项目开发过程规划设计管控要点课件

1、项目开发 过程规划 设计管控 要点 项目开发过程规划设计管控要点项目开发过程规划设计管控要点 项目开发过程规划设计管控要点1 目录目录 一、前言一、前言 二、项目前期决策二、项目前期决策 三、规划设计管控三、规划设计管控 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 五、项目施工建设阶段的设计管控五、项目施工建设阶段的设计管控 六、其它六、其它规范规定规范规定 项目开发过程规划设计管控要点2 一、前言一、前言 项目开发过程规划设计管控要点3 1.1.房产品是一种产品房产品是一种产品 因因设计设计而领先而领先 因因品质品质而信赖而信赖 因因管控管控而超越而超越 一、前言一、前言 项目开发过程规划设计管控要点

2、4 前期决策前期决策 设计阶段设计阶段 施工建设施工建设 市场销售市场销售 设计先行，分析决策设计先行，分析决策 规划、建筑、景观、室内规划、建筑、景观、室内 巡查把控，设计变更巡查把控，设计变更 信息反馈，设计优化信息反馈，设计优化 2.2.规划设计贯穿项目开发全过程规划设计贯穿项目开发全过程 一、前言一、前言 项目开发过程规划设计管控要点5 二、项目前期决策二、项目前期决策 项目开发过程规划设计管控要点6 二、项目前期决策二、项目前期决策 1.1.项目前期调研项目前期调研 下沙财通项目下沙财通项目 下沙财通项目下沙财通项目 钱江新城新项目钱江新城新项目钱江新城新项目钱江新城新项目 项目开发

3、过程规划设计管控要点7 二、项目前期决策二、项目前期决策 2.2.项目前期规划设计的作用项目前期规划设计的作用 项目开发过程规划设计管控要点8 二、项目前期决策二、项目前期决策 3.3.项目定位与研究项目定位与研究 多种产品类型多种产品类型 和数量如何确定？和数量如何确定？ 各产品类型各产品类型 都不适合怎么办？都不适合怎么办？ 经济测算经济测算 产品研究产品研究 方案预览方案预览 困难预测困难预测 分析归纳分析归纳 解决问题解决问题 项目开发过程规划设计管控要点9 二、项目前期决策二、项目前期决策 4.4.项目前期决策阶段规划设计管控要点总结项目前期决策阶段规划设计管控要点总结 l前期调研熟

4、悉公司产品，专业眼光，专业沟通。 l经济测算在设计过程中发现问题、解决问题，困难预测。 l深入研究规划布局、建筑形态的深入研究，找寻适宜案例，分析归纳， 为后期项目的顺利展开做好铺垫。 项目开发过程规划设计管控要点10 三、规划设计管控三、规划设计管控 项目开发过程规划设计管控要点11 三、项目设计阶段的规划设计管控三、项目设计阶段的规划设计管控 1.1.规划设计阶段规划设计管控要点规划设计阶段规划设计管控要点 l平面布局空间关系、轴线、景观节点、室外泳池、入口、退红线、合理 利用土地 l交通组织人车分流、入口大堂（雨棚）、坡道位置、车库入口 l景观意向景观最大化、纳景、造景 l竖向标高架空层

5、、周界 l周界设计道路截面、社区氛围 项目开发过程规划设计管控要点12 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 项目开发过程规划设计管控要点13 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 1.1.建筑设计阶段管控要点建筑设计阶段管控要点公寓公寓 l户型 （1）户型分布与总平面的关系（充分利用内外景观资源/经济效益最大化） （2）主要活动空间的朝向与组合关系 （3）户型标准配置 （4）下跃户型注意要点 项目开发过程规划设计管控要点14 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 1.1.建筑设计阶段管控要点建筑设计阶段管控要点公寓公寓 l立面立面各个系列主要特点各个系列主要特点 l公共部位公共部位 （1）入口雨棚 （2

6、）架空层 （3）电梯厅及轿厢 （4）入口大堂 l地下车库地下车库 （1）增加层高和局部扩大车位 （2）采光井设置 项目开发过程规划设计管控要点15 （1 1）注意户型分）注意户型分 布与总平面的关系布与总平面的关系 a.充分利用内外景 观资源（资源优越 处采用大户型） b.经济效益最大化 （底层靠近中心庭 院处架空处理，其 余尽量设置下跃户 型） 杭州明月江南项目户型分布图 公寓户型公寓户型 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 项目开发过程规划设计管控要点16 地下一层平面示意下跃庭院剖面示意 （2 2）下跃户型注意要点）下跃户型注意要点 a.南面的下沉庭院与 北面的采光井形成空 气对流 b.通

7、过二级堆坡优化 下沉庭院内部的采光, 并有效杜绝视线干扰 公寓户型公寓户型 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 项目开发过程规划设计管控要点17 会所、酒店等公共建筑 出入口应设置雨篷等挡 雨设施，其宽度应适宜。 a. 若满足单车通行及 人员等候的，应保证净 宽4.5m以上； b. 若满足两车并行及 人员等候的，应保证净 宽7.5m以上； c. 若满足两车并行并 有一辆车及人员等候的， 应保证净宽10.0m以上。 5.5m5.5m 北京御园会所雨棚，净北京御园会所雨棚，净 宽宽5.5m5.5m，尺度较为尴尬，尺度较为尴尬 西溪诚园园区入口雨棚西溪诚园园区入口雨棚 7.5m7.5m 公寓公共空间（

8、入口雨棚）公寓公共空间（入口雨棚） 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 项目开发过程规划设计管控要点18 a. 层高：5 m b. 功能设置：根据项目特点，考虑业主休息活动设施的设置。 c. 景观引入：与室外景观自然过渡，同时应考虑室外硬质铺地的无缝对接。 d. 与风雨连廊的结合：局部放大，作为景观的阶段收头可考虑引入小品、雕 塑等处理手法。 公寓公共空间（架空层）公寓公共空间（架空层） 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 项目开发过程规划设计管控要点19 a.候梯厅轴线深度需大于或等于1.8m b.尽可能做到单体入户 c.电梯轿厢高度增加，提高舒适度 电梯厅意向图 轴线宽度轴线宽度1.8m1.8

9、m 电梯厅设置方式 公寓公共空间（电梯厅及轿厢）公寓公共空间（电梯厅及轿厢） 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 项目开发过程规划设计管控要点20 2 2、建筑设计阶段管控要点、建筑设计阶段管控要点法式合院法式合院 l户型 （1）室内生活室外化 （2）边角空间最大化利用 （3）私密性的保障 l立面 （1）多户成组，沿街连续立面整体考虑 （2）内院立面实用为主 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 项目开发过程规划设计管控要点21 无锡蠡湖2#项目典型单体及庭院模型 合肥翡翠湖典型单体及庭院模型 法式合院（户型）法式合院（户型） 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 项目开发过程规划设计管控要点22 （1

10、 1）室内生活室外化）室内生活室外化 家庭室家庭室 客厅客厅 餐厅餐厅 半室外半室外 餐厅餐厅 室外起室外起 居室居室 入户入户 玄关玄关 主要活主要活 动空间动空间 室外室外 空间空间 半室外半室外 空间空间 。 半室外餐厅半室外餐厅 作为亚厨房，作为亚厨房， 设置吧台、设置吧台、 烧烤等内容烧烤等内容 a.主要活动空间围绕内 庭院，行程内外互动 b.庭院空间设置具体活 动内容 c.灰空间局部放大，形 成可开合空间 法式合院（户型）法式合院（户型） 项目开发过程规划设计管控要点23 （2 2）边角空间最大化利用）边角空间最大化利用 边套将边角绿化纳入庭院空间 边套户型适当变异，内院变侧院 法

11、式合院（户型）法式合院（户型） 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 项目开发过程规划设计管控要点24 3 3、建筑设计阶段管控要点、建筑设计阶段管控要点别墅别墅 l 分类分类 （1）按建筑风格分类 法式、意式、西班牙式、英式、中式 （2）按户型面积分类 a.中型别墅（400地上建筑面积800） b.大型别墅（地上建筑面积800） c.组院别墅（200地上建筑面积400） 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 项目开发过程规划设计管控要点25 类别类别 指标条件指标条件 欧式别墅欧式别墅 中式别墅中式别墅 大型别墅大型别墅中型别墅中型别墅组院别墅组院别墅 地上建筑面积地上建筑面积80040080020

12、04005001500 总建筑面积总建筑面积120030005509003005508002000 适应庭院面积适应庭院面积69亩25亩12亩1.85亩 容积率容积率0.120.180.180.250.280.400.130.30 建筑密度建筑密度15%20%15% 25%18% 30%15% 30% 绿地率绿地率30%70%30%60%30%50%30%70% 建筑层数建筑层数地下一层、地上二层 建筑高度建筑高度1020米 适宜购买力适宜购买力顶尖收入人群顶级收入人群中高端收入人群 中高端收入至顶尖收 入人群，对于文化氛 围诉求较高 适宜地域适宜地域不限 适宜地段适宜地段一般适用于城郊 各类

13、别墅经济技术指标和适用条件各类别墅经济技术指标和适用条件 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 项目开发过程规划设计管控要点26 l 户型户型 （1）室内到室外，整体户型设计（案例景观朝向、对景） （2）入户方式（人行、车行） （3）室内生活室外化灰空间（半室外客餐厅）的设置 （4）下沉庭院的位置及尺度 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 别墅别墅 项目开发过程规划设计管控要点27 l 立面立面 （1）建筑风格法式、意式、西班牙式、英式、中式 （2）法式立面把控要点 3 3、建筑设计阶段管控要点、建筑设计阶段管控要点别墅别墅 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 项目开发过程规划设计管控要点28 四、建

14、筑设计管控四、建筑设计管控 别墅别墅立面立面 （1 1）法式把控要点）法式把控要点 中轴对称 古典三段式 比例协调 竖向开窗 节奏与韵律 法国卢浮宫法国卢浮宫巴黎卢浮宫巴黎卢浮宫 项目开发过程规划设计管控要点29 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 别墅别墅立立 面面 （2 2）法式把控要）法式把控要 点点 主要元素：主要元素： 山 花 檐 口 柱 式 栏 杆 老虎窗 门窗套 项目开发过程规划设计管控要点30 简洁的檐口和山花装饰只起到点缀作用，整体给人干净利落之感。 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 山花山花 别墅别墅立面立面 项目开发过程规划设计管控要点31 山花装饰只起到点 缀作用，整体给

15、人 干净利落之感。 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 山花山花 别墅别墅立面立面 项目开发过程规划设计管控要点32 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 檐口檐口 别墅别墅 立面立面 项目开发过程规划设计管控要点33 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 古典柱式古典柱式 希腊多立克式希腊多立克式塔斯干式塔斯干式罗马多立克式罗马多立克式爱奥尼式爱奥尼式科林斯式科林斯式混合式混合式 别墅别墅立面立面 项目开发过程规划设计管控要点34 柱式的应用柱式的应用 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 别墅别墅 立面立面 项目开发过程规划设计管控要点35 柱式的应用柱式的应用 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 别墅别墅 立面立面 项目开发过程规划设计管控要点36 四、建筑设计管控四、建筑设计管控 栏杆的应用栏杆的应用 强化了建筑的阴影 效果，增加厚重感 和价值感 别墅别墅立面立面 项目开发过程规划设计管控要点37 老虎窗老虎窗 小法别墅体量较 小，立面力求干 净整体，老虎窗 不宜