【商业地产DOC】达州市主城区住宅需求调查研究报告35DOC

1、 二八年达州城市主城区住宅市场需求特征调研报告二八年达州城市主城区住宅市场需求特征调研报告目 录一、本次调研说明：3、调研区域说明：3、调研地点说明：3、调研有效问卷说明：3二、个体样本基础资料分析：4、被访者年龄情况。4、被访者学历情况：4、被访者家庭人口情况5、被访者所在行业特征：5、被访者家庭收入情况：6、被访者家庭投资情况6三、问卷分析：7(一)、对调控政策的了解程度：7(二)、政策对消费行为的影响：8(三)、优先考虑因素：8(四)、区位需求：9(五)、物业类型需求：10(六)、住宅形式需求：10(七)、户型需求分析：11(八)、功能房间需求：12(九)、期望购房面积：12(十)、私家

2、花园需求：13(十一)、购房目的：14(十二)、建筑风格：14(十三)、停车位需求：15(十四)、精装房需求：15(十五)、对“龙郡”开发的看法：16(十六)、对达州休闲旅游景点的看法：16(十七)、业余时间安排：17(十八)、周末安排：18(十九)、黄金周安排：18(二十)、休闲娱乐方式：19(二十一)、对翠屏山或火烽山旅游开发的意见：20四、个体样本交叉分析：20(一)、对“期望购房区位”为“南外或龙郡翠屏山”的个体样本的交叉分析：201、期望购房类型：212、期望购买户型：213、期望购房面积：224、购房目的：235、对龙郡开发的看法：23(二)、对“年龄在2645岁”之间的个体样本的

3、交叉分析：241、物业形态需求分析：242、户型需求分析：253、面积需求分析：254、购房目的：265、对龙郡开发的看法：26(三)、对“家庭年收入在25万元”之间的个体样本的交叉分析271、物业形态需求分析：272、户型需求分析：283、面积需求分析：284、购房目的：295、对龙郡开发的看法：29五、群体样本调查分析：30(一)、客户来源及特征：30(二)、影响购买因素：30(三)、最快速去化的户型及总价：30六、需求特征调研结论：31(一)、近期意向购房客户基本特征：31(二)、需求主要特征分析：31(三)、对龙郡开发及旅游产业的意见：32一、本次调研说明：、调研区域说明：我公司结合实

4、际情况在达州市老城区、达县南外城区以及西外新区分别进行了深度抽样问卷调查。、调研地点说明：样本来源于达州市目前在售典型项目销售中心（滨江名都城、红枫岭、恒阳骊都、天府西城、通锦国际新城、侨兴新城、龙洲半岛、洲河湾、恒大品城）拦截访问，政府新区主要政府机关、学校等事业单位、大型企业等上门抽样访问，以及对“龙郡外滩”销售中心来访客户进行定向访问。、调研有效问卷说明：本次问卷共采集样本总量为211份，通过全面的复核检查和科学筛选，有效样本量合计为198份。我们将对有效样本通过spss统计分析和交叉分析得出问卷调研结论。二、个体样本基础资料分析：、被访者年龄情况。说明：从对被访者年龄的调查中看出，此次

5、抽样样本年龄结构较分散,年龄段在26-35岁占总的44%，36-45岁占27%，56岁以上的群体最少占4%。这与达州市目前住房消费目标客户群的年龄结构相符合。从总体上看，年龄在26-45岁的占71%，这个年龄段的人群收入相对稳定并有一定的积蓄，事业正处于上升期，对住房的需求量大。、被访者学历情况：说明：从对被访者的学历调查可以看出，此次抽样调查中，专科学历占29%，中专学历占28%。从整体上来看，此次调查的样本，在本科以及本科以下的学历中分布均匀。因为，就目前而言，达州市场上具有一定住房消费能力的人群的学历基本按该表状态分布，这部分群体是达州目前住房消费的主力军。然而，该群体也在趋步向高学历化

6、方向发展。、被访者家庭人口情况说明：在对被访者家庭人口的抽样调查中可以看出，家庭人口数是3口人的最多占40%，其次是4口人的家庭占38%。因家庭人口数对住房的房间功能需求有很强的相关性，也与住房面积消费成正比。因此我们项目的住房户型结构、面积以及房间功能应与家庭人口数和结构相符合。、被访者所在行业特征：说明：从对被访者所在行业的调查发现，个体、自由职业者、私营企业主和公务员所占比例有68.5%，且分布均匀；其余行业共占31.5%，分布均匀。此次调查所的采集样本基本涉及到了达州市的主要行业，并且对达州市几大主要行业如个体工商户、自由职业者、私营企业主和公务员等进行了相对较多的样本抽样。、被访者家

7、庭收入情况：说明：从对被访者家庭收入情况调查可以看出，此次抽样调查家庭收入在2万元以内的占29.32%，2.12.5万占17.10%，2.6-3.0万的占12.20%，3.1-4.0万占9.80%，4.1-5.0万的占13.40%，年收入在6万以上的占12%。根据我们长期以来对消费者调查的经验判断，被调查者在回答自己的家庭年收入时往往比实际收入要低20%30%。因此，我们应该在提高后的家庭年收入的基础上进行合理规划住房的总价、单价、以及首付情况，以便更好的满足消费者对住房的消费。、被访者家庭投资情况说明：在对被访者家庭投资方式的调查中发现，没有投资的居首，占到访问量的33%，其次是买股票和基金

8、的占19.50%，买住宅或商铺投资的共占18.30%。由此可见，达州市民趋向于稳定、风险较小的投资方式。在房地产投资方面意识不强，从侧面说明了达州消费者的投资理念认为购房是用来居住或改善生活环境的，而不是用来投资的。可见达州房地产的实际需求要远大于投资需求，整体来说还是一个以需求为主的健康发展的市场。 三、问卷分析：(一)、对调控政策的了解程度：【中成看点】从被访者对国家针对房价近期上涨过快所出台的调控政策的了解程度调查看出，听说过一些的居首占52%，其次是不了解的占31%，十分清楚的占17%，不关心的没有。在访问过程中发现，房地产现状已经引起了大众的普遍关注，几乎没有消费者对此表示不关心。然

9、而对相关政策十分清楚的多是业内人士和政府官员，普通消费者大部分只是听说过一些。一些有购买需求的人群，也存在对此不了解的现象。(二)、政策对消费行为的影响：【中成看点】从调控政策对被访者住房消费行为的影响调查发现，选择暂时观望的居首占34%，没有影响和说不清楚的分别占26%和24%，加快买房速度的占12%，只有4%因此而停止了买房计划。(三)、优先考虑因素：【中成看点】从上图可以看出，在众多影响购房的因素中，价格因素居首占64.60%，表明近期房价上涨过快给消费者带来了较大的负担。其次是位置因素占62.20%，这跟位置决定住房升值空间的核心因素分不开，也说明了项目位置的好坏在一定程度上决定了项目

10、的成败。然后是小区环境占53.70%，因此我们项目应该在环境设计上下足功夫，使项目在竞争中处于有利的位置。从总体上看，各要素对消费者消费住房时都有一定程度上的影响，因此，我们应该在各个可变要素上都要做到让消费者百分百的满意，只要这样才能让我们的产品更好的服务消费者。(四)、区位需求：【中成看点】从上表可以看出，被访者期望居住在老城区的占51.20%，老城区是达州市居住生活环境最早成熟的区域，区域内的生活配套齐全，人气很旺，是达州市民的理想居住区域之一。其次是选择龙郡翠屏山的占23.20%，由此可见，本项目在达州市民中拥有很高的知名度和期望值，占有了“人和”的优势，这不仅是我们的机遇，同时也为我

11、们能否打造出一个高品质社区，满足达州市民的需求提出了挑战。(五)、物业类型需求：【中成看点】从对被访者期望购房类型调查发现，被访者对高层电梯公寓的需求量最大占56.10%，这与达州市民长期以来居住小高层房屋(多为10-12层左右)，以及“登高”的文化传统有着直接的联系，并且达州市住房开发以高层公寓为主，此类产品发展比较成熟，市民对此类产品也比较熟悉。其次是普通多层和花园洋房分别占24.40%和17.10%，随着人民生活水平的不断提高，市民对高质量的住房需求量逐渐呈上升趋势，对本项目来说，是一个市场机遇。(六)、住宅形式需求：【中成看点】从上表可以看出，被访者对错层住房需求量最大占39%，其次是

12、平层住房占26.80%。但是，从总体上看，达州市民对住宅形式的需求较分散，因此，我们项目的住宅形式应相对齐全来满足不同消费者的需求。但是，对错层需求的目标客户群有70%以上都是需要客厅上错的形式。(七)、户型需求分析：【中成看点】三室两厅一卫的需求量最大占39%，其次是三室两厅两卫的户型占28%，选择三房的共占67%，这种户型符合大多数市民家庭结构和生活功能的需要。而选择二房的也比较大占36%，这种户型满足了小型家庭和经济相对困难家庭对住房的需求，因此也有一定的市场。总体看来，中小户型的住房的需求量比较大，而大户型（四房及以上的户型）的需求也有一定的量。我们项目在户型配比上应以中小户型为主，少

13、量大户型为辅的策略来满足消费者对住房的需要。(八)、功能房间需求：【中成看点】从对被访者期望功能房的调查发现，对住房功能的需求上书（电脑）房需求量最大占47.60%，其次是储藏室和阳光房分别占23.20%和22%。保姆房和衣帽间需求量较少。因此，本项目户型设计尽量考虑带书（电脑）房和储藏室。由此可以看出达州市主城区购房人群对住房功能的选择还是以满足基本生活、功能为主，但是，根据我司对成都房地产市场需求趋势发展来判断，舒适度需求会随着客户家庭年收入的提高和消费观念的改变而提高，如衣帽间、健身房等等功能房，是可以加以引导的。(九)、期望购房面积：【中成看点】从上表可以看出，需求面积段最大的是在10

14、1-120平方米间占50%，其次是在90-100平方米占28%，从总体上来看，对住房面积需求在80-130平方米之间的消费者有95%，对250平方米及以上的住房面积需求为0%。因此本项目户型面积供给应该在80-130平方米之间。这个面积段也是目前达州市城区住房主要的供给面积。(十)、私家花园需求：【中成看点】从对被访者期望私家花园类型的调查中发现，被访者对地面花园和入户花园期望值较大，分别占26.80%和22%；其次是空中花园和屋顶花园，分别占14.60%和13.40%；无所谓的比重也很大，占25.60%。从总体上看，达州市民对私家花园的需求较分散，因此，我们项目的私家花园形式应相对齐全来满足

15、不同消费者的需求。(十一)、购房目的：【中成看点】此次抽样调查的群体中，购买住房用于改善居住环境的占50%，用于基本需求的占24.40%，用于纯投资的占1.20%。由此可见，在达州购房需求仍是一种刚性需求，只有很少一部分群体用于投资，这为本项目的准确定位提供了保证。然而住房作为一种商品，无论购房是用于自主还是用于投资，最终目的是为消费者提供舒适的居住环境。因此，本项目应该为消费者提供一个舒适的家为宗旨，我们所做的一切都应朝此方向靠拢才对。(十二)、建筑风格：【中成看点】从上表可以看出，被调查者喜欢现代建筑风格的最多占67.10%，其次是欧陆建筑风格占14.60%，而喜欢传统中式的建筑风格较少。

16、体现消费者较为亲睐简洁明快的建筑外形，因此本项目建议采用现代的建筑风格，并在外形设计上要有个性来满足消费者对新鲜事物的需求。(十三)、停车位需求：【中成看点】从上表可以看出，被访者会考虑租赁车位的占24.40%，说不清楚和无所谓的占24.40%和23.20%，不需要车位的占18.30%，考虑购买车库的为13.40%。随着市民生活水平的不断提高，有房有车的人数逐年递增，对住宅小区车位的需求量也会随之增加，考虑到达州的交通现状以及本项目的地理位置，因此，项目小区车位数建议在1：0.8。(十四)、精装房需求：【中成看点】从被访者对精装房的看法调查中发现，可以考虑但是担心质量问题的居首占44%，不愿意

17、购买的占34%，明确表示愿意购买的占7%。由此看来，在本项目中开发一定量的精装房可以满足消费者的不同需求，但是不管在建设实施还是在营销宣传中，都应注重质量因素。(十五)、对“龙郡”开发的看法：【中成看点】从被访者对龙郡开发翠屏山的看法调查中发现，支持者占绝对优势为62%，保留看法的有23%，不支持者占2%。由此可见，龙郡开发翠屏山是深得人心。(十六)、对达州休闲旅游景点的看法：【中成看点】从对达州休闲旅游景点的看法调查中看出，30.50%的希望政府或企业加强开发的占30.50%，认为达州旅游资源丰富，但开发出来的很少的占28%，总体看来，认为达州旅游资源丰富的占40.20%，希望加强开发的占5

18、8.50%。说明在达州开发旅游资源可行性很高，而且市场很大。(十七)、业余时间安排：【中成看点】在对被访者业余时间安排的调查中发现，享受家庭天伦之乐的占31.70%，在家看电视或上网的占29.30%，跟亲朋好友聚会的占25.60%。由此看来，我们拥有巨大的潜在消费群，我们要通过各种营销手段，将选择跟亲朋好友聚会的25.60%，和选择在家里度过业余时间的61%（31.70%+29.30%）吸引到本项目所开发的旅游景点来。(十八)、周末安排：【中成看点】从对被访者周末安排的调查来看，选择跟亲朋好友聚会的占50%，在达州近郊休闲度假的占23.20%，在家玩耍的占18.30%。由此可见，在有2天左右的

19、休息日时，就有73.20%选择外出聚会或游玩，随着我国新的节假日制度的实施，短期假日也会随之增加。所以在达州市区或近郊开发旅游资源，正好迎合了这个契机。而且，我们的定位也应定位在适合短假期消费的休闲度假区，前期应注重培养达州市民对该项目的消费认知度。(十九)、黄金周安排：【中成看点】在对被访者黄金周安排的调查中发现，选择跟亲朋好友聚会的占31.70%，外出旅游的占24%，在达州近郊休闲度假的占19.50%。由此可见，选择跟亲朋好友聚会的仍是我们的主要目标客户群，为他们提供聚会的场所和实施，培养他们的到此聚会的认可和习惯是我们工作要重点考虑的；同时，在黄金长假中，外出旅游的比短假有所增加，因此，

20、在前期我们应重点打造适合短期休闲度假的消费模式，重点目标群仍以当地人为主。(二十)、休闲娱乐方式：【中成看点】从对被访者的休闲娱乐方式的调查中发现，跟家人外出聚餐、近郊景点耍或外出旅游的居首占50%，跟亲朋好友购物、聚会或近郊景点耍的占41.40%，在家耍和其他的分别占13.40%和14.60%。由此可见，本项目在达州市或近郊开发旅游资源具有极广阔的市场，另外可以考虑构建上规模的购物场所，满足消费者多样性需求。(二十一)、对翠屏山或火烽山旅游开发的意见：【中成看点】从被访者对翠屏山或火烽山开发休闲公园或游乐场的看法调查中发现，表示“赞同，会跟家人或亲朋好友经常去的”占43.90%，表示“还可以

21、，时不时会去耍一下的”占30.50%，表示“看情况，做的好就经常去，做的不好，耍一两次就行了”的占17.10%，表示不看好的占4%。可见达州中心城区的城市休闲旅游景点较为匮乏，好的旅游休闲地较少，人们都愿意去开发较为规范和成熟的旅游景点。四、个体样本交叉分析：在对有效样本进行总体分析之后，我们选择了几个对客户需求定位有指导意义的项目进行了交叉分析，选取项目如下： (一)、对“期望购房区位”为“南外或龙郡翠屏山”的个体样本的交叉分析：我们选出在问卷调查中勾选了“期望购房区位”为“南外或龙郡翠屏山”的受访者问卷，对几个较为关心的问题进行个体样本交叉分析，力求找到这部分人群的需求，以便于我们对龙郡i

22、i期项目对潜在的目标客户群的共性有一个了解，从而在项目销售中做到有的放矢。1、期望购房类型：【中成看点】从对期望购房区位为南外或龙郡翠屏山的被访者的调查中发现，被访者对高层电梯公寓的需求量最大，占到57%，其次是普通多层和花园洋房分别占25%和11%。因此，建议本项目在对物业形态定位时可以以此作为参考。2、期望购买户型：【中成看点】在对期望购房区位为南外或龙郡翠屏山的被访者的调查中发现，三室两厅一卫的需求量最大占46%，其次是两室两厅一卫的户型占21%，三室两厅两卫的占18%。由此可见，被访者比较接受带2厅1卫的户型，因为他们以自住为主，2厅1卫的户型已经可以满足其日常使用，并且，长期以来达州

23、市主要户型都以配2厅1卫为主。而三室户型符合大多数市民家庭结构和生活功能的需要。而二室户型，满足了小型家庭和经济相对困难家庭对住房的需求，因此也有一定的市场。总体看来，中小户型的住房的需求量比较大，而大户型（四房及以上的户型）的需求也有一定的量。我们项目在户型配比上应以中小户型为主，少量大户型为辅的策略来满足消费者对住房的需要。3、期望购房面积：【中成看点】从上表可以看出，期望购房区位为南外或龙郡翠屏山的被访者，需求面积段最大的是在101-120平方米之间，占46%，其次是在91-100平方米占36%，在81-90平方米的占29%，对140平方米及以上的住房面积需求基本没有。因此本项目户型面积

24、供给应该在80-140平方米之间，这个面积段也是目前达州市城区住房主要的供给面积。4、购房目的：【中成看点】期望购房区位为南外或龙郡翠屏山的被访者，购买住房用于改善居住环境的居多，占50%，用于自由生活住的占29%，用于纯投资的占0%。总体看来，被访者购房主要还是以自主为主，投资者只占很少的一部分。5、对龙郡开发的看法：【中成看点】期望购房区位为南外或龙郡翠屏山的被访者，对龙郡开发翠屏山的看法如下：支持者占绝对优势为77%，保留看法的有11%，不支持者占4%。由此可见，被访者对南外和龙郡翠屏山的期望值很高，这是我们的机遇也是挑战。(二)、对“年龄在2645岁”之间的个体样本的交叉分析：中成市场

25、调研人员通过对达州在售楼盘销售人员购房消费群体的特征访问，及中成房业长期对二级市场购房消费者特征的跟踪调研，年龄在2645岁的中青年人群是购房消费的主力人群，为此，我们针对这个年龄段的个体样本，进行了交叉分析，以期得到达州市场的目标客户群的特征。1、物业形态需求分析：【中成看点】从对26-45岁被访者期望购房类型的调查中发现，被访者对高层电梯公寓的期望值最大占62%，其次是普通多层和花园洋房均占17%，其余几项分布均匀。由此可见，该年龄段群体的购房类型以高层电梯公寓为主，随着生活水平的提高，对花园洋房、普通多层等中高端产品也存在着一部分需求。2、户型需求分析：【中成看点】在对26-45岁的被访

26、者的调查中发现，选择3室2厅1卫的居多占41%，选择3室2厅2卫的占31%，总体看来，选择三房的共占36%，三房户型符合大多数市民家庭结构和生活功能的需要；其次是选择两房的共占28%，两房户型满足小型家庭和经济相对困难家庭对住房的需求，因此也有一定的市场。总体看来，该群体对中小户型的住房的需求量比较大，而大户型（四房及以上的户型）的需求较少。3、面积需求分析：【中成看点】上表可以看出，26-45岁的被访者期望购房的面积，在101-120平方米之间的居多占50%，100平方米以下的共占47%，121平方米以上的共占14%。总体看来，该类群体期望购房面积以100平方米左右的中等户型为主。4、购房目

27、的：【中成看点】可以看出，年龄在26-45岁的被访者购买住房以“改善居住环境”的为主占41%，其次为“满足基本需求”的占28%，“自由生活住”和“为亲人购买”的分别占19%和5%，“自住兼投资”的占14%。总体看来，该类群体的购房目的以自住为主，其中投资行为的比例有所增加。5、对龙郡开发的看法：【中成看点】26-45岁被访者对龙郡开发翠屏山的看法如下：支持者居多占66%，保留看法的占19%，无所谓和说不清楚的分别占7%和5%，不支持的占3%。由此可见，该类群体对龙郡开发翠屏山的期望值很高，为本项目营造了“人和”的大环境；其中持质疑态度的也存在一定比例，这向我们提出了一个挑战。(三)、对“家庭年

28、收入在25万元”之间的个体样本的交叉分析通过对达州购房消费者的问卷调查，我们认为“家庭年收入在25万元”之间的购房群体最具有购买我们项目的可能性，他们以改善居住环境为目的，有支付首付和按揭偿还房贷的能力，对这部分人群的购房消费特征分析对我们项目定位也具有一定的指导意义。1、物业形态需求分析：【中成看点】从年收入2.6-5.0万元的被访者期望购房类型的调查中发现，被访者对高层电梯公寓的期望值最高占52%，其次是花园洋房占28%，普通多层和独栋别墅分别占10%和7%，其余几项分布均匀。可以看出，该类群体购房类型以高层电梯公寓为主，对花园洋房、普通多层等中高端住房产品的需求较大。2、户型需求分析：【

29、中成看点】在对年收入2.6-5.0万元的被访者的调查中发现，选择3室2厅1卫的居多占41%，选择3室2厅2卫的占34%，总体来说，选择3房的共占75%，这类户型正好满足该类群体的家庭结构和生活功能的需要，并且在其支付范围之内。选择2房的共占37%，这类户型满足小型家庭和经济相对困难家庭对住房的需求。而大户型（4房及以上的户型）因其总价较高，需求较少。3、面积需求分析：【中成看点】从上表可以看出，年收入2.6-5.0万元的被访者，期望购房面积在101-120平方米的居多占48%，其次是121-140平方米的占24%，100平方米及以下的共占41%，140平方米以上的需求较少。总体看来，该类群体购

30、房面积集中在120平方米左右，是120-140平方米中大户型的主要消费群。4、购房目的：【中成看点】可以看出，年收入在2.6-5.0万元的被访者购买住房以“改善居住环境”的为主占34%，其次是“满足基本需求”的占28%，“自住兼投资”的占24%。总体看来，该群体购房目的的各项分布均匀，其中“自住兼投资”的比例有所增加，表明该群体具备较高的消费能力，住房投资意识相对较强，是目前达州住房投资的主要群体。5、对龙郡开发的看法：【中成看点】年收入2.6-5.0万元的被访者对龙郡开发翠屏山的看法如下：支持者居多占52%，保留看法的占31%，其余几项分布均匀。由此可见，该群体对龙郡开发翠屏山，支持与质疑并

31、重。五、群体样本调查分析：在调查了解目标客户群个体样本的基础上，我们通过对达州中心城区在售中高档楼盘销售人员的深入访谈咨询，收集了较为翔实的群体样本，特征分析如下：(一)、客户来源及特征：据调查，购买南外中高档楼盘的客户分别来自达县的占50%、其他区县占40%、外地占10%；年龄主要集中在26-45岁之间；职业主要集中在公务员及事业单位、私营企业主及部分个体户，基本属于中等以上收入家庭，二次置业略占多数，购买目的多为改善生活环境及永久居住。(二)、影响购买因素：吸引客户购买楼盘的最主要因素集中在以下几点：价格、位置、小区环境、项目规模大、小区内配套设施及房屋质量等，其次也有关于周边大环境、开发

32、商品牌实力等方面的考虑。而楼盘的主要抗性几乎全部集中在价格过高这一重要因素！(三)、最快速去化的户型及总价：由于来自楼盘主力户型供给面积及客户购买目的以自住为主的两方面原因，各中高档楼盘去化速度最快的户型区间集中在101-120平方米之间，其次是80-100平方米；销售最好的套型总价集中在25-35万之间，其次是20-30万。另外，需要注意的一点是，在售各项目的多层顶跃均是去化最慢，单价最低的户型，说明达州市场上购房消费者对于多层顶跃的关注度明显偏低，在后期的定位中需要尽量规避这一要素。根据以上调查分析，我们发现购房消费群的选择顺序分别是先多层后电梯，各户型面积区间的去化依次是从中小面积到大面

33、积，选择楼层倾向于四层以下为主，且达州的购买客群对价格的敏感度相当高。六、需求特征调研结论：(一)、近期意向购房客户基本特征：1、年龄集中在26-45岁之间；2、家庭人口数量集中在3口、4口之家，以两代人居住为主、三代人居住为辅。3、意向购房客户群体的职业以个体工商户、自由职业者、私营企业主和公务员为主。4、意向购房客户群体的家庭年收入集中在3-5万之间，但是3万以下也占有很大比例。5、投资方面，以买股票、基金为主，趋向于稳定、风险较小的投资方式，在房地产投资方面意识不强。(二)、需求主要特征分析：1、观望态度。由于国家加强调控，目前占三分之一的意向购房客户选择了观望态度，等待市场的下一步发展

34、。2、在影响购买因素中，价格因素和位置是影响购买的主要因素，一方面，达州在本年度价格上涨过快，超过了准备购房客户的“警戒线”，同时，居家的便捷性亦是客户购买的主要因素，如洲河湾、滨江名都城的旺销，其区域位置占有绝对优势。3、选择老城区置业仍然是购房者的首选，亦辅证了客户看中居家的便捷性。4、物业需求方面，高层电梯公寓已经被客户所接收，是普通多层仍然存在较高比例，花园洋房存在硬性需求空间，对本项目来说，是一个市场机遇随着人民生活水平的不断提高，市民对高质量的住房需求量逐渐呈上升趋势。5、户型选择主要以满足使用功能为主，三室两厅一卫、三室两厅两卫仍然是主流需求，选择室两室两厅一卫的也占有比较的比例

35、。6、需求面积段集中在90-120平方米。7、除基本功能房间需求外，客户对书房（电脑）、储藏室、阳光房的需求占有绝对比例。8、在居住小环境方面，倾向于入户花园和地面私家花园。9、青睐现代建筑风格。10、客户用于自用的车位，主要以租赁车位为主，自行购买车位为辅。11、对精装房的选择，主要担心装修质量问题。(三)、对龙郡开发及旅游产业的意见：1、调查对象对龙郡开发信心增加，持支持的比例增加。2、意向选择龙郡项目购房的客户倾向于高层电梯公寓、其次是普通多层和花园洋房。3、意向选择龙郡项目购房的客户对三室两厅一卫的需求量最大，其次是两室两厅一卫和三室两厅两卫，需求以满足基本功能为主。4、需求面积段集中

36、在80-120平方米之间。5、购买目的以自住为主，以改善居住环境的居多，而投资者只占很少的一部分。6、从对达州休闲旅游景点的看法调查中看出，30.50%的希望政府或企业加强开发的占30.50%，认为达州旅游资源丰富，但开发出来的很少的占28%，总体看来，认为达州旅游资源丰富的占40.20%，希望加强开发的占58.50%。说明在达州开发旅游资源可行性很高，而且市场很大。7、从被访者对翠屏山或火烽山开发休闲公园或游乐场的看法调查中发现，表示“赞同，会跟家人或亲朋好友经常去的”占43.90%，表示“还可以，时不时会去耍一下的”占30.50%，表示“看情况，做的好就经常去，做的不好，耍一两次就行了”的

37、占17.10%，表示不看好的占4%。可见达州中心城区的城市休闲旅游景点较为匮乏，好的旅游休闲地较少，人们都愿意去开发较为规范和成熟的旅游景点。说明：由于本次调研选择的区域均是在市内主要楼盘的销售部附近和“龙郡外滩”销售部，因此，在样本量上仅能代表2008年意向购房人群，还不足以代表近两年意向购房的人群，因此，只能作为龙郡近期进行具体定位地块如a-04、b-07d-09、d-10等地块的策划依据和近期策略制定的依据。我司将对意向购房人群需求进行长期性的跟踪调研。成都中成房业有限责任公司二八年一月十六日 2008年中国房地产市场回顾和2009年预测中国指数研究院指数研究中心一、2008年中国房地产

38、市场整体情况2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。1、 2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位

39、运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。图1：2007年11月-2008年11月全国房地产开发

40、投资走势数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强。与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开

41、发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。图2:2007年11月-2008年11月土地购置开发面积情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院中国指数研究院对自1998年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达11.9亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为2计算，能为市场提供23.8亿平方米的房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需3年半多的时间，以户均100平方米、3人计算，能解决7000多万人的新增住房，房地产市场潜在供给量很大。图3:1998年-2008年11月土地购置开发面积情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.3、竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调

42、，但总量较大，市场供给压力仍偏大2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%， 1-11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供2550万户，7650万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。图4:2007年11月-2008年11

43、月竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院2、2008年商品房销售量理性回归，但仍处上行区间，自住型需求增长尤其强劲2.1、住宅日均销售1.3万套，2008年房地产需求更加理性2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响）， 2008年商品房销售量理性回归。商品房销售面积同比涨幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-18.3%。图5:2007年11月-2008年11月销售面积及增长情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院2008年1-11月的销售面积比2005年同

44、期增长13.3%，比2006年增长6.6%（由于统计口径的变化，我们不考虑2005年以前的数据）。如果不考虑2007年这个特殊因素的话，可以看到2008年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。图5:2001年-2008年11月销售面积及增长情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院为对2008年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对2006年-2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面积是以2006年和2007年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而2008年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市的2008年前11个月住宅成交

45、的监测数据计算得出。我们可以看到，2008年前11个月日均销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降了12.5，与2006年同期相比，增长了12.8%，年复合增长率在6.2%左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的2007年，仅与2006年比较，2008年销售量增长仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到，2008年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。表1:2006年-2008年前11个月全国住宅日均销售套数年份2006年1-11月2007年

46、1-11月2008年1-11月住宅销售面积41560 54976 44645 套均建筑面积107.7 110.5 102.6 日均销售套数11691 15070 13186 数据来源：国家统计局、中国指数研究院表2:2006年-2008年主要城市住宅总销售套数和日均销售套数 年份城市2006年2007年2008年1-6月2008年1-11月总套数日均总套数日均总套数日均总套数日均北京16176144312282333735139195 74366225 上海18713151323449564286093478 137002415 天津734782018720123924640137 42849

47、 130 重庆9071024916340444861629342 118984361 深圳74982205499441371673193 61275186 武汉94891260 107536295 27412152 48125146 数据来源：中国指数研究院2.2、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲2007年9月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台关于加强商业性房地产信贷管理的通知， “第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷”的危机在中国爆发。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场

48、自住型购房比例大幅提高。据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别为75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均销售套数中投资投机型购房分别为0.29万套、0.45万套和0.25万套,可见2007年投资投机型需求过大，甚至形成了某种程度的房地产泡沫，支撑了整体销售量的大幅增长，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成；而2006年、2007年和2008年日均销售套数中自住型购房分别为0.88万套、1.05万套和1.07万套,可见2008年自住型需

49、求仍在强劲增长。3、供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌由于供给类指标的快速增长，2008年商品房销竣比一路下跌，由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。应该注意的是，尽管销竣比仍然超过了1，但由于中国的商品房销售面积中以期房为主，静态的销竣比往往无法表现当前的供需状况，所以我们采用施工面积/销售面积这个指标，对市场进行分析：2008年1-11月商品房施工面积/销售面积高达5.2，而2006年、2007年同期该比例分别为3.8和3.6，同时1-11月商品房空置面积达到1.4亿平方米，同比增长了15.3%。可见在需求变化不大的情况下，供给指标的大幅增长，使得房地产

50、市场供求关系出现了一定程度的逆转。从价格来看，我们通过环比指数这个指标可以看到，房屋销售价格实际上已经从8月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于100，该指标低于100，说明房屋销售价格比上个月出现了下跌。9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7，11月进一步跌到99.5，价格下跌幅度有所扩大。我们通过同比指数这个指标可以看到，2008年1月，房屋销售价格同比指数为111.3，2008年2-11月，该指数一路下滑，由年中的108.2，进一步下滑至10月的101.6，由于这个指标超过100，就意味着与去年同期比仍为增长，说明房价比上几个月有所回落，但绝对值并没有回落

51、到2007年10月的水平。同时，在全国整体平均房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同，2008年3季度七十个大中城市房地产价格指数表明，北京3季度房价比去年同期增长了8.7%,上海增长5.3%，而深圳和广州则分别下降了6.8%和1.4%。从目前的数据来看，预计4季度各城市房价或增幅还会有所下调。北京、上海、深圳、广州这4个城市的房价收入比分别高达14、11、13、13(年初数据)，相对于居民收入，房价水平仍然偏高，以自住型购房为主的理性市场需要一个理性的价格来支撑。4、国家和地方政府的“保增长”政策稳定了交易量，“这个冬天不太冷”作为支柱产业，3季度房地产市场的快速下行趋势引起了国家以及地

52、方政府的高度重视。国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场：央行连续5次降息、财政部下调居民首次购房契税至1%地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有积极作用。从中国指数研究院监测到的最新市场数据来看， 11月中国主要城市商品住宅成交面积（该指标超前于统计局的商品房销售面积指标）与10月这个传统销售旺季相比出现了大幅上涨，如北京上涨了52.35%,上海

53、40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是财政部规定下调购房契税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到不可忽视的作用。但必须认识到目前房地产市场的调整，既有国际国内经济大环境的影响，同时也要看到，中国房地产市场经过了近10年的快速发展,本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出体内过多的泡沫。从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市场内在需求的旺盛，以及经过政府及时准确的政策以及各方面的努力，完全可以使房地产市场不出现大起大落，可以说虽然到了冬季，但“这个冬天不太冷”。国家的政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展的因

54、素，打压不利因素，所以也可以说这个冬天是杀灭细菌酝酿生机的冬天，而不是毁灭性灾难性的冬天。二、2008年中国房地产市场热点问题1、销售额低于投资额7000多亿元，开发商资金链紧张，市场资金缺口大2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策，开发、消费贷款都受到抑制，大部分房地产企业都感到了资金的压力。但这种压力不完全是企业没有资金，而是销售收入无法承担这么大规模的投资，导致整个行业资金循环受阻。目前中国的房地产开发企业的商品房销售是主要的收入来源，租赁收入比例很小。所以销售额在开发企业收回投资方面占据了非常关键的位置。2008年1-11月房地产企业销售额低于投资额7285亿元，预计12月销售

55、额仍然会大幅低于投资额。而其他年份一般当年就可用销售收回投资（当然这里说的是一个整体概念），2007年1-11月销售额高于投资额2371亿元，1-12月则是4324亿元；2006年尽管1-11月销售额低于投资额274亿，但1-12月销售额仍然是超过投资额1127亿元。图5:2007年11月-2008年11月销售额与投资额差值情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院由于2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策以及对外资的限制措施，国内贷款以及利用外资受到抑制。房地产开发投资资金来源中，国内贷款增长比例较小；利用外资虽增长了12%，但基数小，影响不大；而销售额低于投资额7285亿元，意味着开

56、发企业必须加大自筹资金的力度，1-11月房地产开发投资的资金来源同比增长4.24%,其中定金及预收款下降了11.2%，而自筹资金增长了3172亿元,同比增长了30.9%。房地产开发投资快速增长，对自筹资金的需求越来越高，这使得房地产开发企业资金链日益紧张。2、流拍、退地频现，地方政府“土地财政”模式出现危机国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，今年上半年全国土地有接近都是以底价成交收场，更有左右的土地遭遇流标流拍。还有一些房地产公司则通过股权转让等方式变相退地。中国指数研究院土地价格指数系统对60个大中城市招拍挂土地市场长期进行监测的结果表明，截止10月底，全国60个大中城市住宅用地流标流拍约1300宗，土地面积约6000万平方米，其规划面积超过1亿平方米，相当于07年总供应量的1/5左右。与此同时，各大城市频频出现了退地潮的现象。如南京苏宁房地产开发有限公司退回2007年月拍得的总价44.04亿元、楼板价6.69万元平方米的全国最贵“单价地王”。据不完全统计，08年大宗地块退地宗数近20宗。而地方政府损失地价款在140亿以上。土地出让收入在地方政府财政中占据重要的地位，部分城市的“土地财政”收入甚至占财政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地财政”模式出现危机，随着流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府财政收入急