上海普陀人大

1、上海市普陀人大关于本区旧住房综合修缮改造工作情况的报告 2013 年 11 月 27 日在上海市普陀区第十五届人民代表 大会常务委员会第十六次会议上区房管局局长 胡月华主任、各位副主任、各位委员： 我受区政府委托，向区人大常务委员会作关于本区旧住房综 合修缮改造工作情况的报告。旧住房综合修缮改造工程是推 进社会事业发展的重要组成部分，也是改善民生、保障民生 和服务民生的重要举措。随着相关政策法规的陆续出台及管 理体系的不断完善， 面对旧住房修缮工作的新形势、 新要求， 我区坚持以改善百姓居住质量、提升居住环境面貌为目标， 认真落实文件精神， 不断完善监管体系， 探索创新工作方法， 推进旧住房修

2、缮工作再上新台阶。一、基本情况 根据市房管局有关精神，旧住房综合修缮改造的范围是：近 五年内不列入拆除或成套改造范围及未实施过修缮改造的 公房、售后公房。考虑到部分旧住宅小区公房、售后公房与少量的商品房混合的情况， 我区将公房售后房比例在 80% 以 上的混合型小区，也纳入到修缮改造范围中。普陀区较其他中心城区而言，住房的基础条件比较薄弱，历 史欠帐也比较多，旧住宅小区居民对通过旧住房综合修缮改 造改善居住质量抱有较大的期望。经统计，普陀区共有住宅 小区 678 个，总建筑面积约 3428 万平方米，其中公房、售 后房比例在 80 以上的旧住宅小区 341 个，总建筑面积约 1292 万平方米

3、。在 341 个旧住宅小区中，直管公房、售后 房小区 174 个，总建筑面积约 701 万平方米； 系统公房、 售 后房小区 167 个，总建筑面积约 591 万平方米。截止目前， 在全区的旧住房中还有非成套住宅约 66 万平方米（老私房、 二级以下旧里除外） 。2003 年以来， 我区通过旧住房综合整治、 平改坡综合改造、 高层修缮、成套改造、直管公房大修等系统性的修缮改造工 程，有效改善了普陀百姓的居住条件。全区累计实施了综合 整治项目 131 个、约 506 万平方米；平改坡项目 126 个、 约 581 万平方米；高层修缮项目 43 个、约 183 万平方米； 直管公房大修项目 1 个

4、（沪西弄小区） ， 2094 平方米；厨卫 整治项目 1 个（曹杨一村） ，约 6 万平方米；成套改造项目 10 个、约 10 万平方米。受益居民累计达 26 万户。此外为 了进一步提升旧住宅小区环境品质， 对 397 个小区实施了环 境建设“六小工程”，约 1616 万平方米。尤其是 2012 年以来，随着上海市住宅修缮工程管理试行 办法（沪府办发 201160 号）及普陀区住宅修缮工程实 施意见（试行） 等文件的相继出台，对住宅修缮工程的实 施及其建设管理都进行了重新定位，提出了新的要求，再造 了管理机制和管理流程。至今年底，将累计完成修缮工程 56.6 万平方米，近 1.3 万户居民受益

5、，包括平改坡综合改造 工程 35.7 万平方米， 成套改造工程 3.2 万平方米， 屋面及相 关设施改造工程 11.5 万平方米，厨卫等综合改造工程 6 万 平方米，直管公房全项目修缮工程 2094 平方米。上述项目 中，区级财政含街镇投入约 1 亿元，正在积极向市财政争取 约 30% 的市级财力补贴资金。 通过实施以上旧住房综合修缮改造工程，使我区旧住宅小区 居民提升了居住质量，改善了居住环境面貌，同时有效促进 了我区物业管理行风建设，也为全市城市文明指数测评，以 及普陀区创建全国卫生城区等工作，奠定了坚实的基础。 二、主要做法 按照新颁布的上海市住宅修缮工程管理试行办法 （沪府 办发201

6、160 号）及 2012 年8 月制定的普陀区住宅修缮 工程实施意见（试行） 等文件，面对新形势下的住宅修缮 运作机制和管理流程， 我区结合实际、 转变思路、 倾听民生、 攻坚克难，全力推动旧住房修缮改造工作。（一）细化流程，规范操作，再造五项修缮管理新机制 为做好新形势下的住宅修缮工程的建设管理工作，我区成立 了住宅修缮管理中心，作为本区住宅修缮工程的监督管理机 构，承担对住宅修缮工程的质量、安全等方面的监督管理职 能。针对投资额在 30 万元以上的住宅修缮工程，对住宅修 缮工程的计划立项、确定实施单位、编制修缮方案、资金筹 付、工程报建、施工合同备案、开工审核、竣工备案各个环 节按规定进行

7、全面的监督管理，严格按照技术规程、规章制 度进行精细化、动态化管理。一是建立了招投标管理机制。 针对投资额在 200 万元及 200 万元以上的住宅修缮工程，一律采用公开招标的方式进行施 工招标；投资额在 30 万元以上， 200 万元以下的住宅修缮 工程，则采用邀请招标方式进行施工招标。在招标、投标、 开标、评标和中标各个环节，严格执行上海市住宅修缮工 程招投标管理办法 （沪房管规范修 201233 号）文件，通 过全市统一的招投标平台进行各项招投标活动，规范了住宅 修缮工程的承发包行为。二是建立了信息网络化管理机制。对工程报建、合同备案、 开工审核、竣工备案等环节，通过网上办事平台系统，将

8、过 去的纸质化操作模式转变为信息化操作，从而利用信息化管 理所具有的公开、透明和动态的特点，为项目的全过程监管 提供了实时数据。三是建立了材料多方检测审核机制。为确保建设工程的质量， 在房屋材料检测环节完善了“施工单位自检、 区修缮中心分批 检、市修缮中心抽检”三级材料检测制度。 针对内外墙涂料等 主要材料的审核，则先由施工单位对材料规格、数量等基本 情况进行上报，由监理单位、实施单位进行确认，最后报主 管部门区修缮中心审核。通过这两项机制的确立，从制度层 面固化了监管措施，完善了监管体系，提升了监管水平。 四是建立了安全质量动态考核机制。为加强住宅修缮工程的 安全质量管理，我区进一步加大对辖

9、区内住宅修缮工程的监 督和检查力度，并对照动态考核办法规定的记分制度， 对相关施工单位、监理单位等相关人员进行考核，强化日常 监管力度。此外，结合安全隐患大排查、住宅修缮工程安全 质量检查和安全生产检查等工作，运用多种检查手段，细化 检查内容，提升检查工作的针对性和有效性，确保了全区各 类住宅修缮工程的安全质量。五是建立了工程后评估考核机制。针对投资额在 30 万元以 上且享受政府财力补贴的住宅修缮工程项目，对其施工单位 及监理单位进行后评估工作。一方面紧抓工程施工及工程监 理两大块内容，另一方面落实企业自查自评、房管部门评估 考核、居民意见征求，最后公示及报送五个主要流程。通过 后评估的方式

10、，将居民和社会评价引入反馈机制，使修缮工 程更加“接地气，贴民心”，为我区旧住房综合修缮改造工作 整体水平的不断提升奠定了基础。（二）求真务实，破解难题，认真做好纳入住房保障体系的 三类改造项目今年以来，平改坡及相关设施改造、成套改造，以及厨卫等 综合改造三类项目纳入“四位一体”住房保障体系，旨在重点 解决居民日常生活中的“急、难、愁”问题，改善和提升居住 质量。在推进这三类项目时，我区始终贯彻“三个兼顾”的原 则。一是平改坡综合改造项目兼顾“实用”与“美观”。平改坡改造是 我区实施总量最大、受益居民数最多的旧住房改造项目。在 实施平改坡项目时，我们始终把旧住宅百姓得实惠放在第一 位，通过查阅

11、物业的历史报修资料、广泛听取居民意见、实 行市民监督员制度等方式，了解和掌握小区最迫切需要解决 的问题，统筹安排改造项目，解决房屋使用中的渗、漏、堵 等问题。在此基础上，结合各个小区的实际情况，努力提升 小区改造后的美观度。二是厨卫等综合改造项目兼顾“改善”与“保护”。我区已成功实 施厨卫等综合改造项目的曹杨一村小区是解放后上海兴建 的第一个工人新村。作为第四批上海市优秀历史保护建筑之 一，具有一定的历史保护价值。该小区厨卫等综合改造工程 一方面从“便民、利民、惠民”的角度出发，对公共部位厨房 和卫生间及相关设施进行改造，从安全性、实用性及美观性 三个方面入手，解决设施设备陈旧老化、影响居民生

12、活质量 及公用电线的安全等问题。同时，为合用厨房安装统一灶柜 水斗，改善使用条件。另一方面，则按历史保护建筑的相关 要求实施修缮，尽可能做到“修旧如故”，力争做到保护优秀 历史建筑与提高居民生活质量“两不误”。 三是成套改造项目兼顾“规范”与“突破”不。成套小区普遍存在 环境脏，硬件设施陈旧问题。一方面，居民要求改造的呼声 强烈；但另一方面， 成套改造是一项复杂的系统工程， “11.15 事件之后更是对成套改造项目提出了新的程序要求。面对瓶 颈、难题，我们在坚持按程序办事、 确保规范操作的基础上， 积极开拓创新，通过管理模式调整、联席会议、专题会议、 党建联建等方式，攻克了成套改造意见征询和居

13、民改造费用 收取，以及规划施工等许多关键性难题。如，针对施工许可 证申办必须满足施工区和生活区分离这一要求，在学习外区 经验和不断研究的基础上，通过增加安全防范措施，将安全 层级从项目部负责提升到公司管理层负责，在保障施工安全 的前提下，解决了施工许可难题。针对政策宣传和费用收取 等问题，我们在宜川二村成套改造项目中，创新建立了市房 管局修缮处党支部、区房管局保障中心联合党支部、宜川街 道宜川二村党支部，以及西部集团中山物业党支部四方党建 联建平台。通过这一平台，请基层党组织和基层党员帮助我 们一道开展成套改造政策宣传、群众思想疏导等工作，使基 层党支部的战斗堡垒作用在民生工作领域得到了充分发

14、挥。近年来，已成功实施曹杨四村等 10 个成套改造项目，有效 解决了煤卫合用户居民的“烧饭难、洗浴难、如厕难”问题， 使这些居民的居住质量有了质的提升，深受老百姓好评。（三）创新思路，响应诉求，让旧里小区焕发“新面貌” 针对一部分短时期内没有房屋征收计划，居住环境又相对较 差的旧里小区， 我们借鉴之前开展的旧住宅小区环境建设“六 小工程”的理念及经验，创造性地开展了直管公房全项目修缮 和改善工程，并在长寿路街道沪西弄小区进行了试点，着力 突出“两个创新”。 一是创新管理方法。为了能将这项民生工程做好做实，在前 期准备阶段，区房管局会同长寿街道、当地居委及设计单位 一起，多次进行实地调查。通过倾

15、听居民意见，了解旧里实 际需求，确保我们所实施的项目能够得民心、顺民意、惠民 生。二是创新修缮内容。充分考虑旧里房屋的安全问题，在 与消防部门联系沟通的基础上，与时俱进地在旧里引入公共 部位消防喷淋装置，解决了消防安全隐患。针对住宅内公共 部位电线杂乱的现象，通过更换电线、优化线路走向、公用 部位灯头到户并安装整套带漏电保护装置的开关系统，解决 了居民用电安全的大问题。此外，还对脏乱的合用厨房进行 了综合改善，安装了统一台面、橱柜、不锈钢水斗，为居民 安装防盗总门，将目前已相当少见的中瓦屋面改为平瓦屋面， 并对狭小破损的路面进行了翻修，对下水道进行了翻排并增 加了明沟，让原本不时漫出的污水难以

16、“重见天日”。项目实 施后获得了旧里居民的一致好评。三、进一步推进旧住宅修缮改造的工作设想 结合我区旧住房的实际情况，下阶段，将进一步有序推进旧 住宅修缮改造，力求取得新成效。（一）先易后难，逐步放宽纳入改造范围的售后房控制比例 目前我区住宅修缮工程主要针对于公房售后房比例在 80% 以上的旧住房小区，但随着时间的推移，很多公房和售后公 房比例小于 80% 的小区也存在着房龄过长、 房屋陈旧和居住 使用上的问题，居民要求房屋修缮，特别是平改坡综合改造 的呼声相当强烈。针对这些小区，拟根据房屋的现状条件， 在区财力许可、各街道镇和西部集团上报计划并征询小区居 民意见获得通过的前提下，按照尽力而为

17、、量力而行和维修 资金基本能自行承担的原则，将公房、售后房所占比例的要 求逐步放宽。 设想先对公房和售后公房比例在 67% 以上的小 区进行修缮改造；然后在完成比例在三分之二以上旧住宅小 区基础上，逐步放宽至公房和售后房比例在 50% 67%的小 区。我区将根据市核定的总计划量和本区需改造量的实际情况， 积极争取市级财力补贴，并安排相应的区级匹配资金。同时 对于区级项目也将做好资金计划。 对于 2003-2005 年已进行 过综合整治，街道镇和居民呼声强烈，确需实施平改坡改造 的小区，以及有历史遗留矛盾的农民动迁房小区，在维修资 金有余额或街道镇托底的情况下，也按照尽力而为、量力而 行的原则，

18、视情况逐步纳入平改坡及相关设施的改造。 （二）分门别类，多元化解决旧住宅修缮改造问题 根据我区住宅修缮的实际情况，将直管公房优先纳入旧住房 修缮改造计划，用 3-5 年时间完成直管公房大修。同时，对 各种不同类型的房屋，拟采取以下多种修缮改造模式改善居 住质量。 一是对二级旧里以下房屋实施房屋及环境综合整治。对已纳 入旧区改造范围的二级旧里以下房屋，近几年不能列入旧区 改造的，在居民愿意的前提下进行房屋及环境综合整治，重 点解决安全隐患，缓解小区的环境脏乱差情况。 二是通过内部分隔改造、贴扩建改造等形式，实施旧住房成 套改造。主要针对房屋结构较好、属性为新工房的非成套住 宅，在政策允许，居民赞成的情况下，通过内部简单分隔或 贴扩建改造等形式，就地实施成套改造。除已经完成的 10 个小区 10 万平方米成套改造项目外，目前有条件或可创造 条件进行成套改造的小区共有 17 个、 约 27 万平方米。 拟在 程序完善且居民征询、签约率 100% 通过的前提下，将宜川 二村（三标段） 、梅川路 43 弄、曹杨五村、曹杨四村、中山 北路 2655 弄、甘泉一村、宜川一村等