碧海云天投资分析报告

1、“碧海云天”项目投资分析报告一、 项目背景1、勐腊县概况：勐腊县地处云南省最南端，位于北回归线以南，属北热带湿润季风气候，其特点是热量丰富，夏无酷热，冬无严寒，降水充沛，旱雨两季分明。其东部和南部与老挝接壤，西边与缅甸隔江相望，西北与景洪市相接，北面与思茅地区江城县毗邻。国境线长达7408公里（中老段6778公里，中缅段63公里）。县城距省城昆明668公里，距州府景洪172公里，勐腊县辖7个镇、3个乡（其中2个民族乡）：勐腊镇、勐捧镇、勐满镇、勐仑镇、尚勇镇、勐伴镇、关累镇、易武乡、象明彝族乡、瑶区瑶族乡；勐腊农场、勐棒农场、勐满农场、勐醒农场。全县总人口265657人，其中各乡镇人口（人）:

2、勐腊镇57875、勐捧镇40684、勐满镇20863勐仑镇22178瑶区乡7906磨憨镇20293勐伴镇 10044关累镇 22824勐腊乡22772勐润乡12296易武乡7223 曼腊乡 8702象明乡 11997，近年来，勐腊县紧紧围绕“保增长、保民生、保稳定、保生态”的要求，积极落实中央十项政策，创新思路，突出重点，扎实工作，国民经济继续保持平稳较快增长态势，经济发展呈现以下特点：经济总量持续增加，增长速度明显加快。完成生产总值23.97亿元，按可比价格计算，同比增长9.1%，其中第一产业完成10.62亿元，同比增长18%；第二产业完成4.54亿元，同比下降2.6%；第三产业完成8.82

3、亿元，同比增长7.7 %。固定资产投资累计完成8.32亿元，同比增长18.8%。全县社会消费品零售总额完成5.82亿元，同比增长15.4%；地方财政收入累计完成14118万元，同比增长28.8%；农业生产稳定发展，全县农业总产值（现价）完成16.8亿元，同比增长18.2%；其中夏收粮食产量1135万公斤，橡胶干胶产量9万吨，干毛茶产量2430吨，分别同比增长17.9%、84.1%、5.6%；生猪出栏增长4.5%，大牲畜出栏下降13.8%。边境经济贸易、旅游综合收入快速增长，边境经济贸易总额完成34029万美元，同比增长42.7%。实现旅游业综合收入6.58亿元，同比增长25%。城乡居民收入稳定

4、增长，城镇居民人均可支配收入9995元，农村居民人均现金收入6306元，分别同比增长7.2%、9.7%。县城经济的发展面临着国家实施西部大开发、国际大通道建设、澜沧江-湄公河区域合作及中国-东盟自由贸易区建设等重要历史机遇，如何抢抓机遇，发挥优势，乘势发展，走出有特色、有优势、有效益的发展之路，必须科学地确立符合贸易区的发展框架。勐腊县政府、贸易区工、管委认真实施省委、省政府和州委、州政府开放活州战略，充分预见国际大通道建设的综合长远效益和辐射功能，走可持续发展和与国际口岸接轨的路子，以构建中国-东盟自由贸易区为前提，积极探索中国-东盟自由贸易区建设的路子和经验，按照建设生态化、民族化、现代化

5、、国际化口岸城市的要求，用全新的思路，全新的观念，高起点、高标准地制定了设立磨憨边境贸易区总体方案，更加加快了勐腊经济的发展。2、勐腊县新城区：勐腊县位于澜沧江大断裂以东，无量山南端之尾稍，整个地势东北部高，西南部和南部低。受自然地理影响，县城内可开发土地有限。08年起勐腊房地产业开始兴起，而随着县政府的南迁落成，以县政府为中心的勐腊县新城区正在发生着日新月异的变化。新城区以县政府行政中心为起点、以雨林大道为主线，向大道两侧开发建设。政治是经济的中心，随着新城区各行政机构（县政府办公大楼、县工商局、县道路养护段、县路政大队、县边防支队、县森林公安、县森林武警、县海关、县检验检疫局、县财政所、县

6、国税局及地税局、县消防大队、县环保局、县养老院、县进出口健康检查中心）的设立，房地产开发企业也随之而来（中元地产、象都地产、海城地产、迪升地产、天泽地产），相继开发了多个居住社区和商业区，“碧海云天”项目抓住机遇、顺应潮流，以其绝对核心的地理位置和独特超前的规划设计理念填补新城区商业综合体空白。二、项目概况 1、项目位置：位于昆曼大通道上的“陆地半岛”，与直通东南亚的国家级口岸磨憨边境贸易区相邻，傣族悠久历史和灿烂文化的发源地之一-勐腊县新城区核心腹地，东临雨林大道（双向四车道）、电信新城办公大楼、县医院分院及海关宿舍区；南侧为相思路（双向四车道）、紧邻农行新城营业厅及宿舍区、国税局和“碧海云

7、天”二期居住区；西侧为西环路，与县政府行政中心相连接、和在建中的县第一小学、县幼儿园及园丁小区相邻；南侧为森警路，与森林武警及森林公安相邻；周边交通便利、市政配套完善，非常适宜办公及投资。2、项目简介（见附件一，项目鸟瞰图）：“碧海云天”商住项目是由西双版纳中元房地产开发有限公司投资开发，项目总占地74余亩，总建筑面积近10万平方（其中商业面积45000方、大型地下停车场面积10000方），总投资额近2亿元，容积率1.81，绿化率38，分商业区和居住区两部分，现住房352套已全部售罄，商业区内有东西两个主入口，人车分流；采用“回”字型人流动线设计，同时配合一层内外通透商铺设计，各空间独立且不闭

8、塞，围合而又通透。项目采取半围合式傣族风情建筑风格，四面临街，多个上下扶梯及直达电梯；预留后厨排烟系统及分户上下水管道接口，方便经营使用；地下一层配有10000平米的大型停车场，露天退台式休闲区域等内部设施配套完备。通过营造全开放的商业内街，消费者可以轻松到达商业区任一角落。商业街收放自如，天际线起伏错落，在商业街中行走，感受到变化有致的室外空间，丰富多彩的商业生活，感觉不到脱离城市，反而是城市的一个亮点，人流聚集之处。商业区内将会入驻银行、大型购物超市、高档茶楼咖啡厅、高档餐饮、休闲娱乐KTV、体育文化用品一条街、品牌服饰、电子商贸、零售百货、家居生活店。可以说，我们碧海云天将是打造勐腊生活

9、购物、时尚休闲、商务洽谈、亲朋聚会、娱乐文化为一体的大型高档旗舰商业区。3、项目定位：碧海云天致力于打造勐腊县新城区商业综合体，是集金融、商务办公、品牌服饰、餐饮、休闲娱乐、社区服务、酒店、旅游购物于一体，是服务于勐腊人民生活的一站式商业财富综合体！4、项目相关配套设施：（1）项目周边配套，周边有县政府办公大楼、县工商局、县道路养护段、县路政大队、县边防支队、县森林公安、县森林武警、县海关、县检验检疫局、县财政所、县国税局及地税局、县消防大队、县环保局、县养老院、县进出口健康检查中心；县医院分院、县乡镇卫生所；县第一小学、县幼儿园、南腊中学、农场小学；县信用社新城营业厅，县农行新城营业厅，县邮

10、政新城营业厅；中国移动、中国电信；泛亚铁路的修建、县汽车客运站的运营；景兰国际酒店、西双景泰大酒店、三联商务酒店；县民族运动广场及新城区政府休闲广场、景兰美食娱乐、珍爱KTV海鲜城、特色餐饮等行政、金融、医疗、教育、休闲娱乐、购物消费一应俱全；（2）项目自身配套，民族特色建筑打造勐腊新城区城市名片、商业区和居住区紧密相连又互不干扰、45000平方超大规模纯商业规划填补新城区商业综合体空白、10000平方大型地下停车场给你的购物消费充分提供便利、人车分流、全框架式建筑结构商业空间自由装修、电梯配置、智能安保24小时为你服务！三、商业投资分析1、区位分析：整个县城以县政府行政中心为分割点，县政府以

11、北为老城区，老城区因交通、地势、自然地理、旧建筑和居住区已不能满足现代化人民的需求，而且从新开发已没土地，难度很大且浪费人力、物力、财力；新城区交通便利，地势平坦且有利于开发，“碧海云天”商业区占据勐腊县新城区核心位置、雨林大道西侧，紧邻县政府行政中心，周边配套设施完善，为新城区县政府重点开发区域，地标性纯商业傣式建筑填补新城综合性商业空白，为新城区行政事业单位和居民提供便利，商业区投资利润和升值空间无限。2、交通分析：随着勐腊经济的发展，现代化交通工具也日趋增加，老城区狭窄的道路和土地的稀缺性已不能满足人们的需求，新城区雨林大道的修建不仅缓解了勐腊县的交通压力，也给新城的开发带来了商机，“碧

12、海云天”商业区紧邻雨林大道西侧、南面为36米宽（双向四车道）的相思路、西侧为西环路、北面为森警路，商业区四面临街且与区内地下停车场相连，离到达省城、州府和磨憨口岸高速路口仅500米，到达老城中心只需5分钟车程，到达勐腊经济重镇（勐捧、勐满、勐润）只需1小时时间，离勐腊县汽车客运站仅300米，离规划建设中的泛亚铁路仅2公里。便捷的交通必将给你的生活和出行带来巨大便利。 3、消费群体分析：（1）商业区内将会入驻银行、大型购物超市、高档茶楼咖啡厅、高档餐饮、休闲娱乐KTV、体育文化用品一条街、品牌服饰、电子商贸、零售百货、家居生活店等，大规模、综合性的特质适合各个年龄段的人群；（2）综合性的商业，各

13、种商品应有尽有满足了周边公务员、农场职工、教师、医生、学生、个体经营户、游客、农民等不同消费档次客户的不同生活需求；（3）固定消费群体有（500米范围内），本项目居住区352户和商家200户、约1600人，规划建设“碧海云天二期居住区相思路旁约1500户、4500人），河畔之梦一期、二期和三期居住区1200户、约3600人，周边居民及企事业单位居住区约500户、1500人，南腊新城居住区约800户、2400人，尚品名居居住区约300户、900人，迪升华府居住区尚品名居居住区约300户、900人，规划建设的县公务员小区和园丁小区约2000户、6000人等周边固定消费群体约20000人；（4）商业

14、辐射消费群体，商业区可辐射整个勐腊县城近8万人口，为县城经济重镇勐捧、勐满、勐润等人流量进入县城的必经之地，是国内外游客游览勐腊的理想休闲娱乐购物之所，相信在这里投资经商一定会让你赚的盆满钵满！4、周边规划分析（见附件二，新城总体规划）：规划项目旁边道路（相思路、西环路、森警路）近期完工、在建中的县第一小学、县幼儿园及园丁小区在项目正后方、规划建设县公务员小区、规划建设“碧海云天”二期居住区（相思路旁，约1500户）、距规划中的民族体育广场隔路相望、距已建成的县汽车客运站仅300米、规划建设县建筑设计院和县档案馆等，行政中心所在地见证了一座城市的繁荣与发展，随着县政府的迁入，新城区行政机构陆续

15、设立，市政配套设施逐步完善，相信不久后的新城必然会取代老城成为勐腊县新的商业经济中心。5、优势分析：（1）“碧海云天”项目为勐腊县政府重点支持项目；（2）项目占据勐腊县核心地理位置；（3）项目周边配套设施完善；（4）项目是中元地产在勐腊县打造的第一个品牌项目；（5）专业的招商团队保证商家的持续经营；（6）合理的商业规划满足不同消费者的需求；（7）超前的规划设计理念打造勐腊规模最大纯商业综合体；（8）傣式民族特色建筑建设勐腊新城商业地标；（9）全框架式建筑结构保证铺面的合理利用；（10）大型地下停车场为你的爱车解决后顾之忧；（11）24小时的物业服务让你放心、舒心；（12）随着市政配套的完善，周

16、边居住区入住率必然大增，消费群体只上不下；（13）全能业态将使消费者川流不息；（14）知名商家的入住；（15）准现房发售，让你看的见、摸的到，买的放心，用的舒心！6、投资机遇分析：（1）国家级口岸磨憨口岸的开发建设，磨憨边境贸易区位于云南省最南端，地处云南省与中南半岛的枢纽部位，与老挝磨丁口岸接壤，距勐腊新城42公里。从磨憨出境后，到老挝南塔省省会62公里，到老挝古都-琅勃拉邦285公里，到老挝首都万象680公里；经老挝向东可进入越南，向南可到达柬埔寨、马来西亚，向西可到泰国、缅甸。经老挝会晒到泰国国家级口岸清孔228.3公里（昆曼公路走向），到泰国首都曼谷约1000公里，区位优势十分明显，是

17、我国通往老挝唯一的国家级陆路口岸及通向东南亚最便捷的陆路通道，也是澜沧江-湄公河次区域合作的主体通道之一和建设中国-东盟自由贸易区的最佳结合部。磨憨边境贸易区的发展面临着国家实施西部大开发、国际大通道建设、澜沧江-湄公河区域合作及中国-东盟自由贸易区建设等重要历史机遇，如何抢抓机遇，发挥优势，乘势发展，走出有特色、有优势、有效益的发展之路，必须科学地确立符合贸易区的发展框架。贸易区工、管委认真实施省委、省政府一特三区的建设目标和州委、州政府开放活州战略，以三个有利于为标准，充分预见国际大通道建设的综合长远效益和辐射功能，走可持续发展和与国际口岸接轨的路子，以构建中国-东盟自由贸易区为前提，积极

18、探索中国-东盟自由贸易区建设的路子和经验，按照建设生态化、民族化、现代化、国际化口岸城市的要求，用全新的思路，全新的观念，高起点、高标准地制定了设立磨憨边境贸易区总体方案磨憨作为勐腊县的一部分，必将给新城的发展带来无限商机。（2）泛亚铁路的修建：泛亚铁路是一个统一的、贯通欧亚大陆的货运铁路网络。途径新加坡、马来西亚、泰国、越南、缅甸、柬埔寨到中国的昆明，连接中国和南亚诸国的泛亚高速铁路网已经于今年4月份动工开建，目前昆明至磨憨口岸段已经动工修建，整个建设工程需要10年时间，预计2020年全线开通。勐腊县新城区做为泛亚铁路的必经之地，将会给勐腊县带来巨大的商机。（3）新城区开发建设处于初始阶段，部分市政配套设施还在建设中，规划和居住区已成规模，特别是县一小的建成必将带动新城区的居住热潮，人潮就是钱潮，钱潮涌动必将吸引更多商家，而“碧海云天”的建成将成为你投资、经商、办公的首选之地！7、竞争对手分析：（1）地理位置，南腊新城商业区位于新城行政中心对面，背靠南腊河、前面与新城大道和高速路入口相邻，属新城片区；金都商贸城位于老城区