对控制详细计划的一些思考——以鞍山市沙河南、建国路北控制性详细计划为例

1、对控制详细规划的一些思考 以鞍山市沙河南、建国路北控制性详细规划为例 鞍山市城乡规划设计院 杨欣 【摘要 】通过鞍山市沙河南、建国路北控制性详细规划的实践 与思考探讨土地市场经济规律及城市设计在控规中的运用，并对规 划进行反思。 【关键词 】控制性详细规划；市场经济规律；城市设计 自从 1991 年城市规划编制办法明确了控制性详细规划作 为城市详细规划阶段的一个层次，经过各地十余年的全面推行和实 践，它对城市总体规划意图的贯彻落实，规划管理工作的科学性， 以及房地产开发的健康发展和城市建设的有序开展起到了重要的推 进作用。其编制的方法、手段、内容随着城市经济的发展及城市建 设的法律化逐步得到拓

2、展与完善。 但随着城市经济、建设等各方面的发展，新的问题也不断出 现，如：市场经济下控规的内容与深度问题；控规阶段城市特色营 造的问题；控规实施过程中的法律保障问题。控规覆盖面的问题等等,这些都需要进一步的调整与规范，使之更进一步指导详细规划与 工程的建设实施，。本文以鞍山市沙河南、建国路北控制性详细规 划为例谈谈控制性详细规划编制与实施过程中关于土地市场经济 性及城市设计的一些思考。 一、规划背景与结构布局 鞍山市沙河南、建国路北片区位于鞍山市城区的北部。规划范 围北起南沙河，南到鞍山市交通干道一一东建国路，东起曙光路， 西至劳动路，横跨立山和太平曙光两分区。城市主要生活性干道一 胜利路在此

3、范围内通过。规划占地面积 260公顷。 规划范围内现状主要为居住用地和工业用地。用地的西南方向为 ，且部分用地与工业用地混杂，居 鞍山市副中心区立山商业中 心区，另外在用地的北部邻近南 沙河有前沙河村现为集体土地。 该片区的居住建筑多建于六、七 十年代，也零星分布一些九十年 代以后的建筑，建筑质量差别较大 住环境较差，已不能适应城市发展要求，急需改造。规划范围内多 数工业企业也由于多种原因纷纷停产，被列入土地收购名单。 2002 年市政府决定对南沙河开展综合整治工程，在该区段下游 修建橡胶坝，改善水质，营造滨河景观环境，为该地区的发展提供 了有利契机。同时调整该片区内的工业用地为居住用地，改善

4、该区 域内的居住条件，完善社会服务设施，为创造良好的沙河居住生活 区，提供很好的建设条件。 依据鞍山市立山分区规划、太平、曙光分区规划及总 体道路网规划的要求，该片区土地使用功能以居住为主。规划范围 内四纵三横道路网结构将该区域划分为七个居住小区，公共设施主 要分布在河南路及曙光路上，胜利路及生产街为公共设施的次要分 布带。居住区内规划 5 条与滨河公园相联系的放射式的绿化景观步 行带，形成绿化体系，贯穿整个居住区，成为该地区地标性的布局 特征。 在控制性详细规划编制过程中基于市场经济规律的思 考与应用 城市的开发活动是建立在对土地使用的基础上，因此在编制控 规时，对土地的使用性质和建筑容量的

5、控制是否能够满足经济效 益、社会效益和环境效益三方面的统一，是规划得以操作的基础。 基于市场经济规律，调整用地功能与布局，使控规的编制与土地市 场有效结合，促进城市土地市场的发展，实现经营城市的目标。 城市土地使用在各个城市中具有各自的特征，但各类土地使用 之间的配置，也具有共同的特点和一定的模式，比较成熟的有伯杰 斯提出的同心圆理论，霍伊特提出的扇形理论，哈里斯和尤尔曼提 出的多核心理论以及李嘉图提供的地租概念。 按照位置级差地租理论，在完全竞争的市场经济中，城市土地 必须按照最高利润进行分配，这些理论对控规阶段对土地利用强度 的控制有着重要的影响。 规划范围内，由于其处于城市北部，接近郊区

6、，而且居住用地 多由工业用地调整而来，基础设施投入较少，因此该区域的土地价 格较低，通过该规划力求能够利用市场经济规律提高环境质量，带 动整个区域的土地市场，达到环境、社会、经济效益三统一。 规划对现有的立山商业中心景观及设施进行改造，发挥其商业副中心到中心的区位优势，同时抓住南沙河改造的契机，形成两经 济增长核，通过联系着鞍山市市区与辽阳县胜利路以及即将开通的 曙光路作为经济发展轴线带，带动周边地区的土地经济发展。 基于以上分析，在控规中具体体现为以下二方面： (1)优化用地结构，发挥土地区位效益 随着该片区区位条件和基础设施的改善，投资主体多元化的改 善，地价上升和投资收益将是用 地结构调

7、整、旧区改建的动力之 一，利用市场利益驱动机制，按 “优地优用”的原则，调整工业 用地，增加第三产业用地，遵循区位价值，发挥土地效益 强化立山广场周围商业副中心的地位，在现状基础上提高 其建筑容量，以适应未来发展的需求。 规划河南路两侧为文化娱乐中心，借助南沙河的景观环境 优势，作为土地经济增长核带动北部地区土地效益。 充分利用胜利路和曙光路经济发展带，规划道路两侧用地 以商业金融用地为主，容积率不宜太高。 在区域范围中适中位置 生产街、励工街）规划文化中心 及居住区行政中心形成规模效益，带动周边地区的发展。 区域内放射性绿化带的布局与道路网形成的双套网格结 构，为土地经济的提高起到的正效果。

8、 通过以上“以点带线，以线拉面”之相互配合，使该地区在整 体上活泼起来，形成区位优势，促进各渠道投资，实现城市经济建 设的可持续发展。 （2） 合理确定土地开发强度，完善配套设施。 土地开发强度的确定，在协调开发商、政府及市民三方面利益 上起到了至关重要的作用。不同地段，因改造先后顺序不同，其指 标的制定也相应地发生变化，但总的原则是在投入产出经济的基础 上，反馈修正规划方案，确定合理的指标体系。 对于非盈利公益工程 如小学、托幼、医院、体育场等）必须加 以严格控制，对其所需用地进行“定位定量”的控制，使其得以保 留。 三、 在控制性详细规划阶段，对城市设计理论的是思考与 应用 城市设计意指人

9、们为某特定的建设目标所进行的对城市外部空 间和形体环境的设计和组织。正是城市设计塑造的这种空间和环 境，形成了城市的艺术和生活格调，建立了城市的品质和特色。它 贯穿于城市规划的各个阶段。而控制性详细规划作为城市规划与管 理实施的一个重要纽带，对于实现城市总体风貌的构想，直接引导 修详规及景观设计起着不可忽略的作用。以往的控规中，一般只对 开发地区进行建筑容积率、建筑高度、建筑密度等指标上的控制。 对建筑群体及单体形态缺乏真正意义上的控制，使得规划区域整体 形态上失去目标。因此，在控制性详细规划中，从区域整体角度出 发进行系统设计，将城市设计应融于控规之中，并以城市设计导则 等形式表达出来，使之

10、具有明显的直观性与可操作性。 鞍山市沙河南、建国路北控制性详细规划整体空间构思如 下： 1. 城市轴线往往是城市生活性或交通性干道，以此串联各种 节点是人们体验和感受城市景观特征的主要途径。在此规 划中亦如此。规划以河南路及胜利路形成十字交叉的景观 轴组织各景观节点及开放空间。二景观轴特点突出，个性 鲜明。沿河南路向北，面向南沙河形成开敝界面，作为该 区域东西向主要景观轴线。沿胜利路两侧由商业、金融等 公共服务设施形成的连续与韵律界面形成了该区域又一特 征轴线。 2. 按照空间构图原理，将具有一定高度和的建筑有机地分布 在立山广场周围，南沙河南岸以及胜利路两侧，建立有序 的空间，并寻求视觉上的

11、控制点及区域标识性节点。主要 体现在地块的建筑高度、沿街建筑风格、色彩等方面的控 制上，并将其转化成数字指标语言加以表达。 3. 采用整体对称和规整的原则，强调南建国路、生产街和工 业街有韵律的街景，增强视觉的驻留，突出空间的特征和 印象。而这些设计思想是很难用数字语言表达的，其主要 途径为城市设计导引，包括对城市街道界面的划分，对建 筑界面的连续与贴线的标明，底层界面的特定用途及建筑 立面的引导，同时对建筑布局提出适度要求。 4. 区域内绿地系统成环状放射组织，与主要景观轴配合共同 形成城市空间媒介，组织各街坊的公共它空间和主要公共 服务设施，并以此来创造规划区的城市特征。 四、规划反思 目前，该地区部分地段在本规划的指导下，编制了修建性详细 规划，并进入了实施阶段。我们意识到由于市场选择的无序性和随 意性使控制性详细规划在实施的过程弃整体控制而取地块控制，无 暇顾及建设的策略，使得规划管理造成混乱，然后通过修改规划来 自圆其说，实施效果不尽理想。该片区的改造建设是一个复杂而系 统过程，单独分段开发，势必在某种程度上违背了规划的初衷，在