万全项目策划方案

1、 万全项目策划间案 目录 、尸、 亠 前言 上篇 房地产宏观市场 一 最近五年房价走势 房价走势预测 三 市场泡沫依然存在 中篇 区域市场 一 武汉江汉区简介 （一）江汉区概况 （二）经济发展 （三）房产市场 二 项目概况 一） 项目经济技术指标 （二） 项目位置 （三） 周边配套 三 区域竞争楼盘 四 项目 SWOT 分析 下篇 价格定位及入市时间建议 一 价格定位 二 入市时间建议 （一） 项目的入市时机与姿态 （二） 入市时间 1. 利益点分析 2. 紧迫性分析 后记 、尸、 亠 前言 建筑是一门技术， 也是一门艺术。营销是一种使命，同时也是一 种智慧的表征。建筑与营销之间若能取得平衡，

2、便能相得益彰。许多 个案的经营往往不慎被市场主观因素牵拌， 不得不壮士断腕。 本企业 的经营，不仅是建筑技术的表现， 也是艺术的表现， 更是使命的传承， 最终要能成为业界智慧的经典。 至于能否体现这项基本目标， 端视本 企业对建筑抱持的理念能否贯彻执行。 。 上篇 区域市场研究 一 江汉区简介 （一）江汉概况 武汉市辖区。因汉水经辖区西南注入长江、汉水与长江汇合于此 地而得名。位于市区中部。辖 13个街道。面积 33.4 平方公里,人 口 41.3 万。区府驻大兴路 74 号。清雍正五年 (1727)设循礼坊 ,民 国设三民、新安两个区管辖 ,1949 年后将两个区合并建立第三区人 民政府,1

3、950年第三、四、五区人民政府合并成立江汉区人民政府。 地形南高北低，属残丘性河湖冲积平原。年均温16.3C，年均降水量 1224.2毫米。是武汉市的商业闹市中心 ,连通武汉三镇的交通必经 之地,目前交通已形成了内连三镇、外通四方 ,凭长江直抵沪渝 ,借 汉水通达陕豫 ,借公路沟通全省 ,由空运辐射八方的商品经济集散 中心。航运拥有各类码头 24 个,是长江航运武汉港的中心。铁路 有汉口新火车站和循礼门货场 ,是京广线上重要的客货集散基地。 公路有省长途汽车客货运站 ,能将客货运达全国大多数城市和地 区。航空有武汉航空公司的驻地王家墩机场,可飞往全国各大城 市。沿江大道、中山大道、解放大道、建

4、设大道、发展大道 5 条 大动脉和 34 条主要通车道通过区内。是中心商业城区 , 区内大小 商店星罗棋布 ,大型购物商店有武汉商场、中心百货大楼、六渡桥 百货公司等。区内有中小学校 71 所,医疗单位 191 个,较著名的有 同济医科大学附属协和医院、武汉市红十字会医院。区内文化娱 乐设施众多 ,有影剧院、文化馆、公园 23 所,著名的有民众乐园、 中山公园等。境内的新华路体育场是全市的大型室外运动场, 能容 纳4 万观众。服务行业集中 ,著名的有璇宫饭店、汉口饭店、天安 假日大酒店等。 。 （一）经济发展 2007年前三季度，武汉市经济保持了又好又快发展势态， 全市实 现生产总值2272.

5、3亿元，增幅达到15.6 %。预计2007年GDP 总量可能超过3000亿元，增幅16 %以上。据多方权威专家预测我 国今年的GDP增速将达到11.5%。 去年是十一五”的开局之年，我市经济在保持了近七年的稳定增 长态势以后，今年仍然延续良好的发展态势。运行情况反映，我市经 济并未出现长期增长扩张乏力的态势，经济增长依然存在较强的支撑 因素。从图1可以看出，GDP的增长曲线比较平滑，呈现平稳的增 长态势，这表明，本轮经济周期的稳定性和持续性都有所加强，可以 预见，未来几年经济仍将维持这种平稳增长的态势。 下图为武汉与华中区另外三个重点城市 GDP总量比较图 指标 武汉 成都 南京 沈阳 200

6、4 上半年 GDP总量 912.23 948.08 902.81 737.37 与武汉差距 35.85 -9.23 -174.86 增幅（%） 13.7 13.5 18.2 14.0 2004 全年 GDP总量 1956 2185.7 1910 1900.7 与武汉差距 229.7 -46 -55.3 增幅（%） 14.5 13.6 17.3 15.5 GDP总量 1069.49 1111.50 1140.54 863.54 2005 上半年 与武汉差距 42.01 71.05 -205.95 增幅（%） 13.8 13.5 15.3 15.5 2005 全年 GDP总量 2238 2371

7、2413 2240 与武汉差距 133 175 2 增幅（%） 14.7 13.5 15.2 16.0 2006 上半年 GDP总量 1217.68 1224.08 1277.96 1190.13 与武汉差距 -67.4 -7.5 24.9 增幅（%） 15.2 13.5 15.5 15.7 2006 全年 GDP总量 2590 2750 2774 2482.49 与武汉差距 160 184 -107.51 增幅（%） 14.8 13.8 15.1 16.5 2007 上半年 GDP总量 1424.72 1446.31 1493.75 1441.33 与武汉差距 21.59 69.03 16.

8、61 增幅（%） 15.1 14.1 15.6 15.4 （二）房地产市场 新增项目 176个 新增可销售套数 77781 套 新增可销售面积 8537623.55 就 新增已销售套数 18726 套 新增已销售面积 1858234.63 就 结转项目 1142 个 结转可销售套数 113307套 结转可销售面积 15041131.98 就 结转已销售套数 26244 套 结转已销售面积 2771698.23 就 其中：重点区域商品住房备案统计 新增可销售面积 7100385.03 就 新增可销售套数 67435 套 新增已销售面积 1529626.37 就 新增已销售套数 15504 套 新

9、增成交均价 5144.59 元/ m2 结转可销售面积 8684284.69 m 结转可销售套数 74073 套 结转已销售面积 2206772.22 m 结转已销售套数 21355 套 结转成交均价 5013.3 元/ m 07-08年季度重点区域商品房住房成交均价走势08年第2季度部分重点区域商品房住房成交均价 本季度区域市场表现出价格普遍上升的态势，区域市场进一步被 看好，加之秋交会的拉动作用，新入市项目价位相对较高，在售 项目也有一定走高，致使各片区均价出现较明显提高。 。 江汉区、江岸区及硚口区区域品牌项目作为支撑区域价格的主要 因素，以其高价位引领区域房价走高。 两路片区本季度地产

10、产销普跌， 高价位楼盘不断进入干预房价走势， 致使片区房价走高。 本季度调查 江汉区正在销售楼盘共 20个。江岸区正在销售楼盘 35 个。硚口区正 在销售楼盘 15 个。 江汉区 住宅类型：商品住宅 均值： 最高价均值： 12500元/ 平方米 均价均值： 10516.66 元/ 平方米 最低价均值： 5426 元/ 平方米 最高价个盘： 武汉时代广场 15000 元/ 平方米 最低价个盘： 学林华府 5350 元/ 平方米 江岸区 住宅类型：商品住宅 最高价均值： 10429 元/ 平方米 均价均值： 7513元/ 平方米 最低价均值： 4313元/ 平方米 最高价个盘： 15000 元/

11、平方米 最低价个盘： 4480 元/ 平方米 硚口区 住宅类型：商品住宅 最高价均值： 8300 元/ 平方米 均价均值： 6400元/ 平方米 最低价均值： 4750 元/ 平方米 最高价个盘： 10000 元/ 平方米 最低价个盘： 4200 元/ 平方米 二 项目概况 （一）项目经济技术指标 总用地面积： 总建筑面积： 建筑占地： 容积率： 总户数： 车位： 建筑密度： 绿地率： （二）项目位置 （三）周边配套 三同区域竞争楼盘 新华路号称武汉新兴的富人区， 这里聚集了大量的高品质楼盘如三金国际新城、武汉万科金色家园等，由于本项目的规模与这些高档楼盘 没有可比性，所以我们只对新华路、建设

12、大道沿线的与本项目规模和 品质相当的楼盘做一些简单的分析：。 江汉区同区域写字楼情况比较 号 序楼盘 名称 位置 开发商 名称 占 地面积 建 筑面积 绿 化率 容 积率 建 面均价 1浦发银 行大厦 江汉区 新华路218 号 5979 .56平方 米 5000 0平方米 32 % 6.3 9 1 3000 2世贸大 厦 江汉区 解放大道 686号 5 200 平 方米 1 1万m2 2 2 7 500 3阳光新 天地 江汉区 新华路231 号 26. 40% 7.0 7 5 400 4新世界 国贸大厦 江汉区 建设大道 568号 1 2000 （全装 修） 5福星国 际商会大厦 新华路 18

13、6号 5 800 6财富大 厦 江汉区 解放大道西 马路车站旁 40 % 4 598 7元辰国 际 江汉区 青年路82号 42 % 3 400 8金华商 务大厦 江汉区 建设大道 625号 22. 80% 6 4 000 江岸区写字楼情况比较 1金益大 厦 江岸区中 山大道与四唯 路交汇处 1 5% 6 .69 360 0 827111 39 2广源大 厦 3 0% 6 480 0 82803 344 3港澳中 心 江岸区江 汉路118号 612 7 82823 059 4九运京 汉名都 江岸区麟 趾路进化村1 号 330 0 82735 215 硚口区写字楼情况比较 1. 汇丰 企业总部 硚

14、口 区古田二 路与南泥 湾大道交 汇处 32% 1.69 420 0 83850 288 2. 泰合 广场 硚口 区武胜路 800 0 50335 133 3. 同馨 商务大厦 硚口 区解放大 道586号 400 0 83782 229 四.项目SWO分析 优势： 本项目位于新华路与建设大道的交叉口处，距离西北湖高档生 活区咫尺之遥，地理位置绝佳； 本项目生活配套齐全，交通方便； 劣势: 项目规模较小，绿化较少，不利于提升品质和价格; 威胁: 本项目周边高档综合楼盘较多 ,住宅户型以中小户型为主 , 其 商业也已经招商入住 , 在市场不景气的大环境下分流了本公司的部分 客源. 。 机会: 本区

15、域可供开发的土地几乎没有， 土地价格的上涨是必然的趋 势，而本项目土地费用已付， 土地价格的上涨不会增加本项目的建 筑成本，反而会为本项目带来可观的利润； 。 今年武汉主城区的拆迁量较大， 这必将带动换房的需求， 为本 项目带来绝佳的销售机会。 中篇 项目定位 一 . 价格定位 （ 一）. 武汉市房屋价格现状 1. 最近五年房价走势 2. 房价走势预测 据专家估计,今后几年内武汉市房价将继续保持上涨的趋势 ,而 09年 房价房价将上涨 3-5%,主要有以下几点原因 : 。 1. 武汉城市划率 ? 2. 土地费用.建材. 城市建设配套费等价格攀升刺激房价上涨 据主管部门预测，今年武汉房价将持续上

16、涨、涨幅在 3-5%左右， 主要基于如下四大原因： 首先是地价上涨。 前年市政府高速土地级别， 随后主城区全面实 话招标、拍卖、公示制度， 客观上刺激地价上涨。 房地产开发成本中， 土地成本超过 30%。去前年拿到土地的新建项目， 今年将大量出笼。 其次是建筑安装成本猛涨。去年下半年以来，钢材、水泥、石材 等建筑原材料价格普遍上涨。 以钢材为便， 目前盘元钢价格已从去年 初每吨 2000 多无上涨到了现在的 4000多元。又如，近郊采石场全面 关闭，材料告急，建筑成本会因此增加 30-50 元/ 平方米。 第三，城市建设配套费上涨，也会影响房价， 2001 年至今，我 市提了两次城市配套费，两

17、次共提约100 元/平方米，市建设配套费 上涨必将带动房价上升。 。 3、市场泡沫依然存在 (1) 有效需求不足 ? (2) 房价接近临界线 目前国内外房地产业有一个基本规律： 当地每平方米房价不能超 过一个白领一个月的收入。上海白领月收入约为5 0 0 0- 6 0 0 0 元，平均房价也是这个数；武汉白领月收入约为 30 0 0元左右，而 2007 年武汉主城区的商品房销售平均价格已经达到了 7000 元/ 平方 米左右，即便从整个重庆市商品房销售均价 5500 元/ 平方米来看， 也 已经接近 6000 元。 。 (3) 房价上涨存在非良性因素 1. 土地费用攀升刺激房价上涨 土地费用是购成房价的重要组成部分。一般公寓土地成本占房价的 1520，多层占 20 30，别墅更高，在经历 2002 年土地级 差调整、 2003 年土地要采取挂牌出让、招标拍卖方式后，取得土地 的资金成本翻了好多倍。另