东方世纪城终稿2

1、1东方洛阳46#地项目市场分析报告深度传播机构22006年 6月 22日3、洛阳房地产发展宏观环境研究洛阳之城市定位 ,洛阳之城市经济 ,洛阳之城市环境 ,、洛阳房地产市场分析洛阳房地产市场投放情况 ,洛阳房地产开工建设及竣工情况 ,洛阳房地产市场销售情况 ,洛阳市房地产市场 SWO分析，”，”三、洛南新区区域市场分析洛南新区市场概述 ，洛南新区住宅市场分析 ，洛南新区房地产市场特性分析 ，四、项目区域及其他板块竞争分析洛北住宅市场竞争分析 ，洛南住宅市场竞争分析 ，在售竞争项目总体分析 ，101013151820五、项目区域及其他竞争项目的销售需求分析竞争项目投放分析 ，21竞争项目销售分析

2、 ，24竞争项目购买群体分析 ，26六、项目地块SWO分析,28七、产品建议 ,314520022002 年全年实现国内生产总值535535 亿元：第一产业： 54.5454.54 亿；第二产业：286.5286.5 亿；第三产业：194194亿，产业比为 10.210.2 ：53.53.6 6 ：36.36.2 2 。20032003 年，洛阳三产结构比例为10.110.1 : 56.856.8 : 33.133.1，至 20042004 年，该洛阳房地产发展宏观环境分析一）洛阳之城市定位城市性质 ：九五”中期，洛阳市委、市政府在认真分析市情的基础上，明确提出了符合洛阳实际的城市定位：经过若

3、干年的努力，把洛阳建成科技教育比较发达的现代化工业城市和以历史文化名城为依托的优秀旅游城市。行政区划：洛阳市辖偃师、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等一市八县和涧西、西工、老城、瀍河、吉利、洛龙六个城市区。产业结构对比年三产比例转为9.69.6 : 58.958.9 : 31.531.5城市发展方向、功能划分：在洛河以北，洛阳市大规模实施“创建文明城市，创建文明景区”工程和“绿、亮、静、美、畅”五大形象工程，对老市区进行改造，城市建成区面貌焕然一新。在洛阳以南，一个山水园林相间、生态环境优美、功能设施齐全、浓郁的现代化气息与灿烂历史文化相辉映的新城区洛阳新区建设正如火如荼。洛阳整

4、体发展方向为南部即洛阳新区，是洛阳市惟一可行的发展方向，地处地势平坦、水源充沛、生态环境优美的洛6河南岸，要通过开发洛阳新区，把洛阳的城市布局形态由沿河北岸的带状演变成为“以洛河为轴线，两岸对称发展，以南北两个带形为主体的组团式布局形态”：新区以洛水为轴线，东起焦枝铁路和洛连高速公路，西至环城高速公路，南接洛宜铁路，北依洛河，总面积达71.371.3平方公里，规划人口 5050万。洛阳新区由六大功能分区组成，站在洛河以北建成区南望，依次为滨河公园区、隋唐城遗址区、关林大型商贸区、中心区、大学城和体育中心区、洛龙高新科技工业园区。与此同时，洛阳新区还将兴建高层次人才居住区。（二）洛阳市之城市经济

5、1、城市GDPGDP发展全市GDP总值人均GDP2004 年870亿元8000 元2005 年1111.5亿元17321 元2 2、该城市的支柱产业:大中型骨干工业企业集团，是洛阳的一大特色。现有50005000多家独立核算工业企业，拥有机械电子、石油化工、冶金、建材、食品等6 6大支柱产业和东方红拖拉机、洛阳浮法玻璃、大阳摩托、HJD04HJD04程控交换机、白马棉纱、牡丹铜材等一大批国际国内名牌产品。3 3、影响经济发展的重要因素:20052005年9 9月以来，洛阳新区已掀起开发建设高潮。据有关部门7增，旅游收入占GDPGDP勺比重由以前不足6%6%跃到 15%15%左右。全市经济形势持

6、续好转，国民经济增长速度保持在15%15%左右。政策面没有任何优惠条介绍，洛阳新区征地及基础设施重点项目建设预计总投资 158158 亿元。5 5 年内，新区将基础建成。 随着大规模的城市建设， 洛阳人居环境得到进一步优化，城市吸引力大大增强。近几年，到洛阳观光旅游和洽谈投资勺越来越多。 3 3 年来，洛阳勺旅游收入每年以 20%20%勺速度递三）洛阳之政策环境目前，在原有勺传统城区进行房地产开发， 件。传统城区在建设方面，基本遵循只拆不建勺原则，并且即使有可供开发勺土地面积因为相当小且容积率较高。在洛阳新区（洛阳）勺开发方面，政府勺态度相当积极，同时出台了一 系列勺优惠政策：1 1）凡今年年

7、底以前以招标、 拍卖、挂牌方式获得土地使用权勺商业、金融、旅游、娱乐、房地产开发等经营性项目，土地出让金一次 性足额缴纳勺，可按比例得到返还。2 2）凡在洛阳新区购买统一开发勺商品房勺，购房人及直系亲属可申请办理洛阳市户口；3 3）20042004年 1212月 3131日前在洛阳新区投资建设项目中涉及勺行政事业性收费按 30%30%收取。4 4）鼓励社会各界投资建设学校、医院、文化体育场馆、大型停车场等公共设施。5 5）鼓励社会投资经营燃气、热力、污水处理和垃圾处理等基础设施8单位：万M210050建设。(6(6)单位和个人可通过公开竞标的方式获得道路、桥涵、广场、园林绿化等基础设施的冠名权

8、和广告空间使用权。、洛阳房地产市场分析(一)、市场投放概况 04年上半年 04年下半年H 05年上半年截至20052005年1111月底，洛阳市房地产开发完成3030亿元投资，施工面积达600600万平方米，分别比20042004年同期增长2020呀口 15%15%竣工面积为159159万 平方米，与20042004年同期基本持平。从上表所能反映的是洛阳市的投放面积 不断的上升，且上升幅度较大，其中0505年上半年比0404年上半年投放面积涨 幅为53%53%另外从各物业的投放情况看，住宅投放量上升幅度较大，可以说 明洛阳目前的房地产市场处于不断升温的阶段，住宅的发展前景非常良好;另外，非住宅

9、的发展也日趋活跃，投放情况也在秩序增长。2004 2005年投放面积对比图2004-2005年度投放物业分类对比图住宅35.2885.4269.15非住宅14.522.3724.0890505年新20%20%（二）开工建设及竣工情况自20022002年以来，全市房地产的各种类型的量体都在不断的上升，随着 城市房地产开发量的逐渐增大，其开工及竣工面积也随之上涨，其中我们 可以看到20052005年洛阳市的开工面积出现了较高的涨幅，主要因为开发项目不断增加，给洛阳房地产带来了良好的发展形势。另外洛阳房地 产开发持续增长，在十一五期间，洛阳市房地产开发投资每年平均以 的速度增长，房地产开发投资完成1

10、24.82124.82亿元，竣工各类商品房屋997.04997.04施工面积（万M2）新开工面积（万M2）200年竣工面积（万M2）2005年至10万平方米，截止到20052005年年底，洛阳市城镇居民人均住房建筑面积达到 2424 平方米。（三）市场的销售情况2006年 1 4月份商品房价格趋势图单位：元4000- -一 一 4 -一 =.20004- - -*-1 101月2月3月4月十住宅1234147416061614亠非住宅43584765449441332006年 1 4月份住宅类销售趋势图单位：万M215101 J5 -一 =01月2月3月4月 多层9.7211.0818.281

11、1.49咼层2.102.613.675.5020062006年上半年商品房销量增长强劲，一方面得益于洛阳市整体经济形势不断好转，房地产市场呈现良性发展，另一方面四月份春季房展会对楼 盘的销售也起到了较大的推动作用。其次，高层住宅的销量一路上涨，而多层在3 3月份销售出现高潮之后出现了回落，这主要是源于洛南新区在0606年高层的投放项目逐渐增多，洛南新区逐渐完善的配套等一系列的生活设 施，使很多在0606年以前拿到土地的开发商趁着洛南新区房地产在今年有了 大量增长的趋势下，把项目及时的推入市场。其次，住宅的销售价格在今年也逐渐有了上升的趋势，3 3月、4 4月份的销售旺季更是把洛阳的商品房价格推

12、向了16001600元/ /平方米以上。（四）洛阳房地产市场 SWOTSWOT分析优势分析：洛阳作为河南省的第二大城市，经济发展速度迅速，GDPGDP及增长率列全省第二，城市整体规划水平较高，城市建设力度较大，人民生活水平11较高有一定的消费能力，商业有活力；随着洛阳新区的开发，市委市政府迁往新区。新区建设（道路、交通、医院、学校、商业、绿化等）的力度的速度进一步加大加快，同时为在洛阳投资开发的企业推出一系列优惠政策；洛阳地产发展前景较好，发展潜力较大，人民生活水平稳步提高，有相当大的投资价值。劣势分析：洛阳地区经济消费能力一般，对房产的价格有一定影响；洛阳的一些大型企业或者政府事业单位一直以

13、来都建有自己的企业福利房，一定程度上 限制了当地的购买力。机会分析：政府开始逐步限制福利房的开发，鼓励商品房建设；洛阳新区的大力发展，对地产市场是个有力的契机；洛阳老城区的拆迁为地产市场制造了绝好的机会。威胁分析：众多地产商纷纷进驻洛阳，地产市场竞争加剧；政府新出“国六条”，对地产进行调控限制，形势不可估计。、洛阳新区区域市场分析一）洛阳新区区域市场概述洛阳新区东起焦枝铁路和洛界高速公路，西至环城高速公路，南接洛宜铁路，北依洛河，总规划面积 7070 平方公里，主要有经济技术开发区、行政办公中心区、高新技术工业园区、大学城和体育中心、隋唐城遗址保护区、高层次人才居住区及滨河公园等 7 7 个功

14、能小区，12规划总人口 5050 万。目前新区累计完成建设投资近 200200亿元，已建成道路 4444条 8383公里； 形成水域面积 14001400 余亩；累计完成绿化面积 260260万平方米，开工各类建筑约 400400万平方米，竣工 6161栋高层、 300300余栋多层、 360360 多万平方米，预计常住人口可达 1212 万。洛河南岸的滨河区、 行政中心区、大学城和体育中心区将通过建筑物在空间布局上连成一体，形成规模，并与洛河北岸的建成区遥相呼应。在新开发的 1515 平方公里内，现代化的城市轮廓基本显现。一个滨河区为角、大学城为口、体育中心为眼、中心区为颈的龙头状的新城区将

15、在伊洛河之间拔地而起。二）区域住宅市场分析1 1、区域用地规划情况洛阳新区规划总人口为 5050 万人，从关林大道向北、洛河以南、奥林匹克花园及体育中心以东、厚载门街以西的区域总用地面积约为 72007200 亩地，其中住宅规划用地面积约为 24002400 亩（含道路用地），行政、绿地、商业规划用地面积约为 28002800 亩（含道路用地），奥林匹克花园及体育中心总用地约为 20002000 亩，上述区域内住宅规划用地 已基本出让或划拨完毕。新区建设自 20032003年 9 9月正式启动以来，已开工各类工程项目 658658项，累计完成投资 171171亿元。目前新区已开工市政道路 48

16、48 条，累计长度 7575 公里，太康路、大学路等 3535 条道路已竣工通车，道路总长度达 5858 公里，并通步完成通讯、供电、供水、热力、煤气管线敷设及绿化、道路照明等公用基础设施建设。20052005 年是新区建设成规模、聚人气、出形象的一年，全年投资规模在亿元以上。通过一年的努力，使新区内个村庄的广大居民全部迁入新型社区；新区龙门大道以西、开元大道以北、瀛洲路以东13约平方公里区域基本建成并通过王城大桥、西苑桥与洛河以北的建成区基本连成一片。20052005 年牡丹大道、展览路等 1010 条道路，自来水加压站、污水处理厂、供热管网等 1313 项公用设施计划年内建成投用。龙泉大厦

17、、信息大厦、商行综合楼等 6060 余栋高层建筑也在年内全部落成投用。 8 8个村民安置小区在年底前全部建成，新区 4 4 万 3 3 千名村民已部分迁入新型社区。目前洛阳新区 90%90%的在建项目都是高层， 洛阳新区高层开发量高达 70.470.4 万平米，其中不乏象公务员小区这样配套齐全、价格低廉的住宅对外销售，可以预见，这些集资房必然分流我们的部分客户，同时我们也应该看到，这些集资房的品质和我们项目有一定的差距，在对高端客户的吸引能力上，我们的产品具有更强的竞争力。2 2、新区地产投放情况2 0 0 3年，中泰公司率先进驻新区，截至目前，已有10多家来自洛阳本土及外地的开发商在新区投资

18、开发，火热的新区开发驱动新区房产车轮滚滚向前。目前，新区开发运作的楼盘已近20个，新区在建的楼盘有多层住宅、小高层和高层住宅、独栋别墅、叠加式别墅、写字楼、商务楼、大型专业商场等多种物业形态。2 0 0 4年，新区累计以出让、划拨方式供地9 4 4 0亩，其中以招标、拍卖、挂牌的方式出让土地2300亩；14单位：万M26040201JTL rh rl 1FL 04年上半年 04年下半年 口 05年上半年4.152.3517.1320.1$2 0 0 5年，新区先后完成4 8 6 7亩建设用地上报工作，国务院又批准了3个批次的建设用地6 2 2 2亩，使新区获批建设用地总量达到2 8 8 5 0

19、亩;2 0 0 6年，新区规划上报新增建设用地6 0 0 0亩，已报国务院批准的土地计划供应2000亩。2004-2005年度市场投放分区对比图3 3、洛南新区销售情况2005年1 - 3季度洛南新区销售情况表格金额（亿）住宅套数非住宅套数住宅面积非住宅面积住宅均价非住宅均价住宅非住宅上半年4193247.171.92209043231.50.83第三季度1412522.41.21243257760.580.7合计5605769.573081.53从上表分析看：洛南新区 房地产销售价格在不断增长，平均均价在0505年第三季度已经达到24322432元/ /平方米左右，

20、涨幅较大；其次非住宅的销售量与0505年下半年已经开始超过住宅的销售量，这由于洛南新区在0505年上半年大批 的开发商逐渐投入新区内建设，使新区的人气愈加旺盛，住宅业的快速发 展必将会带动非住宅的销售，因此新区内随着大型住宅项目的建设，其他 的办公、商业等一系列商业形式的住宅发展将呈现无限的升值空间。三）洛南新区房地产市场特性涧西咼新2.161.7343.361C8512.968.94003.6660西工12.42232.46439.492老城0洛龙廛河1.04712.43新区015洛阳新区作为洛阳勺城市发展方向， 随着洛阳市市委、 市政府勺搬迁，未来三年洛阳新区大量住宅项目的竣工，洛阳新区将

21、汇聚大量的人流，对 新区以后的发展起了极大的促进作用；其次新区良好的发展前景，必将吸 引大批有远见的投资客；但是根据洛南新区上述的市场表现，将会出现今 年新区勺楼市以大规模勺高档住宅区为主，楼盘售价将会持续上涨，但是因为新区内供应量勺不断扩大，将会呈现竞争白热化勺状态。三、项目区域及其他板块竞争分析根据后附的市场动态图我们以了解到目前整体市场的商品房的销售均价为25002500元/ /山2,2,其中高层（小高层）价格在 2200-32002200-3200之间；另据调查所知，总价25-3025-30万元之间、面积为120-130120-130 m泊勺三房，在市场上最受购买者欢迎。目前居民心理认

22、为环境好、交通方便、物业管理好的社区是他们首选对象，但是对于洛南新区勺投资，多数人很有信心但思想过于保守，认为新区内勺政府规划以及一些生活基础设施勺完善环需要较长时间，故很多意向客户仍旧保持对新区勺观望态度，这样给新区勺住宅市场勺发展造成了一定勺压力，因此洛南新区勺在售项目主要以规划、环境、区内配套以及企业勺品牌优势来吸引消费者。另外，洛南新区勺住宅价格并没有与老城区形成明显勺差异，洛河以北沿岸勺项目平均价格基本上与新区勺价格相同。说明：此次调查勺竞争项目共有 2222 个，下图因为表格优先不包括水榭王城和 mycitymycity 美城，这两个项目勺售价都为 23002300 元平方米。16

23、案名王城御俯类型高层均价2600案名凯瑞君临华俯类型高层均价2780案名壹品瀚景类型高层均价2600I七案名洛浦御博城类型高层均价2500案名盛世唐庄类型多层均价2300案名隆安星河国际类型小高层均价2350案名万国银座类型小高层均价2600案名金源国际公寓类型小高层均价2500案名山水华庭类型小高层、高层均价2200宜;- 一./、-r rt.t. * *4 4k k5 *曲宀U :.1.5； =丨.E E； F ，畀. .C _.X-F，EG2 T4起.= =._._ _ _ -0-0 - -ii ,雪、J J * * I I a a哦焙-案名顺驰城类型小高层、高层均价2700案名翠堤湾类

24、型高层均价3200/4 4r r MjtfAMjtfA -n 叫二 /r 乙命案名创展水岸贵都类型高层均价2200案名奥体花城类型3期高层均价未定7- -h 空i * 話亠”芬厂-二* 占輩二 RR,-E,-E T-* V &;.?十二仝” i j” :壬ai案名九鼎中和湾类型高层均价2700案名中泰华庭类型高层均价2500案名建业森林半岛类型3期高层均价2700案名世俯名邸类型小高层均价2500案名云华国际类型高层均价2300案名中弘湖滨花园类型多层/电梯洋房均价2300案名天兀在水一方类型高层均价22001718一）洛北住宅市场竞争分析通过下述分析表再结合调查情况，洛北住宅开发市场的特征主

25、要表现在以下三点：1 1、洛北区投放主要集中在三室两厅的户型较多，这与当地的生活水平 有着密切的结合，因为能力有限，年轻人购房多数需要家庭支持，故多 数年轻人依然是与老人一起居住为多，因此在房屋的结构上会选择比较 适合的三房为主，既不拥挤、也不浪费。2 2、区域各户型销售较好的是四房两厅以及一房。在各种条件已经完善 的旧城区居住需求目前已经呈现出不均匀状态，年轻人因为经济能力不 足因此在购买时要售很大限制，首要的考虑因素就是总价要低，因此小 户型的投放会成为这些经济能力有限而且又崇尚自由的年轻人；另外， 为了改善居住条件而又不愿意离开现住区域的客户，受目前市场上投放 的产品局限性较大，能选择的

26、机会较小，而四室又是唯一能与目前居住 条件有差异化的产品，因此备受青睐。3 3、整体住宅建筑形式的居住舒适度较低。洛阳现在的在售项目大部分 为点式高层或者短板小高层等居住密度较大的建筑形式；由于人口密度 较大、开发面积较小等诸多开发不利因素，居住者的实际居住生活体验 / / 感觉会有所欠缺。因此这直接制约了大量项目的销售速度，直接原因是 大量的二次置业者的改善型居住要求难以在现有住宅项目中得到满足。大量的改善型消费者会出现持币观望的购买态度。因此大多数在售项目 一直在争夺一次置业人群，而只有少数在售项目中的高密度中高档住宅在瓜分高端客户市场。附：洛河北区域住宅市场分析表19洛河北区域住宅市场分

27、析表18洛河北区域住宅市场分析表1室或1-12-23-24-2总价范围投放与去化30304040505060607070合计80809090100100110110120120合计100100110110120120130130140140150150160160170170180180 合计150以下150160160170170180180190190合计投放2210万以下去化15投放1267210-15 万去化113 54投放14221215-20 万去化71510投放3610620-25 万去化2938投放323528297225-30 万去化2418959754投放542018066

28、2030-35 万去化40151134012投放106113 32536833635-40 万去化7986143325027投放38327444440-45 万去化322463636投放4123645-50 万去化31927投放765450-55 万去化6440投放15255-60 万去化129投放60万以上去化总投放合计22126 7214 2225612 68458136674920178 331 718 468 159361919444436206330总去化合计15113 54715 20410 5322799389715133 231 429 363 1142713193636271

29、69268去化率%68% 90% 75%50% 68% 80%83% 78% 50% 73%58%78%75% 75% 70% 60% 78% 72% 75%69%82%82%75%82%81%20（二）洛南住宅市场竞争分析洛南区域住宅市场分析表2-23-24-25室总价范围投放与去化90以下90100100110110120120130合计110以下110120120130130140140150150160160170170180180190190以上合计150以下150160160170170180180190190200合计170180180190190200200以上合计投放2448

30、15-20 万去化1938投放20965620-25 万去化12634投放8717175566815325-30 万去化70991484191投放8730017442130-35 万去化708892513投放2687108108023735-40 万去化16707655144投放509140-45 万去化3080投放509616045-50 万去化307610投放2650-55 万去化16投放2470万以上去化8总投放4487171716596566913942572021050175610123962512649772431总去化3170991196342561451701315307771

31、8147690162144812去化率%70%80%53%53% 72%0.06%61%37%37%66%65%50%60%44%18%61%79%36%62%43%0.57%0.33% 39%22根据上述图表的数据显示，我们对洛南新区的投放及销售有了更为深 度的了解，同时也对洛南新区的特征有以下的发现： 1 1、洛南新区的投放与老城区相同， 三房两厅在各户型的投放量中位居第一，但是洛南新区三房的面积段较大，主要集中在 130-160130-160 平方米之间；在新区内四房两厅的投放位于其次，两室的户型在新区内投放量极弱。另外，别墅住宅于上半年相继推出，投放量逐渐增加，特别今年过六条大限之后，

32、新区内的别墅住宅越发成为洛阳市的一大亮点。2 2、洛南新区的投放量较大，但是因为目前新区内人气不足，因此销售周期较长，销售情况相对老城区偏低，但是新区未来的发展前景目前仍旧备受消费者的关注。3 3、新区的发展势态是比较明朗化的， 政府希望借助大面积的公务员社区体现未来洛南新区的发展情景，以及表明政府不遗余力建设新区的信心和努力。4 4、新区区内的别墅项目不断增加，特别近期推出的国宝别墅、康成逸墅、建业* *美茵湖等都在争抢当地的高端消费群体市场， 并且项目量体也比较大，因此洛南新区住宅市场的竞争压力越来越激烈。三）在售竞争项目的总体评述洛阳房地产市场一直以来呈现出发展不均匀的状态，这种状态主要

33、源 于以下几个方面：A A、政府政策对于经济适用房的倾斜，大量的当地开发商成为当地大型企业的职工宿舍住宅承建商。B B、洛北城区的土地资源有限，消费者的基础购房需求得到满足后，新23目的竞争对手的分布在两个区域内都有,故与本项目极具竞争威胁的型项目的整体素质难以满足二次置业的改善型需要。C C、洛南区域的投放项目整体规模要大于旧城区，并且各项目的产品定位都主要集中在高档楼盘，同时客户多为二次置业者。D D除了政府对于商品房政策的间接制约外，改革开发的速度以及经济政策的直接限制决定了个人收入的增长速度，在一定程度上影响了消 费者对于固定资产投入的能力和决心。上述四点在一定层面上直接制约了当地开发

34、商的热情和开发速度，同时洛北区域土地资源的紧缺也在某种程度上决定了本区域内在售项目的档次和产品形式，而洛南新区良好的发展前景正在不断的吸引外地较有实力开发商以及当地的大型开发企业的入住，再加上政府在资金、土地、政策等方面的大力支持，因此在洛南区域内高档楼盘越来越多，楼盘竞争日渐激烈。四、项目区域或其他竞争项目的销售需求分析（一）竞争项目投放分析本项目因为地块面积较大，目前在洛阳地区几乎没有项目能与本 项目的规模相比较，但是因为项目的地理位置特性，随处在洛南新区之内，但与洛北旧城区之间只是间隔一条洛河，距离较近，因此本项楼盘也占多数，这些项目的投放和销售势必会分流掉我案潜在的客户 群体，为了更好

35、地了解竞争对手，特对竞争项目进行分析。241 1、无论是新区还是旧城区在户型的投放上都集中在三室两厅，可见目前洛阳大部分人群比较偏好此种结构的户型，但从市场整体2 2、从总价段的投放情况看，洛阳市目前的主力价位在30-3530-35 万元放目前还是市场上高档楼盘的销售情况，而那些中低档楼盘的平平方米之间的购买人群多数为二次置业者，这些人有着就近而住竞争项目的投放情况， 我们可根据下面图表得出几个方面的结论：考虑，目前多数为此种户型，那其它户型结构在市场上还存在较大的空白点，这对未来洛阳房地产的发展留下了很大的可造空间。之间，这可以结合面积的投放情况来分析，洛阳的最高售价超不过 32003200

36、 元 / / 平方米，而平均价格基本以27002700 为主，这样价格投均售价主要处在 2000-23002000-2300 元/ / 平方米之间浮动。3 3、从图表上我们可以发现，洛北区与竞争楼盘所售的面积段出现了两个高峰点，分别是 110-120110-120 与 140-150140-150 平方米，这种现象的出现，是因为老城区第一次置业人群和第二次置业人群的差异华所形成的，第一次置业者因为经济能力较弱，多数家庭的孩子会和父母一块居住，他们在选择房屋是要求是，既要有空间又不要太浪费，因此 110-120110-120 之间功能齐全的三房必是首选。 其 140-150140-150的生活习

37、惯， 因此生活配套设施齐全的旧城区是他们在二次置业时的必然选择条件。2590000700竞争项目各总价段投放情况60050040030010 力10151520202525-:J0303535-1010-4!5S5-50505555-G0CO h匪区0- 193112517310699153丨1860n?1002 16S273T9S 551322 3067600竞争项目各面积段投放情况（一）500400300200100；OLU70=E0SO-9090=LOO110=120256012L L1 115GTVS00a a11STii：i73竞争项目各户型投放情况A/K/ / f2100rm150

38、01200900GOO30001-11-13-24-25-25-2+洛北K256256671 191919193300 0016517564973131200100单位；经敌济曲3 3、26洛阳市目前各区域的销售情况状况是稳步前进的,因为受地域性销售时各户型的面积范围在一定的时间变化不明显。从下面的图表就1 1、2 2、（二）竞争项目销售情况分析质的影响，整个城市的销售量并不会如一线城市般迅速上升，因此在产品的投放种类上也较为单一。洛阳房地产市场的整体投放主要是单纯的标准层结构户型，而且面积段的控制也基本上差异不大，因此在可以反映出几个特征:整体销售仍以三房两厅的户型为主，而面积段之间的差别也

39、不大，这与投放情况基本相同，而两室和四室的差别有所增加,这主要与此种类产品的投放的单一化有关。价格段的销售情况比较平稳，消费者的需求处于中等消费水平,因为产品投放过于集中，因此价格段保持的也比较集中，没有明显的两极分化。目前当地的消费者需求仍旧是卖方起主导作用的，因为产品大同小异需求也就基本相同，市场上的新颖产品投放量较少，因27此消费者的关注度不高，这就需要在销售时加强观念的引导。283室2厅个面积段销售趋势3()fl 517O-18oj 0180-100160-1701 1 131131150-160 I140-150 I= 170170i i 115115130-240120-13011

40、0-1204室2厅各面积段销ft趋势190-200190-200lie180-190180-190190190160-170160-170巧0-10-1帥dOeoeo各户型销售情况2室2厅各面积段销tt趋势査数12561256100100293 3、竞争项目各总价段销伟趋势55以上口 1550-砧4645-50C-40-4535-4030-3525-3020-2515-萌3 3、竞争项目购买群体的特征分析竞争项目的客户群体来自三个方面，分别是洛南、洛北、外地郊县,洛南本区域的客户主要以生意人为主，这些人大多数来自关林批发市场以 及周围建材市场等，这一部分的商户在洛南区域内体量较大。其次，洛北

41、区域的客户多数为机关单位以及在市内打工的人群为主。另外，外地郊县 的客户主要来自三门峡、义马、栾川等区域的高消费阶层人群，他们的经 济能力允许在外地购买房屋，并且多数客户会选择高档住宅。以下是对这 些人群的特征分析:洛南客户特征1 1、对区域无抗性，项目所在区域与其生活工作区域重叠;2 2、文化水平较低，知识面较窄，法律意识不强，自我保护意识较弱,性格较爽快，与洛北客户相比，成交周期短，合同的签订较容易;4 4、通常经营5 5年以上的商户经济实力较强，但不太讲究穿戴，平常业余生活不丰富。5 5、目前居住环境及配套较差，追求高尚品质生活，希望脱离原有生活环境； 6 6、市场上大多商户都认识，信息

42、传递性较好，项目的口碑很容易造成较大范围影响 7 7、生意人，喜欢扎堆购买； 8 8、家庭人口通常在 3 3 口以上，所以需求三室或以上的户型； 1-1L_1 2153116J 12SL L50a a 1919293309 9、主要成交为四室大三室和小三室，中三室成交较少，说明其分为两部分客户类型：一类为经济实力强，家庭人口多，需求大面积；一类为经济实力中等，资金集中在生意上，闲置资金不充足，注重实惠及性价比洛北客户特征： 1 1、认可一楼，喜欢小院，提高生活品质和附加值； 2 2、注重子女教育，关注周边配套和新区未来的规划； 3 3、目前对区域有一定抗性，习惯就近置业。4 4、文化水平普遍较

43、高，受过良好的教育，懂得享受生活，易于沟通，注重生活品质，注重环境和体验； 5 5、注重细节，买房子态度慎重，成交周期长； 6 6、认知途径以报广和户外最为有效，洛北人一般都有看报的习惯，容易 注意报纸上最新的优惠政策和行情； 7 7、买房子一般不声张，不喜欢让别人知道，特别注重个人隐私； 8 8、单位购房的比例较大，都为洛阳效益好的大单位。郊县外地客户特征： 1 1、认可区域，对洛南新区的发展非常看好。2 2、经营年限一般较长，经济实力雄厚，但不是很注重衣着，有一定的闲散资金；3 3、有居住条件不满，希望改变，追求高品质生活，希望到更好的城市生活；4 4、文化水平普遍较低但社会阅历丰富，性格

44、比较爽快，成交周期短；5 5、重视子女教育，买房也是为下一代考虑；6 6、追求尊贵感的体现，讲究身份，认可品牌；7 7、认知以口碑宣传和推广活动为主；8 8、家庭结构一般 4-54-5 口，人口较多，一般选择大面积的户型；9 9、般在原住址有一套以上稳定住宅，购房以自住为主，提升生活质量；也有一定比例是投资性质。31五、本地块 SWOT分析（一）S S优势：1 1、区位优势：项目位于洛阳新区的西南部，北临洛河，南依大学城，项目与旧城区一河之隔，使洛南新区目前规模最大的居住地。洛阳新区将成为未来城市的行政、商业、文化及娱乐中心。城市中心的南移首先会催生CBD区域的形成，进而带动CLDCLD的形成

45、，CBD区是集中大量金融、商业、贸易、信息服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，随着新区不断发展、市政交通与通讯条件的完善，新城区将成为洛阳市未来的“浦东区”或“天河区” ，可以预见商业价值潜力巨大。2 2、交通优势：项目东邻大学路、西临瀛洲大大道，紧挨西苑桥，据临旧城区行政中心只有四站路，交通便捷，是其他项目不可比拟的优越条件，这也是本项目最大的优势点所在。3 3、环境优势：本项目延洛河长 2.52.5 公里，公司并出资 30003000 万修建了滨河公园，地块自然条件非常优越，生活环境优美、空气质量较好，并随着政府配套的逐渐完善，新区内人气的逐渐上升也给本项目带来了良好的人文

46、环境资源。4 4、资源优势：教育资源洛阳新区规划兴建洛阳重点中小学以及大学小区，本项目南临洛阳大学和河南科技大学，优质的教育会吸引更多的置业者，为本项目经营带来充足的人气。消费群体资源洛阳新区是城市未来的发展方向，随着市政府的南迁，新区的住宅业将不断兴起，项目周边的公用配套设施、住宅小区都建成在此，为项目带来庞大的消费群体及良好的口碑宣传群体。32旅游资源邻近世界文化遗产龙门石窟、新区内大型的音乐喷泉。每年旅游旺季带来大量游客，这为项目带来了良好的宣传渠道，同时也为项目的品牌传播提供了契机。5 5、开发实力优势：项目发展商为河南东方置业有限公司，开发商实力面雄厚，并已形成河南省的知名企业品牌，

47、 是一个富于创新、 稳健发展的地产运营商， 是投资者、消费者信赖的企业。此次洛阳项目大手笔的投资，为项目营销推广奠定强大的品牌基础。6 6、政府支持优势：本项目作为洛阳新区的重点住宅项目，并且是目前规模最大的居住社区，项目的开发得到市政规划支持、政策支持。在洛阳新区住宅地产的良好发展前景下，项目建成将成为洛阳新区富有代表性的楼盘之，从而进一步推动洛阳新区住宅市场的不断发展。（二） W W劣势:1 1、新区规划：由洛阳新区的规划处于起步阶段，配套设施均未完善，区域功能尚不完整。另外在教育、商务、消费、医疗等生活配套未能完善。区域功能受到一定的局限，使得这一区域的住宅市场发展略显缓慢，发展前景未能充分体现。2 2、市场环境:由于项目位于洛阳新区，这一新开发的区域在人气氛围、消费环境、商业规划上均处于起步阶段。区域的消费平台尚未搭建，新城市中心商圈尚未形成，因此影响到住宅市场的发展受到短期的阻隔。（三）0 0机会1 1、政府明确的发展方向和规划思路，