产权产籍管理

1、产权产籍管理财产权包括以所有权为主的物权、财产权包括以所有权为主的物权、准物权、继承权以及知识产权等。准物权、继承权以及知识产权等。中国大百科全中国大百科全书书（法学卷）（法学卷）一、产权一、产权产权是财产权或财产权利的简称。产权是财产权或财产权利的简称。民法通则民法通则将财产权分为三类，财产所有将财产权分为三类，财产所有权和与财产所有权有关的财产权、权和与财产所有权有关的财产权、债权、知识产权。债权、知识产权。产权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的产权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定的人与人之间财产关系的法律表现。集合，它是一定的人与人之间财产关系的法律表现。所有权使用权

2、他项权利产产权权所有权是物权中最重要、最完整的一种权利，它在全部物权中起着主导作用。二、土地所有权二、土地所有权（一）所有权的权能1、占有权能2、使用权能3、收益权能4、处分权能收益权能是指权利人可以由物之使用或者物之自然产出而获得经济利益的权利占有权能是指对物的实际控制。处分权能是指权利人对物（土地）的权利变化有权作出决定。使用权能是指对物的利用。（二）土地所有权的类型1、部落和氏族所有2、家族所有3、个人所有4、集体和合作社所有5、法人所有6、国家所有（三）国家土地所有权1、国家所有土地来源接受旧中国的国有土地、没收官接受旧中国的国有土地、没收官僚等的土地、农村土地改革中划归国家僚等的土地

3、、农村土地改革中划归国家所有的土地、经济发展不同时期征用的所有的土地、经济发展不同时期征用的土地。土地。2、国家土地所有权的性质国家土地所有权是国家享有的一国家土地所有权是国家享有的一种民事权利。国家土地所有权关系属于种民事权利。国家土地所有权关系属于民事法律关系的范畴，受民法调整；在民事法律关系的范畴，受民法调整；在财产关系方面，国家同其他民事主体处财产关系方面，国家同其他民事主体处于平等地位。于平等地位。（三）集体土地所有权19981998年修订的年修订的土地管理法土地管理法明确规明确规定，村民集体所有的土地，由村民集体经定，村民集体所有的土地，由村民集体经济组织或村民委员会经营管理。济组

4、织或村民委员会经营管理。集体土地集体土地集体农地集体农地集体建设用地集体建设用地直接或间接用于农业生产的土地宅基地、乡村企业用地、乡村公用事业和乡村公益事业用地、已确认给集体的分散的荒山荒地。（1）集体土地的使用必须服从国家的农业政策和耕地保护政策，耕地不能抛荒。（2）集体土地使用权可以让与村内经济组织、个人举办企业，耕地也可以承包给家庭使用。（3）集体土地所有权不能出让，只有在国家需要时通过征用程序先让渡给国家。三、土地使用权三、土地使用权（一）土地使用权的属性1、派生性2、从属性3、直接性4、期限性及可转让性（二）国有土地使用权土地使用权获得土地使用权获得 划拨划拨出让出让转让转让（三）集

5、体土地使用权（1 1）集体土地的所有权的团体性、）集体土地的所有权的团体性、社区性，再加上国家对农村土地的保护社区性，再加上国家对农村土地的保护政策，决定了集体土地使用权的主体范政策，决定了集体土地使用权的主体范围主要是集体组织的成员。围主要是集体组织的成员。（2 2）基于不同种类的集体土地使用）基于不同种类的集体土地使用权在设置目的上的差异，法律对它们的权在设置目的上的差异，法律对它们的使用权能和处分权能有不同的限制。使用权能和处分权能有不同的限制。四、他项权利四、他项权利（一）他项权利的特点1、它是在他人土地上享有的权利2、它的主体是土地所有人和使用权人以外的人3、它对所有权和使用权既依赖

6、又限制4、他项权利可以登记（五）典当权（三）抵押权（二）地役权（四）租赁权五、产权管理的主要内容五、产权管理的主要内容（一）确权（二）登记、发证（三）产权的转移、变更审查申请登记的房屋产权来源是否审查申请登记的房屋产权来源是否清楚、产权转移和变更是否合法，其目清楚、产权转移和变更是否合法，其目的在于确认产权决定是否准予登记。审的在于确认产权决定是否准予登记。审查确认产权是产权管理的前提。查确认产权是产权管理的前提。确权登记、发证登记、发证的目的在于进一步确认登记、发证的目的在于进一步确认产权，是国家依法确认产权的法定手续，产权，是国家依法确认产权的法定手续，产权证书是房地产产权的唯一的、具有产

7、权证书是房地产产权的唯一的、具有法律效力的证件。法律效力的证件。产权变更房地产产权发生转移、变更，要依房地产产权发生转移、变更，要依法进行转移、变更登记。法进行转移、变更登记。六、产籍六、产籍所谓地籍，是指记载土地的位置、界所谓地籍，是指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况址、数量、质量、权属和用途等基本状况的图册。的图册。类型类型目的目的主要内容主要内容手段手段税收地籍课税土地面积、等级地块丈量土地质量评估产权地籍土地产权保护、鼓励合法的土地交易宗地面积、位置、界址点、线，权属情况传统地籍调查多用途地籍课税，产权管理、土地利用等土地的自然、经济状况及利用遥感技术电脑网络地籍

8、管理是国家为研究土地的权地籍管理是国家为研究土地的权属、自然、经济状况和建立地籍图、属、自然、经济状况和建立地籍图、簿、册等而实行的土地调查、土地登簿、册等而实行的土地调查、土地登记、土地统计、地籍档案管理和地籍记、土地统计、地籍档案管理和地籍管理信息系统建设等工作措施。管理信息系统建设等工作措施。（一）地籍调查通过权属调查和地籍测量，查清通过权属调查和地籍测量，查清每宗土地的位置、权属、界线、数量每宗土地的位置、权属、界线、数量和用途等基本情况，以图、簿、册示和用途等基本情况，以图、簿、册示之，并在此基础上进行土地登记。之，并在此基础上进行土地登记。土地权属土地权属调查调查通过对宗地权属及其

9、权利所及的界通过对宗地权属及其权利所及的界线的调查，在现场宗地界址位置，绘制线的调查，在现场宗地界址位置，绘制宗地草图，调查土地使用情况，填写地宗地草图，调查土地使用情况，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。依据。宗宗地地位位置置界界线线权权属属使使用用情情况况界界址址点点界界址址线线行行政政位位置置地地理理位位置置四四至至所所有有权权使使用用权权租租赁赁权权抵抵押押权权地地投投权权土土地地用用途途土土地地等等级级土土地地价价格格地籍测量地籍测量在土地权属调查的基础上，测量每在土地权属调查的基础上，测量每一宗土地的权属界线、位置、形状等，一宗土地的权

10、属界线、位置、形状等，并计算其面积，绘制地籍图，为土地登并计算其面积，绘制地籍图，为土地登记提供依据。记提供依据。地籍调查与测量应取得的成果地籍调查与测量应取得的成果成 果权属界线凭证及有关权属证明材料地籍调查报告各种图件成果 原始记录、控制点网图及计算过程和成果表技术设计书和技术报告 土地总面积、利用现状面积量算过程及成果 权属界址点间距丈量原始记录和界址点座标成果表 其他相关材料为确定土地的质量和价值，由县级以为确定土地的质量和价值，由县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门，根据土地的自然和经济属性对某关部门，根据土地的自然和经济属性对某宗地进

11、行调查、测算后确定土地质量和价宗地进行调查、测算后确定土地质量和价值的评估活动。土地的等级是确定土地价值的评估活动。土地的等级是确定土地价格的基础。格的基础。（二）土地等级“等等”反映的是不同区域土地的质反映的是不同区域土地的质量差异，而量差异，而“级级”反映的是同一区域两反映的是同一区域两块土地之间的质量差异。块土地之间的质量差异。（三）土地分类土地利用分类是以土地的经济用土地利用分类是以土地的经济用途、经营特点、利用方式和覆盖物特途、经营特点、利用方式和覆盖物特征为主要依据和标志所进行的分类。征为主要依据和标志所进行的分类。建设用地建设用地农用地农用地未利用土地未利用土地耕耕地地2727个

12、三级类个三级类林林地地其其他他土土地地未未利利用用土土地地特特殊殊用用地地商商服服用用地地3232个三级类个三级类1212个三级类个三级类（四）土地登记土地登记，是指将国有土地使用权、土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。土地以宗地为单位进行登记。公示的行为。土地以宗地为单位进行登记。土地登记办法，国土资源部令第40号，20071、总登记在一定时间内对辖区内全部土地或在一定时

13、间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。者特定区域内土地进行的全面登记。2、初始登记除土地总登记之外，对通过划拨、除土地总登记之外，对通过划拨、出让、划拨转出让、国有土地租赁主、出让、划拨转出让、国有土地租赁主、作价出资或入股等方式设立的土地权利作价出资或入股等方式设立的土地权利进行的登记，包括抵押权、地役权设立进行的登记，包括抵押权、地役权设立登记。登记。（1）土地登记申请书（2）土地登记申请者的法人代表证明、个人身份证明或户籍证明（3）土地权属来源证明（4）地上随着物权属证明3、变更登记因土地权利人发生改变，或者因土因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。途等内容发生变更而进行的登记。4、注销登记因土地权利消灭等而进行的登记，包括：因土地