中小城市小高层产品销售形态分析报告

1、中小城市小高层产品专题分析报告 第一章 小高层产品形态分析 近年来，在我国城市住宅的设计与开发建设中，小高层住宅异军突起，十分流行， 在销售市场上很受广大购房者的青睐。其现象值得认真探索。所谓小高层住宅是指层数 为 7层11 层的住宅，其平面布局类似于多层住宅，有载人电梯，但无消防电梯。小高层 住宅是一种约定俗成的说法，在国际住宅设计规范中并无此定义。小高层住宅实际上是 中高层住宅 （7层9层）和 10层11层的高层住宅相加在一起的概念。根据规范，电梯和 楼梯共同作为公共垂直交通工具，但可以不设消防电梯。因此，小高层住宅虽然是高层 住宅，但层数较低，具有多层住宅的某些特点，虽设有电梯，但防火要

2、求并不如高层建 筑防火要求那么高。 一、对小高层住宅建筑设计的探讨 高层建筑出现于十九世纪末，二十世纪中叶得到迅速发展，逐渐遍及到世界各国。 近十年来，随着我国城市人口的高度集中，小高层住宅建筑成为一些大中城市建筑活动 的重要内容。这种以小高层住宅建筑为主体的居住区，在社区环境的设计上颇具特色， 套型及公共部位的设计灵活多变，其安全问题及结构体系设计，也与以往的多层住宅建 筑有许多不同的方面。下面就此作几点探讨。 （一）社区环境特色 早在 1930 年春，著名建筑大师、现代建筑的奠基人格罗皮乌斯，在布鲁塞尔召开的 国际现代建筑协会 （CIAM） 第三次会议的报告中，提出在大城市中建造 1012

3、 层的高层住 宅的主张。他认为“高层住宅的空气阳光最好，建筑物之间距离拉大，可以有大块绿地 供孩子们嬉戏”，“应该利用我们拥有的技术手段，使城市和乡村这对立的两极互相接 近起来”。高层住宅建筑占地面积小，在既定的地段内能最大限度地增加建筑面积，扩 大市区空地，有利于城市绿化，改善环境卫生。 良好的居住环境，是城市商品住宅品位及价值的一个决定性因素，也是居者生活舒 适必不可少的条件，它所涉及的问题十分复杂，包括交通组织、绿化铺装、水体、景观、 小品的设置和环境照明等各个细节问题。小高层建筑住宅区的宽裕空间，经过建筑师的 精心策划和合理组织，可形成特色鲜明、风格各异的居住环境。 建筑是社区居住环境

4、的主角，其创作水平直接影响整个社区的环境质量。建筑创作 应在空间组织、形态尺度、色彩质地等方面，加强社区环境特色建设。小高层住宅建筑， 在建筑群体布局上，高低相间，点面结合，可以改善城市面貌，丰富城市艺术，同时也 是社区文化形成的因素之一。 （二）套型设计 对于住宅套型的重要性，现在被越来越多的开发商认识和重视了，这是一个很大的 进步，是“以人为本”的住宅建设理念开始具体落实的良好开端，也是对大量积压空置 房现象冷静、认真反思的结果。在同一环境中，住户买家经济实力是前提，在同样的经 济实力条件下，买家最重视的是住宅“套型结构”问题，它是买家关心和挑剔的焦点。 “套型结构” ，是单元式住宅户内独

5、家拥有的空间组成、大小及其平面的布局形式 套型设计，实际上是一种人的生活方式的设计。生活方式，反映住户的社会地位、职业 特点、经济条件、家庭人口结构及生活习惯等各方面的综合要求。小高层住宅建筑套型 设计，是一项复杂而又要求极其仔细的设计，要让住宅能适应不同人的需要，而不是要 人来适应房子或要不同的人来适应同一种房子，就应体现“以人为本，为人服务”的设 计宗旨。小高层住宅建筑，以其特有的建筑环境及结构特点，造就了其套型设计的多样 性和灵活性。 1、合理的功能分区 作为代表未来居住方向的小康型套型设计，其最大特点就是公私分区明确。要塑造 家庭的舒适环境，必须加深对公私分区明确的理解，以恰当的空间划

6、分，使居住生活行 为适得其所，进而获得最佳的居住空间环境。由客厅、餐厅、厨房组成的公共区和由卧 室、卫生间组成的私密区，应互不干扰、简洁方便，满足各层次人行为的居住性、适合 性和私密性。 2、开放的空间体系 小高层住宅区的环境特点，决定了其套型设计更多地侧重于绿色、阳光和生命，其 建筑的框架结构或框剪结构，决定了它具有多层建筑所没有的空间，便于实现住宅的可 变性和灵活性，让住户参与再设计。在现代家庭中，拥有一个 40 平米上，附有南向阳台 的大起居室，是白领阶层的首选。这种起居室增强了公共娱乐性及归属感。在一个环境 优美、公共服务设施完善的小区内，用些许绿化，可点缀出一个富于个人品味特征的起

7、居室，使之与室外环境交相辉映。这个充满阳光和绿色的大起居室，可灵活分隔，划分 成一室一厅，满足人口较多的家庭的需要 ;或用作书房，以丰富居室的内涵。起居室与南 向阳台的紧密结合，采用大面积的落地玻璃门，形成阳光室与南向的阳台和透空的铸铁 栏杆通透，可将室外优美的环境组织到室内来。“跃层式”的套型，可在室外景观良好 的一面设置观景平台，使之有空中花园的效果，这也是小高层住宅建筑的特色之一。 3、合理的房间尺度 小高层住宅的设计应建立在合理的空间尺度上，面积不可一味地大。起居室设计， 根据现在小康住房喜用大屏幕彩电和音响组成的家庭影院和真皮大沙发，结合人体尺度 和视觉适应尺寸，以开间4.5m为宜;

8、餐厅以3.3 x3.3m的空间，能较好地满足家庭吃饭和 宴客的需要；主卧室以3.6x4.8m,加上独立卫生间为较舒适的尺寸，附有南向大阳台的更 佳;厨房面积应大于6 m2，平面以方形为宜，使橱柜呈“岛”形布置，气派、大方，空间 感觉完整；卫生间面积不应小于4m,将洗浴与面盆、洗衣机分开设置，可避免晨间高峰 期的交叉使用问题。 4、有效地组织设备管网 在小高层住宅建筑设计中，厨房和卫生间管道均应采用集中管道井布置，竖向管道 设在其中，水平管道在操作台后部设 100cm宽的水平管线区，卫生设备的管件可采用吊 顶将其隐蔽。当结构布置有条件时，可采用楼板下沉，将户内的所有管件均在同层布置， 维修时不需

9、到下一层，以减少住户间的矛盾。 5、舒适的空间感受 小高层住宅建筑，因为跨度较大，层高比一般多层住宅建筑高，形成了更舒适的空 间感受。一般多层住宅建筑层高为 2.7 -2.9m,小高层建筑的层高，视其框架梁的高度变 化而变化，一般在 3m 左右。跃层式住宅的起居室可设置“吹拔”，连通上下两层，形 成 4-5m 高的宽敞空间,可增加空间的流动性和趣味性。 这种宽敞与舒适,在当前城市建筑密度增加,住宅建筑层高普遍较低的情况下,尤 为难得。 （三）公共部位的设计 公共部位的设计,也应充分体现人性化空间的特点。每栋小高层住宅建筑的一层, 应设计面积适当、空间形态完整的大堂空间,电梯门在一层,以直接面向

10、大堂为宜,使 人在大堂的每一个位置均能看到电梯的显示牌。电梯厅及公共走道至户门外的所有公共 部位,均应精心设计,提高小区的可识别性和归属感,体现“以人为本”的设计理念。 （四）安全问题及结构体系 居住首先需要安全。居住安全保障,要求在交通组织、设备安装及运行、结构设计、 灾害预防等方面做到综合考虑。 在结构设计上,混凝土框架结构具有自重较重、抗震原理为刚性的特点,虽然施工 速度较慢,噪声大,但在防火方面性能较好,因而目前在国内应用广泛。而另一种应用 不多的钢结构小高层结构体系,正逐渐引起开发商和设计师们的注意,这种结构具有自 重轻、抗震性能优良的特点,不仅使建筑结构更加安全,而且大大提高了工厂

11、化、产业 化水平,减少了现场湿作业,能极大地提高劳动生产率和施工速度及精度,减少施工噪 声,符合环保施工的要求。这种结构虽然防火性能较差,但如果做好防火处理,同样也 能满足防火要求。 、“小高层”住区整体风貌与环境特色 随着可持续发展的观念日渐深入人心，保护和节约不可再生资源、能源成为住宅建 设中必须遵循的原则之一。与此同时，社会经济的快速发展和生活水平的提高使居民对 居住环境提出更高要求，促使住宅形态向更为舒适、方便的方向发展。在此形势的影响 下，单纯“多层 +高层”模式已不能满足土地紧张的城市发展的需要，而另一种折衷模式 -“小高层”住宅（ 7-11 层），因其与多、高层比较具有特有优势，

12、既适应现代居住生活 要求、适合居民意愿，又可在一定程度上提高土地利用率、节约土地资源，而成为当前 和未来城市住宅中一道亮丽的风景线。 （一）景观轮廓与空间限定 景观设计与住区空间领域的限定对于塑造良好的居住环境形象具有重要作用。层次 丰富的景观和空间使住区富有活力和可识别性，在住宅商品化时代更可提高房产品位， 诱发消费者的购买欲望，而真正的受益者仍是居民自身。 1、“小高层”住宅与住区总体景观轮廓 人对景观环境的认知是视觉在大脑中一种复杂的反映。芦原义信在外部空间设计 中曾阐述其在纽约的观察体会 ：当水平距离在 20-30m 以内时，可清楚识别单幢建筑 ；100m 以内留下建筑的印象， 600

13、m 以内可看清建筑轮廓线。因此靠近小区时，第一印象便是住 区建筑物叠合的景观轮廓。 “小高层”住宅的层数变化可形成丰富多变、高低起伏的天际轮廓线，与多、高层 相结合，根据其层数特点在住区中适当布局，更有利于创造住区景观的高潮和焦点，并 形成远、中、近的多层次景观。 当住区采用“小高层”与多层结合的方式时，一般将“小高层”置于小区入口，作 为门户与屏蔽，隔离外界的纷繁与喧哗，同时界定领域，形成连续的街景。也可将其设 于住区中心空间，结合绿地、广场等使之成为住区的焦点与高潮。 当住区中多、高层与“小高层”并存时，“小高层”一般被用以构成中景，形成近 低远高的景观层次 利用“小高层”住宅的层数灵活性

14、，将不同层数的单元进行组合，使单栋建筑的轮 廓也富于变化，更增添景观魅力。 2、“小高层”住宅与外部空间领域的限定 空间领域的限定可以创造安全感。通过设置真正的或象征性的障碍来区分不同层次 的空间。对于住区外部空间而言，真正的障碍包括出入口、围墙、建筑边界的围合等， 象征性障碍则诸如铺地纹理变化、改变地面高差及绿化配置、设立特殊标志或路障等， 两者都可使陌生人意识到自己进入了他人的领域而却步。而其中最有效的手段莫过于使 建筑围合成不同层次的庭院空间，以加强领域感。对于“小高层”住区而言，可通过形 式多样的“小高层”住宅或和多、高层结合进行围合，以实现对空间领域的限定。 周边式布局通常以直线、流

15、线形、弧形的“小高层”群围合中心公共空间，并通过 园林绿化、高差变化等手段减小庭院尺度，并赋予居民灵活使用的余地。例如，上海的 陆家嘴花园则采用更为灵活和多层次的手法，利用板式、点式“小高层”，与板状高层、 阶梯形多层等多种住宅形态相结合，限定中心椭圆形公共空间，而偏离中心区一侧，两 组略微错落的板式“小高层”完成了对次一级公共领域的界定。 （二）住宅形象与造型艺术 “小高层”住宅的视觉形象、体量与尺度，直接限定并影响着住区空间与景观，其 设计不仅应创造适合居住的人性化空间，也应符合多样统一的美学原则，拥有清新悦目 的视觉效果。 1、风格认同 据市场调查，当问及所喜欢的建筑风格时， 48.6的

16、居民选择现代风格， 27.5认 为“无所谓，只要美观”， 23.9选择欧陆风格， 2.8选择徽派传统风格。可见，简洁、 新颖、富于时代气息的现代风格在居民的住宅风格取向上占有主导地位，此外，徽派住 宅虽终将成为回忆，但带有地方色彩的徽派住宅仍颇受欢迎，容易营造出令人怀旧的氛 围，展现安徽地区独有的风貌。 2、造型与尺度 近年来，住宅逐渐多彩纷呈，多种造型语汇组合，创造出良好的住区景观，但缺憾 仍然存在。“小高层”住宅纵向多采用“标准层迭加法”，只在底部和顶部稍作变化， 横向则是“基本单元阵列法”。该方式应用于多层无可非议，但对于层数较多的“小高 层”而言，则整体造型和肌理显得过于单一。 若从造

17、型角度入手，进行平面调整和局部变化，某一层或一户采取特殊设计，会令 住宅造型更为灵活。 尺度是指建筑物与人体的比例关系，尺度与人接近，则感觉舒适。设计中可通过减 小“小高层”的尺度来拉近与人的“距离”。化整为零不失为一种有效的方法，如单元 间错位、屋顶迭落、竖向分段（设置二层平台、造型色彩材质变化）等方式。此外，对 住宅细部进行精心处理，亦有助于增强住宅的亲切感。 （三）人与自然共生 长期生活在城市环境中的人们尤其渴望能拥有一片接近自然的天地，住区环境的塑 造必须考虑创造适合人们居住、 生活和工作的自然生态环境 ，达到人与自然的和谐共生 1、绿地 在容积率相同的情况下，“小高层”住宅相对于多层

18、占地面积小，从而可将更多的 土地用于绿化，改善住区生态环境。可利用“小高层”框架结构的优势将其底层架空， 作为住宅的入口和公共活动场所，使绿化在此半室外的灰空间内得到延续，室内外的过 渡更为自然。 2、阳光 阳光是万物之源，对于人类的生存、生长和生活具有重要作用。“小高层”住宅之 所以相对于高层受欢迎，其中一个重要原因即各户朝向良好。然而其布局并非仅限于正 南北向，可以根据当地有关规定和气候风向条件做适当调整。 可能的情况下，应适当增大间距，或采用多种层数相结合、底层架空或底层用作车 I 、一 $、-、 库等方式。 3、地形地貌的巧妙利用 住区用地的植被 、水体及地形地貌是一笔宝贵财富，应尽可

19、能充分重视并加以利用。 随着生活水平的提高，人们的居住模式潜移默化地改变着，这就要求建筑师更多地关注 人的心理需求，在创造舒适居所的同时，给予人们优美的户外空间，构建有领域感的社 区环境，塑造住区特有的景观形象，并提供与自然融合交汇的场所，使“小高层”住区 更富有魅力和吸引力。 三、小高层住宅发展前景分析 (一) 小高层住宅的流行原因 小高层住宅的流行现象，决非是一时时髦，从近几年的住宅建筑实践尤其是高层建 筑实践入手，才能够比较清晰地看到流行现象的背后原因。 1、高层住宅的弊端 从居住角度来看，低层住宅和多层住宅均比高层住宅优越，但基于我国人口多、土 地少的现实情况，在城市中建高层住宅是必然

20、出路。因此，近几年全国各大城市都建了 很多高层住宅。在北京、上海、广州等大城市出现了不少二三十层的高层住宅，甚至出 现了超过 100m 的超高层住宅。在一些地价昂贵地段，还经常出现塔式住宅相互拼接成 塔群住宅的情况。高层住宅虽节约用地，能容纳更多住户，但也带来很多弊端。 1) 住宅平面往往是一梯 8 户或一梯 6 户，因此，有近 1/3的住宅朝向不好。 2) 标准层的公共交通面积和设备及管井占用面积较大，每户分摊较多公用面积，因 此，每户的建筑面积虽大，但有效使用面积并不大，即 K 值低。而高层住宅的售价往往 高于多层住宅，购房者觉得不合算。 3) 人们远离了大地，生活在“空中鸽笼”中，儿童和

21、老人感到活动不方便，而且易 使人产生孤独感。 4) 容易导致居住小环境的恶化，如高层住宅北面的大片阴影区、高层住宅的楼群风 5) 建设费用高、建设周期长。这是高层建筑层数多、面积大结构复杂带来的直接后 2、多层住宅的优缺点 至于多层住宅，其优点是显而易见的，至今在全国各地仍是最主要的住宅型式。其 主要问题是在节约用地和容纳户数方面效果不如高层建筑。因此，在大中城市的住宅建 设中，多层住宅越来越多地让位于高层住宅。 近年来，由于人民生活水平的提高，生活方式的变化，人们对居住的质量提出了更 高的要求，特别是取消福利分房，实行住房分配货币化之后，每个住宅消费者都理所当 然地关心住宅的质量、地段、户型

22、和价格等各种切身利益。 3、小高层住宅的优势 正是在这种大背景下，小高层住宅应运且逐渐流行起来。它摒弃了大高层住宅 (11 层 以上)的缺点，同时保持了多层住宅的优点；它既符合现行的国家技术设计规范，又有利 于开发建设，同时又适应了现在购房者的实际购买水平。因此，小高层住宅具有如下优 点： 八、 1) 节约用地，尺度适宜。小高层住宅也是一种高层住宅，因此，同多层住宅相比， 具有节约用地的明显效果。其建筑尺度也比较合适，以一幢11 层的小高层住宅为例，其 高度约为31m，容易形成居住建筑的特点和氛围。以观赏角度看，比较接近自然，不太 压抑。 2) 户型优越。以单元式为例，小高层住宅同多层住宅相比

23、，其平面布局基本相同， 只是多加了一部电梯，因此，具有良好的通风、采光、观景效果和良好的户内布局。由 于每户分摊的公用面积并不大，易为购房者所接受。 3) 提高了生活质量。仍以单元式为例，虽然小高层住宅只加了一部电梯，但作用不 可小看。据调查，在许多大城市，老人问题已十分突出 。老人占城市人口的比例约为 15%。 如果在小高层住宅的设计、施工和管理中，规定电梯从 4 层开始停靠，这将给老、弱、 病、残、孕居民上下楼以及居民搬运重物等带来极大方便，提高了生活质量。就标准而 言，基本达到欧美国家 4 层以上住宅设电梯的规定。 4) 投资少、工期短、难度低。由于小高层住宅层数较低、结构体系较简单，抗

24、风、 抗震要求不如一般的高层建筑，对于开发商来说，投资较少，工期较短，资金和人员均 容易周转，而回报并不低，因此，受到他们的欢迎 由于以上诸多原因，小高层住宅逐渐从图纸变为现实并成为风行一时的时尚。 （二）小高层住宅的前景 小高层住宅的核心问题是电梯问题，如果能解决好的话，小高层住宅是有广阔市场 的。目前存在问题较多的是电梯质量不稳定，电梯贴近住户内墙布置，有震动和噪音以 及电梯价格及运行费用较高，导致房价较高等问题。解决此问题的对策是选用进口或国 产名牌电梯，容量不要过大（如选用630kg的7人电梯），电梯与住户内墙之间要做隔声减 振处理或者干脆设单独电梯。 另外在设计和施工时还要注意满足住

25、宅的消防要求，以及公用交通面积的合理布 局，这样既满足安全要求又能降低房价。应该指出的是，小高层住宅是一种由多层住宅 向高层住宅过渡的一种中介住宅，符合现行的国家技术规范和建设开发的水平以及居民 的购买能力。随着实践的进行，应不断总结经验，进一步提高设计标准，同时降低成本， 小高层住宅才会有更强的生命力，为更多的居民所喜爱。 第二章 中小城市适合发展小高层住宅 1998 年全面取消住房实物分配、实行住房货币化分配后，在国家相关政策的大力扶 持下，我国城市住宅建设取得了前所未有的发展， 2001 年全国住宅建设完成投资达到了 创纪录的 6245 亿元，住宅竣工面积也达到 7.25亿平方米。这一数

26、据一方面反映了我国房 地产行业已经成为国民经济新的增长点和居民的消费热点，但同时也从另一个侧面说明 我国地产市场竞争已经日趋激烈。随着房地产市场竞争的不断加剧，以及广大购房者消 费观念的日趋成熟。如何开发出满足广大消费者需求的新型住宅产品，已经成为各家房 地产开发企业必须解决的首要问题。 我国的许多中小城市，长期以来由于经济欠发达，再加上城市人口较少，土地资源 相对充裕，所以土地价格不是很高。开发商在选择住宅类型时，往往更多地考虑住宅的 建筑工程费用。因此，为了降低住宅的成本，各中小城市的住宅建设一直以 56层的多 层住宅为主。然而，进入新世纪以来，随着城市户籍制度的改革以及“经营城市”这一

27、全新理念的推出，各地城市化进程的速度明显加快，随着中小城市人口数量的增加、人 均占有土地的下降和国家对城市国有土地出让方式的不断规范，再加上土地本身具有的 相对稀缺性和不可再生性，我国各中小城市的建设用地价格呈现出快速上涨的势头。土 地价格的快速上扬，使土地成本占到了住宅销售价格的 40-50，如何节约用地，提 高现有土地的利用率已经成为开发商在选择住宅建筑类型时必须考虑的一大问题。在现 有的多层、高层、小高层和连排别墅等住宅类型中，小高层住宅由于兼备了多层和高层 住宅各自的优点，使其在我国中小城市得以流行。 一、小高层住宅为什么适合中小城市 小高层住宅是指建筑层数在 7-12层之间，平面布局

28、类似多层住宅，以电梯和楼梯 共同作为公共垂直交通工具的一种住宅类型。小高层住宅与其他类型住宅相比，具有以 下几方面的优势。 1、可以有效节约土地 小高层住宅与多层住宅相比，由于增加了住宅层数，提高了居住区的容积率，从而 有效地节约了土地，具有明显的节约用地效果。有资料显示，在安排同样户数的前提下， 与多层住宅相比，小高层住宅可节约土地 30 左右，如果开发建造一个 2 万人规模的 居住小区，可以节约开发用地 6-10万平方米。 开发建造小高层住宅，由于层数的提高，如果在同样的开发用地上，则可以降低小 区的建筑密度，使小区比建造多层住宅拥有更高的绿化率。小高层钢筋混凝土的框架结 构又可以使住宅的

29、底层采用架空设计，引入绿地、小品，作为小区绿化、休闲活动场地， 既扩大了小区的视野，也美化了小区的居住环境。这样的住宅小区无论从视野、环境、 空间上都大大优于多层住宅。 2、良好的户型设计，适中的销售价格 从节约土地的角度而言，高层住宅比小高层住宅更有优势，但高层住宅在我国中小 城市并未能得到良好的发展。究其原因，首先是高层住宅的平面设计不合理，往往是一 梯 8 户或 6 户，导致近 1/3 的住宅朝向不好，影响了住户的采光和通风。其次是比多层 住宅增加了电梯间，电梯井走道和大堂等公摊面积，使高层住宅的得房率比多层住宅要 低 10 ；第三是较高的销售价格超出了中小城市消费者的承受能力。 而小高

30、层住宅在这些方面比高层住宅优越得多。首先，户型设计相同于多层住宅， 以一梯 2 户为主，其平面布局两者基本相同，只是多增加了一部电梯，因此每户住宅都 具有很好的通风、采光和观景效果；其次，每户较少的公摊面积，较高的得房率，也容 易被购房者所接受。第三，销售价格适中。小高层住宅由于建筑高度比高层低，抗风、 抗震、防火等要求相对较低，使小高层住宅的施工周期短、建筑成本低，其销售价格一 般只比多层住宅每平方米建筑面积高出 200-300 元，比较适合中小城市消费者的收入水 平。 3、建筑类别适应中小城市开发企业现实状况 虽然高层住宅节地效果比小高层住宅明显，但由于高层住宅建筑层数多，建筑面积 大，结

31、构复杂，并且有很严格的防火、抗震要求，所以对开发商的综合素质要求很高， 如果没有雄厚的资金作经济后盾以及相当的资质等级，一般的房地产开发企业是不敢贸 然开发高层住宅项目的 。相反，小高层住宅由于建筑层数相对较少 ，建筑高度限制在 30-35 米以内，施工复杂程度要比高层住宅简单得多，对防火、抗震等也没有特别的要求，只 是比多层住宅增设了一部电梯，这样对开发商的综合素质、资金实力要求相对较低。我 国许多中小城市受经济发展水平的限制，绝大多数的房地产开发企业资质等级都不高， 以三级及三级以下为主，较低的企业资质、有限的资金实力使这类房地产开发商更倾向 于开发小高层住宅项目。 4、提高了小区居民的生

32、活质量 住宅设计应以人为本，电梯的采用体现了对人的关怀，欧美一些国家四层的住宅就 设置了电梯。按我国建筑设计规范规定， 6 层及以下的多层住宅可以不设电梯。近年 来，随着住宅越建越高，个别地方甚至发展到 7-8 层也不设电梯。目前，我国正面临着 人口老龄化这一发展趋势，城市老年人的人口数量正在不断增加，小高层住宅电梯的采 用，从根本上解决了住宅垂直交通的问题，方便了住户，尤其是老、弱、病、残居民的 日常出入，极大提高了居住的舒适度和居民的生活质量。 5、丰富了城市和小区的景观 很长一段时间以来，我国中小城市的居民住宅建设以多层住宅为主，整个城市缺乏 一批个性鲜明的标志性建筑物，影响了城市形象。

33、 11-12 层的小高层住宅，建筑高度在 30-35 米左右，在城市街景及多层住宅群中可起到点缀作用，极大地丰富了中小城市的建 筑景观，展示了城市的现代风貌。 二、中小城市发展小高层住宅存在的问题 尽管小高层住宅在我国中小城市具有较好的发展前景，但目前还存在一些问题，应 引起开发商及有关方面的高度重视： 第一、如何保证小高层住宅的日常供水 虽然小高层住宅的建筑高度比高层要低，但是 30-35 米左右的建筑高度相对于多层 住宅而言，还是高了不少。而一般中小城市现有的自来水厂，其供水压力只能达到 6 层 楼的高度，所以如何保证小高层住宅的日常供水，成为开发商必须解决的一个问题。目 前开发商采取的对

34、策就是在建造小高层住宅时，小区自己配备压力泵来保证小高层住户 的用水需求。但是增设的压力泵在工作时会产生很高的噪音，如果开发项目是住宅群还 好，可以找一个远离住宅楼的偏僻地方设置泵房；而如果只有几幢单体住宅楼的话，则 只能设置在住宅底层，此时就会影响该幢居民的日常生活；严重时，还会引发住户与物 业管理公司之间的矛盾。 第二、如何提高电梯运行质量 小高层的另一个问题就是电梯运行的质量。由于小高层的电梯贴近住户内墙布置， 电梯运行时产生的震动和噪音也给住户带来了不便。为了解决这一问题，目前开发商采 取的对策，一是选用高质量的进口或国产名牌电梯，二是在电梯与住户内墙之间作隔声 减振处理。但这只是治标

35、措施，并没有解决实质性问题。随着电梯使用年限的增加，性 能的降低，电梯运行质量将成为困扰住户的一个长期问题。 虽然小高层住宅目前还存在着一些问题，但由于它们能比多层住宅节约开发用地， 创造更好的居住环境，以及改善住户的生活质量，同时又在户型的平面布置、房间朝向 设计、销售价格、物业管理收费等方面比高层 住宅优越，因此，只要开发商对上述问题 采取积极有效的对策，小高层住宅在中小城市应具有良好的发展前景。 三、中小城市小高层住宅开发建设的可行性分析 伴随着社会主义市场经济的不断发展和我国经济持续快速增长，城乡消费结构发生 了重大变化，住宅商品化、市场化程度进一步提高。逐步成熟的商品化住宅市场不仅给

36、 房地产开发商带来新的机遇，更带来了新的挑战。 值得注意的是，一些城市新近推出一批小区的一个共同点，就是在小区规划设计时 布置了一定比重的小高层住宅。 1、小高层住宅受到市场的青睐并非偶然 小高层住宅形态有其自身的特点，与高层相比，具有其特殊的优势。 小高层住宅在小区环境创造上有突出优势。生理学表明，人的视觉清晰度范围一般 在 30米以内，而高层通常达到 50米左右。小高层多为 7-11层（部分 11跃 12层），高度 为 30 米左右，俯视地面，观看景物，照看儿童户外活动等均为适宜，使人感到亲切而不 失舒展。 我国已进入老龄化社会，无障碍设计越来越受到关注，成为住宅设计中的重要理念 和重要内

37、容。从实际生活看， 7-8 层不带电梯的住宅，给居民生活带来诸多不便。与多层 相比，小高层均安装电梯，能免除爬楼之苦，且因层次不多，电梯服务户数相应较少， 流量降低，运行速度加快，等待时间较短，人们普遍感受到居家住行的方便感、舒适感。 朝向良好。从调查资料可见， 97.2的居民认为主卧室应朝南， 39.4的同时认为次 卧室也应朝南，没有阳光的卧室和起居室难以使人接受。而塔式高层无论如何布局，总 有一些套型朝向不甚理想。相比之下，板式小高层由多层住宅平面发展而来，大多坐北 朝南，日照充沛，通风良好，能充分满足居民采光的要求。 得房率高。一般而言，多层得房率为 80以上，而高层由于须设置两座防烟楼

38、梯、 两台电梯、配电间、值班管理用房等，得房率只能徘徊在 70左右。而小高层一般在 11 层以下，可采用一台电梯、一座楼梯，无须值班室，因而也就省却了大量公用面积，得 房率可达到 80以上。 容积率合理。我国土地资源相对匮乏、人口众多。节约、合理利用土地是基本国策， 适当的层数、合理的容积率成为一种必然。开发建设小高层，既节约用地，又利于创造 优美、舒适的居住环境，这一点上，小高层相对于多层具有明显的优势。 有利于开发建造和室内装修。与多层住宅砖混结构相比，小高层住宅具有高层建筑 的结构优势，采用壁式结构，桩基牢固稳定，抗震性良好。室内承重墙少，便于重新布 局，装修室内空间，具有较强的适用性，

39、而高层住宅一般采用剪力墙结构，室内空间不 可随意改动，给装修带来诸多不便。 2、小高层住宅开发建设市场分析 小高层住宅的原型为欧美发达国家的带电梯多层集合住宅。在我国，这种住宅形态 的产生决非偶然，它是时代发展和市场需求的必然结果。这里以无锡市为例。 以无锡市为例子，开始较普遍采用小高层这种住宅形态起始于 1998 年，近两年新建 规模较大的住宅小区，主要采取多层与小高层结合发展的模式，这表明该市的住宅建设 从住宅形态上已上了一个台阶，从销售情况看，已逐步形成一年比一年好的态势。 无锡市近年推出的无锡标准花园，在规划设计上，采用多层住宅与小高层住宅结合 开发的思路，于沿金匮路南侧建造小高层，重

40、点加强立面效果设计、户型设计，采用高 档电梯，加强售后管理，并在小高层的视线范围内营造出“静绿”、“动水”的优美环 境，加之开发商较好地进行了营销的宣传策划 ，该小区小高层销售情况出人预料地红火， 可以说是无锡市小高层住宅开发建设的成功范例之一。实践证明，只要坚持贯彻“以人 为本”，切实搞好规划设计，通过必要的市场引导、示范和完善的销后服务，小高层住 宅必定会成为楼市中一道亮丽的风景线。 3、小高层住宅建设的经济分析 投入与产出关系。撇开环境因素，从房地产开发项目投资与费用看，土地费用和建 设安装工程这两项占了很大的比重，它决定着各类住宅形态的收益率。小高层住宅与多 层住宅相比，容积率相对高一

41、点，楼面地价要低些，相应地降低了成本费用；小高层住 宅与高层住宅相比，由于住宅形态的差异，大大降低了建设安装工程费用，也相应地降 低了成本费用；以上从理论上讲提高了收益率 容积率与地价的关系，建造小高层有较高 以上反映，在没有容积率控制时，根据传 统的微观经济学效用分析（可参见任何一本微 观经济学教材），小区开发的边际成本为MC和 边际收益价格曲线为MP。MC最初随着容积率 的增加而下降，达到某一 “门槛”后，由于地 的经济性 基、结构处理和电梯、消防等配套费用的增加， 曲线上扬；边际收益曲线则相反，先升后降，两曲线相交于 C,则MC二MP，此时可获 得最大利润。F1成为经济效益最好的容积率。

42、可见容积率提高取得的经济效益是有一定 限度的，并非容积率越高越好，小高层这种住宅形态可塑性最强。 容积率与销售价格的关系。现行条件下，住宅小区容积率对销售价格的调节作用是 较为明显的。采用小高层与多层结合开发建设的形式，在得当的价格策略下，是切实可 行。 第三章、小高层的销售难点与化解 小高层产品被市场接受需要一个过程，中小城市房地产开发项目推出小高层，应在 向消费者详细分析小高层优劣势的基础上，展示小高层所能带来的美好生活环境，针对 可能出现的问题，逐一化解。 一）小高层简介及优劣势 首先，我们让消费者了解什么是小高层。我们目前常说的“小高层”是指由多个住 宅单元组合而成，每单元均设有电梯，

43、大多在 7 至 12 层之间的住宅建筑，是介于多层与 高层之间的一种建筑模式 。6 层以下的则称炎“多层” ；更高的称为“高层” 。一般说来 ， 7到 12层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。它介于多层和高层之间，将 两者的优点结合在一起。 其次，小高层拥有采光、通风充分，户型均好性强的特点。与高层相比，板式小高 层在这一点上具有诸多优势。一梯两户、三户或两梯三户的板式小高层，使家庭生活的 私密性得到保证，将噪音污染、视线干扰降低到最小程度，减少了住户之间的相互干扰。 并且小高层在原有板式多层的基础上增多层数，可以节约土地，周边大多可留出相当空 地用于绿化。多层住宅楼所不具备的景观及

44、视线问题也得以解决 。一梯两户配一部电梯， 同时又保留了多层住宅的优点，更加适合老人和小孩出行，且运行、维修成本则要低于 高层住宅，建安成本也比高层塔楼低，受到了消费者的欢迎。 我们可以进一步把小高层建筑的优劣罗列如下： 优势： 1、通风良好、户户朝阳效果受到人们喜爱 2、楼层较高，空气质量、噪音污染情况较多层占有优势 3、建筑风格较多层具有领先性 4、容积率较高层小、视野开阔 5、入口集中便于安全保卫 6、多是一梯两户，私密性较好 7、空间结构灵活，户型富于变化 8、相对高层，公摊面积少，使用率高 9、围合式布局令人有四合院般归属感 劣势： 1、分摊面积相对多层大 2、售价较多层稍高，使用费

45、用高，如电梯 3、对电梯的使用有顾虑。如产生质量问题，对生活造成不便 4、单价相对多层较高 5、面积基本都为大户型，总价偏高 6、对建筑地点要求较高 7、总面宽窄，进深长，房子像竹筒 8、卫生间多无明采光 9、市场不认可。 （二）小高层在当前市场推广上遇到的主要问题及解决方案探讨 1、推广时市场不认可小高层建筑 首先，我们应该在前期进行市场调研，对区域房地产小高层市场进行分析，如果没 有小高层建筑出现，则需调查人们对小高层的认可度，引导客户购买小高层是一个长期 行为，根据其他城市市场经验，一般需要 1-2.5 年左右。 若有，则对市场上出现的小高层进行分析，取长补短。例如户型保持面宽大，进深

46、小的优势， 15 米是板楼进深的上限，超过后整个户型采光效果就会受到影响。再如采用 较先进、美观的建筑立面、建筑风格等对购房者造成先声夺人的效果。但根本解决之道 就是小高层的产品质量要优于多层。一方面通过新技术、新材料、新工艺的运用，提高 小高层硬件品质，比如现在采用的钢板结构，使房间内看不到梁、柱，就提高了得房率。 2、对电梯使用产生抗性 必须使用一些档次在中档的电梯（人们都熟知的品牌，并视楼盘品质上调档次） ，避 免出现电梯经常性的维修，降低对客户群对电梯产生不信任的抗性。销售时注意扩大对 客户群对电梯品牌的认可度灌输。 3、市场认为小高层公摊大，房款总价高 客户群并不清楚到底都哪里多了公

47、摊，销售时可以称是电梯间带来的公摊，让客户 心里有数自己多出哪里面积。并且，可以采用一些先进的技术提高使用率，如在室内采 用超薄填充墙，客户看房时是非常认可这种形式。 4、小高层的低层部分的销售障碍 小高层的低层特别是 13楼则享受不到小高层种种优势，而且 13 楼住户也要承 担包括电梯维修管理等在内的同样金额的物业管理费用，低层的销售非常缓慢。 一个是从价格上找平衡，一楼住宅的价格往往也就是小高层的起价，另外就是附送 一些额外的东西，小花园便是最常见的一种。而一些楼盘则干脆将一楼改成大堂、会所， 避免了这一销售难点（慎用，除非是高档地产或可考虑） 。或者在 3 楼之下不设停设点。 或者仅一楼

48、不交电梯维修管理和运营费，其他一视同仁。 5、户型不能刺激消费者购买欲望 除设置明卫外，能否设置明餐厅作为卖点？如：加大外飘窗的美观设计，注重山墙 与北面房间的多做挑出式设计等。 （三）对小高层建筑开发一些建议 1、注重环境，前后庭院的绿化、园林小品的营造，使居住质量得到飞跃。 2、开间增大，户型趋合理，厨房、卫生间加窗，增强阳台观景的作用。 3、改变购房者的观念首先要改变发展商以及销售人员的观念，现在不少销售人员 本身就不认同小高层 ，在介绍时本身低气不足 ，这样本身就会给购房者一种“小 高层不如多层”的误解。 4、多做户型市场的创新，根据目标客户群的生活习惯，分析户型每一个细节的可能 创新

49、方向。 附录 附录 1：多层、小高层和高层的优劣势对比分析 摘录自博客之家：， 作者 yunyunyou 2006-06-03 00:48:00 一、进一步加大小高层住宅开发建设力度 随着我国经济持续快速增长，城乡消费结构发生了重大变化，商品化住宅市场逐步 成熟。城市住宅开发开始进一步注重以人为本、满足人的基本要求。在这一方面，小高 层住宅形态与多层和高层相比，具有其特殊的优势。 1、小高层住宅在小区环境创造上有突出优势。生理学表明，当人们居住达到一定高 度时，往往在视觉上、产生对地面人物、景物失去明确特征的感觉，况且高层上下交通 完全依赖电梯，距离尺度甚远，使人感到压抑、不自然。与之相比，小

50、高层多为 7-11 层 （部分 11跃 12层），高度为 30米左右，俯视地面、观看景物、照看儿童户外活动等均 为适宜，使人感到亲切而不失舒展，结合总体环境可创造出更宜人的居住空间。 2、我国已进入老龄化社会，无障碍设计越来越受到关注，成为住宅设计中的重要理 念和重要内容。从实际生活看， 7-8 层不带电梯的住宅，给居民生活带来诸多不便。与多 层相比，小高层均安装电梯，能免除爬楼之苦，且因层次不多，电梯服务户数相应较少， 流量降低，运行速度加快，等待时间较短，人们普遍感受到居家住行更为方便、舒适。 3、朝向良好。有调查资料表明， 97.2的居民认为主卧室应朝南， 39.4同时认为 次卧室也应朝

51、南。而塔式高层无论如何布局，总有一些套型朝向不甚理想，没有阳光的 卧室和起居室使人难以接受。相比之下，板式小高层由多层住宅平面发展而来，大多坐 北朝南，日照充沛，通风良好，能充分满足居民采光的要求。 4、得房率高。一般而言，多层得房率为 80以上，高层由于须设置两座防烟楼梯、 两台电梯、前室友、配电间、值班管理用房等，得房率只能徘徊在70左右。而小高层 一般在 11 层以下，可采用一台电梯、一座楼梯，无须值班室，因而也就省却了大量公用 面积，得房率可达到 80以上。 5、容积率合理。我国人口众多，土地资源相对匮乏，适当的层数、合理的容积率成 为一种必然。在节约用地这一点上，小高层相对于多层具有

52、明显的优势。在一定条件下， 绿化率相同，可在一定程度上提高城市住宅用地的集约度；容积率相同，则可较大地减 少建筑占地面积，增大绿化空间。 6、有利于开发建造和室内装修。与多层住宅砖混结构相比，小高层住宅具有高层建 筑的结构优势：采用壁式结构，桩基牢固稳定，抗震性良好；室内承重墙少，便于重新 布局装修室内空间，具有较强的适用性。而高层住宅一般采用剪力墙结构，室内空间不 可随意改动，给装修带来诸多不便。 由于上述小高层住宅这种高度低、重量轻、基础和结构处理相对简单的特点，加之 建设施工周期短、投资少、造价低，有利于资金周转，有利于提高经济效益的优势，因 此越来越受到开发商的青睐和居民的欢迎。 但是

53、，客观地看多层住宅仍比小高层销售得好，原因之一是居民的消费观念滞后， 需要市场的引导。同时在开发小高层住宅时，要注意避免：一是一味追求容积率，破坏 了小区的大环境；二是有的小区在布局小高层位置时，不尽合理；三是有些小高层的立 面效果没有经过精心的设计，给人以“失落感”；四是有些小高层建设中对户型设计、 得房率、电梯选用及楼内交通组织等考虑不够周全，也是造成消费者误解的原因之一。 二、城郊高层住宅瓶颈有待突破 一位地产策划人告诉记者，郊区和城郊接合处的购房者大多属于工薪阶层，从经济 实惠的角度考虑，价格便宜的多层自然是首选。另外，从得房率的角度来看，一般高层 得房率在 80左右，小高层的得房率在

54、 84 5左右，多层得房率大概在 88左右，得 房率是影响市民购买多层的重要原因。郊区小高层应以中等户型为主的业内人士认为， 虽然小高层是市场发展的必然趋势，但至少在几年内，多层仍是非中心区的市场主流。 他认为，郊区和城郊接合处还应以发展多层为主，小高层为辅的居住小区。 记者采访时发现，大多数位于非中心区的小高层户型品种比较单一，仅有三四种， 有的只有两种， 大多为 100平方米以上，而旁边的多层楼房大多有十几种户型可供选择、 甚至有的达到二十几种户型，选择范围从几十平方米到两百平方米，选择面十分大。一 位购房者告诉记者，小高层的确方便居住，但是户型偏大，总价大多在 30 多万元，选择 余地有

55、些小，开发商应在小高层中设计出更多种类的户型，满足普通消费者的需要 汤逊湖小高层阳光海岸是目前汤逊湖区域惟一建有小高层的项目。阳光海岸的殷总 介绍，阳光海岸二期小高层已全部卖完，应该说销售情况还不错。同多层比起来，小高 层由于造价较高、公摊面积大，因此，相对价格也要高。比如在阳光海岸，同样的面积， 买小高层得比多层多付出 68 万元。如此一来，两者同时推出的时候，小高层便会有销 售阻力。 购房者在做选择时，不单单是在多层或小高层之间作比较，还有居住环境、物业管 理、户型等各方面的考虑。小高层开发商如果从这些方面着手，让小高层达到多层的舒 适度，就有可能出现“小高层市场”。具体说来，吴晓建议从三

56、个方面入手。首先，小 高层的户型不能参照多层，应在满足居住功能的前提下，缩小单套面积，比如现在的三 室二厅面积多在 130140平方米，那么小高层的三室二厅放在 120 平方米左右会比较合 适，总价降低，减小了购房者的付款压力；其次，小高层最好采取“板式”，不宜采取 “点式”。点式易带来两个问题：“黑房”和电梯紧张。板式在避免了这两个问题的同 时，和多层一样的结构还会带来相似的居住感受；最后，还要将小高层的尊贵程度与多 层区分开来。这主要是从一些附加设施上下工夫，如居住环境、物业管理等。小高层的 购买成本比多层高，如果居住环境优于多层，物业管理更为周到，会给购房者带来心理 上的满足感，从而乐意

57、购买小高层。 三、（小）高层促销开发商各显神通 记者走访了一些城郊接合部发现，大多数楼盘小高层的售价与多层差不多，有的甚 至低于多层售价 100200 元平方米不等。泰合李经理介绍，泰合百花公园一期曾推出 两栋小高层，由于当时有多层住宅可供选择，大多购房者不愿意选择小高层，最后公司 以比多层住宅优惠的价格将小高层销售完毕。小高层在郊区销售不如多层，与人们的消 费习惯有重要关系。李经理介绍，该公司前不久做了一项市场调查，市民对小高层的认 可度为 39，比起 3 年前的 10大大提高，可相比多层 50.4的认可率，还是有一定距 离。 一楼盘销售经理给记者算了一笔账 ，目前多层的物管费在 1 元以下

58、，而小高层则为 1 元以上，物管费相差一倍，再加上电梯的公摊电费，居住成本增加了一倍还要多。再看 房价，以一套 2800元平方米的小高层为例，购买 100平方米需要 28 万元左右，而相 同地段的多层只要 2600元平方米左右， 30万元的总价可以购买 114平方米，比购买小 高层多出了一间房间。因此，不少楼盘以低价来吸引购房者，多层住宅价格比高层价格 大约高 100200 元平方米，以此来吸引客户。 沿海丽水佳园开发的小高层，在江城首创夹复式，可以提高使用面积一半以上，一 推出市场立即受到市场追捧，反映良好。沿海物业的方总认为，虽然小高层的公摊面积 比较大，但电梯的便捷，使生活在小高层的居住

59、者生活品质更高些。 华工镜湖园常经理说人们来到这里，最常用的一个词就是“风水好”。因此，“观 景”可以说是该项目小高层最主要的功能。紫菘枫亭策划部经理胡焰认为，城市的发展 必然会带来越来越多的高层建筑，光谷是武汉发展潜力巨大的区域，因此未来趋势必将 以小高层与高层为主。光谷的消费群以高知人群居多，一方面，他们有足够的购买能力， 做小高层与高层建筑，最主要的是要保证居住的舒适度。 四、城郊（小）高层住宅还需创新 1999 年，丽岛便较早推出了小高层。联合置业的策划总监姚华说，丽岛从两方面融 解了小高层的销售难度。姚总提醒城郊小高层在建的项目：多层一定要与小高层拉开距 离。充分利用小高层的观景优势

60、，设计上要让小高层更好用。如该空出来的地方一定要 空出来，给住户更多的绿地。姚总认为，与消费者的沟通也很重要。你必须很了解你的 客户都有哪些需求，通过沟通，你可以将客户所担心的问题去掉。姚总认为，“创新” 也是必不可少的。 长城建设的汤经理认为，消费心态是需要引导的。如果小高层的建筑材料、电梯的 品质等各方面都比多层做得更好，越来越理性的购房者会将目光更多地投向小高层。耀 江丽景湾副总经理陆怡认为，市郊楼盘一般拥有大的社区环境，开发商也要考虑在利用 稀缺的土地资源时，在整体规划设计方面如何将产品突出出来。小高层在沿海城市发展 已经非常成熟，这是值得本地开发商借鉴的。 德盛行物业顾问有限公司市场