XXXX年北京市住宅市场运行状况分析

1、XXXX 年北京市住宅市场运行状况分析2010 年作为政策调控最为“严格”的一年，其严格程度超过以往任何 时候；也有人讲， 2010 年是政策最为“尴尬”的一年，频频出台的政策背 后，却是人们对房价无法止涨的叹息。经历了近半年的政策调控之后， 201 0 年的北京楼市终于迎来了“岁末”的大幕。细品当下的市场，既没有显现 大规模的打折促销，也没有显现全民抢购的喧闹场面，有的只是市场各方 对楼市前景的种种推测。宏观政策篇1.1 概述：调控力度空前，经济手段和行政措施并用 为遏制房价过快上涨， 2010 年中央出来了一系列房地产调控政策，经 济手段和行政手段并用，从抑制需求，增加供给，加大监管等方面

2、对全国 房地产市场进行了全方位的调控。其中，经济手段包括持续的强化和严格 实施差别化的信贷和税收政策，提升首套购房和二套住房的首付款比例及 贷款利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，北京市领先 开始施行限定家庭购房套数，以及限制外地人口的购房贷款，同时在调整 土地供应结构及土地出让门槛的同时，加大对“囤地” 、“炒地”等行为的 严格治理。能够看出，在经历了房价飙升的一年后， 2010 年各项政策的连 续出台和逐步落实体现出了政府对遏制房价过快上涨的决心，纵观全年调 控政策，对包括购房者、开发企业、商业银行以及地点政府在内的各有关 行业主体的行为均产生了一定程度的阻碍，综合调控力度可

3、谓空前。回忆 2010 年房地产政策的变化，可大体分为三个时期，各时期的代表 性政策及市场变化如下：1 -4 月，第一轮调控。 2010 年 1 月 10 日国务院办公厅出台 关于促进 房地产市场平稳健康进展的通知 （“国十一条”），一个月之后，北京市住 房和城乡建设委员会等 11 个有关职能部门联合发了“北京版国十一条”细 则，政策主旨增加保证房和一般商品房的有效供应，抑制投资投机性购房 需求，也由此拉开了本年度房地产市场调控的序幕。但随后的几个月的市 场并未因此降温，在调控力度明显加大的大背景下，北京房地产市场仍在 逆市而上，房价的连续走高，土地市场上“地王”数据仍在连续刷新，这 也直截了

4、当导致了接下来“国十条”的出台。4-9月，第二轮调控。 2010年 4月17日，国务院出台关于坚决遏制 部分都市房价过快上涨的通知 （“国十条”），随后我市出台“京十二条” 更是将抑制不合理购房需求作为调控重点。其中，停止对第三套住房发放 贷款、针对本市户籍和外来人口的“限购令”都意指多套房产投资和纯粹 的投机行为。之后的几个月，随着信贷、土地、税收等政策的逐步落实， 北京楼市在 5-8 月明显降温，投资客离场，房源增多，议价空间也逐步加大， 消费者在如此严格的治理手段之下，大多数显现“观望”情绪。9 月市场回暖迎来第三轮调控。在通过了二季度调控政策的习惯期后， 2010 年三季度北京市房地产

5、市场成交量逐月上升，市场回暖迹象明显。房 价的再度上扬导致政府在国庆节前出台有关政策， 9月 29日，银监会协同 央行下发关于完善差别化住房信贷政策有关咨询题的通知 ，统一将首套 房的首付款比例提升至 30%，并同时出台政策取消了先前对房产交易环节 中契税缴纳的优待，在整体宏观调控的大环境下，进一步阻碍了部分购房 者的主动性，业内将其统称为“ 9.29 新政”。1.2 政策调控方向 抑制投资投机需求 一是差别化信贷政策。 4 月17日，“国十条”出台，要求对贷款购买第 二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准 利率的 1.1倍； 9月 29日，银监会联合央行发文规定

6、，首套购房的贷款首 付款比例调整到 30%以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。 4 月的“国十条”和“ 9.29 新政”实施的差别化信贷政策，对贷款购房进行 了严格的规定，调控力度史无前例，严格打击投资投机性需求。二是限购政策。为落实“国十条” ，北京于 4月 30日出台了“国十条 实施细则”，规定北京家庭只能新购一套商品住房；除此之外， 11月 4 日住 建部还出台有关政策，对外资机构和个人购买国内房产进行了有关限制。三是上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行 限制。 2010年四季度，住建部分别在 10月和 12月两次公布关于调整住 房公积金存贷款利率的通知 ，

7、通过两次上调后，五年期以下（含五年）及 五年期以上个人住房公积金贷款利率分别为 3.75%和 4.30%；11月 2 日，住 建部、财政部、央行及银监会联合公布了关于规范住房公积金个人住房 贷款政策有关咨询题的通知 ，对住房公积金的使用、贷款首付款比例及利 率做了严格的规定，北京市在此政策基础上进一步提升了对二套购房贷款 申请的限制，即申请二套购房贷款的家庭人均住房面积不得超过 28.81 平方 米。目前公积金贷款除首套 90 平方米以下住房的首付款比例不得低于 20% 以外，其他政策与商业贷款政策保持一致，进一步表明了中央政府加大信 贷政策力度以强化房地产调控的意愿。增加住房专门是保证房供应

8、1998 年住房制度改革的目标之一确实是建立和完善以经济适用房为主 的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策， 通过调整住房投资结构，重点进展经济适用住房，加快解决城镇住房困难 居民的住房咨询题。而近几年保证房供应的不足，商品房价格节节攀升， 使得中低收入家庭住房难的咨询题越突出，因此，中央政府在 2010 年保证 房建设提升到了前所未有的高度，具体有关政策如下：第一，大幅增加土地供给，提升保证房用地比重。 2010年 1月 21日， 国土资源部提出，申报住宅用地当中，经济适用住房、廉租住房和中低价 位、中小套型一般商品住房用地占住宅用的比例不得低于 70%；4月 17日

9、 “国十条”也强调了保证房及中小套型商品房用地不低于 70%的比例。土 地抑制差不多上住房建设的基础，确保了土地供给，有利于保证房建设的 工作展开。第二，通过减免税费，鼓舞保证房建设。为落实“国十条”精神，加 快进展公共租赁住房， 6 月 8 日，住建部、国土局等 7 部位联合出台了关 于加快进展公共租赁年住房的指导意见 ，指出对公共租赁住房的建设和运 营给予税收优待。按照指导意见 ，财政部和国税局下发通知，对公租房 建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税、印花税，对经营工作坊所取得的租金收入免征营业税、房产税等。保证房面对的是中低收入家 庭，价格受限制，企业在参与建设和运营的过程中利润

10、较低，给予税费减 免优待能在一定程度上鼓舞企业主动参与保证房建设。第三，金融支持保证房建设。 5 月国务院关于鼓舞和引导民间投资健 康进展的若干意见，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租 赁住房等政策性住房。 6月住建部等 7 部委联合出台的关于加快进展公共 租赁住房的指导意见中提到鼓舞金融机构发放公共租赁住房中长期贷款， 支持符合条件的企业通过发行中长期债券的方式筹集资金，专项用于公共 租赁住房建设和运营。金融支持措施的出台将拓宽保证房建设的资金来源 渠道，在一定程度上鼓舞了企业参与保证房的建设。加大市场治理，促进房地产市场健康进展除以上政策外， 2010 年政府还出台了一系列政策

11、，在企业治理、土地 开发、商品房交易等环节加大治理，规范房地产企业和有关人员行为，促 进房地产市场健康进展。 （见表二）融资环节： 4月“国十条”要求，商业银行要加大对房地产企业开发贷 款的贷前审查和贷后治理，对违规企业暂停批准其上市、再融资及重大资 产重组活动。 11月 12日，银监会公布通知，要求个信托公司应赶忙对房地 产信托业务进行合规性风险自查，加大信托资金运通监控，这些措施的出 台也使得一些房地产开发企业的融资难度和资金压力慢慢增大。土地开发环节：进一步加大土地供应治理，确保保证房及中小套型一 般商品房用地，开展房地产用地突出咨询题专项审查，并对一些违规企业 制定了明确的惩处措施，对

12、违规的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度， 并暂停其新购土地。 3 月的“国土 19条”指出，土地出让保证金不得低于 出让最地价的 20%，并在合同签订后一个月内必须缴纳出让价款的 50%， 从而提升土地出让门槛。另外，在调整土地供应结构的同时，明确了针对 房地产用的专项检查时刻表，在加大土地供应总量的同时，严格执行打击 “囤地”，以提升土地的有效供应量。商品房交易环节：加大交易秩序监管力度，对存在“捂盘惜售、囤积 房源、哄抬房价”等行为的房地产开发企业，咨询题严峻的要取消经营资 格；本季度10月份出台的北京市商品房预售资金监督治理暂行方法 加大商品房预售资金治理，这些措施强化了商品房交易市场

13、的治理，目的 在于促进商品房以后市场建健康平稳运行。表二：2010年加大房地产市场治理要紧有关政策政策法律法规颁布文号发文日期1实施日期发文单位政策要紧内容关于促进房地产市场平稳健康进展的通知国办发（2010）4号2010年1月7日中华人民 共和国国 务院办公厅整顿房地产市场秩序；进一步加大土地供应治理 和商品房销售治理；加大市场监测关于加大房地产用地供应和监管有关咨询题的通知2010年3月10日2010年3月10日国土资源部切实加大房地产用地监管，建立健全信息公布制 度，开展房地产用地突岀 咨询题专项检查，严格查处房地产用地中的违法违规行为国务院关于坚决遏制部分都市房价过快上涨的通知国发（2

14、010）10号2010年4月17日中华人民 共和国国 务院办公厅加大对房地产开发企业 购地和融资的监管，加大 交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度对各地进一步贯 彻落实国务院坚决 遏制部分都市房价 过快上涨的通知2010年9月29日住建部、国土部、监察部依法查处经纪机构炒买 炒卖、哄抬房价、怂恿客 户签订“阴阳合同”等行 为；对房地产开发企业土 地闲置、改变土地用途和 性质，拖延开竣工时刻，捂盘惜售等违法违规行为要连续加大曝光和处关于加大我市商京建发（2010）632北京市住房和城乡品房预售方案治理2010年11月4日2010年12月1日的通知关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知建

15、设委员罚力度；队友上述违规的房地产开发企业，要暂停其新购置土地完善商品房预售制度， 加大商品房预售资金监管,在监管账户设置、预售资金使用和违规处罚等方面做岀明确的规定2010年12月8日中国银监各信托公司应赶忙对房地产信托业务进行合规性风险自查，加大信托资金运用监控，严控对大型舍弃集团多头授信， 集团成员内部关联风险， 主动防范房地产市场调整风2.土地供应篇2.1总体成交分析按照土地市场监测显示，2010年全年度北京土地交易市场成交宗地共 计274宗，较上一年度上涨12.76%,成交面积总计2988.34万平方米，较 上一年度上涨53.46%，成交土地规划建筑面积总计 3251.14万平方米，

16、较 上一年度上涨38.54%,整体供应增幅明显。自2008年二季度北京土地市场 显现连续大幅上涨之后，由于一季度出台的土地新政以及4月的调控政策使得2010年土地市场年中成交量迅速回落，从4月到10月，连续6个月700_的市场米低迷阻碍了全年度的土地供应节奏，也因此给年终留下了一个“大 尾巴”万在上位300后两个月2开始集100土地成交走势700500100一半年和三季度供应均不足的情形下，北京土地市场在本年度曰冲朿y2 月3月4月5月6月成交土地面积11 月12月7月8 月9 月10月=#=成交宗数6050403020100数据来源：北京市土地储备中心从各季度成交数据上看，2010年总体成交

17、量呈“ V”型态势。对比2009年各季度土地交易情形，除三季度比去年同期有所下降，其他各季度均2009 至2010 年度逐季度土地交易市场成交情况对比图有不同程度的涨幅，其中一季度和四季度涨幅明显。四季度供应土地98宗，-总面积1328平、120.34万平方米，占全年度总供应量的 44.45%,创历史 是凭借着年底两个月:600 -中长时单刻市场低迷的情形下，相比丟年增量更为明显。一季度2009年成交面积600200的最后冲型使得本年度土地交易市场尽经历了年邙附：2009至201C1008060402002010年成交面积三季度四季度2009年成交宗数2010年成交宗数数据来源：北京市土地储备

18、中心2.2成交土地用途结构按照土地市场监测，从土地性质上分析，2010年全年度成交的274宗土地中，住宅类用地为80宗，成交面积1249.62万平方米，占全年总成交 量的41.82%;工业类用地出让132宗，成交面积为1179.82万平方米，占 全年总成交量的39.48%;商业类用地成交36宗，成交面积254.94万平方米，占全年的8.53%；其他综合类用地成交26宗，总面积303.99万平方米 占到全年总量的10.17%。按照2009与2010年不同规划的土地成交所占比例对比图能够看出， 本年度相较去年来讲，整体S与地供不同结划构比重变化不大例对比图居住类和工业 类的土地供应占比进一步步拉近

19、F住类用地比重有所下降P业类占 续增长，两类宗地0占比均占全年总量的四成左右。分析缘故，由于调控政 策的出台個瘵二季度土地市场较为冷清，4月和10月北京土地市场两次显现住至宅用地零成交的情形，使得居住类用地比重较去年下降813.18%。0.3644但由于土地成交总量增幅明显，故该类土地成交总面积和去年相比仍呈上涨趋势宅类涨幅33.21%。（附：2009与2010年不同规划用途的土地成交所占 比例对比图50.10.2 2009年0.30.4 2010年0.50.6数据来源：北京市土地储备中心2.3成交土地区域分布从成交土地区域分布上分析，按照市场监测数据统计，2010全年度，郊区县成交土地面积共

20、计2708.59万平方米，占全市宗成交面积的90.64%， 较2009年度郊区县所占比例上涨了各区县3%成交可;见图在城区土地供应的日益稀少、 供应下降的客观条件下，土地供应以郊县为主导的分布形式无法改变，本 年度土地供应市场连续向城区边缘以及远郊扩散。而本年度城区方面的土 地供应要紧集中在朝阳、海淀、丰台三个区域，衆中 小幅回落单外200海淀和丰台都较去年涨幅3.8%和附二400供应总量的10020图）1个区域，萨4一倍2009 与 2010除了朝分别年各区岭到阳区较去年有全年城区土地 县土地成交量对比崇文区宣武区西城区朝阳区海淀区丰台区石景山区昌平区延庆县通州区顺义区房山区大兴区怀柔区密云

21、县平谷区门头沟区经济技术 开发区2009年 2010年数据来源：北京市土地储备中心按照2010年度各区县土地成交量统计显示，各郊区县成交量除怀柔区 和密云县以外，其他8个郊县及北京经济技术开发区均各有不同程度的涨 幅。顺义区本年度连续蝉联榜首位置，成交面积592.85万平方米，较去年土地供应量增长86.35%，占比全市土地供应总量接近两成。从两年间各区50县土地成交量对比图中能够看出，去年的热点区域城南郊县（房山区、大2010 年各区县土地成交量及住宅类用地成交量对比图兴区、通州区），本年度表现更为抢眼，三区域供地涨幅均更为明显，其中,房山区涨幅最大，本年度房山区成交土地24宗，成交面积508

22、.48万平方米，500- -较去年米上涨_ 172.1% ;大兴和通州成交量分别 大郊县成交量总体相较上年度上涨比例达到500年方.平 400100 - 严一 不到一百万平方米的崇文区a应延庆县住宅成交面积丰台区总成交面积密云县住宅成交宗数2.64%和 84.1%。城南三较其他区域尤为-平方米，相比去年经济技术开发区数据来源：北京市土地储备中心从住宅类用地成交量统计数据显示，在本年度显现土地供应的五个城 区当中，居住类用地总体成交量为214万平方米，占城区土地总供应量的7 6.48%，占全市住宅用地供应总量的17%，这一数据差不多与去年持平。而 从2010年各区县住宅类土地成交面积比例图中能够

23、看出，排名前五位的区 县分别为：房山区、大兴区、昌平区、顺义区和通州区。对比上一年度， 住宅供应突出的郊县区域没有变化，城南郊县依旧热点优势明显。比较2009年与2010年两年的数据看以看出，大兴区和通州区住宅用地供应总量差 不多保持一致，而房山区本年度总体供应土地图24宗，其中18宗为居住用 地，住宅用地成交面积342.01万平方米，占全区成交总量的67.26%;占全1 4. 8 7 %- - I 仞_ 27.33%，此占比较去年上涨超过五成。也正是由于房山 南郊县整云T ）5%，占201014.8 7 %市住宅用地总量的 区在本年度土地市3.36万平方米，较 总量的51.41%，该区域连续

24、0年各区县住宅类士地成交面积比例图）0.7 9 %2 7.3 3 %55%积占t匕超过全市总怀柔区密云县1 0.丰台区顺义区平谷区1 2. 864010年全市住宅用地供应4.42 %。 （附：201石景山区房山区经济技术开发区昌平区大兴区数据来源：北京市土地储备中心综合上述分析，2010年土地供应市场上，市场主导地位，而由于都市进展中心的逐步南倾，轨道交通及区域配套设施的逐步完善，使得房山、大兴、通州三处较其他区县更具以后市场进展郊区县土地供应比例仍旧占454035302520151050-5优势和潜力，在连续两年的土地供应高潮后，估量以后的一两年内，城南 地区将迎来楼市的放量高峰，同时市场竞

25、争也会日渐猛烈。2.4 土地成交价格分析按照 2010 年的土地交易统计数据显示，全年土地平均楼面地价为 504 0 元 /平方米，较 2009 年上涨了 27.47%；住宅类用地楼面地价为 7337 元 / 平方米，较 2009年上涨了 22.88%。两项数据显示， 尽管本年度出台了土地 调控新政，但土地楼面地价水平较上一年度仍旧整体出现上涨趋势。结合去年数据，纵观本年度全年楼面地价走势情形能够看出， 2009 年 平均楼面地价逐季度攀升且增长迅速，各季度涨幅明显；而本年度由于政 策的调控因素使得年中后时期市场显现相对冷清，价格水平也回落到去年 同期水平，而住宅类用地楼面地价两年间整体走势出

26、现倒“ V ”型趋势，去 年年底以及今年年初的高位价格由于调控政策的出台以及对以后市场的不 确定预期使得本年度后三个季度的住宅用地楼面地价差不多回来理性，且 运行较为平稳。（附： 2009年与 2010年楼面地价走势对比图）综合以上数据分析， 2010 年土地交易市场在供应量连续加大的同时， 楼面地价水平也随之有所增长，但与上一年度出现的“量价齐升”的火爆 场面不同的是，本年度各季度楼面地价走势的形成不仅与政府出台的调控 政策有关，或多或少的与土地交易部门的供应结构也不无关系。以二季度 和四季度为例，调控政策出台后的二季度，土地市场迅速转冷，地价大幅 回落，有关数据能够看到二季度 4 月住宅零

27、成交，全季度上市土地环比下 降四成，新政策的习惯期以及对以后市场的预期使得二三季度市场相对冷 清，加之进入四季度后， 10 月份的土地交易情形相较之前更为惨淡，使得 为了完成供地年度任务不得不在最后两个月加大供地，因此我们看到有 40 宗住宅用地在岁末集中放量，一方面政策调控习惯期已差不多度过，再加 之连续走低的价格和对预期的改善使得岁末成交量大幅攀升的同时，受供 应结构的阻碍，四季度全市平均楼面地价也有较大增幅，但理性分析全年 平均楼面地价和住宅楼面地价两项数据，在政策调控之后的三个季度，地 价水平差不多趋于平稳。200010000400020000一季度二季度三季度四季度 2009年土地平

28、均楼面地价=2010年 土地平均楼面地价2009年住宅类土地平均楼面地价一 2010年住宅类土地平均楼面地价数据来源：北京市土地储备中心3、商品住宅市场篇3.1商品住宅供给状况（注：以下分析均不包括政策性住房）3.1.1总体供应项目数下降超一成，新增供应住宅面积波动上升2010年全市商品房新获批准预售许可证 416个，批准预售面积1620.7 968万平方米，相比2009年的488个预售许可证少了 76个，降幅超一成。 虽与2009年488个项目的推盘量相比，2010的整体供应楼盘数仍处在了一 个相对较低位水平上。但批准预售住宅类商品房相比去年有小幅的增长，2010年新增住宅（含政策性住房）1

29、13738套，批准预售面积为1197.6323万 平方米，与2009年相比分别增加了 8.55%和 7.77%。（单位：万m；200150100500从月度新增供应走势看，受两次政策调控的阻碍，新增批准预售量显 现了明显的波动。2010年春节过后1，度批住宅供应从年内低点开始逐步走（单位：套）高，3、240月份显现了较大上涨；但自4月下旬楼市系列调控政策出台后便 显现了明显拐点，并在6月份显现了年内的供应次低点；此后的 7、8月份_ - 楼市供应逐步回暖上扬，并于育月份冲高口0月受长假和二次调控的阻碍5000再次显现下探，继而受预售资金监管实施的阻碍在 11、12月迅速回升，122010年批准

30、住宅套数2010年批准住宅面积（M2）2009年批准住宅套数2009年批准住宅面积（M2）月份达到今年供应的峰直。3月（附图北京月2009与20月0年度批准预售住宅月度12月 供应情形对比）数据来源：北京市房地产交易治理网3.1.2近郊供应成为绝对主力，北京步入新城时代按行政区域排名2010年整体获批准预售商品住宅面积前三甲为大兴 区、朝阳区、通州区。其中，大兴区供应面积最大，批准预售住宅类商品房17439套，面积为174.91万平方米，比2009年分别增加了 164.99%和167.36%。（附图：2010年批准预售商品住宅行政区供应特点（套数）数据0 0来源：北京市房地产交易治理网从201

31、0年北京批准预售住宅在都市区域分布上看，郊区县批准预售住 宅类商品房为58225套，批准预售面积为653.74万平方米，分别仅占总体 供应的67.97%和 66.59%。其中，近郊区供应量占比最大，尤以大兴、通州、 房山、顺义等近郊新城区域为最。这要紧是随着北京市城内资源的愈发稀 少，在新城规划等政策支持下，近郊用地将长期成为以后市场交易的主角。 房山、大兴、通州、顺义等区域是 2009热点土地供应区域，这部分土地在 2010年形成了有效的市场供应。我们以2010年供应状元大兴区为例，随着 2009年，北京市促进都市南部地区加快进展行动打算的出台，对南城 总额将达2900亿元的投资打算，更是让

32、大兴受益匪浅。借着政策的东风， 大兴区在2010年持续推进亦庄新城、大兴新城和规划中的新航城“三城” 建设，以及地铁大兴线、亦庄线年内开通等利好消息的持续传来，使得大 兴成为众多实力房企追捧的区域。2010年不仅包括润枫锦尚、鸿坤理想2010 年北京分区域商品住宅供应情况城等十涂个老盘推出项目后期，更有新里西莱斯公馆、金地仰山、首邑溪1 4 0 0 0-2010。:在2010年通州新城差不多开始升级换代、大兴新城和房山应情谷嘉园、保利茉莉等多个纯新楼盘上市，使得大兴区当仁不让的成为 年北京楼市的供应大户总之,0 1111月2月3月4月5月6月城八区月8月9月1 0月1 1月1 2月近郊区远郊区

33、6 0 0 0 正在蓬勃兴起、顺义新城正蓄势待发，四大新城的建设发力将预示着北北京 都市建设真正进入了新城时代。（附图：2010年北京分区域商品住宅供应情 形）数据来源：北京市房地产交易治理网3.1.3新盘低开、打折促销已成趋势从批准预售的数据上看，2010年预售价格在10000元/平方米以下的8 703套，占批准预售住宅类楼盘总套数的 10.16%; 10000 （含）一20000元/ 平方米供应住宅37467套，占批准预售住宅类楼盘总套数的 43.74%;预售 价格20000 （含）一30000元/平方米供应住宅24997套，占批准预售住宅类楼盘总套数的29.18%;预售价格30000元/

34、平方米以上住宅14493套，占批 准预售住宅类楼盘总套数的16.92%。与2009年相比，各价格区间占比涨幅 最大的为预售价格在10000 （含）一20000元/平方米的区间，增长了十九个 百分点；跌幅最大的为预售价格在 10000元/平方米以下的区间，减少了二 十二个百分点。尽管，4月调控政策出台后，京城房价并没有显现人们预期 的大幅度跳水局面，但在9月份连续的政策调控下，新开盘项目大多采取 低价入市，已习惯低迷的市场行情，据统计约有六成新开盘项目以平均低 于周边在售项目10%左右的价格入市，开发商以价换量的意图专门明显。 这些低价入市的项目大多在大兴、昌平、通州等新城区域。这些存量比较 大

35、的区域来，不仅大开发商扎堆，各个楼盘品质的同质化也比较严峻，本 身品牌优势在销售中就专门难体现。以大兴黄村为例，2010年下半年上市新盘密度高，新盘定价与前期推出的其他楼盘相比每平方米降低至少3000丿元。27不同价诩批度约售规模元比平方米，位于自今年4月史上最严格的调控政策出台后，楼市的低迷状态差不多连 续了五个多月的时刻，目前打折楼盘在增多并明显出现普遍化现象。相比 较纯新盘的直截了当低价开盘，老项目则顾忌更多，担忧刺激之前的老业 主，因此最近的降价打折形式多样，除了有无理由退房外，送装修、送额 别处积也成了专门多项目的变相折扣。例如，通州区京贸国际城均价从 000元/平方米直降至1980

36、0元/平（单位：套）具有代表 前“远0015000 为 1 *70000 同在一个 两个案名销售,目的确实是为了变相降价而又不引起前业主的抗议。 不同价格区5、间批准11售规册比）.5万元元1-5-2万元元遊万-2-5万元/必5-3万元/ 3万元/ 以上（单位：万就300250200150100500顺义3的阿卡笛亚庄园近期推出了直降 5000元/平方米的优待活动。其中，最 性的是位于朝阳区管庄的/远洋一方”和“远洋新悦”项目，此 一方”的均价为25000元/平方米，目前在售的“远洋新悦”均价 元/平方米。据了解，“远洋一方”和“远洋新悦”同为一个开发商， 小区里，唯独不同的是价格，开发商之因

37、此将同一个项目拆分为l-J-值得关注的是预售价格在40000元/平方米以上的住宅占比也大幅度提 升，共有15个楼盘，霞公府更是以超过100000元/平方米的预售价格摘到 了京城楼盘最贵楼盘的桂冠。3.2住宅成交情形3.2.1住宅成交环比降幅近四成按照北京市房地产交易治理网统计数据显示，2010年北京成交商品住宅（不含车库和其它物业）10.74万套，共计1191.16万平方米，与2009年 相比分别下降了 39.58%和41.08%。其中，期房住宅签约92619套，环比下降35.77%;现房签约14759套，环比下降55.97%。日均住宅签约254套， 较2009年日均签约数减少141套。与住宅

38、成交专门火热的2009年相比，2010年北京住宅市场可谓专门低迷，从月度成交量走势看，2010年北京住宅成交套数唯有1月的成交量高于2009年，2-12月的住宅成交量同比均低于品住宅O年。具体来看，2010年 （单位：套）（单位：万mJ春节过后，住宅成交开始逐步走高，4月份显现了较大上涨；但自4月下旬 楼市系列调控政策出台后便显现了明显拐点，并在5月份显现了年内的成,交低谷；此后的6、7月份楼市成交逐步回暖上扬，并于 9月份显现明显的15000,.反弹迹象；10月受长假和二次调控的阻碍再次显现下探，继而在1112月又开始企稳回升，环比涨幅均超过 40%以上，直至12月显现全年最高成交 二二=二

39、 量，送到15772套。受政策调控最明显的月份为 5月和10月，住宅成交均-跌落至800Q套以下。（附图：月20Q9年与月 201Q年商品住宅网签对比）月“月丨 2009商品住宅网签套数2010商品住宅网签套数2009商品住宅网签面积2010商品住宅网签面积150001000025020015010050数据来源：北京市房地产交易治理网2010年北京新建商品住宅市场在调控政策的大背景下， 成交量历经 起伏，要紧是由于房地产的调控措施贯穿全年，而且在限制措施上，更多 的是针对需求，例如提升首付比例、加息等等。例如，4月17日，国务院关于坚决遏制部分都市房价过快上涨的通知正式登场，针对购房需求，

40、最直截了当的阻碍显现在第三条：对购买首套自住房的家庭，贷款首付款 比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得 低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上 住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提升。那个文件让北京楼市 的销售陷入低迷， 5 月、6 月、 7月的成交量分别下降 68%、74%、69%。 紧随4月调控的， 9月29日的新国五条、 11月15日外管局关于进一步 规范境外机构和个人购房通知都在表达限制的声音：限制贷款、限制购 房、限制外籍人士购房。不仅如此，住房公积金贷款政策调整、央行在今 年还多次提升商业银行存款预备金率，信

41、贷被收得越来越紧。这些都让一 般购房者的门槛越来越高，部分刚性需求被排除在市场之外，市场整体成 交量也相应的大幅下降。“房价上涨”依旧要紧趋势，高低价楼盘两极分化纵观 2010 年全年“房价上涨”依旧是北京一般住宅市场的要紧趋势。 按照专业部门公布的数据，北京、上海、广州、深圳四大一线都市 2010 年 全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，其中，北京涨幅最大，全年均价来 看，北京 2010 年新建商品住宅均价已达到 20328元/平方米，同比大涨 42%。 北京市的住房和城乡建设委员会提供数据，随着各项房地产市场调控措施 落实到位，北京市房地产市场调控成效明显， 2010年 5月实施新政策以来，

42、 新建住房价格同比涨幅连续 6个月回落，从22%降至 2010年11月的14.3%， 相比 2009 年房价仍保持较高增长态势。尽管涨价仍旧是大趋势，但房价也时时“波动”着，一度相伴成交量 的变化从量价齐升到量跌价平，再到量价齐跌，又回到了价平量低，岁末 又逐步开始量升价涨，但在号称“史上最严格的楼市政策”的两次出台后， 涨价项目的数量和额度逐步在减少，且二次调控后，北京住宅市场的涨价 项目数量和额度差不多明显少于一次调控后。从体会上我们不难看出房地产调控对房价的阻碍是短期的，房价走势 关键依旧取决于市场本身的变化。第一是供求关系，从 2010 年的数据看， 商品房销售 10.43 亿平方米，

43、超过了竣工的 7.6亿平方米，供求矛盾仍旧比 较突出。如果市场供应不能连续增加，房价上涨压力仍旧会比较大。其次， 阻碍房价的不仅有行业自身的因素，也有大量的外部因素。例如，CPI 的 增长从年初的 1.5%上升到超过 11月的 5.1%，通胀持续加剧使得专门多人 把购入房产作为幸免财宝贬值的重要渠道，以抗通胀和避险为目的的购房 需求持续增加，房价上涨的压力也就更大。在房价波动上涨的同时，我们也看到京城楼市成交高低价楼盘呈两极 分化趋势。在 2010 年商品房项目成交金额排行榜中，既有西苑好山居、合 生霄云路8号如此均价超过6万元/平方米如此的高端楼盘，更有受政策 调控阻碍，刚需性较强的中低价楼

44、盘纷纷入榜，均价在3 万元/平方米的项目数量达到 13 个，比今年上半年成交金额前 20中的 3万元/平方米以内项 目增加 2 个。从 2010年商品住宅成交均价排行上看，前 10 名楼盘的价格 都在 6 万元/平米以上，最高均价楼盘霞公府单价近 9.65万元，而 2009年 均价前 10名楼盘最高仅为 8.13万元/平米， 6万元/平米以上的楼盘仅 5个。 显现这一情形要紧是在政策调控下，中低价位楼盘面向刚性需求人群，市 场吸纳程度较好；而高端房产价格仍在攀升，表明最高端市场中的需求依 旧十分强劲，政府颁布的 70/90 政策将大幅减少大户型公寓的以后供给量， 导致某些高端购房者坚信地理位置

45、优越的大型豪华公寓在北京十分稀缺， 在需求拉动、财宝效应和中心城区资源的稀缺性的作用下，高端商品房市 场的价格显现连续上涨，成交稳步增长。3.2.3 郊区项目成为 2010 楼市亮点从 2010 年商品房项目成交金额排行榜上榜楼盘分布区域上看，朝阳区 仍旧坐稳老大地位，销售排行前 20的项目中，朝阳区楼盘数量达到 9 个， 而 2009年销售前 20 项目中朝阳区楼盘数为 11 个，除了昌平区的天通苑列 入销售排行榜前 20 之位以外，无一郊区楼盘入榜。 2010年受政策阻碍， 郊 区楼盘异军突起，入围数量为 5 个，其中大兴区的新里西斯莱公馆位列第 二，同是大兴区的热盘保利茉莉公馆位居第四位

46、。房山区中粮万科长阳半 岛以 23.53亿元的成交金额排位第十五。 顺义区的香悦四季、 香醍溪岸分列 第 18、19 位。在众多热点郊区中，大兴、房山无疑是 2010 年楼市最亮点。第一，大兴区域的众多新盘集中放量，使其成为 2010年是楼市供应大 户。大兴区近年来一直是市场关注的热点，第一，大兴具有区位优势，是 距离城区最近的郊区县；其次，还有交通优势，已开通的地铁 4 号线、大 兴线和亦庄线等轨道交通线将其和整个中心城区连在一起；第三，产业规 划优势，大兴作为“城南打算”的重点进展区域，规划有亦庄、黄村两个 新城，产业带动地产的效应不容小觑；第四，与主城区相比，在城铁大兴 线开工建设之后，

47、大兴宜居和生态氛围无疑要浓郁的多，吸引了包括金融 街、西三环沿线等区域的多元化改善型人群在此置业；同时也吸引了例如 保利、绿地、旭辉等大型房企加入区域开发中，为市场提供了既满足多元 化置业需求，又提升整体居住品质的产品。尽管2010年大兴区域有包括润枫锦尚、鸿坤理想城等十余个老盘的 后期推向市场，但真正把大兴楼市推到京城楼市顶峰的依旧依靠绿地新里 西斯莱公馆、保利茉莉公馆等多个纯新楼盘的热销，区域成交受其阻碍较 大。以保利茉莉公馆为例， 6月 27日，保利茉莉公馆拿到预售许可证之后 当天便举行了第一期开盘摇号活动，截至 7月 8日，该项目一期推出的 66 2套房，已签约 629套，签约率达 9

48、5.02%，成交均价 16612元/平方米。 7 月 31 日，保利茉莉公馆进行第二期开盘摇号。 395 套房引来 6000 人排号， 楼盘供求比更达到 1:15，开盘三个小时的时刻里，全部售罄。 9月 24日，1 105 套房源在保利茉莉公馆的第三期开盘现场推出， 相当于前两次开盘量的 总和。这次开盘吸引了 5000 余组有效客户的关注和抢房。至此，保利茉莉 公馆无疑成为了京城最畅销楼盘之一，同时大大的提升了“大兴”的媒体 曝光度。其次，长阳半岛一支独秀，引领房山成为楼市新热点。 随着房山线的年底开通，奥特莱斯的引入，万科、中铁、绿地等一大 批品牌企业的进驻，产业园区等利好项目的推动下房山在

49、 2010 年进展趋势 锐不可当。这一方面得益于政府支持，在 2009 年北京政府公布的关于北 京市促进都市南部地区加快进展房山区行动方案中， “集中力量推进基础 设施建设，切实提升基础设施承载能力”被放在了首要位置。以后三年， 房山将重点推进包括京石二高速在内的 6 条跨区交通通道建设，将通过大 力进展以房山中央休闲购物区（CSD）为龙头的九大功能园区来引领全区 经济。从房山区以后规划建设能够看出，房山区交通、经济产业、人文环 境进展前景宽敞。另一方面，随着市区土地资源越来越稀缺，五环以外专 门是南城区域进展空间更加深远，至今中粮万科、首开、北京城建等知名 品牌房地产开发企业已取得土地，该区

50、域房地产市场必将成为楼市热点。从2010年商品住宅成交套数排行榜看，中粮万科长阳半岛无疑是2010年楼市标杆，更成为引领房山楼市的大旗。例如，7月房山区一般住宅（公 寓）成交套数居北京各行政区一般住宅（公寓）成交套数之首要紧是由中 粮万科长阳半岛项目销售628套奉献的，该项目销售套数占房山区成交量 的近60%。中粮万科长阳半岛2010年共有四次开盘记录，分别是7月底、8月底、 10月初和12月中旬。其中7月底首次开盘推出835套房源，2天销售告罄。 其余的8月、10月、12月三次开盘无一例外的上演了 “日光”大戏。专门 是12月第四次开盘推出848套房源，推房量与首次开盘相近，排号的人达 到7

51、000组客户，需求与供应之比达到了 1 : 9,当日签约认购金达到12亿 元，淋漓尽致的上演“日光”的疯狂。（附表2010年北京商品房项目成交金额排行榜和 2010年北京商品房 项目成交套数排行榜）2010年北京商品房项目成交金额排行榜排名项目名称区域成交面积（M2）成交套数（套）成交单价（元 / M2 ）成交金额（元）1朝阳门SOHO东城区297,7171,82856,80016,910,380,0002新里西斯莱公馆大兴区281,5152,47719,6235,524,137,0003光耀东方广场海淀区170,40493621,1943,611,499,0004茉莉公馆大兴区207,158

52、2,16517,4143,607,500,0005中弘国际商务花园朝阳区173,9933,21219,5253,397,132,0006西苑好山居海淀区47,6724868,2113,251,709,0007首城国际中心朝阳区113,4161,10327,7413,146,265,0008万科蓝山朝阳区83,37546737,2123,102,540,0009中海城朝阳区131,3661,61620,2662,662,318,00010合生霄云路8号朝阳区38,8428565,9102,560,075,00011太阳公元朝阳区85,3551,31829,5022,518,187,00012北京

53、华贸城朝阳区93,5181,30226,7122,498,090,00013远洋沁山水石景山93,00578826,3622,451,791,00014中海紫御公馆崇文区66,98675236,5422,447,772,00015中粮万科长阳半岛房山区160,6991,78214,6432,353,087,00016中冶大厦朝阳区83,5994227,5132,300,070,00017金贸中心西城区63,69548134,2592,182,124,00018香悦四季顺义区129,9111,04316,1642,099,892,00019龙湖香醍溪岸顺义区142,20078614,5812,0

54、73,467,00020富力十号朝阳区49,79117641,2702,054,891,0002010年北京商品房项目成交套数排行榜排名项目名称区域成交面积（M2）成交单价（元/M2）成交金额（元）成交套数（套）1中弘国际商务花园朝阳区164,15719,9313,271,835,0003,1992新里西斯莱公馆大兴区281,51519,6235,524,137,0002,4773加州水郡房山区190,0858,7651,666,002,0002,1874茉莉公馆大兴区207,15817,4143,607,500,0002,1655鲁能顺义新城顺义区172,2162,864493,244,6002,0086中粮万科长阳半岛房山区160,69914,6432,353,087,0001,7827北一街8号昌平区49,46516,929837,367,5001,5858西山洋房海淀区61,42418,7001,148,635