北京房地产市场研究总报告—研究成果汇报（上）

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 2021-7-112021-7-11 本报告是严格保密的。 2 汇报内容汇报内容 u对策与建议对策与建议 u北京房地产市场的总体特征北京房地产市场的总体特征 u北京房地产市场存在的主要问题北京房地产市场存在的主要问题 u北京房地产市场所处的宏观环境北京房地产市场所处的宏观环境 北京房地产市场北京房地产市场 研究成果汇报研究成果汇报 u研究说明研究说明 本报告是严格保密的。 研究说明研究说明 研究视角研究视角 研究背景研究背景 研究内容研究内容 研究目的研究目的 研究方法研究方法 本报告是严格保密的。 4 研究视角研究视角 视角视角1 1城市发展的新理论

2、：城市发展的新理论：提出以“人”为 中心的城市发展新理论，在科学发展观指导下 提倡发展和谐社会、节能型城市。 视角视角6 6国际大都市的经验：国际大都市的经验：伦敦、纽约、东 京等国际大都市发展的经验为北京成为全球性 的城市提供了案例支持。 视角视角2 2城市化的第二阶段：城市化的第二阶段：北京已经进入城 市化的第二阶段，城市的发展从粗放式的增长 向追求质量与数量并重的集约式方向转变，向 价值追求的城市发展模式转变。 视角视角3 3全面建设小康目标：全面建设小康目标：人均居住面积30 平方米以上的建设小康社会的奋斗目标要求大 力发展住宅产业。 视角视角4 4新城建设旧城改造：新城建设旧城改造：

3、新城的建设和旧 城区的改造推动了城市的更新，为住宅的发展 提供了发展空间。 视角视角5 5住房需求基本规律：住房需求基本规律：交通设施、人口 增长、产业发展是城市住房需求的三种核心力 量，是住宅需求的基本规律。 六大研究视角六大研究视角 本报告是严格保密的。 5 研究背景研究背景 背景背景5 5：新北京、新奥运：新北京、新奥运 背景背景3 3：城市化的快速发展：城市化的快速发展 背景背景2 2：新的城市发展理念：新的城市发展理念 背景背景4 4：住宅供给结构调整：住宅供给结构调整 背景背景1 1：第十一个五年规划：第十一个五年规划 u2005年1月新的北京城市总体规划 (2004年-2020年

4、)通过，为首都的长 远发展提出了新的思路。在此基础上， 北京市已经开始着手编制近期的发展 规划北京市国民经济和社会发 展第十一个五年规划。 u十五大明确新的住宅供应体系，对高 收入家庭，提供二、三级市场的中高 档产品、对中低收入家庭，提供经济 适用房和存量房，对最低收入家庭提 供廉租房。 u目前北京城市化率达到79%，随着而 来的是在经济与社会、收入与分配、 城市空间布局等诸方面还存在明显差 异。 u北京市第九次党代会明确提出“新北 京、新奥运”的战略构想，为北京基 本形成现代化国际大都市的框架，进 而为实现第二、第三步目标打下坚实 的基础；“新北京、新奥运”的战略 构想对北京规划提出更高的要

5、求，以 奥运为契机，北京城市规划必将步入 一个新的阶段。 u构建社会主义和谐社会，建设民主法 治、公平正义、诚信友爱、充满活力、 安定有序、人与自然和谐相处的社会。 五大研究背景五大研究背景 本报告是严格保密的。 6 研究内容研究内容 商品住宅市场专题研究商品住宅市场专题研究 l 北京普通住宅市场研究； l 北京公寓市场研究； l 北京别墅市场研究 l 结论与建议 奥运专题研究奥运专题研究 l 奥运会对城市房地产市场的影响.奥运会 对北京房地产市场的影响 l 奥运会对主办城市房地产市场的影响案 例研究 l 问题与对策 福利房市场专题研究福利房市场专题研究 l 北京经济适用房市场研究 l 北京廉

6、租房市场研究 l 国际福利房模式及案例研究 l 问题与对策 三大研究专题三大研究专题 本报告是严格保密的。 7 研究目的研究目的 通过对北京商品住宅北京商品住宅的市场总量、产 品结构、空间分布、购房者特征、房 价等方面的研究，了解自实施住房的 商品化以来，北京商品住宅市场的发 展变化情况以及在发展过程中存在的 一些问题 通过对北京福利房北京福利房的市场总量、产 品结构、空间分布、购房者特征、 福利房政策等方面的研究，了解自 实施福利房政策以来，北京福利房 市场的发展变化情况以及该政策的 实施效果 通过对历届奥运会奥运会主办城市举办奥运 会前后城市发展、房地产市场变化， 发现奥运会将对北京房地产

7、市场产生 的影响，预测奥运会前后北京房地产 市场可能出现的问题，并积极研究探 索解决的途径 为北京规划委员会以科学的发展观编制北京市为北京规划委员会以科学的发展观编制北京市“十一五十一五”专项规划和区专项规划和区 域规划提供相应的基础资料和参考意见域规划提供相应的基础资料和参考意见 本报告是严格保密的。 8 研究方法研究方法 u采用横向研究和纵向研究相采用横向研究和纵向研究相 结合的研究方法。结合的研究方法。从时间序列 （纵向研究）来看北京住宅市 场（商品住宅、经济适用房、 廉租房）的发展变化情况；从 横向研究来看北京住宅的空间 分布状况。 u采用实证研究（调查研究）采用实证研究（调查研究）

8、和案例研究相结合的研究方法。和案例研究相结合的研究方法。 利用抽样调查、深度访谈、小 组访谈等各种市场调查方法， 对北京的购房者/使用者的特 征、居住状况、典型经济适用 房/廉租房的基本情况、基本 配套情况、开发情况等进行深 入调查研究，获得第一手的详 实的资料。 本报告是严格保密的。 北京房地产市场所处的宏观环境北京房地产市场所处的宏观环境 本报告是严格保密的。 10 宏观环境宏观环境综述综述 本报告是严格保密的。 11 经济环境经济环境概况概况 全社会固定资产投资持续增长，但增 幅逐年回落。2004年全社会固定资产 投资额达到2528.3亿元，比上年降低 1.7个百分比。 价格总水平有所上

9、涨。2004年居民消 费价格指数为101%，高于上年0.8个 百分点。其中，居住类价格上涨1.4%。 生活水平不断提高，恩格尔系数不断 下降。2004年，城市居民恩格尔系数 为32.2%，比上年上升0.5个百分点。 自1998年以来，北京市限额以上商业 企业实现社会消费品零售总额保持 10%左右的增长速度。2004年达到 2191.8亿元，增长14.4%。 城乡居民收入较快增长。2004年城市 居民人均可支配收入15637.8元，比 上年增长12.6%，扣除价格因素，实 际增长11.5%。 对外贸易强劲增长。2004年进出口总值 946.6亿美元，比上年增长38.2%。其中， 出口205.7亿

10、美元，增长21.8%；进口 740.8亿美元，增长43.5%。 自1998年以来，北京市的经济快速发展，GDP每年均以2位数的速度增长。2004年，北京市的GDP达到 4283.3亿元，比上年增长13.2%，是历年GDP增长速度最快的一年。人均GDP也保持快速增长的态势， 2004年北京人均GDP已经达到4454美元，比上年增长16.6%。 产业结构继续优化，非农产业比重进一步上升。2004年，第一产业实现增加值102.9亿元，增长1.9%，增 幅下降1.4个百分点；第二产业实现增加值1610.4亿元，增长16.7%，增幅提高4.8个百分点；第三产业实 现增加值2570亿元，增长11.6%，增

11、幅提高1.3个百分点。二、三产业比重达到97.6%，比上年提高0.2个 百分点，其中第二产业比重上升1.8个百分点。 本报告是严格保密的。 12 经济环境经济环境GDPGDP、人均、人均GDPGDP、投资状况、产业、投资状况、产业 结构结构 北京市历年GDP增长情况 0.0 1000.0 2000.0 3000.0 4000.0 5000.0 单位：亿元 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% GDP2011.3 2174.5 2478.8 2845.7 3212.7 3663.1 4283.3 增长率9.7%10.2%11.0%11.0%10.2

12、%10.5%13.2% 1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年 北京市历年人均GDP增长情况 0 1000 2000 3000 4000 5000 单位：美元 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 人均GDP2226239127003060335538194454 增长率10.4%7.4%12.9%13.3%9.6%13.8%16.6% 1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年 北京市历年全社会固定资产投资额增长情况 0.0 500.0 1000.0 1500.

13、0 2000.0 2500.0 3000.0 单位：亿元 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 全社会固定资产投资额 1155.6 1170.6 1297.4 1530.5 1814.3 2157.1 2528.3 增长率20.2%1.3%10.8%18.0% 18.5%18.9%17.2% 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 北京历年产业结构变化情况 0% 20% 40% 60% 80% 100% 第三产业实现增加值 56.6%57.3%58.3%58.9%62.2%61.6%60.0% 第二产业实现增加值 39.

14、1%38.6%38.1%37.8%34.8%35.8%37.6% 第一产业实现增加值 4.3%4.0%3.6%3.3%3.1%2.6%2.4% 1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年 本报告是严格保密的。 13 经济环境经济环境进出口额、居民收入、消费市场、物进出口额、居民收入、消费市场、物 价水平价水平 北京市历年社会消费品零售额增长情况 0 500 1000 1500 2000 2500 单位：亿元 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 社会消费品零售额 1195.21 1313.31443.315

15、93.51744.81916.72191.8 增长率13.7%9.9%9.9%10.4%9.5%9.9%14.4% 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 北京市历年居民消费价格指数变化情况 102.4 100.6 103.5 103.1 98.2 100.2 101.0 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年 北京历年进出口增长变化情况 0 2000000 4000000 6000000 8000000 10000000 单位：万美元 0.0% 1

16、0.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 进出口额 3051738 3433844 4962177 5154131 5250870 6846262 9466000 增长率12.5%44.5%3.9%1.9%30.4%38.3% 1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年 本报告是严格保密的。 14 社会环境社会环境城市化进程城市化进程 u按照国际标准，城市人口比重达70以上，第三 产业占50以上，第二产业稳定在30左右为城 市化进入高速增长期。 u2004年，北京的城市化水平达到79.5，远远高 于全国平均水平，在进入城市高速增长的同时，也 吸引了大

17、量人口的流入。 u2004年，北京人均GDP达到4454美元，按照城 市发展理论，北京城市发展正处于“被动郊区化和 主动郊区化”相交汇的时期。 北 京 与 全 国 城 市 化 水 平 比 较 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2000年2001年2002年2003年2004年 北 京全 国 本报告是严格保密的。 15 特殊事件特殊事件20082008年奥运会年奥运会 本报告是严格保密的。 北京房地产市场的总体特征北京房地产市场的总体特征 发展阶段发展阶段 支柱产业支柱产业 市场表现市场表现 产品结构产品结构 供需状况供需状况 市场结构市场结构 市场规范市场规范 本报告是严格保密的

18、。 17 总体特征总体特征概述概述 u特征特征5 5供需状况：供需状况：供给与需求持续增 长，商品住宅的38%被22的外来人口 所消化。 北京房地产市北京房地产市 场总体特征场总体特征 u特征特征3 3市场表现：市场表现：个人已经成为商品房 购买的主体，联营、股份制、有限责任等 房地产开发企业所占的比重超过60%。 u特征特征4 4产品结构：产品结构：北京房地产市场上 产品结构以商品住宅为主，所占的比重 达到53%。 u特征特征7 7市场规范：市场规范：土地政策、金融政策、 房产政策的系统出台引导北京房地产市场 向规范化、公开化、透明化发展。 u特征特征6 6市场结构：市场结构：市场供给以一手

19、房 为主，比重达到82%，一手房供给与二手 房的比例为1：0.22，二手房流通性差。 u特征特征2 2支柱产业：支柱产业：北京的房地产业已经 成为国民经济的支柱产业，在GDP中的比 例不断提高，2004年达到5.3%。 u特征特征1 1发展阶段：发展阶段：北京的房地产业正处于数量型发展阶段 向数量与质量并重发展阶段转化的过程中，从满足于“容身 之处”向追求居住舒适，注重周边环境等方向发展。 本报告是严格保密的。 18 特征特征1 1：北京的房地产市场正处于数量型发展：北京的房地产市场正处于数量型发展 阶段向数量与质量并重发展阶段转化的过程中阶段向数量与质量并重发展阶段转化的过程中 u房地产发展

20、的阶段性特点是沿着人民生活水平提高人民生活水平提高恩格尔系数降低恩格尔系数降低住宅支出比重上升住宅支出比重上升住宅质量提高住宅质量提高的 主线运行。从数据分析可以发现，每当恩格尔系数下降1个百分点，用于住宅上的支出增加0.5个百分点。当这种转移 积蓄到一定程度，将会使人们消费结构发生质的变化，进而带动房地产业跳跃式发展； u根据数据进行的对比分析，同时结合北京市的实际情况，北京的房地产业正处于数量型发展阶段向数量与质量并重发 展阶段转化的过程中，人民对房地产的需求开始呈现出多样化，已不再仅仅满足于有一个“容身之处”，而是开始追 求居住舒适，强调增强住宅的功能，注重周边环境的优越性等。 本报告是

21、严格保密的。 19 特征特征2 2：房地产在：房地产在GDPGDP中所占的比重超过中所占的比重超过5%5%，在全社会固，在全社会固 定资产投资中所占的比重接近定资产投资中所占的比重接近60%60%，已经成为北京国民经，已经成为北京国民经 济的支柱产业之一济的支柱产业之一 u房地产业增加值在GDP中的比重逐年上升，从1998年占GDP的3.4%上升到2004年的5.3%，对国民经济增长 的贡献率越来越大； u房地产投资在整个全社会固定资产投资中所占的比例呈逐年上升的趋势，已经从1998年的32.7%上升到2004 年的58.3%，6年间上升26个百分点。 北 京 历 年 房 地 产 投 资 占

22、全 社 会 固 定 资 产 投 资 的 比 例 0.0 1000.0 2000.0 3000.0 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 全 社 会 固 定 资 产 投 资 1155.6 1170.6 1297.4 1530.5 1814.3 2157.1 2528.3 房 地 产 投 资377.4 421.5 522.1 783.8 989.4 1202.5 1473.3 比 重32.7% 36.0% 40.2% 51.2% 54.5% 55.7% 58.3% 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 北 京 历 年 房 地 产

23、 增 加 值 占 GDP的 比 例 0 1000 2000 3000 4000 5000 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% GDP201121742460.52817.631303611.94283.3 房 地 产 增 加 值68.369.580.486.9129.8185.9228.4 比 重3.4%3.2%3.3%3.1%4.1%5.1%5.3% 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 本报告是严格保密的。 20 特征特征3 3：市场参与主体由集团购买转向个人购买、：市场参与主体由集团购买转向个人购买、 由国有企业转向民营企业，市场化程度

24、逐步提高由国有企业转向民营企业，市场化程度逐步提高 u市场参与主体的变化是反映市场化程度的一个重要指标； u从购房主体来看，从1999年开始，购房主体从“集团购买”转向“个人购买”，到2004年，个人购买的比例已经达 到98%； u从开发主体来看，从2000年以后国有开发企业所占的比例呈现逐年下降的趋势，有限责任公司等民营性质的开发企 业的数量呈逐年上升的趋势，市场的开发主体开始呈现多元化的趋势，市场竞争的程度提高； u另外，从土地市场的变化来看，2004年的“4号令”停止土地的协议出让方式，全部经营性用地采用“招、拍、挂” 方式出让，真正意义上的土地市场开始形成，土地市场的公开化、透明化标志

25、着北京房地产市场化程度的提高。 北京历年房地产开发企业性质变化情况 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 1998年1999年2000年2001年2002年2003年 国有企业 集体企业 联营企业 股份合作企业 股份有限公司 有限责任公司 其他企业 北京历年房屋购买主体变化情况 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 2500.0 单位：万平方米 集团购买 143.6 170.9 113.3 145.0 139.3 154.5 225.1 187.9 125.5 22.6 32.1 35.4 45.7 个人购买9.4

26、 11.1 35.7 35.0 43.7 101.5 151.9 296.8 772.7 1105.1572.1735.2240. 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 本报告是严格保密的。 21 特征特征4 4：住宅投资额占全部房地产投资额的比例超：住宅投资额占全部房地产投资额的比例超 过过50%50%，北京房地产市场产品结构以住宅供给为，北京房地产市场产品结构以住宅供给为 主主 u1999年以来，住宅投资在整个房地产投资中的比例不断下降，已经从1999年的84.0%下降到2004年 的52.7%，但

27、仍然占据主要地位； u写字楼物业和商业物业所占的比重不断上升，市场产品结构仍然以住宅供给为主。 北 京 历 年 住 宅 投 资 额 占 房 地 产 开 发 投 资 额 的 比 重 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 单位：亿元 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 房 地 产 开 发 投 资 额 377.4 421.5 522.1 783.8 989.4 1202.5 1473.3 住 宅 投 资 额168.0 353.9 372.5 528.3 634.6 692.4 776.0 比 重

28、44.5%84.0%71.3%67.4%64.1%57.6%52.7% 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 北京房地产市场历年产品结构变化情况 0.0 200.0 400.0 600.0 800.0 1000.0 1200.0 1400.0 1600.0 2000年2001年2002年2003年2004年 单位：亿元 其他商品房写字楼物业商业物业商品住宅 本报告是严格保密的。 22 特征特征5 5：住宅供给与需求呈快速增长的趋势，：住宅供给与需求呈快速增长的趋势，22%22% 的外来人口消耗了的外来人口消耗了38%38%的住宅供给量的住宅供给量

29、u自1998年以来，商品住宅竣工面积和销售面积呈现逐年快速增长的态势，到2004年商品住宅竣工面积达到 2344.0万平方米，比1998年的588.7万平方米增长298%；2004年商品住宅的销售面积达到2285.8万平方米， 比1998年的376.6万平方米增长507%； u2004年居住半年以上的外来人口占常住人口的22%，总人口达到329.8万人，增长速度为7.2%，是户籍人口 增长速度的7倍，这22%的外来人口消耗了38%的住宅供应量。 北 京 历 年 外 来 人 口 购 房 比 例 的 变 化 情 况 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 2500.0 199

30、8年1999年 2000年2001年2002年 2003年2004年 单位：万平方米 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 商 品 住 宅 销 售 面 积外 来 人 口 购 买 的 面 积购 房 比 例人 口 比 例 北京历年商品房供给与需求变化情况 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 2500.0 3000.0 3500.0 单位：万平方米 商品房竣工面积842.8 1208.6 1365.6 1707.4 2384.4 2593.6 3067.0 商品住宅竣工面积588.7 908.3 1013.7

31、 1393.4 1926.2 2080.7 2344.0 商品房销售面积409.2 544.4 956.9 1205.0 1708.3 1895.8 2472.0 商品住宅销售面积376.8 484.7 898.2 1127.5 1604.4 1771.1 2285.8 1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年 本报告是严格保密的。 23 特征特征6 6：一手房与二手房供给的比例为：一手房与二手房供给的比例为1:0.221:0.22，供，供 给以增量市场为主，存量市场流通性差给以增量市场为主，存量市场流通性差 北京北京上海上海发达国家发达国家 一手房/二手房1：0

32、.221：1.021：3-1:5 u 居民的理想的住房消费梯度结构为：低收入者通过租房解决居住问题，中低收入者购买福利房和二 手房，随着收入水平的提高，可以通过卖旧房、买新房、卖次房、买好房，带动整个房地产市场的发 展； u 2004年北京一手房成交量与二手房成交量的比例仅为1：0.22 ，与发达国家相比，存在巨大差异； u 住宅投资结构单一，开发建设品种单一，在一定程度上制约了居民的住房消费需求。 经济适用房经济适用房 和二手房和二手房 普通商品住宅普通商品住宅 高档商品住宅高档商品住宅 高收入者 中等收入 高收入者 住房消费的梯级结构 本报告是严格保密的。 24 特征特征7 7：系统化的土

33、地政策、房产政策、金融政策：系统化的土地政策、房产政策、金融政策 等不断颁布，市场规范化程度不断提高等不断颁布，市场规范化程度不断提高 北京市关于加强国有土地资产北京市关于加强国有土地资产 管理建立土地储备制度的意见：管理建立土地储备制度的意见： 绿化隔离地区用地不纳入收购 储备范围。 2002.12002.1 国土资源部国土资源部1111号令：号令：商业、 旅游、娱乐和商品住宅等 经营性用地，必须以招拍 挂方式出让。 2002.52002.5 北京市政府北京市政府3333号文：号文：自2002年7月1 日起，商业、旅游、娱乐、写字楼 及商品住宅等经营性用地必须招拍 挂出让，但协议出让仍留有口

34、子。 2002.62002.6 国土资源部国土资源部2121号令：号令：同一地块只有一个意 向用地者的，市、县政府国土部门方可采 取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和 商品住宅等经营性用地除外。 2003.82003.8 2004.12004.1 北京市政府北京市政府4 4号文：号文：33号文 留有协议出让的口子全部 封死，明确绿化隔离地区 建设用地必须进行招拍挂 公开交易。 中共中央（中共中央（20042004）1 1号文件：号文件： 要严格区分公益性用地和经 营性用地，明确界定政府土 地征用权和征用范围 2004.22004.2 北京市关于加强国有土地资产北京市关于加强国有土地资产 管理建

35、立土地储备制度的意见：管理建立土地储备制度的意见： 绿化隔离地区用地不纳入收购 储备范围。 2002.12002.1 国土资源部国土资源部1111号令：号令：商业、 旅游、娱乐和商品住宅等 经营性用地，必须以招拍 挂方式出让。 2002.52002.5 北京市政府北京市政府3333号文：号文：自2002年7月1 日起，商业、旅游、娱乐、写字楼 及商品住宅等经营性用地必须招拍 挂出让，但协议出让仍留有口子。 2002.62002.6 国土资源部国土资源部2121号令：号令：同一地块只有一个意 向用地者的，市、县政府国土部门方可采 取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和 商品住宅等经营性用地除外。

36、2003.82003.8 2004.12004.1 北京市政府北京市政府4 4号文：号文：33号文 留有协议出让的口子全部 封死，明确绿化隔离地区 建设用地必须进行招拍挂 公开交易。 中共中央（中共中央（20042004）1 1号文件：号文件： 要严格区分公益性用地和经 营性用地，明确界定政府土 地征用权和征用范围 2004.22004.2 物业服务收费明码标价，提高市场的透 明度，这是从物业管理物业管理上规范北京房 地产市场的开始 土地“招拍挂”从根本上改变了土地获 取方式，这是从土地政策土地政策上规范北京 房地产市场的开始 停发临时国有土地使用证，提高房地产 市场准入的门槛，这是从房地产开

37、发房地产开发 程序程序上规范北京房地产市场的开始 提高银行存款的准备金，加速房地产公 司优胜劣汰的过程，这是从金融政策金融政策 上规范北京房地产市场的开始 利率增加，提高了房地产开发企业的资 金成本，这是从货币政策货币政策上规范北京 房地产市场的开始 经济适用房新政出台，杜绝了开发商的 投机行为，这是从房产政策房产政策上规范北 京房地产撒市场的开始 本报告是严格保密的。 北京房地产市场存在的主要问题北京房地产市场存在的主要问题 商品住宅市场存在的主要问题商品住宅市场存在的主要问题 福利住宅市场存在的主要问题福利住宅市场存在的主要问题 本报告是严格保密的。 北京房地产市场存在的主要问题北京房地产

38、市场存在的主要问题 商品住宅市场存在的六大问题商品住宅市场存在的六大问题1 本报告是严格保密的。 27 问题问题1 1：空间分布过于集中，中心区：空间分布过于集中，中心区2%2%的土地的土地 集中了全市集中了全市51%51%住宅量住宅量 北京历年住宅供给量 0 500 1000 1500 单位：万平方米 中心地区142.1127.8225.4479.91325.51010.41155.4 边缘集团78.450.760.8232777.9343.1853.7 新城26.3106.5106.1111.8405.1424.5715.1 1998199920002001200220032004 中心区

39、中心区 商品住宅：商品住宅：4836.04836.0万万mm2 2 边缘集团边缘集团 商品住宅：商品住宅：2776.02776.0万万mm2 2 新城新城 商品住宅：商品住宅：2065.02065.0万万mm2 2 土地占比人口占比住宅供应占比 中心区2%2%43%43%50%50% 边缘集团和 绿化隔离带 5%21%29% 新城和小城镇93%93%36%21% 北京住宅空间分布示意图 0.0 1000.0 2000.0 3000.0 4000.0 5000.0 6000.0 单位：万平方米 商品住宅4836.0 2776.0 2065.0 中心区边缘集团新城 本报告是严格保密的。 28 问题

40、问题2 2：中心区城市建设和人口过度集中，开：中心区城市建设和人口过度集中，开 发强度大，给城市发展带来一系列不良影响发强度大，给城市发展带来一系列不良影响 u交通问题：交通问题：由于北京单中心的城市结构，政府、金融、教育、医疗、商业等服务部门基本都集中在中心区，而边缘 集团以居住功能为主，居民早晚往返于城市与郊区之间，随之聚集到城区的大量人流、物流、车流大大超出了基础 设施的承载能力，由此造成严重的交通拥堵现象。据统计，三环以内集中了北京市出行量的50%，二环以内只不过 占市区总面积的12%，却集中了市区总出行量的25%。 u环境问题：环境问题：交通问题又导致环境恶化，空气污染严重。中心区人

41、均绿地面积为7.77.7平方米，低于北京平均水平； u商业设施：商业设施：中心区人均商业面积为0.50.5平方米，低于上海人均1平方米和发达国家的人均1.2平方米的水平； 功 能平均容积率 中心区 商业中心：商业中心：西单、王府井、前门三个商业中心 和金融街一个金融商务区 行政中心：行政中心：20多个中央部级机关，100多个局级 机关以及北京市委、市政府所属的250多个单位 文教中心：文教中心：97所高校中，有50所分布在中心区 医疗中心：医疗中心：41所三级医院、30所二级医院、56 一级医院 3.173.17 边缘集团以居住功能为主2.71 新城以居住功能为主1.52 随着城市建设用地以平

42、均每年增加 10.73平方公里的速度不断扩张，中心区 范围逐渐扩大，黄金地段地价不断上涨， 导致了土地利用结构以及开发强度向不 利于缓解交通紧张的方向发展，并与交 通环境最大允许容量的矛盾日益突出。 19911995年市区新建和改扩建项目 （单体建筑面积超过1万平方米）的总建 筑面积为3000万平方米，其中有70%在 三环路以内，且绝大多数都是生成和吸 引大量人流、车流的公共建筑,这些高容 积率建筑给本已拥挤不堪的交通干道和 商业街带来更大的压力。 本报告是严格保密的。 29 问题问题3 3：别墅用地面积占比高达：别墅用地面积占比高达23.8%23.8%，部分，部分 地区存在土地资源浪费现象地

43、区存在土地资源浪费现象 北京别墅市场从1992年开始启动，截至2004年年末，北京共有179个别墅项目，总建筑面积 1904万平方米，别墅建筑面积占据整个商品住宅供应的20.90，用地面积占整个居住用地的 23.8%，在在23.8%的别墅用地上仅容纳了的别墅用地上仅容纳了5.2%的人口的人口。 随着别墅供应量的增加，部分地区存在盲目建设别墅导致土地资源浪费的现象。如密云一带， 别墅的空置率高达53，相对比的是标准住宅15的空置率和高层住宅8的空置率。 指 标比例比例 别墅建筑面积/商品住宅建筑面积20.9%20.9% 别墅占地面积/居住用地面积23.8%23.8% 别墅容纳人口/住宅容纳人口5

44、.2%5.2% 密云区商品住宅空置情况 53% 15% 8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 别墅标准住宅高层住宅 本报告是严格保密的。 30 问题问题4 4：22%22%的外来人口消耗了的外来人口消耗了38%38%的住宅供应量，的住宅供应量， 拉动北京住宅市场发展的同时也导致价格居高不下拉动北京住宅市场发展的同时也导致价格居高不下 u2004年居住半年以上的外来人口占常住人口的22%，总人口达到329.8万人，增长速度为7.2%，是户籍人口 增长速度的7倍，22%的外来人口消耗了38%的住宅供应量，已成为一支不可小视的需求群体。如果在宏观政 策不出现较大变动，外地人在京

45、购房的比例上升的趋势将会继续延续下去。 u一方面外来人口总量大，对住宅的需求旺盛，另一方面高素质的外来人口有较强的购买力，在一定程度上拉 动了北京商品住宅的价格。 北 京 历 年 外 来 人 口 购 房 比 例 的 变 化 情 况 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 2500.0 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 单位：万平方米 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 商 品 住 宅 销 售 面 积外 来 人 口 购 买 的 面 积购 房 比 例人 口 比

46、 例 北京外来人口在京购房价格分布 6000 6500 7000 7500 8000 2003年1月2003年5月2003年9月2004年1月2004年5月2004年9月2005年1月 本市居民外地人 本报告是严格保密的。 31 问题问题5 5：房价收入比偏高，超出国际标准：房价收入比偏高，超出国际标准 北京历年收入房价比变化情况 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 11.00 12.00 13.00 1998199920002001200220032004 北京上海全国 u世界银行通过调查，认为一套住房价格相当于一个家庭收入的3-6倍，是比较合理的区间。虽然北 京的房价收入比

47、表现出下降趋势，但是从1998年到2004年，北京各年的房价收入比均高于合理区间。 u2004年北京商品住宅的平均售价为6726元/平方米，2004年北京市家庭月收入为4667元/平方米， 按照目前北京市人均建筑面积25平米，户均3口人，首付30%计算，一个家庭每月的还贷支出2391 元，占家庭月收入的50%以上，与其他国家相比较，处于较高水平。 北京、日本、德国购房成本的对比 51.0% 18.0% 20.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 北京日本德国 本报告是严格保密的。 32 问题问题6 6：住宅供应以增量市场为主，存量市场：住宅供应

48、以增量市场为主，存量市场 流动性差流动性差 北京北京上海上海发达国家发达国家 一手房/二手房1：0.221：1.021：3-1:5 82004年北京一手房成交量为173177套，占比为82%，二手房占比为18%，一手房成交量与二 手房成交量的比例仅为1：0.22。 4北京二手房源严重不足，长期存在供求矛盾，2004年二手房供求比例为1：5。 2004年各季度北京一手房和二手房交易情况 一手房二手房 本报告是严格保密的。 北京房地产市场存在的主要问题北京房地产市场存在的主要问题 福利住宅市场存在的十大问题福利住宅市场存在的十大问题2 本报告是严格保密的。 34 问题问题1 1：政府目标与结果：政

49、府目标与结果错位错位 u政府目标:解决中低收入者的居住问题。 u2000年发布的北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定：申 购人须为本市无房户或住房未达标户；家庭年收入在6 6万元（含）以下万元（含）以下。 u经过世联的调查表明，经济适用房的购买群体大都不符合中低收入标准大都不符合中低收入标准，经济 适用房的发展现状已经与政府的目标相错位。 经济适用房购买者家庭年均收入 经济适用房购买群体私家车拥有情况 本报告是严格保密的。 35 问题问题2 2：采用多重标准，购买群体标准界定不：采用多重标准，购买群体标准界定不 统一统一 公务员和教师历年的家庭年收入 北京福利北京福利 房购买群房购

50、买群 体的标准体的标准 除在校就读的本科以下（含本科）学生以外， 具有完全民事行为能力的本市本市城镇居民具备 购买资格 家庭年收入在6 6万元（含）以下万元（含）以下。 来京创业工作的留学人员留学人员凭北京市人事局核 发的北京市工作居住证（留学人员）可 购买一套经济适用住房。 夫妇双方为公务员或教师的家庭公务员或教师的家庭、重点拆迁 户、危改户不需核定家庭收入。 u目前经济适用房购房群体的界定采用多重标准，包括 收入标准、职业标准、学历标准等。 u从2001年开始，公务员和教师的家庭年收入均超过6 万元，明显与北京市福利房购买群体界定标准中的家庭 年收入6万（含）以下相矛盾。 世联研究国际案例

51、表明：收入世联研究国际案例表明：收入 是界定福利房购买群体的唯一是界定福利房购买群体的唯一 标准标准 本报告是严格保密的。 36 问题问题3 3：家庭年收入：家庭年收入6 6万（含）以下的购买标准使万（含）以下的购买标准使 经济适用房成为满足经济适用房成为满足城市主流人群城市主流人群的住宅产品的住宅产品 u在北京，按照经济适用房购买群体的收入标准，目前家庭年收入6 万元以下中低收入群体占达到了中低收入群体占达到了59%59%，已经成为目前北京市的主流 群体。 u在北京福利房针对解决非主流人群居住问题的目标在现实中产生了 严重的偏离。 北京与华盛顿收入人口比例图 北京市收入分配比例 美国，通常年

52、收入低于美国，通常年收入低于2 2万万 美元的家庭为低收入家庭。美元的家庭为低收入家庭。 华盛顿的低收入家庭占比为华盛顿的低收入家庭占比为 14.30%14.30%，相应的高收入家，相应的高收入家 庭占比为庭占比为85.7%85.7%。 本报告是严格保密的。 37 问题问题4 4：空间分布：空间分布局部过于集中局部过于集中，边缘集团占，边缘集团占 主导主导 u自1999年以来，北京市供给经济适用房项目54个， 供给面积2754.66万平米。 u经济适用房供应规模最大的两个片区集中在清河集中在清河 和北苑和北苑，以回龙观和天通苑为代表，远远超过其 他片区。 u供应的过于集中容易导致贫民窟等一系列

53、社会问 题。 经济适用房的区域供应情况 （万平方米） 中心区中心区 595.6595.6万平方米万平方米 清河清河 990.7990.7万平方米万平方米 北苑北苑 751.2751.2万平方米万平方米 本报告是严格保密的。 38 问题问题5 5：生活配套不足：生活配套不足 u世联调查结果显示，居住在边缘 集团和新城的经济适用房的居民 对小区生活配套的满意度达到最最 低点低点。其强烈需求主要集中在教教 育及日常生活育及日常生活方面。 u大规模经济适用房项目主要的配 套问题包括： 1.项目选址偏远，配套成为项目 的软肋，甚至出现“破产采购” 的现象。 2.项目缺乏统一规划，导致配套 与居民入住不同

54、步。 3.配套建设牵涉多方关系，互相 推诿成为配套建设的障碍。 4.部分配套收费过高，经济适用 房社区居民难以承受。 5.经营性用地采取招拍挂，开发 商的逐利性将导致部分配套的缺 失。 名称建筑面积（平米）备注 幼儿园13447待建 小学9400待建 医疗设施6448待建 邮局672待建 银行392待建 回龙观待建配套设施统计 经济适用房开发商访谈摘录经济适用房开发商访谈摘录 经济适用房经营性用地采取招牌挂经营性用地采取招牌挂的 形式，获取这部分土地的其他开发商 由于缺乏统筹规划，出于趋利性去建 设一些高利润的商业配套，很可能导 致小区基本配套的缺失。 本报告是严格保密的。 39 问题问题6

55、6：交通拥堵，通勤成本高：交通拥堵，通勤成本高 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 经济适用房% 10.050.040.0 北京居民% 44.0 43.0 11.0 30分钟以内3060分钟6090分钟 经济适用房通行时间与北京市居民的比较 经济适用房居民私人出行与北京市居民的比较 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 45分 钟 以 上 33.323.8 45分 钟 以 内 66.776.2 经 济 适 用 房 居 民 开 车 出 行 时 间 %北 京 居 民 平 均 开 车 出 行 时 间 经济适用房居民公交出行与北京市居民的比较 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 45分 钟 以 上 80.041.1 45分 钟 以 内 20.058.9 经 济 适 用 房 居 民 公 交 出 行 时 间 %北 京 居 民 平 均 公 交 出 行 时 间 经济适用房居民每日交通成本分布情况 u调查结果显示， 经济适用房居民 的交通成本较高， 成为日常工作出 行的一大障碍。 u经济适用房居民 平均通勤时间为 58分钟，无论是 采用公交还是私 家车作为通勤工 具，通行时间在 45分钟以上的比 例均超过北京市 的平均水平。 本报告是严格保密的。 40 问