工程投资概念

1、精品文档你我共享AAAAAA什么是工程投资？工程投资是指进行某项工程建设所需花费的全部费用总和。 它由建筑工程费 用，设备安装工程费用，设备购置费用，工程建设其他费用四大部分组成。什么是工程预算？它包括哪些内容？工程预算是指事先对某项拟建工程项目所需投资额根据国家规定的一整套 办法进行计算后所形成的技术经济文件。 一般来说，它包括初步设计概算和施工 图预算两方面的内容。初步设计概算是指设计单位在拟建工程的初步设计阶段，依据拟建工程的初 步设计文件（工程结构一览表、设备材料一览表、设计文字说明以及劳动定员、 场地征购等资料）、概算定额（或概算指标）、费用定额、设备材料价格以及有关工 程造价管理规

2、定文件等资料，编制出确定拟建工程所需费用的文件， 就叫设计概 算。按照其所包括费用范围内容的不同，分为单位工程概算、单项工程概算和建 设项目总概算。施工图预算是指在建设项目施工图设计阶段， 依据相应项目的施工图纸、预 算定额（或相应“全统定额”的地区估价表）、取费标准、建筑安装工程材料价格 以及现行的工程造价管理文件等资料，编制出确定工程造价 （投资）的文件，则为 施工图预算。浅析房地产项目投资控制房地产建设项目投资控制是每个投资者所关心的重要内容之一，就工程项目建设而 言，房地产投资控制贯穿于房地产项目建设的全过程。从目前的房地产投资控制来看，通过对房地产项目建议书和可行性研究阶段投资估算的

3、审批和项目法人负责制的实行，投资规模得到了有效控制。 设计阶段通过限额设计， 使设计概算超投资估算的现象得到了基本控制，通过优化设计方案也对投资起到了一定的控制作 用。施工阶段通过招标投标和施工监理的全面推行，使工程预算投资得到了合理的确定和有效控制，通过造价咨询服务部门和审计部门对工程结算和决算的审核，剔除了其中的不合理部分，使该阶段的投资也得到了应有的控制。一.项目决策阶段的投资控制房地产工程建设过程包括项目决策、项目设计和项目实施三大阶段。进行投资控制的关键在于决策和设计阶段， 根据房地产投资统计资料，在项目决策阶段，影响建设项目 投资的可能性大于 95% ;在初步设计阶段，影响建设项目

4、投资的可能性为 75% -95 %;在技 术设计阶段,影响建设项目投资的可能性为 35%-75 %;在施工图设计阶段,影响建设项目投 资的可能性仅5 % -35 %;在项目实施阶段影响建设项目投资的可能性到10 %以下了。显而精品文档你我共享AAAAAA易见,控制房地产投资的关键就在于项目实施之前的项目决策阶段。1.1投资机会研究投资机会研究主要是判断是否在某地进行投资开发，如果可以进行投资，就要确定开发项目的类型并选择合适的地段与规模等等，是整个开发项目投资决策至关重要的一个环节是开发的起点和龙头。有效的投资机会选择是决定开发企业在较小的投资风险情况下获得较 大的投资效益的前提和基础。1.2

5、投资估算投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法 ，对建设项目的投资额进行的估计。投资估算的准确与否不仅直接关系到开发项目的投资决策也影响到后期各 阶段的投资控制与管理，而且决定了开发项目的目标能否在规划的资金限度内实现。投资估 算过高或者过低都将直接或间接地影响项目的工程质量和进度。因此,要提高项目决策水准，编制好投资估算，具有十分重要的意义。1.3投资决策分析在现实房地产开发项目投资中，很多投资商在追求利润的巨大诱惑下，忽略了潜在的风险，对投资项目往往以经验、凭感觉来进行决策，造成很大的盲目性。因此，必须对房地产开发项目的前期投资决策进行深入而细致的分析与研究，从而对投

6、资项目有一客观的评价，进行合理的项目方案比选，保证决策的科学性。二.优化设计对房地产建设投资的影响2.1设计方案直接影响投资在项目作出投资决策后，其关键就在于设计。其建筑和结构方案的选择及建筑材料的选用对投资又有较大影响，如建筑方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题。 据统计，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价。22 设计质量间接影响投资 据统计，在房地产工程质量事故的众多原因中，设计责任多数占居第一位。不少建筑项目由于缺乏优化设计，而出现功能设置不合理， 影响正常使用

7、；有的设计图纸质量差，专业设计之间相互矛盾，造成施工返工、停工的现象，有的造成质量缺陷和安全隐患， 给国家和人民带来巨大损失，造成投资的极大消费。精品文档你我共享AAAAAA2.3设计方案影响经常性费用精品文档你我共享AAAAAA而且谈房地产工程建设投资的控制还优化设计不仅影响房地产项目建设的一次性投资，影响使用阶段的经常性费用，如暖通、照明的能源消耗、清洁、保养、维修费等，一次性投资与经常性费用有一定的反比关系，但通过优化设计可努力寻求这两者的最佳结合，使房地产项目建设的全寿命费用最低。三.房地产项目投资控制方法3.1房地产项目分阶段控制法3.1.1可行性研究阶段,市场分析的基本方式为投资商

8、 自主分析或委托专业市场机构分析，通过市场调查、市场预测、营销战略研究确定开发项目规模、功能及定位等；土地评价是指投资商根据产品销售价格及投资估算，测算土地最大成本，进行投资决策。房地产项目可行性研究包括市场分析和土地评价两部分3.1.2设计阶段,并形成初步设计 总概算，施工图预算。本阶段以投资估算为控制依据，若出现初步设计总概算超过投资估算必须进行原因分析，合理评价。初步设计完成后 ，编制整个项目投资总概算，并将审定投资概 算作为项目投资控制的最高限额。本阶段指总体规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计四个环节3.1.3采购阶段本阶段主要指施工图设计完成后材料设备、土建工程和咨询服务的采办

9、过程，以施工图预算为控制上限进行。由于设计阶段已确定项目材料消耗量，所以采购阶段投资控制核心为价格及质量。采购阶段通过以下措施进行投资控制：1）依据先发挥效益项目先实施原则采购计划，合理地划分招标批量及批次，努力降低项目财务成本； 招标“公正、公平”性，合理制定评标办法；,合理地编制2）完善招标管理制度，保证3）严控采购价格,提高合同谈判能力，选定有利,主要开发商的合同类型，优化合同条款,合理转移合同风险；4）建立邀请投标供应商信息库 包括供应商资质、财务状况、履行合同情况、管理水平及项目经理水平等方面 质低价；5）建立材料设备动态市场价格数据库 订提供有力支持，保证项目价格风险转移。,以此保

10、证优,进行材料价格长期研究预测，为合同谈判及签3.1.4合同实施阶段由于任何工程变更都会引起工程投资变化,某些重大工程变更还会引起建设项目功能目标、质量目标和工期目标的调整。精品文档你我共享AAAAAA,也无法弥补其损失。因此，采取以下措施进行项目实施阶段投资控制：1）必须建立严格的工程变更审批程序，防止设计变更的随意性，使不必要的设计变更合理化、合法化。同时要加强对工程变更的跟 踪监督和工程变更文档管理；2）先进行成本预测及经济效益评价后，再进行设计变更；3）要充分发挥工程监理单位的作用，由工程监理单位根据工程施工的实际情况，对工程变更的费用和工期做出估计，就工程变更的相关事项进行协调，对工

11、程变更进行跟踪和监督，实行有效的控制；4）开发商对工程签证索赔坚持以下原则：签证代表事件发生，应根据合同判决是否应给承包商索赔。3.1.5竣工验收阶段竣工验收阶段项目已完成，投资控制核心为“项目结算”，也就是根据合同进行项目结 算审核，对投资控制影响不大，但可为以后开发同类项目提供有力的数据支持。3.2地产项目要素控制法要素控制法的要点就是将构成房地产总投资的开发成本和开发费用以及构成各项费用的“量”和“价”等要素，由开发商成本控制中心进行细化分解，按照建设项目管理的经济责任，分解落实到专业职能部门，实行按专业控制。四.房地产开发投资失控原因4.1对各种风险分析不够全面尽管可行性研究报告中作了

12、敏感性分析，并显示项目效益对一种或几种不确定因素相当敏感，对这些研究报告强调的重点内容 ，决策者认识不够，依据方案内部收益率和还款期的大 小进行决策，显得过分简单，容易导致失误，造成无可挽回的损失。我国房地产开发市场的投 资环境日趋复杂，潜在着各种风险，受到外界影响的因素非常多。因此 ，投资项目的风险防范 和控制更显重要，在决策阶段应当对风险做出认真评估从而制定正确的开发战略。4.2缺乏多种投资方案的比较由于可行性研究工作时间较短，往往无真正的替代备选方案，研究工作仅作为惟一方案的“可行”而开展，或仅凭主观倾向性确定项目的技术路线 ，缺乏深入论证，衡量方案是否可 行往往只凭少数几个静态指标 ，

13、缺乏科学性，容易出现决策失误。一个项目若出现前期决策失 误，则不管后期建设实施阶段投资控制管理如何努力4.3投资估算的质量不高精品文档你我共享AAAAAA，投资估算方法缺乏科学性和适用性，投建设方案所涉及的范围和所确定的各项工程不相一投资估算基础资料和依据缺乏时效性和准确性 资估算范围往往于与拟建项目规划要求、精品文档你我共享AAAAAA北国风光，里冰封，里雪飘。望长城内外，惟余莽莽大河顿失滔滔。山舞银蛇,原驰蜡象,欲与天公试须晴日,看红装素裹,分外妖娆。江山如此多娇,引无数英雄竞折腰。致,投资估算内容、数据不够全面和真实 ，没有实事求，没有为决策提供客观真实的依据，以 上均是投资估算失误的表现。由于对投资控制研究的质量要求不明确、不具体，致使涉及重大投资额的技术问题往往研究不深，技术经济论证过于粗浅，投资控制目标精确度较差。五.总结通过以上对房地产项目建设全过程的分析，在进