西安商圈调研报告

1、西安商圈调研报告西安商圈调研报告 2014.11 目 录 PART 1 城市宏观发展背景 PART 2 商业格局与街区特征 PART 3 雁塔路商圈分析与街区特征 PART 1 城市宏观发展背景 PART 1 城市宏观发展背景/城市宏观概况 城市概况 西安，是举世闻名的世界四大古都之一，是西北通往西南、中原、华东和华北的门户和交 通枢纽，陕西省省会，中国六大国家区域中心城市之一，是陕西省政治、经济、文化中心。 西安西安 西安西安 l城市等级与发展战略：二线发展较弱城市，西安市发展总 体布局为“一城、一轴、一环、多中心”。 l面积与人口规模指标：全市总面积10108平方公里，其中 市辖区面积23

2、10平方公里；全市总人口855.29万人，其 中市辖区人口450万人。 l西安市现辖9区4县 PART 1 城市宏观发展背景/城市宏观概况 城市规划格局 一城 优化主城区布局，凸显“九宫格局，棋盘路 网，轴线突出，一城多心”的布局特色，以 二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区； 东部依托现状发展成国防军工产工业区；东 南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游 生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓 展成高新技术产业区；西部发展成居住和无 污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗 址保护区；北部形成装备制造业区；东北部 结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。 一轴以陇海线为主轴的城镇经济发展轴 一

3、环为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带 多中心 为主城区外围的中心城镇，包括四个组团、 三个新城和四个县城，其中： 四个组团指六村堡、常宁、新筑、洪庆； 三个新城指临潼、阎良、泾渭； 四个县城指蓝田、周至、高陵、户县。 西安市域范围内构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。 2020年人口规模规模 1528万,城区面积490平 方公里 城市房地产市场 宏观经济分析 1 3 结论： 城市第三产业逐步占据城市发展主导地位，将为 城市消费能力提供重要的支撑；同时为本项目的商 业消费提供市场空间。 城市规划方向 2 宏观经济分析 1 城市规划方向

4、 2 l作为关中城市群的领头羊，未来城市的发展将会得到更多的支持，进入快速发展的阶段； l西安市城市发展按照“一城、一轴、一环、多中心”，主城区与周边城镇协调发展。 城市房地产市场解读 3 l西安市受宏观调控政策影响有限，房地产市场逆势上扬，但商品房供求整体稳定性不佳，市场风险较大。 l西安市房地产发展处于成熟期，伴随城镇化率的提高和第三产业的逐步提升，西安市商业市场发展前景可观。 PART 1 城市宏观发展背景/城市宏观经济状况总结 lGDP稳步增长，增长率保持14%左右，2012年人均GDP达到51086元,社会经济整体发展水平比较高 。 l第三产业占比超过50%，逐步占据城市经济的主导地

5、位。 城市宏观经济状况总结 7 PART 1 城市宏观发展背景/城市房地产市场发展分析 城市宏观经济情况总结 传统市场大而全市场趋优化市场全业态市场 GDPGDP： 人均人均GDPGDP： 人均可支配收入：人均可支配收入： 社会消费品零售总额：社会消费品零售总额： 城市化率：城市化率： 1000亿元2000亿元8000亿元 3000美元6000美元10000美元 15000元20000元 25000元 500亿元 1500亿元 2500亿元 30% 60% 70% 结合对国内商业地产发展特征的研究，我们认为西安市目前应处于趋优化市场发展 阶段，商业逐步向全业态市场升级。 8 PART 1 城市

6、宏观发展背景/城市房地产市场发展分析 城市宏观经济情况总结 趋优选择市场趋优选择市场 出现多种类型的购出现多种类型的购 物中心，强调生活物中心，强调生活 方式导向成为城市方式导向成为城市 主流，各层次的消主流，各层次的消 费得到一定程度的费得到一定程度的 满足满足 Fast fashionFast fashion成为成为 市场主导，市场主导，top top fashionfashion占市场占市场5%-5%- 10%10%的市场份额的市场份额 娱乐娱乐/ /餐饮业态丰富餐饮业态丰富 化，主题餐饮、休化，主题餐饮、休 闲餐饮等大量出现闲餐饮等大量出现 传统市场传统市场 以批发市场、传统以批发市场

7、、传统 百货业态最为典型，百货业态最为典型， 以满足基本需求为以满足基本需求为 主主 消费以价格导向为消费以价格导向为 核心诉求核心诉求 品牌的渗透率低品牌的渗透率低 全业态市场全业态市场 城市出现所有类型城市出现所有类型 购物中心，购物、购物中心，购物、 餐饮、及休闲娱乐餐饮、及休闲娱乐 的业态丰富度达到的业态丰富度达到 极高水平极高水平 从价格导向到价值从价格导向到价值 导向、独特性导向导向、独特性导向 消费等均能得到最消费等均能得到最 大程度的满足大程度的满足 典型城市如上海、典型城市如上海、 北京等北京等 大而全市场大而全市场 百货业态多样化，百货业态多样化， 购物中心出现，食购物中心

8、出现，食 品杂货、大型折扣品杂货、大型折扣 店等业态出现店等业态出现 餐饮娱乐形态开始餐饮娱乐形态开始 多样化多样化 Basic fashionBasic fashion占市占市 场主流场主流 消费向价值导向转消费向价值导向转 变，并出现多样化变，并出现多样化 西安市的零售商业处于趋优选择市场，将出现多种类型的购物中心，形成不同层次的消费场所， 餐饮、娱乐业态丰富化。 未来西安发展阶段 PART 2 商圈格局与街区特征 商圈格局分析 街区特征分析 PART 2 城市商业格局与街区特征 城市商业板块 商圈格局西安是省级的商业中心，辐射全省，但西安商业发展不均衡，钟楼商圈、小寨商圈和 长乐商圈三大

9、商圈最为成熟，钟楼商圈为核心商圈。未来随着西安城市的发展，高新区商圈和城北 商圈的地位将逐步上升。 城市核心商圈 钟楼商圈 北城 商圈 长乐商圈 小寨商圈 高新区 商圈 世纪金花 开元商城 万达广场（民乐园） 民生百货 民生国际购物中心 批发市场 金鹰国际 世纪金花 万达广场（大明宫店） 西安商业未来的发展趋势为：第一、传统百货业急需提升；第二、一站式消费模式成为商业发展的主流；第 三、城市商业副中心发展加速，未来城市将步入多核心阶段。 当前西安商业形成传统 百货和一站式购物中心 平分天下的局面，但以 万达广场为代表的商业 综合体的进驻，将行业 水平进一步升级，竞争 将加剧 以万达广场为代表的

10、商 业综合体的成功运营， 使更多的消费者体验到 一站式购物的便捷，未 来承载多功能、多业态 、综合性商业中心成为 主流趋势。 经济的发展致使城市进一步 扩容，城市核心商圈将进一 步扩大，但受到空间、交通 等限制，其他区域商圈，随 着人口导入，商圈逐步成熟 ，城市副中心进入快速发展 阶段。 传统百货业急需提升 一站式消费模式成主流 城市多核心发展 PART 2 商业市场调研 西安商业发展趋势分析 PART 2 城市商业格局与街区特征 钟楼商圈分析 钟楼商圈传统核心商圈、商业竞争主战场。作为西安市最重要和最繁华的商圈，拥有极高的商业密 集度，购物中心、百货商场数量众多；因此研究钟楼商圈对于了解整个

11、西安城市商业的发展有相当重要 的意义。 编 号 商场名称 1开元商城 2民生百货 3民生国际购物中心 4万达广场 5世纪金花 6百盛百货 PART 2 城市商业格局与街区特征 商场名称面积（万）业态定位租金价格（元/天/平方米） 开元商城10.3百货扣点15%-28% 民生百货5百货扣点15%-28% 民生国际购物中心4.9购物中心扣点15%-28% 万达广场（民乐园店）11综合体/ 世纪金花5.7百货扣点15%-28% 传统的商业中心，是西安最有影响力的商圈，商业氛围浓厚，其中服装业和餐饮业尤为发达。借助文化优势 和区域的不可复制性，形成了西安最大的同时也是最为传统的商业中心。 商品种类齐全

12、，但以零售业特别是服装服饰为主，档次覆盖面齐全，既有中高档百货，又有休闲购物于一体 的购物中心，使西安市中高端日用百货的消费聚集于此。 地处市中心，但受区域交通和文物保护的影响，商圈扩容升级发展受限，同时因交通堵塞严重，有车一族的 消费已明显外溢至西安其它商圈（如小寨商圈、高新区商圈等）； 因城市规划向东西两侧发展，城市框架的拉伸，使得区域内的消费明显向新区转移，且一站式消费理念的深 入，致使客户对区域的认可度逐渐下降。 PART 2 城市商业格局与街区特征 开元商城 优势 p 位于交通主干道交汇处，与区域其他区域联系的交通 相当便利； p位于西安传统商圈内，有相对成熟的商业氛围； p 长时间

13、的经营使其成为西安人和陕西人汇集的购物场 所之一。 劣势 n部分品牌经营不理想，有待调整； n中年消费者占很大比例，对满足年轻消费群体的需 求有所欠缺。 开元商城位于钟楼商圈中心，钟楼东南角，是西安地区具有代表性的大型百货商业中心。 楼层业种知名品牌 B2超市、电器开元超市、海尔。东芝，康佳、三星、索尼 B1鞋、包、西餐麦当劳、星巴克、思加图。千百度、星期六 F1 黄金珠宝、化妆 品、表、手机 周生生、周大福、欧米茄、浪琴、资生堂、欧莱雅、巴宝莉 F2男装、羊毛衫金利来、虎都、罗蒙、依文、雅戈尔、鄂尔多斯、恒源祥 F3淑女装、职业装G2000、唯尚、雅莹、名典屋、玖姿、菲妮迪、歌力思 F4少淑

14、装、内衣欧时力、衣恋、伊可爱、艾格、ONLY、阿桑娜 F5运动休闲、儿童耐克、锐步、李宁、匡威、哥伦比亚、拉比、好孩子 F6家居家纺罗莱、富安娜、惠谊家纺、银洁、维科、舒逸 F7餐饮、娱乐欢悦天堂、美食广场 PART 2 城市商业格局与街区特征 民生百货 民生百货解放路店始建于1959年，地处核心商圈，营业面积约5万平米，是经营女装、男装、鞋 包、珠宝、化妆品等品类的大型综合百货店。 楼层知名品牌 F1 周大福、芙蓉钱币、明牌黄金、Gabor、 NINE WEST、ECCO、TATA、百丽、同 仁堂 F2 CAGLIARI、jorya、KENT CURVER、 WEEKEND MAXMARA、

15、VERRI、威可 多、皮特丹顿、路易诗兰 F3 依恋、萨侬、小熊、小猪班纳、paw-in- paw、阿迪达斯、耐克、探路者、珍贝、 佳丽斯、双立人 优势 p 位于交通主干道交汇处，与其他区域联系的交通相当 便利； p位于西安传统商圈内，有成熟的商业氛围； p 长时间的经营使其成为西安人和陕西人汇集的购物场 所之一。 劣势 n配套设施不全，如停车位，服务功能等，难以保证 客户的忠诚度； n缺乏经营亮点与周边形成差异，主题不突出，无法 取得竞争优势让消费者亲睐。 PART 2 城市商业格局与街区特征 民生国际购物中心 楼层功能主题主要业态 B2生活风向民生生活馆、烟酒茶、休闲工坊 B1仙履风姿男女

16、鞋、箱包皮具、皮革养护 F1名品风尚国际名品、珠宝黄金、时尚名表、香水、眼睛 F2伊人风致仕女装、时尚配饰 F3青春风格淑女装、女士内衣 F4名仕风度绅士装、商务休闲、数码小电 F5型动风潮时尚休闲、户外用品、精品运动、运动配饰 F6童馨风趣儿童/母婴用品、厨房用品、名品家居 F7食尚风味美食天地、文化空间 F8食尚风味美食天地、文化空间 F9魅力风行美容美体 民生国际位于钟楼之北，距离钟楼仅100米。紧邻世纪金花购物中心、钟鼓楼广场，交通便捷，地 理位置得天独厚。 优势 p 位于交通主干道交汇处，与其他区域联系的交通相当 便利； p 位于西安传统商圈内，有成熟的商业氛围； p 功能齐全，餐饮

17、娱乐聚焦人气。 劣势 n 商场新开业，尚处于养商期，与周边商场竞争压力 大； n和民生百货有大量的品牌重叠，而且同在一个商圈 ，直接形成竞争关系。 PART 2 城市商业格局与街区特征 万达广场（民乐园店） 西安民乐园万达广场定位于城市综合体，集公寓、住宅、商铺、百货、超市、步行街、影城于一 体，荟萃世界潮流，打造地标性商业名片。 楼层业种知名品牌 B1运动休闲 Esprit、G2000、LEVIS、花花公子、九牧王、匡 威、耐克、阿迪达斯、Selected F1国际名品 万达百货、星巴克、ecco、周大福、戴梦得、百 丽、H&M、GAP、Tata、西铁城、天美意 F2国际名品 万达百货、LI

18、LY、鳄鱼、JNBY、ELAND、 LAGOGO、R&D、Etam F3时尚精品 大歌星、曼妮芬、Jack&Jones、naivee、歌莉 娅、莱特妮丝、imis、太平鸟 F4品味生活 万达影城、大玩家、麦当劳、阿童木、棒约翰、班 尼路、万仟堂、鲜芋仙、温莎 F5流行潮品 万达影城、DQ、屈臣氏、味千拉面、黄记煌、蜀 江烤鱼 优势 p位于市区的核心商圈，商业氛围浓厚； p多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补； p拥有大量的停车位，为消费者购物提供便利。 劣势 n核心商圈商业密集，竞争激烈； n钟楼商圈交通拥堵严重，新兴商圈的兴起，消费开 始外溢。 PART 2 城市商业格局与街区特

19、征 世纪金花 世纪金花钟楼店位于钟楼商圈的中心位置，西安市最具影响力的百货商业之一，是本地消费者和外 地游客购物的第一选择。 劣势 n 面积有限，只有上下两层； n停车位较少； n缺乏餐饮娱乐业态，不利于商场的进一步发 展。 优势 p位于市中心，与区域其他区域联系的交通相当便 利； p以经营各大知名品牌为主，商业布局合理； p处于传统商业的中心，人流量非常大。 世纪金花业态配比 骡马市商业街 PART 2 城市商业格局与街区特征 骡马市步行街地处东大街西段，是西安传统商贸集市所在地，目前此商业步行街集购物、休闲、 餐饮、娱乐、演艺、展示、商务、金融、酒店、旅游为一体的大型现代化综合性商业步行街

20、区。 基本资料 开业时间：2007年12月21日 总建筑面积：250，000平米 市场定位：多元素、多层次商业街区 消费客群：定位的多元化导致消费群 体层次多元化 优势 p 骡马市是西安历史悠久的商业聚集地，虽改造后的骡马市经 营时间不长，但其背景在西安有着极强的影响力； p 新的商业街经营规模大，商品总类繁多；业态组合多元化； p其地下步行街以经营时尚潮流个性小商品为主，深受年轻人 喜爱，是时下青年消费者热爱的购物场所之一。 劣势 n商业体量大，对招商造成一定的难度； n经营档次多元化，地下商业街以抵档小商户为主，从 而拉低了整个商业项目的挡次； n业态分布组合混乱，使消费者有步入迷宫的感觉

21、； n内部装修粗糙简单，不能提供给消费者良好的购物环 境。 PART 2 城市商业格局与街区特征 长乐商圈分析 长乐商圈西北第一综合批发地，成熟的批发市场，批发商城林立，以低端市场为主。 编 号 商场名称 1义乌小商品城 2丹尼尔商城 PART 2 城市商业格局与街区特征 小寨商圈分析 小寨商圈以高校学生为主要消费群体，消费层次由中低端向中高端发展，是西安南城最大的商圈。 编 号 商场名称 1赛格 2凯德广场 3 4 5 6 军人服务社 百盛 金莎 潮buy汇 PART 2 城市商业格局与街区特征 商场名称面积（万）业态定位租金价格（元/月/平方米） 军人服务社 百盛 1.94 1.5 购物中

22、心 百货 扣点15%-28% 扣点15%-30% 凯德广场 赛格 3.24 20. 购物中心 综合体 扣点15%-28% 扣点15%-28%，租金350 金莎 潮buy汇 6.0 2.6 百货 潮流百货 扣点10%-28%，租金160 15层基本空置 小寨商圈位于西安城南，有比较成熟的交通枢纽，区域内高等院校、写字楼、政府机构等云集， 人口稠密，为商业的发展奠定一个良好的基础； 小寨商圈整体商业体量大，功能齐全，现已发展成为西安市的城市副中心； 小寨商圈多为建成区，缺乏大体量商业项目存在的空间，也缺乏停车空间和配套设施，因此一站 式购物中心的发展受到限制，而周边居民也以普通市民和学生为主，消费

23、力有限，难以从消费需求 和品牌档次上提升品质； 随着城市曲江新区的发展，新的商圈曲江商圈逐渐成形，处于钟楼商圈和曲江商圈的联络线 上，将会产生客户分流的危机。 PART 2 城市商业格局与街区特征 凯德广场 楼层功能主题知名品牌 BI居家生活华润万家 F1潮流速递 GAP、优衣库、无印良品、屈臣氏、百 丽、天美意、汉堡王、哈根达斯 F2经典诱惑 imis、vero moda 、ONLY、爱美 丽、色非、爱慕、卡洛驰 F3炫酷风尚耐克、阿迪达斯、鹿岛、热风、乐友 F4精致生活 皮得西餐、清迈泰、满当当烤鱼、黄记 煌、重庆小天鹅、汉拿山、川人百味 F5欢愉天堂卢米埃影城 凯德广场位于小寨商圈和高新

24、商圈的结合处，定位于中高端的以时尚为主题的购物中心。 优势 p成功引入 GAP、优衣库等快时尚品牌和知名的餐饮娱乐 店，深受年轻白领一族的欢迎。 p多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补； p凯德广场运营商经验丰富，宣传活动持续且有效。 劣势 n商场位置尴尬，位于小寨商圈和高新区商圈的联络处； n商场交通不便，正对城市高架路，而且未来没有规划轨 道交通； n周边居民小区数量稀少，商场人流量不足。 PART 2 城市商业格局与街区特征 高新区商圈分析 高新区商圈新兴商圈，发展快速，硬件设施优秀，购物环境好，业态组合丰富。 编 号 商场名称 1世纪金花 2金鹰国际 PART 2 城市商业

25、格局与街区特征 商场名称面积（万）业态定位租金价格（元/月/平方米） 世纪金花3精品百货扣点15%-28% 金鹰国际2.55精品百货扣点15%-28% 高新区商业中心，整体商业档次高，品牌齐全，区域商业发展进入快速发展阶段，客户认可度 逐年提升； 商品品牌档次高，国际知名品牌大量入住，满足西安高层次消费的需求，同时分流部分市中心 钟楼商圈的消费力； 地处高新区中心，商场硬件设施先进，同时拥有大量的停车位，受到有车一族的亲睐； 随着高新区的发展，有大量商业、商务、酒店等综合类物业的开发，因此高新区商圈将成为西 安市的区域副中心。 PART 2 城市商业格局与街区特征 世纪金花 世纪金花高新购物中

26、心是高新区规模最大的现代化、多功能、综合性的高档百货商厦。 楼层业种知名品牌 F1 化妆品、 表 登喜路、迪奥、施华洛世奇、 GUCCI、夏奈尔、COACH、 CARA、G-STAR、浪琴、天梭、 CK、VICHY F2 服装、包、 饰品、鞋 KOOKAI、DGVI、卡秀、艾娜 尔、雅莹、菲妮迪、瑞贝卡、 ELLE、新秀丽、思加图、爱慕、 其乐、真美诗 F3 男装、数 码 路卡迪龙、迪莱、卡尔丹顿、松 下、飞利浦、耐克、阿迪达斯 F4儿童小阿迪、小耐克、乐高、奥迪 优势 p位于西安高新技术产业开发区黄金地段，交通便利 p商场知名度高，同时云集众多国际知名品牌，高端形象深 入人心 劣势 n商场周

27、边住宅小区偏少，核心消费不足 n缺乏餐饮、娱乐业态，不利于吸引人气 PART 2 城市商业格局与街区特征 金鹰国际购物中心 楼层业种知名品牌 F1 化妆品、珠宝、 饰品、鞋 SK-II、周大福、戴梦得、六福、资生堂、 欧莱雅、倩碧、玖熙、百丽、千百度、 星期六、百泰 F2 女装、女包、 配饰 凯莉米洛、曼妮芬、爱慕、CK、 GUESS、诗篇、亦谷、雪歌、阿布 F3 男装、休闲、 包 Jeep、骆驼、暇步士、Lee、法国鳄鱼、 宾波、沙驰、其乐、新秀丽、皮尔卡丹、 笛尚、C31 Rotic F4儿童、家居 阿迪达斯、江南布衣、依恋、富安娜、 百思佳、芭比、好孩子、小猪班纳、史 努比、VERO MODA 金鹰位于高新区核心地段，品牌众多，涵盖中高档，经营状况良好。 优势 p位于西安高新技术产业开