房地产收购操作指引

1、律师办理房地产项目转让业务操作指引2013 年 3 月 15 日经山东省律师协会七届常务理事会第八次会议审议通过）目录第一章总则第二章律师办理房地产项目转让方案设计业务的操作指引第一节般规定第二节转让模式第三节股权转让模式第四节资产转让模式第五节方案设计的原则和注意事项第三章股权转让模式的操作指引第一节一般规定第二节律师办理股权转让意向阶段的法律业务第三节律师在尽职调查阶段提供的法律服务第一部分 尽职调查基本规范第二部分尽职调查前的准备第三部分尽职调查的方法第四部分尽职调查内容第五部分尽职调查报告第六部分律师从事尽职调查工作应注意的事项第四节 股权转让合同起草、谈判、签署阶段法律业务的操作指引

2、第一部分股权转让合同的起草第二部分股权转让合同的谈判第三部分股权转让合同的签署第四部分股权转让合同的政府审批第五节律师办理股权转让合同履行阶段法律业务的操作指引第四章资产转让模式的操作指引第一节一般规定第二节 律师办理资产转让意向阶段法律业务的操作指引第三节律师在尽职调查阶段提供的法律服务第四节 资产转让合同起草、谈判、签署阶段法律业务的操作指引第一部分 资产转让合同的起草第二部分 资产转让合同的谈判第三部分资产转让合同的签署第五节律师办理资产转让合同履行阶段法律业务的操作指引附件六：外商投资房地产的有关问题律师防范执业风险的注意事项第一节般规定第二节律师在意向阶段的注意事项第三节律师在尽职调

3、查阶段的注意事项第四节在交易结构设计阶段的注意事项第五节在合同草拟、谈判阶段的注意事项在合同履行、交割阶段的注意事项第六章附则第一节声明第二节特别说明事项第三节附件附件一：股权转让模式下的尽职调查详细内容附件二：资产转让模式下的尽职调查详细内容附件三：股权转让模式下的纳税说明附件四：资产转让模式下的纳税说明附件五：国有股权转让程序第一章 总则第一条 为规范本省律师办理房地产项目转让业务的服务行为并提高服务 质量，特别是为年轻律师熟悉、参与该业务提供指导，经山东省律师协会授权， 房地产专业委员会在总结相关业务经验的基础上制定本指引，供本省律师在办 理该类业务时参考。第二条 本指引中所涉及的名词解

4、释：一）“房地产项目”指房地产开发企业通过出让、转让获得的土地使用 权和 / 或在该土地上开发建设的住宅、商业（含办公）、酒店等物业及其配套设 施等。但不包括划拨土地使用权和 / 或在该等土地上建设的建筑物及配套设施， 亦不包括公有房屋、 廉租住房、 经济适用房等政府限制交易的物业和 / 或该等物 业占用的土地。和 / 或通过转让房地产二）“房地产项目转让”指房地产开发企业直接转让其名下的房地产项 目（或直接受让其他房地产开发企业名下的房地产项目） 开发企业股权的方式间接实现房地产项目转让目的的行为。三）“目标项目”指交易双方拟转让的房地产项目。四）“目标公司”指拥有目标项目的公司。第三条 鉴

5、于房地产项目转让业务的复杂性和对律师业务能力要求较高的 特点，律师办理该类业务应遵循如下原则：一）专业负责原则：律师应刻苦钻研专业法律问题，熟悉该专业的法律 规定，具备与该行业相匹配的能力，为当事人提供准确的专业服务。二）忠诚守信原则：律师应对当事人尽到忠诚义务，在转让方和受让方 之间，只接受其中一方的委托。服务过程中，律师不应受任何单位及其他组织 和个人的非法干涉， 依法维护当事人的合法权益， 贯彻落实国家相关法律法规。律师应结合当事人的要求恪尽职守、勤勉敬业，在其承诺的期限内完成各项具 体的法律服务。第四条律师办理房地产项目转让业务，应依据与当事人所签订的委托协 议，在委托权限内依法、依约

6、履行职责，不得损害当事人的合法权益，并应保 守当事人的商业秘密及个人隐私。重点在第五条 本指引主要适用于律师从事房地产项目转让的非诉讼服务, 于指导律师向其当事人提供尽职调查、方案设计、合同起草、协商、谈判、签 约以及项目交割等方面的法律服务。律师在办理有关房地产项目转让的诉讼案 件时，也可以有选择地参考本指引的相关内容。第二章 律师办理房地产项目转让方案设计业务的操作指引第一节一般规定第六条 律师办理房地产项目转让业务时，主要依据土地管理法、物 权法、公司法、城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条 例、城市房地产转让管理规定等法律、法规。第七条律师对房地产项目转让业务进行方案设计和论证时

7、可以参考本章 的规定。第二节转让模式第八条 房地产项目转让主要有两种模式：一种是股权转让，另一种是资产 转让。股权转让模式是通过转让股权的方式间接实现转让房地产项目的目的;而资产转让模式则是通过直接转让房地产项目的方式实现其目的。第九条 股权转让和资产转让两种模式相比，虽然目的相同，但涉及的直接 交易标的不同，法律关系和交易成本也各不相同。因此在交易模式的选择和设 计上，律师应根据拟转让房地产项目的具体情况，作出适当的选择，以便尽可 能地降低交易风险与交易成本。第三节股权转让模式第十条股权转让模式可分为股权转让方式和增资扩股方式。股权转让方式是指转让方与受让方签订目标公司股权转让合同，完成股权

8、 交割，并办理工商变更登记。增资扩股方式是指增资方以现金或其他资产对目标公司进行增资，从而持 有目标公司一定比例的股权，再进一步受让目标公司的股权。第十一条 股权转让的交易主体为转让方（目标公司的股东）和受让方。股 权交易不需要征得目标公司的同意。一）目标公司进行房地产开发，往往是在同一地块上建设多个项目（如一）采取股权转让方式转让的，受让方受让目标公司原股东的全部或部 分股权，双方签订股权转让合同，然后到工商部门办理相应的变更登记，再或 同时进行董事、监事改选，并到工商部门办理相应的变更登记。二）采取增资扩股方式进行转让的，由增资方与目标公司原股东签订增 资协议，对增资额和增资后各方所占股权

9、比例作出约定，然后由会计师事务所 出具验资报告，并到工商部门办理变更登记，再或同时进行董事、监事改 选，并到工商部门办理相应的变更登记。如果目标公司是外商投资企业，或增资后目标公司由内资企业变更为外商 投资企业，则需要经相关部门批准，然后再办理工商变更登记。第十三条 股权转让模式的优势：一）该模式不受城市房地产管理法第 39 条关于转让时必须完成开发 投资总额 25%的条件限制，可以在目标公司取得土地使用权后的任何时点进行。二）税负成本相对较低，有利于降低受让的总体成本。采取股权转让方式， 在满足一定条件时， 一般各项资产无须作为销售处理， 房屋、土地等无须办理过户手续，避免因资产流转而产生所

10、得税、营业税、契 税等税费，从而可获得更为优惠的股权受让价格，降低了受让总体价格。受让 前开发成本和资金占用利息可以全额计入此后项目总成本，对受让方而言有利 于降低今后项目处置的土地增值税。股权转让模式下需要缴纳的税费见本指引附件三。三）操作程序较简单。第十四条 股权转让模式的不利因素：写字楼、住宅、酒店、商贸等）。如果无法将盈利前景不佳的项目进行剥离， 不仅会增加受让成本，而且还面临较大的经营风险，项目的资金回报无法获得 保障。二）股权转让模式下，受让方在受让时对目标公司的或有债务往往难以 预测。三）交易完成后， 转让方的义务及由此产生的法律责任均由受让方承担。受让方面临转让方未尽信息披露义

11、务的风险。第四节 资产转让模式第十五条 资产转让的交易主体为转让方 （目标公司） 和受让方。第十六条 资产转让模式的操作步骤为： 交易双方签订 资产转让协议 后， 到国土资源和房屋管理局办理土地使用权变更登记，并办理建设用地规划许 可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等项目有关规划 建设手续的更名。第十七条 资产转让模式的优势：一）项目权属清晰，可操作性较强，法律规定明确，只要符合法定条件， 即可进行转让。二） 受让方无需考虑目标公司的或有负债风险。 因受让的仅为目标项目， 不涉及公司债权债务，对受让方而言交易较为简便、透明。三）需要缴纳的税费种类清晰，税务风险较小。第十八条 资产转让

12、模式的不利因素：一）根据城市房地产管理法第 39 条的规定，房地产项目转让时必须完成开发投资总额的25%。若采用资产转让模式，项目权属变更登记手续必须在目标项目投资总额达到 25%后方可办理。（二）在资产转让模式下，如有专属于转让方（目标公司）的税收优惠,受让方在受让目标项目后无法继续享有。但是如果采取股权转让的方式，由于 变动的只是转让方（目标公司）的股东，则税收优惠将会得到保留。（三）税费较高。通常情况下，采取资产转让模式需缴纳的税费包括：契 税、印花税、土地增值税、营业税、所得税、城市维护建设税和教育费附加等, 相对于股权转让模式而言税费较高。资产转让模式下需要缴纳的税费见本指引附件四。

13、第五节方案设计的原则和注意事项第十九条方案设计的原则:（一）以目标项目和目标公司的具体情况为基础，以法律为依据。（二）尊重当事人意愿、维护当事人利益。（三）保障交易安全，尽量使操作路径简捷易行。（四）尽量降低交易成本。第二十条方案设计注意事项:（一）方案设计与当事人的商业目的息息相关，涉及到行业、管理、商务、 财税、法律等多方面知识，需要具备一定的统筹能力。律师应谨慎地担任总协 调人。（二）律师担任方案设计的总协调人时应充分发挥各专业团队的业务专长, 注意整合各方力量，为当事人提供多个方案供其选择，并分析利弊。单一方案 的提交更须慎重。（三）律师可以与相关专业人员联合提供方案设计服务，在联合服

14、务时应注意适当划分工作边界，区分工作责任。第三章股权转让模式的操作指引第一节一般规定第二十一条 律师就股权转让业务提供法律服务，主要应当依据公司法、公司登记管理条例、最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干 问题的规定（一）、（二）等法律法规和司法解释。第二十二条律师以股权转让模式提供法律服务可以参考本章的规定。第二十三条本章涉及的名词解释:（一）“受让方”指拟受让目标公司股权的自然人或法人。（二）“转让方”指持有目标公司股权并拟转让给受让方的自然人或法人。（三）“意向书”指受让方和转让方就目标公司股权转让事宜初步达成的 转让意向书或框架协议。（四）“股权转让合同”指受让方和转让方就转让目

15、标公司股权事宜达成 的正式合同。（五）“股权转让协议”指由受让方与转让方为办理股权的工商登记变更 而签订的股权转让协议。第二十四条 股权转让模式的基本程序:（一）了解目标公司、目标项目的情况。（二）达成初步转让意向，签订意向书，由受让方向转让方支付一定数额 的定金（视情况而定）。（四）受让方根据调查情况决定是否继续受让。若决定继续受让，则需设（三）受让方对目标公司和目标项目进行尽职调查。合受让方进行尽职调查提出要求，为受让方根据尽职调查结果决定是否继续进计并论证受让方案。五）起草股权转让合同，就合同内容进行协商、谈判。签署股权转让合同。七）履行股权转让合同（不分先后顺序）：1. 受让方按约定向

16、转让方支付股权转让款；2. 按约定更换公司法定代表人、董事、监事、总经理及其他高级管理人员；3. 按约定进行公司印鉴、财务账册、账户、资料等的交接；4. 按规定办理完税手续；5. 办理工商变更登记手续，股权转让完成。第二节 律师办理股权转让意向阶段的法律业务第二十五条 意向书达成前， 受让方应与转让方接洽， 了解目标公司的设立 时间、注册资本、股权结构、资产负债状况、开发资质、经营范围，公司除目 标项目外是否还有其他经营性资产，公司有无债权债务纠纷，有无已发生的或 潜在的诉讼、仲裁或行政处理案件，拟转让的股权是否有权利负担等情况。此外，受让方还应了解目标项目的来源、土地性质、权属情况、规划情况

17、、 开发进展情况、已取得的开发建设手续、就该项目已签订的合同及履行情况、 项目（实物或权利）有无瑕疵等。第二十六条 根据了解到的情况，对可能存在的法律问题、风险进行预判， 并书面提示当事人，建议转让操作方案，根据目标公司和目标项目的具体情况为转让方配设计、起草意向书。第二十七条 意向书旨在为整个交易做出纲领性的计划和安排，行受让设定条件， 也为受让方按照转让方要求支付定金提供合同依据。第二十八条 意向书所包含的主要内容有：1. 转让标的2. 转让方式及主体3. 转让价款及价格确定方式4. 付款方式5. 进度安排条款（工作步骤、时间表等事项）6. 陈述保证条款（主体资格、项目基本情况等）7. 权

18、利义务条款（如协同配合义务、提供必要资料信息的义务、各方负责 事项的划分等）8. 排他协商条款（独家谈判权）9. 诚意金条款10. 意向书终止（解除）条款11. 违约责任条款12. 保密条款13. 争议解决条款14. 法律适用条款（适用于涉外的情形）15. 其他条款（费用承担条款、弹性条款等）16生效条款第二十九条 意向书的起草、 谈判及签订应注意的问题：一）受让时，受让方可能基于某种考虑，不想或不能直接以自己的名义 去受让，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义去受让项目公司。所 以，建议意向书中为受让方将来可能以其指定的其他公司进行受让做好铺垫。二）意向书是否设计诚意金 / 定金条款（

19、以下均称“定金”）应视转让方 的意愿而定。该条款主要是为降低受让方恶意磋商或其他不诚信行为的风险， 并担保下列事项：1. 转让方积极配合受让方的尽职调查，提供目标公司和目标项目详实的资 料；2. 转让方介绍的情况与目标公司和目标项目实际情况一致；3. 受让方能够按期完成尽职调查并按意向书约定条件做出是否继续受让的 决定；4. 转让方遵守对其在排他期内的限制性约定；5. 双方均对转让事宜以及获取的对方资料、信息、商业秘密进行保密，并 在终止转让时返还从对方获取的全部资料等。三）受让方有权根据尽职调查情况，提出修改受让方案、调整交易价款、 要求转让方处理不利事项等合理要求；亦可决定终止或继续交易。

20、但为防止受 让方滥用其权利，建议在意向书中设置继续受让或不再受让的条件。四）尽职调查结果与转让方披露情况一致的，受让方应当继续受让，进 入协议起草、谈判、签署阶段；受让方拒绝继续受让的，定金不予返还。若调查结果与转让方披露的情况不一致（细微不一致在所难免，一般指重 大不一致， 但对何谓 “重大不一致” ，应当根据双方意思在意向书中明确约定）受让方有权放弃受让，且转让方应双倍返还定金。第三节律师在尽职调查阶段提供的法律服务第一部分尽职调查基本规范第三十条律师应严格遵守法律、法规及规范性文件的规定，遵守律师职业 道德和执业规范，诚实守信、勤勉尽职、审慎严谨。第三十一条律师应严守所知悉的当事人、目标

21、公司及其他相关方的商业秘密，不得利用所知悉的商业秘密为律师本人、律师事务所及其他人谋取利益。第三十二条律师应在当事人授权范围内从事尽职调查法律业务;律师在授权范围内的工作,不受其他单位或个人的影响和干预，独立工作，维护当事人第三十三条的合法权益。律师事务所接受委托后应指派具备相应专业能力的律师承办, 实习律师（含律师助理或其他辅助人员）不得独立承办，只能协助律师完成相 关工作。第三十四条律师从事尽职调查法律业务，严禁下列行为:（一）严禁建议或协助当事人或目标公司从事违法活动。律师只能对当事 人要求解决的法律问题进行分析和评估，并提出合法的解决方案。（二）严禁弄虚作假，伪造、变造文件、资料、证明

22、等材料或协助、诱导 当事人弄虚作假，伪造、变造文件、资料、证明等材料。（三）若律师经合理谨慎判断，怀疑委托人提供的文件、资料、证明等材 料是伪造或虚假的，则严禁向对方当事人或其他相关方提供。第三十五条若当事人要求律师提供违反法律、法规、规范性文件及律师执 业道德和执业纪律的服务，律师事务所及律师应当拒绝并向当事人说明情况。第三十六条律师事务所和律师应如实、准确、完整地向当事人披露尽职调 查所获信息，并作出适当的法律分析与评估，不得故意隐瞒、遗漏影响当事人 决策的重要信息或做虚假陈述。第三十七条律师应与注册会计师、资产评估师等专业人士密切配合，通过 专业分工协作和业务沟通，共同保障受托调查业务的

23、顺利进行。第三十八条 倡导律师事务所建立健全项目管理制度，对调查取得的文件、 资料、证明等材料可建立分类归档及查阅制度，对尽职调查报告、法律意见书 等法律文件建立内部审核制度及内部质量保障制度。第三十九条 建议律师及时、准确、真实、完整地就工作过程中形成的工作 记录、工作中获得的相关文件、会议纪要、谈话等资料制作工作底稿（或保留 相关记录文件）。第四十条 建议律师对承办尽职调查业务过程中重要的往来电子邮件和电 子版式的法律文件进行备份。第二部分尽职调查前的准备明确分工第四十一条 律师事务所接受委托后及时组成尽职调查工作小组, 和责任，保证在委托合同约定的时间内展开工作。第四十二条律师根据委托合

24、同的约定、目标公司的具体情况制定工作方 案，并及时向当事人通报。第四十三条 在正式开始工作前根据委托合同的约定及目标公司的具体情 况拟定调查清单。第四十四条 了解交易目的、基本要求、目标公司转让的原因及基本情况。第三部分 尽职调查的方法第四部分 尽职调查内容文字材料。第四十六条约见目标公司的管理层或业务人员配合调查有关情况,并制作谈话笔录。第四十七条通过互联网、纸质媒介等公开披露目标公司信息的渠道进行了解。第四十八条向目标公司提交适宜的尽职调查清单或问卷清单。第四十九条根据目标公司提供的线索、信息以及其他渠道进行调查。第五十条 通过目标公司注册登记机关调查目标公司的成立、变更、年检、注销、吊销

25、等情况。第五十一条通过相应的主管登记机关调查不动产的权属、转让、抵押等情况。第五十二条通过目标公司所在地政府及所属相关职能部门调查相关信息。第五十三条通过目标公司的债权人、债务人调查有关情况。第五十四条可依法通过收集文字资料、约谈、记录、走访等方式查阅政府相关职能部门的档案。第五十五条 与其他中介机构及相关方核对事实。第五十六条 实地考察并核实目标公司资产及经营状况，对与项目有关的土地、地上建筑物等资产情况，可采用拍照等方式取得证据。第五十七条委托其他律师事务所、相关专业机构进行调查。第五十八条 对受让方而言， 尽职调查的目的是充分了解和掌握目标公司和 目标项目的状况，以便综合考虑是否继续进行

26、受让。鉴于此，律师起草尽职调 查提纲、实际进行尽职调查应关注以下方面：1. 目标公司股东持有、处分目标公司股权的合法性和完全性；2. 目标公司设立、存续的合法性和从事经营活动的有效性；3. 目标公司目前资产、负债和或有债务的真实状况，包括一般债权债务、 担保责任、欠缴税费、社会保险等；4. 目标公司已经签订但尚未履行完毕的合同及其履行情况；5. 目标公司涉及的尚未执行终结的行政处罚和诉讼、仲裁案件；6. 目标公司目前已经取得和正在开发、经营的项目，项目具体情况以及正 在经营的其他业务的真实情况。股权转让模式下的尽职调查详细内容见本指引附件一。第五部分 尽职调查报告第五十九条 尽职调查报告的范围

27、及深度应满足受让方据以判断目标公司 股权、目标项目有无瑕疵、继续受让有无法律风险之需要。这意味着尽职调查 报告应对目标公司的概况及历史沿革、股东及各自持股比例、公司治理结构及 有关情况、主要资产及重大债权债务情况、公司涉及的诉讼、仲裁或行政处罚 情况等进行详细陈述，并对尽职调查中发现的可能影响股权转让、影响目标项 目的取得、开发、建设或销售等的问题进行法律分析和论证、提示法律风险。第六十一条 尽职调查应注意的事项：一）引言。该部分陈述律师尽职调查权利来源、尽职调查的任务与目的、 调查获取文件资料的采信原则和调查报告的事实陈述方式。二）定义。该部分就尽职调查报告中所提到的有关主体、客体、简称及

28、其他词语的含义进行定义，以使后文中有关词语指代清楚。三）正文。主要陈述尽职调查了解到的事实情况，可对以下内容逐一陈 述：1. 目标公司的设立及历史沿革、股东和股权架构；2. 目标公司的公司治理及董事、监事、高级管理人员；3. 目标公司员工及各项保险的办理；4. 目标公司拥有的主要财产；5. 目标公司的重大债权、债务；6. 目标公司的对外投资情况；7. 目标项目的情况；8. 目标公司涉及的诉讼、仲裁或行政处罚情况。四）律师就重要法律问题发表的法律意见。该部分主要为律师依据法律 法规的规定就尽职调查过程中发现的问题（如股权权利瑕疵、目标项目权利瑕 疵、目标公司已签订未履行完毕的合同履约风险等）进行

29、法律分析，就其对股 权转让的影响发表法律意见、提示法律风险，并根据委托书的要求提出解决方 案或建议等。第六部分 律师从事尽职调查工作应注意的事项一）调查应尽可能获取材料的原件、正本。不是原件或正本的，应核实 原件，由目标公司在复印件上盖章，确认其内容与原件一致。不能提供原件或 正本的文件，由目标公司出具所提供文件真实、准确，与原件一致的书面声明。二）对于重要但缺少有效证据支持的信息、陈述、事实，应取得目标公 司或其他相关单位 / 人员对该信息、 陈述、事实的书面确认。三）建立文件资料、证明等的交接清单，做好签收工作。严格遵守交接 要求，并保管好所收到的文件资料、证明等。四）对以电子文本、电子邮

30、件等形式提供给律师的文件资料、证明等， 律师应当进行备份归档，并转换成纸面形式，由提供人或相关人员签字或盖章 确认。五）初步完成对目标公司的调查后应及时进行归纳总结，并尽可能将调 查情况汇总、分类、统计建档。第六十二条 尽职调查报告应注意的事项：一）尽职调查报告应明确出具目的，并声明不得为其他目的使用该调查报告。例：“本尽职调查报告仅为A公司受让B公司控股股权之目的而出具,未经某某律师事务所书面同意，本尽职调查报告不得为其他人的利益或其他目 的而使用，法律法规另有规定的除外”。二）应明确尽职调查报告的限制性条件。受调查资料是否真实、有效、 全面的限制，受调查对象是否配合的限制，以及受相关法律及

31、规定的限制，律 师调查不可能穷尽了解所有的客观真实情况。因此，在起草尽职调查报告时， 建议就该等情况附相关免责声明。三）尽职调查报告应明确其范围仅限于对法律方面的调查、分析。公司 股权转让的顺利完成除法律方面的调查外，还有赖于财务、会计专业的支持， 因此，调查报告中应当有关于“该报告不对有关会计、审计及资产评估等专业 事项进行评判，该相关问题和数据需具备相应资质的专业机构做出判断等”的声明。第四节 股权转让合同起草、 谈判、签署阶段法律业务的操作指引还应将目标第一部分 股权转让合同的起草第六十三条 股权转让合同除将受让方和转让方列为当事人外， 公司列为一方当事人。因为有关公司信息披露需要目标公

32、司和转让方作为共同披露义务人，且股 权工商变更登记一般需要目标公司负责办理、转让方与受让方配合。若按照转 让安排，股权工商变更登记的办理晚于受让方支付第一笔股权转让款的时间很 久，则需要目标公司以目标项目为其和转让方提供履约担保。/ 或债务，应明第六十四条 须明确约定转让的股权比例。 目标公司全部股权转让的， 还须 说明股权对应的公司资产、债务的范围。如有需要剥离的资产和 确约定剥离的时间和办法以及剥离前如何管理等事项。第六十五条 股权转让的价款和支付方式均可由当事人在股权转让合同中 约定（涉及到国有股权转让的除外）。注意受让方付款和转让方履行相关义务 的对应关系，尽量采用分阶段支付的方式，以

33、占据股权转让过程中的主动权。国有股权转让价格，需经国家认可的资产评估机构进行资产清查及现值估 价，并且国有股权转让要委托产权交易机构进行公告，公告后产生两个及以上竞买者的，还需采取拍卖或招投标的形式进行产权交易。第六十六条 工商变更登记一般由目标公司负责办理，转让方与受让方予以配合。 当然亦可约定由转让方负责办理， 目标公司与受让方予以配合。股权转让合同可根据当事人的要求约定办理股权工商变更登记手续的条 件。例如股权转让合同已生效、股权转让已获得有关主管部门的审批、受让方已按约定支付股权转让款等。第六十七条 办理工商变更登记手续一般需要受让方与转让方签订简单的、 符合工商行政主管部门要求的股权

34、转让协议。股权转让合同应当明确：用于办 理工商变更登记的股权转让协议与股权转让合同不一致的，以股权转让合同为 准。第六十八条 合同中可约定：转让方和目标公司在办理股权工商变更登记手 续的同时，办理如下事项:（一）办理公司章程修改、董事会、监事会和董事长变更登记手续;（二）向受让方移交公司印鉴、财务印鉴及法定代表人印鉴的时间、程序 等;（三）向受让方移交全部账务账册、档案的时间、程序等;（四）对公司原有职工保留与否、由公司解除劳动合同时违约责任、补偿 金的承担等做出约定。第六十九条受让方与转让方均需保证：我方已经按照公司章程及有关法律 法规的规定就签订和履行股权转让合同，获得合法授权。转让方应当

35、就其披露信息的全面性、真实性做出承诺，并承诺对信息披露 不实的情况承担违约责任。重点注意转让方对目标公司所负债务未如实披露的处理，一般有必要要求 转让方就其对该情况提供担保（一定数额的保证金或银行保函）。费双第七十条合同应当约定以股权转让方式转让房地产项目所产生的税、 方如何承担。第七十一条 合同应就各方当事人违反合同约定的具体情形设定违约责任, 为一方当事人按照合同约定或法律规定行使合同解除权的情况如何处理做出安第七十二条涉及国有股权转让、上市公司股权转让的，建议在股权转让合 同中附生效条件。如完成前期的审批、评估各项工作，待取得了相关主管部门 的批准后方能生效。如受让方为外资，或涉及外资股

36、权转让的，依法需经主管部门批准后，股 权转让合同方可生效。不可抗力、通第七十三条合同还应包括股权转让合同适用的法律和管辖、 知等条款，该等条款属于合同通用条款，这里不再赘述。第二部分股权转让合同的谈判第七十四条 建议律师参与当事人谈判， 协助当事人就合同文本中的有关法 律问题与对方解释、沟通和协商，最大限度维护当事人的利益，并根据谈判情 况适当修改、调整合同文本，直至当事人最终确认文本内容。谈判过程中，每一轮谈判结束时，建议由双方参与谈判人员对该次谈判已 达成共识的条款或条件签字确认，避免此后谈判过程中出现反复，而且有利于掌握谈判中的主动权。在下一轮谈判中判断对方改变了之前已商定的哪些内容,第

37、三部分股权转让合同的签署第七十五条股权转让合同应由各方当事人依法签署,般为法定代表人签字（或其授权的代表签字），并加盖公章。第四部分股权转让合同的政府审批第七十六条 对于不涉及国有股权、上市公司股权、外资股权的转让，受让 方非外资受让的，无须审批。对于涉及国有股权的，审批部门包括负责国有股权管理的部门及其地方授 权部门，审批要点是股权转让价格是否公平、国有资产是否流失。对于涉及上市公司股权的，审批部门还包括中国证券监督管理委员会，审 批要点是上市公司是否仍符合上市条件、是否损害其他股东利益、是否履行信 息披露义务等。对于受让方为外资，或拟受让的股权为外资股权的，需要经商务主管等部 门批准。第五

38、节律师办理股权转让合同履行阶段法律业务的操作指引第七十七条 以股权转让方式进行房地产项目转让，对于先行支付股权转让 款的受让方或者先行办理股权变更登记的转让方而言具有较大的风险，建议律 师提供股权转让价款支付的法律服务，从而使转让方、受让方的利益均能得到定的保障。律师在股权转让价款环节上的服务主要体现在资金监管和价款验证两个环 节。律师事务所从事股权转让资金监管的过程中应坚持专款专用的原则。第七十八条受让方支付股权转让价款后，律师应提示转让方和受让方共同 申请办理股东名册变更登记。申请变更登记时，应当提供全体股东过半数同意 的证明和其他股东放弃优先购买权的证明、股权转让协议、股东名册变更登记申

39、请。股东名册变更登记完成后，公司应向受让方重新出具出资证明书。第七十九条董事、监事和高级管理人员的任免程序通常由公司章程予以规定，因此如股权转让涉及上述人员的任免，应当遵循公司章程的规定。但应注意的是，公司法定代表人的更换，应当到工商行政管理机关办理变 更登记，董事、监事、总经理等发生变更，应当向原登记机关备案。股权变更之后，重新选任董事、监事、高级管理人等的时候，应注意公司法第 147 条的有关禁止性规定，以免出现任免无效之情形。第八十条 公司股东发生变更，应当对公司章程进行相应的修改。办理股东变更登记时，应当提交修改后的公司章程或章程修正案。有限责任公司有权修改公司章程的机构是股东会，股东

40、会会议作出修改公司章程的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。股份有限公司有权修改公司章程的机构是股东大会，股东大会作出修改公司章程的决议， 必须经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。第八十一条 公司股东发生变更， 应根据 公司法 、公司登记管理条例 及公司章程的规定到工商行政管理机关办理变更登记，否则不能对抗第三人。第八十二条 股东变更登记完成后， 受让方成为公司新股东， 依法行使股东 权利，转让方应将公司经营管理所需要的物品和文件交付给受让方，所交付的 物品和文件主要有公司登记证照、印章、账簿凭证、资产权属证书、项目开发 批准文件、重大合同、流动资产等。第四章 资产转让模式

41、的操作指引第一节 一般规定第八十三条 律师就资产转让业务提供法律服务， 主要依据 土地管理法 、物权法、城市房地产管理法、城镇国有建设用地使用权出让和转让 暂行条例 、城市房地产开发经营管理条例 、城市房地产转让管理规定最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理涉及国有建设用地使用权合同纠纷案件适用法律问题 的解释、最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释等。第八十四条 本章的资产转让模式， 分为建设用地使用权转让、 在建工程转 让两种。律师为上述两种资产转让模式提供法律服务可以参考本章的规定。第八十五条 本章所涉及的名词解释：一

42、）“受让方”指拟受让目标项目的法人。转让方”指取得目标项目并拟将项目转让给受让方的法人。意向书”指受让方和转让方就转让目标项目事宜初步达成的转让意向书或框架协议。四）“资产转让合同”指受让方和转让方就转让目标项目事宜达成的正 式合同。第八十六条 资产转让模式的基本程序：1. 了解目标公司和目标项目情况；2. 达成初步转让意向，签订意向书，视情况由受让方向转让方支付一定数 额的定金；3. 受让方对目标公司和目标项目进行尽职调查；4. 受让方根据调查情况决定是否继续受让，若决定继续受让，则设计、论 证受让方案；5. 起草资产转让合同，就合同内容进行协商、谈判；6. 签署资产转让合同；第二节 律师办

43、理资产转让意向阶段法律业务的操作指引7. 履行资产转让合同。第八十七条 受让方与转让方接洽，了解目标公司的设立时间、注册资本、股权结构、资产负债状况、开发资质、经营范围，公司除目标项目外是否还有 其他经营性资产，公司有无债权债务纠纷，有无已发生的或潜在的诉讼、仲裁 或行政处理案件，股权是否有权利负担等情况。此外，受让方还应了解目标项目的来源、土地性质、权属情况、规划情况、 开发进展情况、已取得的开发建设手续、就该项目已签订的合同及履行情况、 项目（实物或权利）有无瑕疵等。第八十八条 根据了解到的情况，对可能存在的法律问题、风险进行预判， 并书面提示当事人，建议转让操作方案，根据目标公司和目标项

44、目的具体情况为转让方配设计、起草意向书。第八十九条 意向书旨在为整个交易做出纲领性的计划和安排， 合受让方进行尽职调查提出要求，为受让方根据尽职调查结果决定是否继续进 行受让设定条件，为受让方按照转让方要求支付定金提供合同依据。第九十条 意向书所包含的主要内容有：1. 转让标的2. 转让方式及主体3. 转让价款及价格确定方式4. 付款方式5. 进度安排条款工作步骤、时间表等事项）6. 陈述保证条款主体资格、项目基本情况等）7. 权利义务条款如协同配合义务、提供必要资料信息的义务、各方负责8. 排他协商条款独家谈判权）9. 诚意金条款事项的划分等）10. 意向书终止（解除）条款11. 违约责任条

45、款12. 保密条款13. 争议解决条款14. 法律适用条款（适用于涉外的情形）15. 其他条款（费用承担条款、弹性条款等）16. 生效条款第九十一条 意向书的起草、 谈判及签订应注意的问题：一）受让时，受让方可能基于某种考虑，不想或不能直接以自己的名义 去受让，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义去受让目标项目。所 以，建议意向书中为受让方将来可能以其指定的其他公司进行受让做好铺垫。二）意向书是否设计诚意金 / 定金条款（以下均称“定金”）应视转让方 的意愿而定。该条款主要是为降低受让方恶意磋商或其他不诚信行为的风险， 并担保下列事项：1. 转让方积极配合受让方的尽职调查，提供目标公司和

46、目标项目详实的资 料；2. 转让方介绍的情况与目标公司和目标项目实际情况一致；3. 受让方能够按期完成尽职调查并按意向书约定条件做出是否继续受让的 决定；4. 转让方遵守对其在排他期内的限制性约定；5. 双方均对转让事宜以及其获取的对方的资料、 信息、 商业秘密进行保密，2. 转让土地的坐落、证号、性质等基本情况三）受让方有权根据尽职调查情况，提出修改受让方案、调整交易价款、 要求转让方处理不利事项等合理要求；亦可决定终止或继续交易。但为防止受 让方滥用其权利，建议在意向书中设置继续受让或不再受让的条件。四）尽职调查结果与转让方披露情况一致的，受让方应当继续受让，进 入协议起草、谈判、签署阶段

47、；受让方拒绝继续受让的，定金不予返还。若调查结果与转让方披露的情况不一致的（细微不一致在所难免，一般指 重大不一致，但对何谓“重大不一致”，应当根据双方意思在意向书中明确约 定），受让方有权放弃受让，且转让方应双倍返还定金。第三节 律师在尽职调查阶段提供的法律服务第九十二条律师在资产转让模式下提供的尽职调查阶段的法律服务，除本章规定的内容外，建议参照股权转让模式的操作指引。第九十三条为确保项目合法并满足受让方的开发需要， 资产转让尽职调查 的重点应放在项目的具体情况上， 包括立项到转让时的所有情况。 除土地状况、 项目审批 / 建设手续、建设施工情况、权属状况等房地产项目一般调查内容外， 不同

48、类别项目有不同的调查重点。资产转让模式下的尽职调查详细内容见本指引附件二。第四节 资产转让合同起草、 谈判、签署阶段法律业务的操作指引第一部分 资产转让合同的起草第九十四条 建设用地使用权转让合同的主要条款有：3. 建设用地使用权的规划用途和规划条件4. 土地转让价格、支付方式和期限5. 土地交付、验收期限6. 地上建筑物、其他附着物及处理方式7. 转让双方当事人的权利和义务8. 合同的担保9. 违约责任10. 争议的解决方式11. 双方当事人约定的其他事项12. 生效条款第九十五条 草拟或审查建设用地转让合同注意事项及风险防范：一）建设用地使用权转让时，建设用地使用权出让合同和登记文件中所

49、载明的权利、 义务随之转移。 转让方与登记文件登记的主体应当一致。二）建设用地使用权转让后，应及时办理与该建设用地使用权有关的立规划条件。项、规划等批准文件的变更手续。三）关注拟转让的建设用地使用权出让合同规定的土地用途、 建设用地使用权转让后，若受让方改变建设用地使用权出让合同规定的土地用 途、规划条件的，应征得所在地市、县人民政府土地管理部门的同意，并按照 审批权限经土地管理部门批准后， 依照相关规定重新办理土地使用权出让合同， 调整土地出让金，并办理登记手续。四）作为转让方的律师应提示当事人，尽量要求受让方一次性支付转让款，其保证金尽量不留或少留，并尽量缩短保证期限。作为受让方的律师应提

50、 示当事人，按照阶段向转让方分期付款，并留取一定款项作为合同履行的保证 金，同时尽量延长保证期限。双方律师结合目标项目存在的风险、转让完成的 周期、当事人利益最大化等因素，商定适当的支付方式。五）作为受让方的律师应提示当事人，在转让款的支付方式上可以与转 让方共同与第三方（银行、公证机构）签订资金监管协议，对转让款进行监管， 待转让方按约定全部履行合同义务后，由资金监管方按照监管协议的约定向转 让方付款，以确保资金的安全。六）在草拟或审查土地转让合同时应注意对合同签订人主体资格、代理 人代理权限的审查。七）建设用地使用权转让未经土地管理部门办理转移登记，不得对抗第 三人。为防止转让方“一地多卖

51、”损害受让方利益的行为，在合同中应将办理 转移登记的时间尽量缩短。第九十六条 在建工程转让合同的主要条款有：1. 双方当事人的基本情况2. 转让项目的概况及范围3. 转让价款的构成和支付方式4. 地上建筑物、附属物、设施的处理5. 项目转让前债权、债务的处理6. 转让项目的交接7. 双方对于转让条件的保证和承诺8. 履约保证金、保函的处理及返还9. 办理项目权属变更登记的时间、期限10. 违约责任11. 其他常规性条款12. 生效条款第九十七条 草拟或审核在建工程转让合同的注意事项及风险防范：一）转让方应当是项目的所有人，其名称应当与行政机关登记文件上所载明的权利人一致。二）受让方应为取得房地

52、产开发经营资质、具有相应支付能力的企业 （目标项目非用于开发经营的除外）。三）核实并列明转让项目的详细状况，包括：建设用地使用权的坐落地点、面积、四至范围、产权证号、项目的批复文号、土地取得方式、规划用途和条件、开发期限、地上建筑物的情况等。四）转让项目的土地使用权及地上建筑物是否存在抵押、查封、租赁等 限制项目权利的事项。作为受让方的律师应当提示当事人，与转让方约定消除 上述权利瑕疵的方式及期限。五）核实转让项目是否具备转让条件：1. 转让方是否交清出让金；2. 属于房屋建筑工程的项目，转让方对转让项目已投入资金是否达到投资 总额的 25%，属于成片开发的项目是否达到工业用地或建设用地条件；

53、3. 转让方（非国有企业）是否经过其公司章程规定的权力机关的通过；转 让方（国有企业）是否经国有资产管理部门批准，是否需经产权交易机构交易。六）作为受让方律师应提示当事人，如受让项目存在逾期开发将有可能 面临交纳土地闲置费、土地被政府收回的风险；建设工程规划许可证、建设工 况应约定由转让方负责补办政府部门重新认可的手续。七）作为受让方律师应提示当事人，在项目受让后，如受让方需改变原 建设用地使用权出让合同规定的土地用途及土地规划条件的，应由原批准部门 按照权限的重新审批，并依照规定调整土地出让金。八）在转让款的支付节点上，双方可将合同的签订、工程现场的移交、 工程资料的移交和变更登记、审批文件

54、的移交等作为支付转让款的参照依据。九）双方应对在建或已竣工的工程进度、工程质量、工程造价、需要的 整改费用进行验收评估后予以确定。十）作为受让方律师应提示当事人，在合同中约定转让项目交割前转让 方应对完工工程予以妥善保护，其施工资料作为本合同的交割资料。十一）作为受让方的律师应提示当事人，通常情况下转让方会将转让项 目的土地使用权（含在建工程）作为抵押融资手段，如转让项目被抵押不仅难 以办理过户登记手续而且抵押权人对于抵押物可依法申请拍卖并享有优先受偿 权。如转让项目被司法查封，未经作出查封的部门解除查封，转让项目也不能 办理转户登记手续。转让项目的土地使用权、建筑物如被转让方出租，则可能 会

55、遇到承租人的优先购买权、 租赁期限未到期等问题， 而影响项目转让的实施。对于上述情况应约定转让方负责在约定的期限内解除抵押、查封、租赁等 事宜，如需受让方预付转让款解决上述事宜，受让方需对转让项目进行物权预 告登记 , 以确保预付款的安全并防止转让方出现 “一地多卖” 的情况。十二）作为受让方的律师应提示当事人，转让双方如与原施工承包方就 施工合同的处理协商未果，施工企业在房地产项目转让过户之前提起工程款诉 讼并对所施工的项目申请诉讼保全，会因施工企业对于所施工的建设工程享有 优先受偿权而产生转让项目无法过户或无法及时过户的可能。般情况下,（十三）合同应约定项目转让后商品房预购合同的处理方式。在建工程确定转让之后，转让方应履行书面通知预购商品房买受人的义务，以 确定原商品房预购合同是终止还是由受让方继续履行；对于继续履行的预售合 同受让方需对原件进行审核，并由三方签订预售合同的承继协议。（十四）作为受让方律师应提示当事人，将需要交接的文件包括但不限于 项目开发经营所需的行政批文、技术资料、产权证照、施工档案等列入拟定交 接清单，并确定进行交接的条件、期限等，交接过程要做好记录并由双方签字 确