亦庄标准店开店可行性策划书

1、前言: 根据 AAAABC 中国北方区的开店选址战略布局 , 通过金陛房地 产发展有限公司协调我们现正式向公司总部提交有关 AAAABC 通过 与北京经济技术开发区政府直接签署 北京经济技术开发区国有土地 使用权出让合同以获得在北京经济开发区国际企业园西园内约 75 亩土地（占地面积约为： 50，000 平米，建筑物可建造面积为 16，880 平方米） 40 年土地使用权的报告。和另根据北京金陛房地产发展有 限公司之前就该地块与北京经济技术开发区北侧绿化带绿化办公室 签署的有关委托金陛公司完成该地块绿化隔离带内部分土地绿化建 设任务并获得在该地块中 3% （约 90 亩）的绿化产业建设用地的协

2、 议， AAAABC 与金陛公司签署有关该地块的包干代理出让国有土 地使用权协议的报告。 AAAABC 在完成与北京经济技术开发区政府签署的北京经济 技术开发区国有土地使用权出让合同 和与北京金陛房地产发展有限 公司签署包干代理出让国有土地使用权协议后，由 AAAABC 自 行通过招标等方案自行设计、建设 ABC 时尚家居购物中心。 该项目的可行性分析报告我们同时基于以下考虑： 城市基本状况和发展状况 项目土地及辐射区情况 项目所处的商圈情况 项目周边的竞争对手 市场潜力分析及投资利润率分析 合作与合同形式 结论 一、城市基本情况 北京为中华人民共和国首都， 为历史悠久的世界著名古城。 北京中

3、心 位于北纬 39度，东经 116度，地处华北平原西北边缘，北有军都山， 西有西山，东南为永定河、潮白河等河流冲积而成的大平原。北京辖 13 区 5 县，全市面积 16807.8平方公里，规划市区面积 1041.0 平方 公里，城区面积 87.1平方公里。 2001年全市常住人口共有 1383.3万 人，比上年增加 19.7 万人，增长 1.4%，户籍人口 1120.5万人，其中 非农业人口约 770 万人。 1、城市发展状况 据北京市統計局獲悉，2002年前10個月，北京市实现国内生 产总值2434.1億元，按可比价格计算，比上年同期增长1 0%。工 业生产加快，投資稳定增长，消費需求旺盛，

4、出口增幅上升，地方财 政收入快速增长等因素，是保证北京市经济以兩位數增长的关键。 2002年1至10月，北京市农林牧漁业总产值为191.6亿元，比上年 同期增长 13.6%；规模以上工业企业实现工业增加值 73.2亿元，同比 增长 13.8。前10個月，北京市完成社会固定资产投資 1227.7 亿 元，比上年同期增长 18.4。 重点工程建設和房产业仍是拉動北京市固定资产投資迅速增长的 主要力量。2002年1至10月，北京市6 0項重大工程項目完成投 資 425.3亿元，同比增长 47%；而房地产开发投資达 703.3 亿元，比 上年同期增长 30.3。 2002 年 10 个月，北京市新签外

5、资項目 1161 項，比上年同期增长 29.9；合同外资金额达 44.4 亿美元，增长1 倍。 今年北京市地方财政收入也保持较快的增长速度。目前已实现地 方财政收入 464.6亿元，同比增长 26.9，完成年度预算 89。北京 市城鎮居民人均可支配收入达到 12463.9元，同比增长 13.5，扣除 价格因素，实际增长 15.5。农民人均现金收入为 5538 元，增长 14.3。 2003年元月份我市居民消费和商品零售与上年同期相比，元月份 我市居民消费价格总指数为 100.8%，打破了连续 14个月月指数为负 增长的局面， 比上年 12 月的 99.5%高 1.3个百分点。 从元月份居民消

6、费价格 8 大类指数看，与上年同期相比，价格上升的有 3 类，其升幅 分别为：食品类上升 4.7%、居住类上升 1.5%、烟酒及用品类上升 1.0%， 共影响居民消费价格指数上升1.54个百分点；价格下降的有5类， 即衣着类下降2.5%、娱乐教育文化用品及服务类下降1.5%、家庭设 备用品及维修服务类下降2.9%、交通和通讯类下降0.5%、医疗保健 和个人用品类下降0.2%,共影响居民消费价格指数下降 0.74个百分 点。 2003年元月份我市居民消费价格分类指数表 类别名称 同期比 环比 同期累计比 居民消费价榨总指数 100. 8 101.3 1 00. 8 I 、負品 1 04 7 10

7、4. 2 104. 7 二、烟酒及用品 101. 0 100. 2 101. 0 三、衣着 97. 5 97. 7 97. 5 四、家庭设备用品及维修服务 97 1 99. 4 97. 1 五、医疗保健和个人用品 99. 8 99 9 99可 六、交通和通讯 99. 5 99 8 99 5 七、娱乐教育文化用品及服务 98. 5 1 00 9 98 5 八，居住1 1 01. 5 1 00 4 101 5 I 2、2002年，城镇居民人均可支配收入为12463.9元，比上年同期增 长13.5% （按可比口径），扣除物价因素，人均实际增长 15.5%。 实际增幅与上年相比上升7个百分点，是近五年

8、来收入增长最快 的一年。除人均财产性收入略有下降外，其余工薪收入、经营性 收入、离退休金收入、赡养收入、赠送收入等均呈增长趋势。2002 年，我市企业经济效益好转，职工工资增加，居民家庭收入水平 上升。从消费情况看，2002年，我市城镇居民人均消费性支出 10285.8元，增长15.3%，增幅居首位。上海人均 10464元，增 长11.4%，居第二位； 居民八大类消费支出构成比重 项目 2002 年 2001 年 2002 年比 2001 年 () 人均消费性支出 100 100 - 1 .食品 33.76 36.19 -2.43 2.衣着 8.40 9.21 -0.81 3.家庭设备用品 6

9、.18 9.50 -3.32 4.医疗保健 9.24 7.59 + 1.65 5.交通通讯 12.36 8.61 +3.75 6.文化教育娱乐 17.59 16.02 + 1.57 7.居住 9.00 6.59 +2.41 8.杂项商品及服 务 3.47 6.29 -2.82 3、2002年，全市房地产开发完成投资 989.4亿元，比上年增长 26.2%;占全社会投资的比重为54.5%,上升3.3个百分点。全市 商品房施工面积为7510.8万平方米，竣工2384.4万平方米,分别比 上年增长25.9%、39.7%，2002年商品住宅投资占全市住宅投资 的比重首次突破90%,达到92.5%，比上

10、年提高4.6个百分点。在 全市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设的投资为586.7 亿元，增长26.4%，高出全社会投资增速7.9个百分点，住宅投 资在房地产投资中的比重达到 59.3%;商品住宅施工面积为 5397.6万平方米，比上年增长24.1%，占全市住宅施工面积的比 重达到88.7%;商品住宅竣工面积1926.2万平方米，比上年增长 38.2%,占全市住宅竣工总面积的88.0%提高10.8个百分点。2002 年全市销售各类商品房1708.3万平方米，其中商品住宅1604.4 万平方米，分别比上年增长41.8%和42.3%。商品住房市场销售 以个人购房为主。在全部住宅销售面积中，销售

11、给个人的比例为 97.4%，比上年提高了 4.3个百分点。在住宅建设推动下，全市人 均住宅使用面积达到18.2平方米，比上年提高0.58个百分点，商 品化程度稳步提咼。 2002年1 12月份北京市房地产开发统计资料 主要指标 合计 上年同期 增幅（%） 989.4 783. 8 26. 2 房地产开发投资（亿元） 586.7 464 - 2 26. 4 、母住宅, 7510.8 5966- 7 25. 9 商品房开复工面积（万平方米） 5397.6 4349. 6 24. 1 #、住宅、.一. 3206 2789- 8 14. 9 本年新开商品房屋面积（万平 2455.7 2236- 5 9

12、. 8 、.#住.宅一、. 2384.4 1707. 4 39. 7 商品房竣丄面积（万平方米） 1926.2 1393- 4 38. 2 、#、住宅 1708.3 1205 41. 8 商品房销售面积（万平方米） 1604.4 1127. 5 42. 3 、#、住宅、. 813.8 609. 9 33. 4 商品房销售额（亿兀） 716.7 531. 7 34. 8 # 仕宅 大型日用品超市在北京已发展趋向成熟，目前已有家乐福（4家 店)、万客隆( 2 家店)、普尔斯马特( PriceSmart 5 家店)、好又多 (Trustmart)等外资大型超市进入，北京华联(4家店)、物美大卖场 (

13、Wu-Mart )、超市发、京客隆、燕莎望京等内资大型超市也在南京 开店。此外欧尚、沃尔玛、麦德龙、家乐福、天津家乐(The HomeClub)、 上海联华的新店也已确定并动工， 明年底将再有 9 家外商和 3 家内资 大型日用品超市开业，市场布局将趋于成熟。 相比之下，大型建材超市目前仅有内资的东方家园( Orient Home) 丽泽桥店和好美家四季青店各一家，东方家园於 1999 年开业， 2001 年度税前营业额达 3.7亿。好美家四季青店 2002年 3 月开业，日均 营业额在 20 万人民币以下。 但随着北京 2008 年申奥成功，从去年下半年开始，国内外大型 建材零售商纷纷加快了

14、在京圈地开店的速度， 目前百安居已在北京确 定了 4个项目，其中位于西四环四季青店的预计明年底前开业。 法国 乐华梅兰也确定在北京开设其在华的第一家店。 天津家乐在京确定了 3 家店址，其中位于南三环东路的分钟寺店将於今年十月开业。东方 家园在北五环来广营和东南四环十八里店也确立了2 家大店店址。由 此可见，北京大型建材超市的布局将在未来两年内迅速定格， 在中国 政府对外资零售企业完全开放政策之前基本定局。 二、项目土地及辐射区情况： AAAABC 项目地处北京市经济技术开发区一期 15 平方公里的区 域，东靠京津塘高速公路， 西邻凉水河，北侧为一公里宽的城市规划 绿地，东侧是高尔夫球场。区内

15、东部是工业区，西部是生活区，中部 为公共建筑区。 其周边为 143 平方公里的配套协作区， 为开发区及投 资商的发展提供了广阔的空间。 项目现状：目前该地快的分界北至东马路，南至新北环路，东至北环 东路，西至凉水河，并以现有建成的荣华路东西划分为两块土地 （ ABC 项目位于西边地块）。而且是开发区的入口，市政设施完善，交通便 利，环境优异， 具有的得天独厚的先天优势。项目南侧是已成熟的开 发区，拥有大量的企业资源。 1、 交通状况： 高速公路及进出道路， 北京经济技术开发区位于北 京东南郊，一期紧邻京津塘高速公路两侧。 距南四环 3.5 公里，距 南三环 7 公里，距市中心天安门广场 16.

16、5 公里。三条道路通往市 区，东马路通往旧宫镇，荣华路直通南四环，京津塘高速连接市 区。 20分钟车程抵达首都国际机场； 5 分钟车程抵达四环； 10分 钟车程抵达三环； 15 分钟车程抵达北京商务中心区； 5 分钟车程 抵达铁路货运站； 90 分钟抵达天津； 2、 目前开发区的公共交通主要线路为 723 路（从崇文门至开发 区）、927 路（永定门至开发区） 、946路（由鹿圈乡至方庄途经开 发区）、732 路（由开发区至颐和园） ，同时还有开发区专线车（从 CBD 商务中心区至开发区）等； 3、 未来开发区交通规划为地铁 5 号线及轻轨铁路 11 号线建成后 会使普通交通便得非常便利。轻轨

17、 11 号线从宋家庄开始贯穿开发 区，会成为以后开发区的交通动脉。地铁 5 号线从南向北贯穿北 京主要城区，与三环、二环、直线地铁、环线地铁、长安街等主 要交通干线连接在一起，从地铁 5 号线终点至宋家庄不用出站就 可以换乘轻轨列车 11号线直接到达开发区。因此，未来地铁 5 号 线和轻轨 11 号线的建成会极大的改变开发区的交通环境。 4、另外，规划的城市 5环路将于 2003年 11月份正式通车（全现 贯通），北京市城区的商业及房地产发展一直是随着北京环线的修 建而拓展的。目前，在荣华北路连通南四环之后，其路两侧的部 分土地已经被商业开发，其中房地产项目价格在 4500-5500 元/建

18、筑平方米左右。因此我们认为（我们的项目在 5 环路边）在五环 路贯通后不仅会使北京经济技术开发区从主观概念上减小与市中 心的距离，而且从客观事实上也会拉近城区的距离。 5、AAAABC 亦庄标准店占地面积约 50,000 平方米，拟建一层， 建筑面积约为 16,880建筑平方米，设地上停车场约 500 个车位。 AAAABC 与开发区政府直接签定国有土地使用权出让合同并 获得 40 年的土地使用权。 AAAABC 店由 AAAABC 自行建设。土 地属北京市经济开发区政府。 三、项目所处的商圈： AAAABC 亦庄店的核心商圈为南三环和南四环之间，目前该南 四环至五环周边的房地产开发尚未成为成

19、熟的地区， 但大部分土地已 经被规划并准备运作大型房地产项目。 由北京昆泰集团等四家财团准 备运作北京物流港项目， 包括筹建北京最大的物流中心， 项目包括会 展中心，酒店、写字楼、高档住宅及高尔夫球场等项目。该项目将于 2008年前完工。其周边的房地产项目总建筑面积约为 700 余万平米。 目前该地区的住宅均价在 4500-5500人民币 /平方米。 就开发区本身而言，北京开发区（全称：北京经济技术开发区）是于 1994 年经国务院 批准的北京市北京经济技术开发区是于1994 年 8月 25日经国务院批准为北京市唯一的国家 级开发区； 其中的一部分是中关村科技园区亦庄科技园。 同时享有沿海经济

20、技术开发区优惠 政策和国家高新技术产业园区优惠政策，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区 域。北京开发区一期 15 平方公里的区域，东靠京津塘高速公路，西邻凉水河，北侧为 1 公 里宽的城市规划绿地，东侧是高尔夫球场。区内东部是工业区，西部是生活区，中部为公共 建筑区。其周边为 143平方公里的配套协作区。截止 2002 年9月底，北京开发区共有企业 1094 家，投资额达 414595 万美元。其中三资企业 291 家，世界 500 强企业 38 家，投资总 额 302150 万美元， 外商实际投资达 128272 万美元。 内资企业共 803 家，投资总额达 933296 万元。 随

21、后配合开发区的发展， 兴建了大批的商品住宅， 随着开发区环境的不断提高， 高档商 品房的住宅开发面积也不断扩大。 目前开发区兴建的住宅面积约为 400 万平米， 其中高档的 别墅及 TOWNHOUSE 项目占总面积的 35%左右。其均价在人民币 6000-8000 元平方米；比 如：大雄郁金香舍，一栋洋房、狮城百丽庄园、卡尔生活馆、金地格林小镇等等，高档住宅 项目的平均售价也保持在 4300-6500 元左右；如：星岛家园、东晶国际公寓、米兰天空、莱 茵河畔、上海沙龙、元素住宅、鹿鸣园、梅园小区、富源里小区、燕景家园、赢景园、水语 自然、新康家园、一世情园、幻星家园、宣颐家园等等； 总体而言，

22、目前亦庄地区现有的房地产项目虽然有限而且房地 产开发才刚刚开始，但未来还有较大的发展余地，特别是 5000 元 6000 元的中高档项目。 由于我们的项目选址正好位于南五环立交桥 边，又临近未来的地铁 5 号线和轻轨 11 号线，我们认为在兼顾亦庄 开发区的房地产项目的同时还应考虑以南四环与南五环的区域的未 来的房地产开发项目； 次及商圈： 西南三环及四环地区；南苑及垡头地区（北京市 10 大边缘房地产居住区之一，房地产项目总体开 发量约千余万平米） 南四环旧宫镇、十八里店地区； 四、项目周边的竞争对手分析： 西南 6 公里位于南四环西北角的的东方家园是商圈内最强大的竞争 者，目前该项目正在筹

23、建过程之中，预计 2004 年上半年开业。距店 址 12 公里南三环的天津家居也将成为南边的强有力竞争者。 五、合作与合同的形式： 中国欧海家居有限公司： ABC 亦庄标准店是 ABC 建材装饰市场有限 公司与青岛海尔投资发展有限公司共同合资的中国欧海家居有限公 司的一个分支机构。按照公司合同， ABC 投资 6000 万欧元的注册资 金，占 50%的股份。 合资伙伴 : 青岛海尔投资有限公司 ABC 建材装饰市场有限公司 董事会: 公司的最高权力机构由 6人组成.其中三人由 ABC 委任.董事 会由中方提名 ,副董事长由 ABC 提名。三年选举一次。 经营管理机构：公司的经营管理机构由董事会

24、确定。总经理由 ABC 提名，副总经理由中方提名。任期三年。 注册资金： 外资： 利润分配： 国有土地使用权出让合同 购买土地 : 位于北京市经济技术开发区国际企业园西侧地块中，占地 面积约 75 亩土地（约 50，000平米）。 地块面积： 75亩土地（约合建筑面积 50，000 平米）； AAAABC 标准店建筑面积： 16， 680 建筑平方米，由 AAAABC 自行筹建； 停车位：地上 500 个停车位 合作方式：与北京金陛房地产发展有限公司签署包干代理出让 国有土地使用权协议 ，和北京经济技术开发区政府签署 国有土 地使用权出让合同 土地使用权： 40 年 （商业） 土地价格（包括拆

25、迁补偿款和土地出让金） ：人民币 4，500 万元 六、结 论： 随着中国加入 WTO 国际贸易组织以及 2008 年在北京举行的奥 运会，北京目前不论从商业、房地产投资、环境、交通、道路及城市 基础配套设施等方面均发生着翻天覆地的变化。 高瞻远瞩， 北京是一 个经济快速增长且拥有巨大的消费及市场潜力的城市。 考虑到北京的土地成本较高， 而 ABC 北京亦庄标准店将是 ABC 在京开设的第一家标准店， 又是与政府签定土地出让合同的形式获得 土地，因此相对成本较低。 随着五环路年底的全线贯通以及未来地铁 5 号线和轻轨 112号线的建成将连接并贯通北京各大城区，缩小亦庄 店与市中心的距离，而随着

26、该地区未来交通的不断完善，可以确信， 在未来 5-10 年的商业及住宅的发展将围绕着城市的四、五环周边发 展。根据北京市政府的城市规划， 今后的房地产及商业项目将集中在 四环与五环周边，而 AAAABC 亦庄店虽然目前周边房地产开发情况 还不算非常理想， 但位置显著且临近高速公路又与四环相连， 且位于 北京未来两个居住边缘组团社区之间， 无论从投资还是从自营方面考 虑应该说该地区的发展潜力和土地增值空间巨大 目录 1.1 项目等级划分标准 错误！ 1.2 一级项目公司机构设置 错误！ 1.3 一级项目公司定岗定员标准 错误！ 1.4 二级、三级项目公司机构设置 错误！ 1.5 二级、三级项目公

27、司定岗定员标准 错误！ 1.6 四级项目公司岗位设置 错误！ 1.7 四级项目公司定岗定员标准 错误！ 1.8 项目公司经理工作条例 错误！ 1.9 项目公司组建、解散与员工管理办法 错误！ 2.1 项目目标管理办法 错误！ 2.2 项目后评价实施办法 错误！ 3.1土地投标与土地储备工作规程 错误！ 3.2 项目可行性研究管理办法 错误！ 3.3 项目证照手续办理管理办法 错误！ 3.4 设计委托与设计评审管理办法 错误！ 3.5 设计变更管理办法 错误！ 3.6 设计改进控制办法 错误！ 3.7 项目招标管理办法 错误！ 3.8 项目资金预算管理办法 错误！ 3.9 项目成本核算管理办法

28、错误！ 3.10 项目进度控制管理办法 错误！ 3.11 工程量测量与签证管理办法 错误！ 3.12 配套隐蔽工程成本控制办法 错误！ 3.13 工程结算审核管理规程 错误！ 3.14 工程质量控制管理办法 错误！ 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 3.15 物业交接与

29、验收管理办法 错误！ 3.16 行政管理与后勤保障实施办法错误！未定义书签。 3.17 应急事件处理办法 错误！未定义书签。 目录 第一章 项目总论 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 一、项目基本概况 二、项目业主简介 三、研究内容 四、主要编制依据 五、项目主要技术经济指标 六、研究结论 第二章 项目建设背景与必要性 错误！未定义书签 一、项目建设背景 二、项目建设必要性 错误！未定义书签 错误！未定义书签 第三章 项目选址与建设条件 错误！未定义书签 一、项目选址 二、项目建设条件 . 第四章 建设规模及内容 错误！未定义书签。