面上，房地产价格会随着时间的推移在一定范围内上下波动，所以