房地产估价报告书2

1、房地产估价报告书建融2012估字第01010138号估价项目名称：仓山区下渡街道港南路10号(原2号)先锋花园2#楼703单元委托方：工商管理教研室估价方：长春建筑学院工商管理092班估价人员：胡益铭估价作业日期：2012年5月28日至2012年6月8日估价报告编号： s092-2012-0024 目录1 致委托方函12 估价师声明23 估价的假设和限制条件34 房地产估价结果报告54.1 委托方54.2 估价方54.3 估价对象54.4 估价目的64.5 估价时点64.6 价值定义64.7 估价依据64.8 估价原则64.9 估价方法74.11 估价人员74.12 估价作业日期74.13 估

2、价报告应用的有效期75 房地产估价技术报告.95.1 实物状况分析95.2 市场背景分析95.3 最高最佳使用分析105.4 估价方法选用105.5 估价测算过程105.6 估价结果确定156 附件177 交易实例调查表18致委托人函建融2012-6-4估字第01010138号工商管理教研室（先生/女士）：受您们的委托，本公司特派估价人员对位于仓山区下渡街道港南路10号(原2号)先锋花园2#楼703单元房地产进行了价格评估。根据委托人提供的榕房权证c字第1000379号房屋所有权证、榕仓国用（1998）字第012169号国有土地使用证记载及本公司估价人员的现场查勘，估价对象所处建筑物为钢混结构

3、九层无电梯楼房(底层为附属间，以上均为住宅)，约建成于1997年。估价对象的用途为住宅，总建筑面积为66.95平方米2#楼703单元建筑面积为61.41平方米（其中套内建筑面积为56.39平方米）。现根据国家及政府颁布的法律、法规和政策文件、本公司掌握的资料以及委托人提供的相关资料，遵循估价原则，采用市场法，按照“为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值”的估价目的，并结合当前房地产市场行情进行分析估算，估价对象在估价时点（2011年1月19日），且满足本次估价假设和限制条件下的房地产市场价值为人民币肆拾贰万零陆百元整（420,600）其中预先扣除估价对象再次进入市场转让时，卖方需

4、负担的有关税费为人民币叁万零叁佰元整（30,300），买方需负担的土地使用权出让金为人民币壹万壹仟陆佰元整（11,600），扣除该有关税费后的评估价值为人民币叁拾捌万壹仟贰元整（381,200），估价对象单元房的评估单价为人民币4607元/平方米。详情请阅读本报告书全文。法定代表人: 长春建筑学院工商管理092班 二一二年六月四日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个

5、人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和中华人民共和国建设部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会共同颁布的房地产抵押估价指导意见等进行分析、形成意见和结论，撰写估价报告。5、我们已对估价对象进行了实地勘察，但我们对估价对象的勘察，仅限于估价对象的外观和使用状况。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、注册估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表专业意见，对估价对象法律权属确认或发表意见超出注册估价师执业范围，注册估价师不承担验证委托

6、人和相关当事方提供的估价对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任。特此声明！注册房地产估价师（签章）： 二一二年六月四日估价的假设和限制条件一、估价的假设：1、本次估价对估价对象是以保持现状继续使用为前提进行估价的。2、本次估价以委托人提供的全部资料真实、合法、有效为前提进行估价，委托人应对其所提供的资料真实性、合法性、有效性负全部责任。同时本次估价不考虑权属可能存在的瑕疵。面积等资料来源于委托人提供的权属证书复印件。3、估价对象没有受抵押、租赁等权利限制。如果已经抵押（按揭）应已解除原抵押关系。4、本估价结果仅考虑了假设委托人在估价时点获得估价对象的产权，并在估价时点，以本次评估价值再次

7、进入市场转让时卖方需负担的正常税费，买方需缴纳的土地使用权出让金。但未考虑拍卖佣金及其他税费，也未考虑快速变现所造成的价值损失。由于委托人未告之有其他优先受偿权利情况，且估价师无法知悉，故本估价结果为未设立其他法定优先受偿权利下的抵押价值。5、估价对象在耐用年限内或批准的土地使用年限内能够正常持续使用。二、估价的限制条件：1、本估价值随着政策、宏观经济和当地房地产市场、周边环境等的变化，上述房地产价值也会发生变化，应作相应的修改或调整。2、本估价报告尚未考虑估价对象在估价时点已设定的他项权利及负债对估价结果的影响及其它有关风险，也未考虑不可预见因素及不可抗力因素对估价结果的影响。本估价报告尚未

8、考虑有关抵押风险，估价结果仅作为本估价报告设定的估价目的之参考使用，不作其他任何用途。3、报告书使用方在使用本估价报告时因忽视本报告揭示的相关事项所引发的责任，本估价机构和估价人员不负责承担。4、本次估价报告结果包含该房屋分摊占用范围内的土地使用权价值。由于委托人提供本次估价对象所对应的国有土地使用证，未注明使用权类型，故本次估价设定其使用权类型为划拨，用途为住宅。若此设定与土地管理部门最终核定的不符，应以土地管理部门核定的为准，同时估价结果应作相应调整。5、可能影响估价结果的瑕疵事项，委托人未作特别说明，而估价人员根据其执业经验一般不能知道的情况下，估价机构和估价人员不承担责任。6、未经本公

9、司书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告用于公开的文件、通告或报告中，亦不得以任何形式公开发表。7、本估价报告的应用有效期为壹年，自本报告书签发之日起计。8、本报告计算出的房屋单价不含二次装修的价值。9、估价报告使用方应特别注意事项：、估价对象状况和市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的不利影响：自然灾害等不可抗力因素将造成估价对象严重损坏、灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；房地产不易快速变现的特点及强制处分可能导致其价值远低于正常价值；规划调整可能造成原有价值的下降；房屋随时间迁移所造成的各种折旧；房屋现状的变更，周遍环境的变化以及房地产市场的下跌所造成的价值下降等。、在抵押期间可能产

10、生的信贷风险关注点：预期房地产市场可能下跌的风险及政策、税收对房地产价值的不利影响；今后处置（变卖）估价对象可能发生的税费种类、税率的增加。由于估价对象所对应的国有土地使用权类型为划拨，本次已扣除买方应补交的国有土地使用权出让金。、请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本估价值，贷款成数请放贷方慎重把握。、在房地产市场价格变化较快时（特别是下跌）应对房地产抵押价值进行再评估。房地产估价结果报告建融2011估字第01010138号一、委托人：工商管理教研室 二、估价方：名称：长春建筑学院工商管理092班地址：福州市台江区白马中路15号山海花园1#楼六层01-06室法定代表人：长春建筑学

11、院工商管理092班房地产价格评估资质证书编号：20120604房地产价格评估资质等级：甲级营业执照证书注册号：350100100016915三、估价对象状况：（一）估价对象权属和产权来源：根据委托人提供的榕房权证c字第1000379号房屋所有权证及榕仓国用（1998）字第012169号国有土地使用证记载，估价对象房屋所有权人及土地使用权人均为江智仁。登记时间：2010年1月11日，房屋取得方式：安置，上一道权利人：福州市仓山区城市建设综合开发公司产业。由于委托人提供本次估价对象所对应的国有土地使用证，未注明使用权类型，故本次估价设定其使用权类型为划拨，用途为住宅，图号为3447，地号为3447

12、-（2）-55-2（703），终止日期：未注明。（二）估价对象位置和周边环境介绍：估价对象位置：估价对象坐落于仓山区下渡街道港南路10号(原2号)先锋花园，位于振兴路东侧，港头路南侧。榕政综200981号福州市人民政府关于公布四城区土地级别与基准地价调整结果的通知文件规定,估价对象所处地段为福州市三级居住用地。其相对位置示意图详见附图。估价对象周围环境：附近有永辉便民超市、十二中、建设银行等。现有105路等路公交线路经过附近，距离公交车站较近。（三）估价对象现状：估价对象仓山区下渡街道港南路10号(原2号)先锋花园2#楼703单元产权证号榕房权证c字第1000379号房屋所有权证及榕仓国用（1

13、998）字第012169号国有土地使用证。产权面积估价对象总建筑面积为66.95平方米6#楼703单元建筑面积为91.30平方米（其中共有面积为6.41平方米），土地使用权面积为20.4平方米。估价对象所处小区状况估价对象的规模一般，由多幢住宅楼宇组成，小区内除配电、水等基本配套设施外，无其他相关的公共配套设施，绿化环境一般,小区为门卫式管理。估价对象所处建筑物状况结构钢混结构楼层九层无电梯（底层为附属间，以上均为住宅）外墙面涂料建成年限约建成于1997年用途，所处楼层/总楼层住宅，8/9土地等级及类型福州市三级居住用地，设定该国有土地使用权类型为划拨。估价对象室内状况朝向南北朝向，中间单元户

14、型二房一厅一厨一卫一阳台室内具体装修厅地面为玻化砖，内墙面、天棚为水泥漆；卧室地面为实木地板，内墙面、天棚为水泥漆；卫生间、厨房地面为防滑地砖，内墙面为瓷砖，天棚为塑料扣板吊顶；阳台地面为防滑地砖，内墙面为瓷砖，天棚为水泥漆；其余入户设防盗门，室内为木门，普通木框窗，层高约2.8米。现场勘察时，估价对象室内水卫电照齐全，使用正常。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值。五、估价时点：二一二年六月四日（实地查勘之日）。六、价值定义：本次估价的价值是指上述房地产在估价时点的市场价值，即在估价时点最可能实现的估计值，不考虑房屋租赁、抵押、查封以及相应的债权、债务等因素的影

15、响，且满足估价的假设和限制条件的包括土地使用权价值在内的房地产价值。七、估价的依据：1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国担保法；4、城市房地产抵押管理办法；5、中华人民共和国国家标准房地产估价规范（gb/t50291-2361）；6、中华人民共和国建设部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会共同颁布的房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）；7、榕政综200981号福州市人民政府关于公布四城区土地级别与基准地价调整结果的通知文件及省、市相关文件；8、委托人提供的榕房权证c字第1000379号房屋所有权证及榕仓国用（1998）字第012169

16、号国有土地使用证（复印件）；9、委、估双方签订的房地产估价合同；10、本公司所掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所取得的资料。八、估价原则：本次估价在遵守独立、客观、公正的最高准则前提下，遵守以下估价的技术性原则。1、合法原则：应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。2、估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。3、替代原则：估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4、最高最佳使用原则：应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。本次估价是以估价对象保持现状继续

17、使用为前提进行的。5、谨慎原则：在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。九、估价采用的思路、方法：1、估价思路：由于在估价对象的同一供求范围内类似房地产交易活跃，可以查阅到与估价对象相类似的房地产交易实例，而且交易日期与估价时点较接近，故可采用市场法进行估价。2、估价方法：市场法和成本法所谓市场法，是将估价对象房地产与近期已发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种方法，其计算公式为：估价对象的房地产价值

18、 =比较实例房地产价格交易日期修正交易情况修正区域因素修正个别因素修正成本法，是根据估价对象的重新构建价格求取估价对象价值的方法：该宗房地产的现时总价=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格成新率十、估价结果：遵循估价原则，按照“为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值”的估价目的，采用市场法，并结合当前房地产市场行情进行分析估算，且满足本次估价假设和限制条件下的房地产市场价值为人民币肆拾贰万零陆百元整（420,600）其中预先扣除估价对象再次进入市场转让时，卖方需负担的有关税费为人民币叁万零叁佰元整（30,300），买方需负担的土地使用权出让金为人民币壹万壹仟陆佰元整（11,600

19、），扣除该有关税费后的评估价值为人民币叁拾捌万壹仟贰元整（381,200） ，估价对象单元房的评估单价为人民币4607元/平方米。十一、估价人员：注册房地产估价师：胡益铭，房地产估价员：胡益铭十二、估价作业日期：2012年5月28日至2012年6月8日。十三、估价报告应用有效期：本估价报告为特定目的使用的有效期为壹年（从报告签发之日开始计算，即从二一二年六月八日至二一三年六月七日）。附：估价技术报告。注册房地产估价师（签章）：长春建筑学院工商管理092班 二一二年六月四日房地产估价技术报告一、实物状况分析估价对象仓山区下渡街道港南路10号(原2号)先锋花园2#楼703单元。产权证号榕房权证c字

20、第1000379号房屋所有权证及榕仓国用（1998）字第012169号国有土地使用证。产权面积估价对象总建筑面积为66.95平方米6#楼703单元建筑面积为91.30平方米，土地使用权面积为20.4平方米。估价对象所处小区状况估价对象的规模一般，由多幢住宅楼宇组成，小区内除配电、水等基本配套设施外，无其他相关的公共配套设施，绿化环境一般,小区为门卫式管理。估价对象所处建筑物状况结构钢混结构楼层九层无电梯（底层为附属间，以上均为住宅）外墙面涂料建成年限约建成于1997年用途，所处楼层/总楼层住宅，8/9土地等级及类型福州市三级居住用地，设定该国有土地使用权类型为划拨。估价对象室内状况朝向南北朝向

21、，中间单元户型二房一厅一厨一卫一阳台室内具体装修厅地面为玻化砖，内墙面、天棚为水泥漆；卧室地面为实木地板，内墙面、天棚为水泥漆；卫生间、厨房地面为防滑地砖，内墙面为瓷砖，天棚为塑料扣板吊顶；阳台地面为防滑地砖，内墙面为瓷砖，天棚为水泥漆；其余入户设防盗门，室内为木门，普通木框窗，层高约2.8米。现场勘察时，估价对象室内水卫电照齐全，使用正常。估价对象坐落于仓山区下渡街道港南路10号(原2号)先锋花园，位于振兴路东侧，港头路南侧。本次估价对象所在区域因素分析如下：1、繁华程度：估价对象周边有永辉便民超市等，街道条件略好，人流量略好，繁华度略好。2、交通条件：估价对象所处区域位于城市交通次干道旁，

22、交通便捷度略好，现有105路等公交线路经过，估价对象距公交站点略近。3、公共配套设施的完备程度：该区域周边有永辉便民超市、十二中、建设银行等各项公共配套设施较完善。4、环境与景观：估价对象虽然靠近城市交通次干道，有一定的大气和噪音污染。但水环境良好，无明显水污染，故估价对象所在区域的人文景观与自然景观一般。二、市场背景分析：2008年10月31日，福州市人民政府印发关于促进福州市房地产市场健康稳定发展的若干意见的通知，包括随后央行的“双调”政策等，这将直接影响房地产市场。随后，中央与地方政府相继出台了“救市”新政，及时改变原来的货币紧缩政策，同时，从2009年1月起福州市房地产交易中心已正式实

23、施“国三条”规定，施行政策优惠，出台了包括个人首次购买套型建筑面积90平方米及以下普通住房，减免契税；超过2年普通住房转让的，免征收营业税；个人销售住房免征收土地增值税等一揽子“暖市”政策。银行方面也将中国人民银行、银监会2007年9月27日发布的二套房贷政策悄悄松绑。这些举措，将有助于房地产市场获得宽松的货币环境，激活了2009年的福州楼市。2009年，在全球经济危机影响尚未褪尽之时，福州楼市不仅没出现众人预期中的拐点，而仍是走出了“四季如春”的上扬行情，2009年上半年福州市区商品房销售量达到了3.12万套，面积342.3万平方米，销售额创下了历史新高，销售面积则超过2008年全年，也超过

24、2007年同期，仅次于2006年同期，特别是高达8000元/平方米的均价。2009年下半年，福州楼市不断创出新的纪录。福房指数与福估指数也一路上扬。截止09年12底，福州楼市的成交量将以400多万平方米的总量热闹收场，创下历年新高。回顾2009年，不仅用新的成交面积刷新了2007年史上最高峰时期纪录，同样在2009年12月底的土地拍卖会上，15040元/平方米的楼面地价又创出了新的地王。楼市的迅速窜热也使得中央政府不得不着手调控，进入12月后，短短的十天内，中央连续出台了三个遏制楼市投资过热的政策：第一是住房转让营业税复位，取消优惠政策；第二是“国四条”，即增加供给、抑制投机、加强监管、推进保

25、障房建设等四大举措遏制房价飙涨，投机过度行为；第三是五部委出台规范土地市场，规范地方政府的土地出让和遏制开发商圈地称王的行为。总之，房地产市场依然存在着许多不确定的因素，在已经到来的2011年，仍然需要进行全面调整，但我们相信，经过一两年政策引导和市场规律的调整，房价将逐步实现健康有序发展。三、最高最佳使用分析：估价对象目前法定与实际用途皆为住宅，根据本次估价人员判断，本次估价以保持现状继续按住宅及附属间使用为最有利的前提进行估价。四、估价方法选用：由于在估价对象的同一供求范围内有较多的与估价对象相似的房地产交易，而且，交易日期与估价时点较接近，故采用市场法。所谓市场法，是将估价对象房地产与近

26、期已发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种方法，其计算公式为：估价对象的房地产价值 =比较实例房地产价格交易日期修正交易情况修正区域因素修正个别因素修正五、估价测算过程市场比较法和成本折旧法（一）估价对象房地产价值的测算：1、可比实例的选取：依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范中的有关规定，采用市场法时，“选取的可比实例成交日期至估价时点应相近，不宜超过一年。如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年”。 本次估价人员经过对估价对象同一供求圈内，与估价对象相类似的房地产交易实例的调查，以及从福

27、州市房地产估价协会信息库及市场调查资料中选择出可供比较的交易实例的分析，本次估价所选取的可比实例的交易时间距本次估价时点超过1年，但均在2年以内。其余的比较因素均与估价对象相似,从福州市房地产估价协会信息库及市场调查资料中选择出可供比较的实例如下： 可比实例项目a仓山区上三路5座309单元（人民公园小区） b仓山区三叉街街道则徐 大道319号中兴商厦4#楼206单元c仓山区上三路5座103单元（人民公园小区）类型住宅住宅住宅结构质式 钢混钢混 钢混地段等级 三级 三级 三级土地使用权类型出让出让出让交易面积（平方米）74.59122.6499.99成交单价（元/平方米）5145.445789.

28、35430.54室内二次装修情况 中档装修中档装修中档装修流水号a2009224640（无）市场调查（无）市场调查交易日期2012-6-42012-6-62012-6-8备注二手房二手房二手房注：本次估价所选取三个可比实例详细情况请阅读本报告书“附件”中的交易实例调查表。2、经本公司估价人员现场勘察，各可比实例与估价对象状况比较如下表：可比实例与估价对象对照表项目比较实例a比较实例b比较实例c估价对象交易情况正常正常正常/区域因素商服繁华度商业聚集度、繁华度略好，街道条件略好商业聚集度、繁华度略好，街道条件略好商业聚集度、繁华度较好，街道条件略好商业聚集度、繁华度略好，街道条件略好交通便捷度位

29、于上三路，交通便捷度较好位于则徐大道319号，交通便捷度较好位于上三路，交通便捷度较好位于对湖路，交通便捷度略好公共配套设施较完善较完善较完善较完善环境与景观一般一般一般一般个别因素结构质式钢混钢混钢混钢混建成年份1997200219971997小区品牌档次一般一般一般一般楼宇样式多层，无电梯多层，无电梯多层，无电梯多层，无电梯小区配套一般略好一般一般小区环境绿化一般绿化略好绿化一般绿化一般物业管理门卫半封闭式管理专业物业管理门卫半封闭式管理门卫半封闭式管理外观及外墙饰材略好、马赛克较好、瓷砖略好、马赛克一般、喷涂所在层数/总层数4层/9层3层/8层2层/9层8层/9层建筑面积（）74.591

30、22.6499.9991.30户型及平面布置一般一般一般一般朝向南北南北南北南北处（东或西或中间）单元中间西头中间中间底层有无附属间或架空层有有有有各层用途情况底层为附属间，其余为住宅底层为店面，其余为住宅底层为附属间，其余均为住宅底层为附属间，以上均为住宅 3、可比实例建立比较基准：根据从福州市房地产估价协会信息库及市场调查资料中选择出可供比较的实例的相关信息，估价对象与各可比实例仅存在室内二次装修的差异，故应将各可比实例成交价中剔除其二次装修的现值。 可比实例项目a仓山区上三路5座309单元（人民公园小区） b仓山区三叉街街道则徐 大道319号中兴商厦4#楼206单元c仓山区上三路5座10

31、3单元（人民公园小区）室内二次装修情况中档装修中档装修中档装修成交单价（元/平方米）5189.35789.35430.54扣除额根据福建省建筑装饰装修工程消耗量定额（2005年）、福建省建筑装饰装修工程综合单价表（2005年）、福建工程造价信息（2010年11月）等及同类二次装修工程造价标准进行评定估算，并考虑可比实例的二次装修档次、成新等因素，确定中档装修为500元/平方米。不含二次装修的单价（元/平方米）4689.35289.34930.544、交易情况修正：上述可比实例a、b、c均为正常交易，故本次估价不对交易情况进行修正，其系数修正均为100/100。5、交易日期调整：根据本公司掌握的

32、资料，并结合福州市房地产价格指数（福房指数与福估指数），从2009年3月至估价时点，福州市房地产价格指数（福房指数与福估指数）走势略有所上涨，月平均涨幅为0.1%，三个可比实例从成交日期至估价时点分别为21个月、17个月、17个月，综合以上分析，本次交易日期修正系数如下：可比实例a：（1+0.1%）21=1.02可比实例b：（1+0.1%）17=1.02可比实例c：（1+0.1%）17=1.026、区域因素调整：以估价对象的区域因素为准，各可比实例分别与估价对象进行比较，可比实例比估价对象好的浮动分值为正，差的分值为负。区 域 因 素可比实例a可比实例b可比实例c比较结果修正值比较结果修正值比

33、较结果修正值1、繁华程度相当0相当0相当02、交通便捷程度略好+2略好+2略好+23、公共配套设施完备程度相当0相当0相当04、景观与环境条件相当0相当0相当0合 计100/102+2100/102+2100/102+27、个别因素调整：以估价对象的个别因素为准，各可比实例分别与估价对象进行比较，可比实例比估价对象好的浮动分值为正，差的分值为负。个 别 因 素可比实例a可比实例b可比实例c比较结果修正值比较结果修正值比较结果修正值1、结构质式相当0相当0相当02、新旧程度相当0较新+3相当03、小区品牌档次相当0相当0相当04、小区配套相当0略好+1相当05、小区环境相当0略好+1相当06、物

34、业管理相当0略好+2相当07、外观及外墙饰材略好+1较好+2略好+18、楼层好+8较好+4略好+19、建筑面积略小+1较大-3相当010、户型及平面布置相当0相当0相当011、朝向、通风、采光相当0略好+2相当0合 计100/110+10100/112+12100/102+28、比准价格求取：项目内容可比实例abc可比实例统一价格比较基础后的单价（元/平方米）4689.35289.34930.54交易情况修正系数100/100100/100100/100交易日期调整系数102/100102/100102/100区域因素调整系数100/102100/102100/102个别因素调整系数100/1

35、10100/112100/102比准单价（元/平方米）426347234834经过上述测算，求出的三个比准单价较为接近，故本次评估采用简单算术平均法求取估价对象评估单价。平均价格（元/平方米）(4263+4723+4834)3=46079、估价对象6#楼703单元的评估单价为每平方米4607元。10、估价对象6#楼703单元价值求取：6#楼703单元房地产价值=460791.30420619（元），取整为42.06万元。11、估价对象房地产市场价值的求取：估价对象房地产市场价值=估价对象单元的房地产价值=420600（元）（二）预扣除卖方税费的测算：按照本次估价的特定目的，根据委托人提供的资料

36、，估价对象为普通住宅，假设委托人在估价时点获得估价对象的产权，并在获得估价对象的产权后，在估价时点，以估价结果再次进入市场转让时，按照目前福州市有关税费管理规定，卖方需缴纳的相关税费如下：个人所得税1%，营业税及附加5.55%，交易手续费3元/平方米，则：1、6#楼703单元：420600（1%+5.55%）+391.3027823（元），取为27800元。（三）预扣除买方缴纳的国有土地使用权出让金的测算：根据委托人提供本次估价对象所对应的国有土地使用证记载，本估价对象土地使用权类型为划拨，土地使用权面积为20.4平方米，同时根据榕政综200981号福州市人民政府关于公布四城区土地级别与基准地

37、价调整结果的通知的文件规定，估价对象若以评估值上市交易时，买方应缴纳土地使用权出让金。估价对象所处地段为福州三级居住用地，其基准地价为3600元/平方米，故土地使用权出让金为：土地使用权出让金=360010%32.10=11556（元），取整为11600元。（四）税后评估价值的测算：税后评估价值=估价对象市场价值-预扣卖方缴纳的税费-预扣除买方缴纳的国有土地使用权出让金 6#楼703单元税后评估价值=420600-27800-11600=381200（元）。成本折旧法利用当地征地费加出让金等费用和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点（2012-6-8）征收郊区

38、集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万，约合150元/平方米；发明和政府缴纳出让金等费用32.10元/平方米；将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地。需要五通一平，为此，每平方米还需要110元（含开发土地的必要支持及应得利润）估价对象所处地段为福州三级居住用地地价是最差级地方的倍数为6.27评价对象土地的单价=292.16.27=1831.467(元/平方米)通过两个途径求得估价对象房屋的单价分别3600元/平方米和1831.467（元/平方米）。该房地产估价主要是以前者为基础，但对于后者也加以充分考虑，并酌情熟悉当地房地产市场的行情者的意

39、见，确定估价对象土地的土地为3600元/平方米。 估价对象土地的总价=360032.1=115560 估价对象建筑物的总价1、460691.30420600（元）估价对象建筑物折旧总额=42060050%=210300（元）旧的房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 =115560+420600-210300 =325860（万元）折合每平方米建筑面积3569元六、估价结果确定：根据估价目的及估价对象的特点，结合本市房地产市场的状况，确定估价对象于估价381200时点状态下可能实现的税后评估市场价值为381200元，人民币大写金额：叁拾捌万壹仟贰百元整估价市场价格为420

40、600人民币大写金额：肆拾贰万零陆百元整附 件1、交易实例调查表；2、估价对象地理位置方位图；3、估价对象相关照片；4、榕房权证c字第1000379号房屋所有权证及榕仓国用（1998）字第012169号国有土地使用证（复印件）；5、委托人身份证（复印件）；6、房地产价格评估机构企业法人营业执照（复印件）；7、房地产价格评估机构资质证书（复印件）；8、注册房地产估价师注册证书（复印件）。交易实例调查表物业类型：住宅可比实例a： 调查日期：2012年6月4日 调查人：胡益铭调查内容调查情况案例图片项目及其坐落仓山区上三路5座309单元（人民公园小区）可比实例a的位置示意图地段等级福州市三级居住用地

41、。可比实例a的个别因素状况建筑结构钢混建筑面积74.59平方米成交金额383798.0元折合单价5145.44元/平方米成交时间2009-3-22建成年份1997年楼层/总楼层4层/9层各层用途情况底层为附属间,其余均为住宅室内二次装修情况中档装修外墙饰材马赛克流水号a2009224640房屋性质二手房资料来源福州房地产估价协会信息库备注无可比实例b： 调查日期：2012年6月4日 调查人：胡益铭调查内容调查情况案例图片项目及其坐落仓山区三叉街街道则徐大道319号中兴商厦4#楼206单元可比实例b的位置示意图地段等级福州市三级居住用地。可比实例b的个别因素状况建筑结构钢混建筑面积122.64平

42、方米成交金额710000元折合单价5789.3元/平方米成交时间2009-7-23建成年份2002年楼层/总楼层3层/8层各层用途情况底层为架空，其余均为住宅室内二次装修情况中档装修外墙饰材瓷砖流水号无房屋性质二手房资料来源市场调查备注无可比实例c： 调查日期：2012年6月4日 调查人：胡益铭调查内容调查情况案例图片项目及其坐落仓山区上三路5座103单元（人民公园小区）可比实例c的位置示意图地段等级福州市三级居住用地。可比实例c的个别因素状况建筑结构钢混建筑面积99.99平方米成交金额543000.0元折合单价5430.54元/平方米成交时间2009-7-30建成年份1997年楼层/总楼层2

43、层/9层各层用途情况底层附属间,其余均为住宅室内二次装修情况中档装修外墙饰材马赛克流水号无房屋性质二手房资料来源市场调查备注无估价对象位置图仓山区下渡街道港南路10号(原2号)先锋花园注：标有“”处为估价对象所在的位置。一、中华人民共和国土地管理法为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。二、土地的所有权和使用权 1.下列土地属于全民所有即国家所有： （1）城市市区的土地； （2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （3）国家依法征用的土地； （4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土

44、地； （5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； （6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 2.国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 3.农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。 4.单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用

45、权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。 三、城市建设用地规模应当符合国家规定的标准1、充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。江河、湖泊综合治理和开发利用规划，应当与土地利用总体规划相衔接。各级人民政府

46、应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 2、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄

47、、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。 3、在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理： （1）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。 （2）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。 （3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案

48、经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地的，由市、县人民政府拟订农用地转用方案、补充耕地方案，依照前款规定的程序办理。 4、具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。 5、具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理： （1）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提

49、出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。 （2）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。 （3）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。 （4）土地使用者应当依法申请土地登记

50、。 通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。 6、建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起年内恢复种植条件。 7、国有土地有偿使用的方式包括： （1）国有土地使用权出让； （2）国有土地租赁； （3）国有土地使用权作价出资或者入股。四、法律责任 1.违反本条例第十七条的规定，在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内进行开垦的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正；

51、逾期不改正的，依照土地管理法第七十六条的规定处罚。 2.在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。 3.对在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。 4.违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。五、作用在本房地产估价报告中土地通过转让

52、获得，在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有四种，先取得土地使用权后才能进行各种建筑，这种土地使用制度，是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者。 袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂螇莂芃薂羂芈节蚄螅膄芁螇羁肀芀蒆螃羆莀蕿罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肆羈莅螇袈芇莄蒇肄膃蒄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁薄蚈芀蒀蚆羃膆葿螈螆肂葿蒈羁羈蒈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄蚇螁莃薃蝿肆艿薃袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂螇莂芃薂羂芈节蚄螅膄芁螇羁肀芀蒆螃羆莀蕿罿芄荿蚁螂膀莈袃