(整理)房地产相关知识(20210412042910)

1、精品文档精品文档一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。 房地产的形态： 1 1、单纯的土地； 2 2、单纯的房屋； 3 3、土地和 房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他 不可分离的物质及其权利构成的财产。 （ 构筑物是指不能进入 的建筑，如：烟筒、树、路等 ）房地产按类型分为： 1 1、住宅用 （7070 年） ； 2 2、生产用 （5050 年）； 3 3、经营用 （门头等， 5050年） ；4 4、行政用 （市政府、法院等， 5050 年） ； 5 5、其他用 （ 学校，博物馆等 ） 。二、房地产业

2、：从事房 地产经营管理服务性企业的总称。房地产产业的主要内容：1 1、 土地的开发和再开发； 2 2、 房屋的开发和建设； 3 3、 地产 的经营 （包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等 ）； 4 4、房地 产经营 （包括房屋的买卖、租赁、抵押 ）； 5 5、 房地产中介服 务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等 ）； 6 6、 房地产物 业管理； 7 7、房地产金融 （ 包括信息、保险、金融投资等 ） 。二、房地产的特性三、1 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不 可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定 精品文档精品文档性，使房地产受地理位置的限制；精品文档2

3、2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价 值也不相同；3 3、房地产的高质耐久性；4 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地 性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、 增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总 值的 10%10%。五证两书一、建筑用地规划许可证建设单位向土地管理部门申请征用 划拨土地前， 经城市规划行政主管部门确认， 该项目位置范围符 合城市规划的法律凭证。二、建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、国有土地使用证经土地使用者申请， 经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权 的法律凭证。该

4、证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、 土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。四、建设工程施工许可证 建设单位进行工程施工的法律凭证， 也是房屋权属登记的主要依 据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、商品房销售 （预售 ）许可证 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业， 销售商品 精品文档精品文档精品文档精品文档房的批准性文件六、“两书”商品房质量保证书 、商品房使用说明书名词解释一、基本参数复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构（上下不一样高）；错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分 成两层，适合大面积住宅；进深：一幢建筑物（房子）从前墙皮到

5、后墙皮的距离（长度）；开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度（3m3m3.9m3.9m较舒适）；层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度（2.9m2.9m）; ;静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度（2.7m2.7m）; ;探户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所 确定的每户居室；探建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比， 以百分率计。用以说明 建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系 数应在节约用地的原则下， 尽可能满足建筑物的通风、采光和防 火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿

6、化和户外活精品文档精品文档动场地。 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地 平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水 通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。七、与产权有关的概念 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并 排除他人干涉的全能， 是物权的一种， 房屋产权指房产所有者按 照国家法律规定所有的权利。 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有 权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记， 并依法 确认房屋产权归属关系的行为。 房屋产权登记应遵循房屋的所有 权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。

7、房地产权登记：通常称“产权登记” （ 包括房屋所有权登记和 房屋他项权利登记 ） 城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法 制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在 规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记， 经 审查确认产权后， 由房屋管理机关发给房屋所有权证。 房屋所有 权登记是房屋产权管理的主要行政手段， 只有通过房屋所有权登 记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即 共有人， 在实践中又有按份共有和共同共有之分。 前者是指共有 精品文档精品文档人分别按自己所拥有的份额的大小， 对共有房地产享有一定的利 益，并

8、承担相应的义务； 后者是指两个以上权利人对全部共有的 房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。 房屋抵押： 产权所有人以房契作为抵押， 取得借款按期付息。 房屋产权仍由产权所有者自行管理， 债权人只按期取息， 而无使 用管理房屋的权利， 待借款还清， 产权人收回房契抵押即告终结。 过户：即更换房屋承租人姓名。八、与面积有关的概念 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 公摊面积：1 1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2 2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外

9、墙墙体水平投影面积的 50%50% 商品房销售面积 = = 套内建筑面积 + + 分摊公用面积 套内建筑面积 = = 套内使用面积 + +套内墙体面积 + + 阳台建筑面积 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积 的总和。 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除 精品文档精品文档以总建筑面积。 辅助面积： 建筑物各层平面楼梯、 走道、 所占净面积的总和。 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风 道、烟囱 （ 均为投影面积 ）等所占面积的总和。 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼： 80%80%；塔楼 75%75%；写字楼 70%70%；

10、商场 65%65%。使用率与人流量密切相 关，人流量大的地方，使用率低。 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积 = = 套内使用面积 + + 分摊的功用建筑面积 套内建筑面积 = = 套内使用面积 + +套内墙体面积 + + 阳台面积 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为 水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等， 以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。公摊的公用建筑面积= =套内面积X公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数 = =公用建筑面积+套内建筑面积总和 探公用建筑面积= =整栋楼的建筑面积 -套内建筑面积-不应 分摊的建筑面积

11、容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积 （ 总占地面积 ）之比 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积 与规划用地之比。 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。精品文档精品文档 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积 （ 包括绿地面积 ） 与规划用地面积之比。九、与银行贷款有关概念 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保 证按揭人在换清贷款后， 受益人立即将所涉及的房屋产权转让按 揭人，过程中按揭人享有使用权。 按揭所用材料：1 1、身份证复印件； 2 2、户口本复印件； 3 3、结婚证复印件； 4 4、收 入证明； 5 5、购房合同复印件；

12、6 6、 营业执照复印件； 7 7、 三个 月的连续税单；十、经济适用房我国在 19981998 年房改的同时就实行了经济适用房政策。 经济适用房享受哪些优惠政策 免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税， 减半征收 水电增客费等各种税费。 建设用地采取行政划拨方式供应， 优先 给予办理有关手续。 另外，经济适用房建设管理费只限于 1%3%1%3%， 市场利润被限在 3%3%以下。 经济适用房价格构成1.1. 住房建设的征地和拆迁补偿安置费； 2.2. 审查设计和前期工程 费； 3.3. 住宅小区基础设施建设费；建设工程费；精品文档精品文档以上 4 4项之和为基础的 1%3%1%3%的管

13、理费。贷款利息、税金 3%3%以下 利润。商品房除以上 8 8 项外，还有行政事业性收费 （ 如小区营业 性配套公建费，人防建设费等 ） ，土地出让金其利润不受限制， 由市场决定。 经济适用房与商品房有什么不同获得土地的方式不同， 经济适用房建设用地实行行政划拨， 免交 土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金； 成本结构不同； 租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条 件和对象不同， 经济适用房享受政府优惠， 其购买对象是特定的， 只供给城镇中低收入家庭， 因而要实行申请审批制度， 商品房购 买对象和条件不受限制；价格政策不同， 经济适用房出售实行政府指导价， 不得擅自

14、提价 出售。商品房出售价格完全由市场决定。 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？ 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商 品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。 商品房上 市出售后，收益全部归个人所有4848、对住宅设计中的层高控制有哪些规定？ 答：多、高层住宅层高为 2.802.80 米，不宜高于 3.203.20 米，高于 3.203.20 米的，应报市规划局审核。4949、对高层建筑的面宽控制有哪些规定？ 答：建筑高度大于 2424 米，小于、等于 5454 米的高层建筑，其最大 连续展开面宽不大于 8080 精品文

15、档精品文档米。建筑高度大于 5454 米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于 6565 米。5050、房地产权利转移和风险责任转移的日期有什么规定？ 答：房地产权利转移的日期， 以房地产交易管理机构受理转让当 事人过户申请的日期为准； 但房地产交易管理机构审核后作出不 予过户决定的， 以转让当事人再次提出过户申请的受理日期为准。5151、房地产转让人“一屋多售”的，应承担什么责任？ 答？房地产转让人就同一房地产与第三人签订转让合同， 造成多 个转让合同并存的， 称为“一屋多售”。 房地产转让人“一屋多 售”的，转让应当按照购房人办理房地产交易过户手续的先后顺 序履行合同。 对无过错的第三方造成

16、的损失， 由转让人承担赔偿 责任。5252、选购住房时，如何确定需购住房的功能和面积大小？ 答：一般来说，选购住房的目的有两种，一是购房用于自住，二 是购房用于投资。 购房用于自住一般也有两种情况， 一种是购房 后准备长期居住， 即所谓“一步到位”； 另一种是购房用于过渡 性居住，即所谓分步到位，逐步改善。购房后准备长期居住的， 购房时应有前瞻性，在购房能力许可的情况下，适当超前，如三口之家宜购买三室户 （或以上）户型，其中至少应有一间工作室， 面积大小直接关系到房屋的总价， 一定要视经济能力而定。 购房 用于过渡性居住，一般对功能、面积的考虑，只要未来3 35 5 年内够住用即可， 除此之外

17、， 还应考虑未来几年较容易转让变现或 精品文档精品文档较易出租。5353、如何选择贷款方式和确定贷款总额？ 答：目前我国住房贷款还款方式有两种，一种是“等 额本金还款法”，另一种是“等额本息还款法”。 “等 额本息还款法”还款本息总额略高于“等额本金还款 法”，但较适合近期能承受，而预期收入较稳定或有 所增加的居民；“等额本金还款法”前期偿还金额较 大，以后逐年减少，较适合现在收入较高，预期收入 可能减少的居民。5454、房屋使用人能否参加业主大会或业主代表大会？ 答：业主大会或业主代表大会应按幢邀请或者按业主人数的一定 比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。 列席会议的成员没有表 决权。555

18、5、物业管理服务收费包括哪些项目？ 答：物业管理服务收费包括下列项目：（1 1）管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理， 物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；（ 2 2）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；（3 3）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；精品文档精品文档（4 4）保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；（5 5）维修费，用于物业维修服务所需的费用。上述第（ 1 1）、（ 2 2）、（3 3）、（4 4）项费用按月分项计算，第（ 5 5）项 费用按实际维修项目计算。5

19、656、什么叫房地产开发？ 答：房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设 施、劳动力、 资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用 而为人类提供居住空间， 并改变人类生存的物质环境的一种活动。5757、什么是住宅配套设施？ 答：住宅配套设施，指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适 的居住环境而必需的住宅附属设施。 住宅配套设施是由多系统组 成的，按其服务层次，应包括以下内容：（ 1 1）住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为 3 3 千人左右的住宅群， 其配套设施应有居民服务站、小商店、文化 室、儿童游乐场等；（ 2 2）住宅小区的配套设施。人口规模在 1 1 万人左右的住宅群，

20、 其配套设施包括托儿所、 幼儿园、 小学、中学、储蓄所、 邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食 店、理发店、小修理门市部、 综合商店、 自行车棚、废物回收站、 居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等；（3 3）住宅区的配套设施。 人口规模在 4 4至 5 5万人左右，精品文档精品文档其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影 院、科技文化馆、 青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、 街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等；（4 4）市政公用设施。 指在全市范围内住宅配套的设施，包括城市公用事业和城市公用设施。前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者

21、指市政工程设 施、园林绿化设施、公共卫生设施等。5858、什么叫契税？ 答：契税是在房地产权转移时向政府交纳的税金， 是国家财政的 一项税收。5959、什么是商品房成本？ 答：指在商品房生产过程中实际消耗的生产资料价值和劳动者为 自己劳动所创造的价值，以及商品房用地的征拆迁补偿费。6060、什么叫伸缩缝？ 答：伸缩缝是指为防止建筑物构件由于气候温度变化（热涨、冷 缩），使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适当部位竖向 设置的一条构造缝。 伸缩缝是将基础以上的建筑构件如墙体、 楼 板、屋顶（木屋顶除外）等分成两个独立部分，使建筑物沿长方 向可做水平伸缩。缝宽一般在 200200 400mm40

22、0mm。6161、什么叫防水层？ 答：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构 筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。 防水层按部位 精品文档精品文档不同分为屋面防水层、 楼面防水层及地下室防水层等， 按使用材 料不同分为油毡防水层、塑料防水层、橡胶防水层、豆石混凝土 防水层、防水砂浆防水层、钢板防水层、涂料防水层等。6262、什么叫违约金？ 答：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定， 应该付给对 方的一定数量的货币。 这是违约方承担违约责任的法定方式之一， 是目前普遍采用的方法。 违约金是对违约方的一种经济制裁， 具 有惩罚性和补偿性， 但主要体现惩罚性。 只要当事人有

23、违约行为 且在主观上有过错， 无论是否给对方造成损失， 都要支付违约金。 违约金的设置， 主要是为了用经济制裁的手段督促合同双方严格 信守合同条款和履行合同义务。 在物业管理过程中， 物业管理企 业不履行合同行为表现较为明显， 用户反映也比较强烈； 业主委 员会在某些方面未履行合同则较少直接表现在用户的面前。 如某 些费用未能及时付给物业管理企业， 短时间内未给管理带来明显 的损失，但肯定会使物业管理企业资金周转不灵而直接影响物业 管理整体工作。 用违约金制裁业主委员会， 可能会起防止这类事 情发生的作用。6363、什么叫契约？ 答：契约即合同，指当事人双方（或数方）为了确定各自的权利 和义务

24、而订立的共同遵守的协议。 契约是双方的法律行为， 其成 立须双方意思表示一致。 在先的意思表现为要约， 在后的意思表 现为承诺。可用书面、口头或其他形式订立。如买卖、委托、承 精品文档精品文档包、租赁、保管、借贷等契约（合同）一般只要双方就主要条款 （标的、价金、期限以及双方约定必须遵守的其他条款）达成协 议即可成立。 合法成立的契约有法律约束力， 任何一方无合法原 因不履行或不完全履行契约义务时， 对方有权要求履行或解除契 约；并有权就不履行或延迟履行所造成的损失请求赔偿。6464、什么叫赔偿金？ 答：赔偿金是违约方的违约行为给对方造成损害事实时， 单纯处 罚违约金仍不足以补偿其经济损失，

25、则应由违约方支付给对方一 定数额的损失补偿费。 这是承担违约责任的法定方式。 但这种方 式让违约方承担责任，必须具备 3 3 个条件：（1 1）当事人有违约行为；（2 2）当事人的违约行为给对方造成损害事实；（3 3）当事人的违约行为与对方的损害事实之间有因果关系。如有些卫生服务未能达到标准和某些用户生病， 两者之间未必有 因果关系， 不能据此处罚赔偿金。 但如因卫生服务太差而造成蚊 蝇孽生，环境恶劣，致使用户生病，经鉴定确实有因果关系时，应当处罚赔偿金。6565、什么是住宅用地？ 答：住宅用地是指住宅建筑及其配套设施所占用的土地， 如住宅 区、居民点、庭院绿化用地等。6666、高层住宅设置消

26、防登高面，应符合哪些规定？ 精品文档精品文档答：高层住宅设置消防登高面，应符合下列规定：（ 1 1）塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的 1/41/4 周边长度；（ 2 2）单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；（3 3）消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗；（ 4 4）消防登高面一侧的裙房， 其建筑高度不应大于 5m5m，且进深不应大于 4m4m；（ 5 5）消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。6767、哪些类型的居住区内宜设有消防车道？ 答：低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转 变半径不应小于 6 6 m m。6868、什么样的住宅必须设置电梯？ 答：

27、七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m16m以上的住宅必须设置电梯。6969、住宅内电梯设置的标准是什么？ 答：十二层及以上高层住宅的每单元设置电梯不应少于两台， 其 中一台电梯的轿厢长边尺寸不应小于 1.61.6 m m。7070、套内建筑面积由哪几部分组成？ 答：套内建筑面积由以下三部分组成： （ 1 1） 套（单元）内的使用面积；（2 2）套内墙体面积；精品文档精品文档（3 3）阳台建筑面积（应算一半） 。7171、建筑面积由哪几部分组成？ 答：公用建筑面积由以下两部分组成： （1 1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和 过道、值班警卫室以及其他功

28、能上为整栋建筑服务的地上部分公 共用房和管理用房建筑面积；（2 2） 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包 括山墙）墙体水平投影面积的一半。7272、如何计算公用建筑面积？ 答：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应 计入公用建筑面积部分。 作为人防工程的地下室也不计入公用建 筑面积。公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套 （单元） 套内建筑面 积之和， 并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、 车棚 及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。7373、如何分摊计算公用建筑面积？答：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积

29、分摊系数， 得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数X X套内建筑面积。哪些公用面积不能分摊？答：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车 库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作 精品文档精品文档为公用开放使用的建筑面积、 消防避难层； 为了整栋建筑物使用 的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。 计算一半的建筑面积有哪些？1 1） 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面 积。2 2） 独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水 平投影面积的一半计算面积。3 3） 未封闭的阳台，按其水平投影

30、面积一半计算面积。4 4） 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计 算面积。5 5） 建筑物间有顶盖的架空通廊， 按其投影面积的一半计算面积。7474、什么叫建筑施工图？ 答：建筑施工图，简称“建施”。它一般由设计部门的建筑专业 人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局， 表明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构造、装修、材 料、施工要求等，用来作为施工定位放线、 内外装饰做法的依据， 同时也是结构施工图和设备施工图的依据。 建筑施工图包括建筑 设计说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等基本 图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和 材

31、料做法说明等等。7575、什么是土地价格构成？ 精品文档精品文档答：土地价格构成指城市土地价格由各要素组成。 土地价格的构 成要素主要是土地租金的构成要素。 现阶段我国城市土地价格的 构成应包括绝对地租、 级差地租、 土地投资补偿和土地投资利息 4 4 个要素。7676、什么是用地许可证？ 答：用地许可证指经城市规划主管部门审批并颁发的、 允许建设 单位或个人使用城市国有土地或征用集体土地的证件。 19841984 年 1 1 月 5 5 日国务院颁发的 城市规划条例 把用地许可证分为建设用 地许可证和临时用地许可证两种， 并分别把领取这两种用地许可 证的程序作了具体的规定。 19891989

32、年 1212 月 2626日第七届全国人民 代表大会常务委员会第十一次会议通过的 中华人民共和国城市 规划法于 19901990年 4 4月 1 1日起施行，国务院发布的城市规划 条例同时废止。 城市规划法不再提建设用地许可证和临时 用地许可证，而提建设用地规划许可证。并作了如下规定：“在 城市规划区内进行建设需要申请用地的， 必须持国家批准建设项 目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点， 由城市规划 行政主管部门核定其用地位置和界限， 提供规划设计条件，核发 建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许 可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地， 经县级以上人

33、民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土 地。”“临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、 自治区、 直辖市人民政府制定。”精品文档精品文档7777、什么叫三通一平？ 答：三通一平是通路、通电、通水和场地平整的简称。这是开发 土地所进行的基础工程和配套设施。7878、什么是开发商？ 答：房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业， 它们通过 实施开发过程而获取利润。 根据各企业的资本的多少，国家又把 开发企业划为不同的等级资质而进行管理。7979、什么叫联合代理？ 答：对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业， 开发商 经常委托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司共同承 担项目的物业

34、代理工作，物业代理公司之间有分工，也有合作， 通过联合代理合约，规定各代理公司的职责范围和佣金分配方式。8080、什么是独家代理？ 答：对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业， 或者对于综 合性物业中的某一特定用途的部分， 开发商常委托某一家拥有销 售此类物业经验的物业代理公司负责其物业销售工作， 称为独家 代理。8181、什么叫建筑承包商？ 答：房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商， 建筑承包商在商品房建设过程中， 对房屋的质量起着十分重要的 作用，也是房地产开发过程中的一个重要环节。8282、什么叫产籍图表？精品文档精品文档答：产籍图表是指办理产权登记时， 发给产权人的所

35、有证内粘附 的”房屋平面图“及房屋各类的表格。 这是经过测绘部门测量绘 图、查丈填表而成的。留有图底表册，作为产籍资料，与产籍卡 配套，成为较完整的产籍簿册。图表是分户地形图、房屋平面图 和房屋情况登记表的总称。8383、什么叫他项权利登记？ 答：他项权利登记主要指房产典当与抵押权的登记。分为三种： 一是双方订立契约后的权利设定登记； 二是权利内容变更时权利 变更登记（包括存续期的变更和因拆除改建的权利增减） ；三是 权利消除时的注销登记（包括存续期满和权利抛弃） 。8484、房地产抵押的种类有哪些？ 答：房地产抵押可按房地产的现状主要分为：（1 1）土地使用权抵押；（ 2 2） 建设工程抵押

36、；（ 3 3）预购商品房期权抵押； （4 4）现房抵押。8585、什么是商品房销售？答：商品房销售， 是指商品房权利人将其依法拥有的房地产通过 买卖转移给他人的行为。 权利人是指拥有房屋的所有权、 土地使 用权的单位和个人。 这里所说的商品房是指既有一定范围内的土 地使用权， 也有该范围内建造的房屋， 即指已有房屋建设的房地 产。8686、房地产登记主要有哪些类型？ 答：房地产登记的主要类型有：（1 1） 初始登记；（2 2）房地产变更登记；（ 3 3）房地产抵押登记； （4 4）房地产文件登记备案；精品文档精品文档8787、房地产登记的申请时限？ 答：新建非商品房屋和新建商品房屋的， 应当自

37、房屋竣工交付使 用之日起三十日内申请房屋所有权初始登记。8888、房地产费的主要类型有哪些？ 答：房地产费的主要类型包括交易手续费、登记费、测绘费用及 公证服务费等几类。8989、房地产买卖合同应当载明哪些主要内容？ 答：房地产买卖合同应当载明下列内容：（ 1）转让当事人的姓名或者名称、住所； （2） 房地产的坐落地点、 面积、四至范围；（3）土地所有权性质；（4）土地使用权获得方式和使用期限； （5）房地产的规划使用性质； （6）房 屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施 等状况；（7） 房地产转让的价格、支付方式和期限； （ 8）房地产 交付日期； 9 ）违约责任；（

38、10）争议的解决方式；（11）转让当事约 定的其他事项。9090、为什么要对商品房预售进行审核？ 答：为规范房地产市场交易秩序，防止投机行为，保护消费者合 法权益， 由政府出面对商品房预售的条件进行审核。 符合预售条 件的，发给商品房预售许可证。9191、购房自用主要考虑哪些因素？ 答：人们购房自用的往往需要考虑以下问题：（ 1 1） 相当的面积，适应家庭人口结构和数精品文档精品文档量；（2 2）合适的房型， 满足生活起居、 工作、学习以及社交需要；（3 3）合理地理位置。符合工作、生活的需要；（ 4 4）周边是否有完善的生活配套设施；（ 5 5）完美的生活环境（绿化、私密、无噪音、无污染等）

39、 ，保证健康生活（ 6 6）相对能够承受的房价；（ 7 7）坚固、耐久的建筑结构。9292、如何估计自己的购房能力？ 答：购房能力一般应从个人的当前资金储备和未来收益两方面来 综合考虑。当前资金储备主要包括家庭金融资产准备变现部分和 现有不动产准备变现部分，未来收益主要包括未来工资性收入、 投资收益、现有不动产不准备变现而用于出租的租金收益及可以 预见的其他收入，如住房补贴等等。9393、小产证上的建筑面积是指什么？ 答：指套内建筑面积与分摊公共面积之和。9494、境外人士预出售合同公证需要哪些材料？ 答：境外人士预出售合同公证需要下列材料：1 1、预出售合同（正本） ：一式柒份；精品文档精品

40、文档2 2、（1 1）自然人：个人身份证件 （护照、绿卡、回乡证、旅游证）； 若是未成年人，应有出生证明、法定监护人证明材料；若委托他 人签订，委托书需经公证 / / 认证并提交代理人身份证明；（2 2）法人 / / 其他组织：营业执照（商业登记证明、公司注册证明） ；公司章程；公司代表人身份证明；委托他人签订合同、代办公证还应提供法定代表人 / /负责人有效的委托书；法人印章及代表人 / / 负责人签名样式；代 理人的身份证件等；公司董事会决议。9595、 境外人士预出售合同公证采取怎样的收费标准？答：房价人民币5050万元以下，按总房价的3 3%。+ 100100元收取； 房价人民币505

41、0万元以上，按总房价的 2.52.5 %。+ 100100元收取。9696、 得房率的计算方法有哪些？答：目前市场上有两种计算得房率的方法：方法一：得房率=套内建筑面积/ /房屋建筑面积； 方法二：得房率=套内实用面积/ /房屋建筑面积。9797、 如何计算投资回报率？答：投资额=买价+交易税费+装修及配置费年实际收入=年租金收入租赁税 （租金收入5%5% 管理费（不 包的情况）回报率=年实际收入/ /投资额9898、 哪些人可以享受个人所得税税基抵扣？精品文档精品文档答：在 19981998年 6 6 月 1 1日至 20032003年 5 5 月 3131 日期间，购买本市商 品住宅，并在

42、产权证上列名的产权人可享受个人所得税税基抵扣。9999、 房屋的性质有哪些？ 答：房屋的性质有纯住宅、纯办公及商业三种。100100、 办理个人所得税税基抵扣的须知有哪些？1 1、 19981998年 6 6 月 1 1 日 20032003 年 5 5 月 3131 日期间购买商品房（包括 二手房、拍卖房）住宅的购房者，其产权证列举的产权人及共有 人可享受个人所得税税基抵扣， 税基抵扣采取”当年登记， 次年 退税“的办法。2 2、 购房者必须在产权证发证日期后的六个月内办理登记，登记 需带齐以下资料：（ 1 1）购房合同（购房者签订过的所有合同，如：预售合同、出售合同） ；（ 2 2）购房发

43、票；（3 3）产权证（产权证抵押在银行的购房者，应提供本 年度开具的贷款银行证明，以及加盖银行红公章的产权证复印 件）；（4 4） 抵押合同、借款合同（由贷款者提供） ；（5 5）身份证、护照（产权证为多人时应同时提供） ；（6 6）以上资料一套正本（原件） ，一套复印件（身份证复印件二张）。3 3、为方便购房者办理退税， 20022002 年抵扣退税设置 2020 个受理点。 已办理登记的购房者， 在收到退税预约通知单后， 按指定时间到 指定的地点办理退税手续。并带齐以下资料：精品文档精品文档（1 1）预约通知单；（2 2）登记卡；（ 3 3）身份证（护照）原件； （4 4）退税专用存折；（

44、5 5）纳税凭证原件； （6 6）产权证原件（产权证抵押在银行的购房者， 应提供本年度开具的贷款银行证明， 以 及加盖银行红公章的产权证复印件） 。房地产价格的种类：进行房地产估价， 必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产 价格的确切含义。不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同， 评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。1 1、市场价格、理论价格、评估价格A A市场价格房地产的市场价格， 简称市价， 是房地产交易双方的实际成交价 格。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、 供求关系的变化及交易双方的心态、 偏 好、素质的不同而经常波动。 市场价格可分为公平市价和非公平市价。 公平市价，

45、 是指交易双 方在正常情况下的成交价格， 不受一些不良因素， 如不了解市场 行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说也是 经济合理的。反之则为非公平市价。 公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售， 买方只按其愿 付的价格购入， 卖方认为是最高价而买方认为是最低价， 双方均 认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。 精品文档精品文档公平市价形成的条件归纳起来有下列七个(a)(a) 公开市场；(b)(b) 交易对象具备市场性(c)(c)交易双方具备充分信息d)d) 交易双方不受任何压力(e)(e) 理性的经济行为 (f)(f) 适当的期间完成交易 ( ( g)g) 正常 合理的

46、付款方式B B理论价格房地产的理论价格， 是如果将房地产放在合理的市场上交易， 它 应该实现的价格。理论价格不是事实，但又是客观存在的。C C评估价格 房地产的评估价格， 简称评估价， 是估价人员对房地产客观合理 价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。 在评估市价时， 房地产的评估价与市价有着密切的关系。 由于房 地产缺乏完全市场， 在许可买卖的制度下， 专门有估价机构为交 易双方提供服务， 这种情况下的评估价往往会成为市价。 值得注 意的是，由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同， 同一宗房地产，不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。 所以为求评估价格客观合理， 必

47、须建立健全估价制度， 制定估价 技术标准和估价人员的职业道德准则。 一般来说， 具有丰富经验 的估价人员评估出的价格，较接近于市价。 评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。 如 用市场比较法评估求得的价格称为比准价格， 用成本法评估求得 的价格称为积算价格，用收益法评估求得的价格称为收益价格。 精品文档精品文档由上可见， 需要评估的是客观合理的价格， 而实际评估出的可能 是带有估价人员主观因素的价格， 这两者又都可能与估价对象在 市场上真正交易起来的成交价格不同。 但从理论上所， 一个良好 的评估价格 = =公平市价 = =理论价格 2 2、土地价格、建筑物价格、房地价格 这是

48、一组按照房地产的存在形态来划分的价格。 房地产的存在形 态有下列三种：土地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价 格、建筑物价格、房地价格之分。A A 土地价格 土地价格，简称地价。如果是一块无建筑物的空地，此价格即指 该块土地的价格； 如果是一块附有建筑物的土地， 此价格是指该 宗房地产中纯土地部分的价格。同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列六种： (a)(a) 未征 用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿，支付征地补偿费； (b)(b) 已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平”，通 常是指路通、水通、电通和场地平整； (

49、c)(c) 已做三通一平的土地 (e)(e) 已做三通一平以上的开发土地，如已做七通一平的土地。 “七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热 力等设施和条件，“一平”是指土地平整； (d)(d) 在现有城区内附 有待拆迁建筑物的土地。 购此土地者需进行拆迁安置， 支付拆迁 补偿安置费 (f)(f) 已做拆迁安置的城市空地。精品文档精品文档B建筑物价格建筑物价格是指建筑物部分的价格， 不包含其占用的土地的价格。 人们平常所说的房价， 如购买一套商品房的价格， 购买一栋别墅 的价格， 通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内， 与这里的 建筑物价格的含义不同。C房地产价格房地价格又称房

50、地混合价， 是指建筑物连同其占用的土地的价格， 往往同于上述人们平常所说的房价。对于同一宗房地产来说：房地价格=土地价格+建筑物价格土地价格=房地价格-建筑物价格建筑物价格=房地价格-土地价格3 3、总价格、单位价格、楼面地价这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。A总价格房地产的总价格，简称总价，是指一宗房地产的整体价格。根据 情况不同，房地产总价格的内容也不容，它可能是一块面积为 500m500m2的土地价格，一套面积为 200m200m2的高级公寓的价格，或 一片1 kmkm2的土地的价格，也可能是一个地区范围内的全部房地 产的价格， 或者是一国全部房地产的价格。 房地产的总价格一

51、般 精品文档精品文档不能说明房地产价格水平的高低。B单位价格 房地产的单位价格，简称单价。对土地的单位价格来说，是指单 位土地面积的土地价格； 对建筑物的单位价格来说， 是指单位建 筑物面积的建筑物价格； 对房地的单位价格来说， 是指单位建筑 物面积的房地价格。 房地产的单位价格可以反映房地产价格水平 的高低。认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地 为例，土地单位价格与土地总价格的关系为： 土地单位价格=土地总价格一土地总面积 由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同， 单位面积土地价 格表示方式不尽相同， 如我国内地通常采用每平方米地价， 香港 采用每平方英尺地价（ 10.

52、76410.764 平方英尺合 1 1 平方米），台湾采用 每坪地价（大约 0.3030.303 坪和 1 1 平方米）。有时土地面积单位还采 用亩、公顷等。对于住宅来讲，又有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分。C楼面地价楼面地价， 又称单位建筑面积地价， 是平均到每单位建筑面积上 的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：楼面地价=土地总价格一建筑总面积由此公式可以找到楼面地价、 土地单价、容积率三者之间的关系，精品文档精品文档即：楼面地价=土地单价一容积率 弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。 在现实生活中， 楼面 地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。4 4、所有权价格

53、、使用权价格、其他权利价格 这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格。 同一房地产， 在交易中交易的可能是所有权， 也可能是使用权， 还可能是其他 权利，如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕 作权等。中国当前主要是所有权和使用权。A所有权价格房地产的所有权价格， 是指交易房地产所有权的价格。 房地产所 有权价格还可依据所有权是否完全再细分。 如根据“权利束“理 论，所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括 出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和，但若在所有权上设定 了他项权利，则所有权变得不完全，其价格因此而降低。B使用权价格房地产的使用权价格， 是指交易房地产使用

54、权的价格。 以土地为 例，目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。 中华 人民共和国城市房地产管理法 第 7 7 条规定：“土地使用权出让， 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者， 由 土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ”据此， 从国 家那里获得的土地使用权的价格的法定名称为出让金。 但现实中 精品文档精品文档有各种演变，多称为地价款、各地的内容也不尽相同。土地使用 权可因使用权年限的长短区分为各种使用权价格，如 3030 年、5050 年、7070 年的使用权价格。C C其他权利价格其他权利价格未具体列明， 泛指除上述所有权价格和使用权价格 以外的权利价格，

55、如地上权的价格、永佃权的价格等。5 5、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格A A买卖价格买卖价格， 是以买卖方式支付或收取的货币额， 实物或其他有价 物，简称买卖价或买价、卖价。B B租赁价格租赁价格常称租金， 在土地场合称地租， 在房地混合场合俗称房 租。中国目前的房租有市场租金(或称协议租金) 、商品租金、 成本租金、准成本租金和福利租金。C C抵押价格抵押价格， 是为抵押贷款而评估的房地产价格。 由于要考虑抵押 贷款清偿的安全性，抵押价格的评估应基于： (a)(a) 到期不能偿还 需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额。 因为是强制出售， 不能将该房地产放在较理想的市场背

56、景下评估。 故一般要比市价 低，有所谓“宁估其少， 勿估其多， 具有保守性”。 从理论上讲， 抵押价格评估是一种预期价格的评估 （b b） 避免贷款人承担任何不 必要的风险， 所以抵押价格应是扣除强制处置税费后的价值， 即 精品文档精品文档抵押价格 = =预期价值 - - 处置税费 这样， 在抵押贷款中借款人即使无力偿还， 贷款人的款项仍然是 有保障的，因为贷款人可以根据约定从抵押的房地产中收回贷出 的资金。D D课税价格课税价格是指政府为课征赋税， 由估价人员估定的作为房地产课 税基础的价格。具体的课税如何，要视课税政策而定。E E征用价格征用价格，是为政府征收房地产补偿而评定的价格。6 6

57、、拍卖价格、招标价格、协议价格 这是一组与房地产交易 （或出让） 所采用的方式相联系的价格分 类。A A拍卖价格 房地产的拍卖价格，是指采用拍卖方式交易（或出让）房地产的 成交价格。B B招标价格 房地产的招标价格，是指采用招标方式交易（或出让）房地产的成交价格。C C协议价格房地产的拍卖价格，是指采用协议方式交易（或出让）房地产的 成交价格。D D上述三种价格的关系从中国目前城镇国有土地使用权出让来看， 拍卖出让土地使用权， 精品文档精品文档是指在指定时间及公开场合， 在土地拍卖主持人的主持下， 竞投 者手举统一编号的牌子应价， 土地最终由出价最高者获得； 招标 出让土地使用权， 是指在指定

58、的期限内， 由符合指定的单位或个 人以书面投标的形式，竞投某块土地，土地由谁获得，一般不仅 考虑投标价格，还考虑其他条件，如规划建设方案和企业资信， 但投标内容也有仅限于出标价的； 协议出让土地使用权， 一般是 政府与特定的用地者 （如政府需要扶持的高科技项目， 非商品住 宅）协商确定出让价格。 协议出让由于是政府部门对那些要扶持 的高科技工业或教育、卫生、慈善、宗教提供土地的方式，一般 会降低地价； 招标方式由于不仅考虑报价， 通常开要考虑开发方 案，所以选定的土地使用者不一定是出价最高者， 因此有抑制地 价的作用； 但单纯以报价方式投标有抬高地价的作用； 在拍卖的 场合，由于土地由谁取得完

59、全靠报出的价格的高低， 所以最能抬 高地价。因此，通常情况下采用协议方式出让的地价最低，其次 是招标，拍卖的最高。7 7、基准地价、标定地价、房屋重置价格这是中华人民共和国城市房地产管理法中提到的三种价格。 该法第三十二条规定： “基准地价、标定地价和各类房屋的重置 价格应当定期确定并公布。”A A基准地价城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、 地段相连、地价相近的原则划分地价区段， 然后调查评估出的个 精品文档精品文档地价区段在某一时点的平均水平价格。B B标定地价标定地价是指一定时期和一定条件下， 能代表不同区位、不同用 途地价水平的标志性宗地的价格。C C房屋重置价格房

60、屋重置价格，简单地说，是假设房屋在估价时点重新建造时， 必要的建造费用加平均利润。 具体地说，是指按照估价时点当时 的社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械 费用等，重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要 的费用加平均利润。8 8、底价、期望价、补地价A A底价底价，是指政府、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定 的最低价格，亦称起叫价格（简称起价） ，若低于这个价格则可 不出售。B B 期望价期望价， 一般是指政府、 企业或私人出售房地产时希望卖出的满 意价格。如在底价基础上上涨 15%15%，即可视为期望价。C C补地价补地价， 是指在更改政府原出让土地使用权