2017年电大资产评估形成性考核册作业2答案

1、资产评估形成性考核册作业2答案一、单项选择题姓名：学号：得分：教师签名：资产评估形成性考核册作业2答案1、 关于土地使用权岀让年限的说法错误的是（教育、科技、文化、卫生、体育用地40年）2、处于不同区域、不同城市的具有同一用途的房地产，其价格往往差别较大，这体现了房地产价格 特点中的（区域性特点）3、建筑物是指与土地组合的，人工建筑而成的物体，总体上可划分为两大类，即（房屋和构筑物）4、 一般认为，交易实例的交易日期相差（ 5年以上）的不宜采用，因此时即使进行交易日期修正仍 会岀现较大偏差5、收益还原法适用于（租赁或企业用）地产6、 设备成新率是指（设备有形损耗率与1的差异）7、房屋建筑物的梁

2、柱、房面板、楼板均已刚进混凝土制作，墙体用砖或其他材料制作，这种建筑属 于（钢筋混凝土结构）8、对某不改变用途持续使用的房屋建筑物进行评估，应运用的评估方法最好是（重置成本法）9、再市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，再正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地再 一定使用年限内的价格叫做（标定地价）10、设备的到岸价是（FOB+海外运杂费+境外保险费）二、多项选择题1、可以用于土地使用权评估的几种方法包括（成本法、收益法、市场法、假设开发法）2、影响房地产价格的因素有（自然因素、经济因素、社会因素、行政因素、区域因素）3、运用市场比较法评估房地产的价值时，选取比较参照的交易实例时应遵循的原则

3、有（交易实例应 是正常交易或者可修正为正常交易、与带故房地产用途结构相同、与待故房地产价格类型相同、与待估房 地产估价日期接近、与待估房地产属同一供需圈内的相同地区或类似地区）4、下列项目中适宜采用成本估价法进行资产评估的房地产又有（独立或狭小市场上难以运用市场比 较法的房地产、无收益或无潜在收益或很少买卖的房地产、房地产抵押中对房地产的评估、房地产拍卖底 价的评估、待拆迁房地产补偿价的评估）5、建筑物按照其使用功能的不同分类，可以划分为（商业用建筑物、民用建筑）6、确定设备实体性贬值的方法有（使用年限法、修复费用法、技术鉴定法）7、进口设备的重置成本包括（设备购置价格、设备运杂费、关税、银行

4、手续费、安装调试费）8、机器设备评估中，常用的重置成本全价的测定方法有（重置核算法、物价指数法、规模经济效益 指数法）9、机器设备的原始成本应包括（大修费用、日常维修费用、安装调试费用）10、我国的土地使用权价格体系包括下列选项中的（抵押价格、出租价格、土地使用权出让底价、 土地交易成交价格）三、判断题1、决定设备成新率的关键因素是设备的购置时间（错）2、设备的使用年限直接体现设备的有形损耗（错）3进行机器设备评估时，资产评估的三种基本方法，即市场法、成本法、收益法都是同样适用的（错）4、适用残余估价法评估建筑物的前提条件是建筑物能获得超额收益（错）5、对于一些难以获得市场价格的机器设备，再计

5、算重置成本时应选用物价指数法（对）6、机器设备类资产一般不具备独立获利的能力（对）7、钢筋混泥土结构的建筑物，全部的构建均是由钢筋混泥土浇筑而成的（错）8、为了准确客观的评价房地产价值和建筑物价值，有必要吧建筑物与其所占用的土地分开，针对其 价值影响特性进行分别评估（对）9、房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果（对）10、预决算调整法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的（对）四、简答题：每小题 5分，共10分1、简述机器设备的特点。2、简述假设开发法的适用范围五、计算题：每小题10分，共50分1、某企业从美国进口了一台设备，离岸价为50万美元。国外运杂费为1万美元，途中保险费为

6、2.5万美元，关税税率为 30%。该企业进口设备已使用了 3年，还可以继续使用 7年，外汇汇率美元比人民币 为1 : 8.5，进口过程中的银行及外贸手续费3万美元，国内运杂费为 5万美元，安装调试费为 7万美元。要求评估该设备的价值。解：CIF价格（FOB+国外运杂费+保险费）8.5= （50+1+2.5 ） X8.5=454.75 （万元）进口关税=CIFX30%=136.425 （万元）增值税=（进口关税完税价格+关税）X17%=100.5 （万元）银行及外贸手续费=3万元国内运杂费=5万元安装调试费=7万元该设备的重置完全价格=454.75+136.425+100.5+3+5+7=706

7、.675 （万元）该设备的成新率=7/ ( 7+3 ) =70%该设备的评估值=706.675 X 70%=494.6725 (万元)人民币。2、 被评估设备购建于1999年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装 费用18万元，运杂费2万元。2002年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：(1) 2002年该类设备的购置价比1999年上涨了 50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。(2) 由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。(3) 与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。(

8、4) 该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。(2)计算被评估设备的评估值。解：(1) 重置成本=80X150%+18X 130%+3=146.4 (万元)(2) 实体性贬值率=100%=26.47%实体性贬值额=146.4 X26.47%=38.75 (万元)(3) 功有性贬值=0.1 X2X1-33%) X3.7908=3.05 (万元)(4) 评估值=146.4-38.75-3.05=104.5 (万元)3、 待估土地为一待开发建设的七通一平”空地，面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑物容积率为7,

9、覆盖率50，土地使用年限50年，1996年8月出售，根据规划要求和市场调查，设计建 筑面积7000平方米，共14层，1 2层为商业用房，共1000平方米，3 14层用于住宅，共6000平方 米，预计建设期2年，到1998年8月完工，第一年投入 60 %的总建筑费，第二年投入40 %的总建筑费，总建筑费为500万元，专业费用为 总建筑费的6%，利息率为10 %，利润率为20 %，租售费用及税金为 总楼价的5%,假定该楼建成后即可全部售出，预计商业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平方米，折现率为10 %，用假设开发法求该土地的价格。3、解：(1)卖楼价=1000X4000心+10%)2+6

10、000 X 2000/(1+10%)2 =13224000( 元)总建筑费用=5000000 X60%/(1+10%)0.5+5000000 X 40%/(1+10%)1.5=4594115(元)(3) 专业费用=4594115 X6%=275646.9(元)(4) 税费=13224000 X 5%=661200(元)(5) 投资利润=(4594115+275646.9+ 地价)20%(6) 地价=13224000 4594115 275646.9 661200 (4594115+275646.9+ 地价)20%求得地价=5599238.1 (元)单位地价=5599238.1/1000=559

11、9.24( 元/平方米)4、某待评地块为一商业用途的空地，面积1000平方米，要求评估其 1998年5月的公平市场交易价格，评估人员通过搜集有关资料选岀三个参照物，参照物的有关情况如下表所示：每年纯收益逐年递增0.1万元，资本化率为10%。试评估该宗土地在1993年1月1日的价格。A从评估人员的调查中未发现参照物交易有什么特殊情况，均为正常交易。据调查，1997年5月到1998年5月土地价格平均每月上涨1%。参照物A与待评对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数分别为1.136和1.042。由于待评对象的面积大于三个参照物，对于商业用地而言便于充分利用，故判定待评地块 面积因素对价格的影响较

12、各参照物高5%。试运用市场比较法评估该土地的价格(折现率为6% )。解：(1)计算交易实例的修正价格：修正价格=参照物价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数范域因素修正系数X个别因素修正系 数(1) 交易情况修正：由于参照物均为正常交易，故无需修正。(2) 交易时间的修正：参照物A时间修正系数=107- 100=1.07参照物B时间修正系数=112- 100=1.12参照物C时间修正系数=109- 100=1.09(3) 区域因素修正：A、B、C的区域修正系数分别为 1、1.136、1.042(4) 个别因素修正：参照物 A及C的使用年限修正系数=1 - 1/ ( 1+6% ) 30* 1

13、- 1/ (1+6% ) 35=(1 - 0.1741 ) - ( 1-0.1301 )=(0.8259 旳.8699 )=0.9494参照物A个别因素修正系数 =1.05 X0.9494=0.9969参照物B个别因素修正系数=1.05参照物C个别因素修正系数=1.05 X0.9494=0.9969(2)计算修正价格A=1700X1 X1.07 X X0.9969=1813.36(元 /米 2)B=1500X1 X1.12 X.136 X1.05=2003.90 (元/米 2)C=1600X 1 X1.09 X.042 X0.9969=1811.61(元/米 2)待评估土地的单位评估值 =(1813.36+2003.90+1811.61) -43=1876.29评估总价值=1876.29X 1000=1876290(元)5某宗土地从1993年1月1日至1998年1月1日5年中，每年的纯收益为10万元，预计从1998 年1月1日起，以每年纯收益逐年递增