工程维修部相关工作流程

1、工程维修部相关工作流程一、公共设施设备维修养护流程二、工程维修操作流程三、物业接管验收流程四、紧急事件处理流程五、日常设备设施巡检流程六、强电系统检修流程七、弱电系统检修流程八、机管系统检修流程九、消防系统检修流程十、电梯系统检修流程十一、强电系统维护保养流程十二、弱电系统维护保养流程十三、机管系统维护保养流程十四、消防系统维护保养流程十五、电梯系统维护保养流程十六、外判工程申报流程十七、外判维修保养监管流程十八、重大事故报告处理流程十九、二次装修管理流程二十、工程材料申购流程二十一、工程仓库管理流程一、公共设施设备维修养护流程1、运行值班人员必须本本系统规定的时间、线路和项目巡视检查辖下的设

2、备。2、运行值班人员外出巡检时，必须携带对讲机，随时与当班领班或主管保持联系。3、运行值班人员每次巡检须在相应的运行日志上依顺序做好巡查情况和结果记录。4、运行值班人员必须执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上依时签到。5、运行值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。6、发现设备仪表和电流表、压力表、湿度表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。7、发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告当值主管，并采取适当的防

3、护措施，防止事故的发生或扩大。8、当班领班及主管每天一次对巡查情况和结果进行检查，发现问题必须及时处理并追查原因，如属人为责任应追究当事人责任。二、工程维修操作流程维修工作流程各部门提出维修住户提出维修修理非保修项目一般 维修项目工程部维修班难度大的维修发派工单约时间查对修理非保修项目保修项目估价并解释(收费)工程部复杂简单修理组织施工队修理修理住户签收按规定收费会同住户签收交维修主管交回客服中心交回维修班长住户签收三、物业接管验收流程项目办物业服务中心支持性文件填写移交清单协商移交日程安排审核资料组织现场验收和召开验收会整改 不 符符合要求 合 要 求 需整改部分无整改项移交有整改项移交 符

4、合要求部分 无需整改部分经三方签证物管接收新建物业及资料移交清单新建资料审核清单物业接管工作流程物业现场验收整改问题记录单新建物业移交验收会议（无格式）备注：1、具备独立使用功能的专业工程（比如变配电、电梯、消防、园林、绿化等），在完成专项验收，具备使用条件后，项目办可以跟物业进行协商，提前单独移交；2、以上支持文件作为新建物业移交验收会议纪要的附件存档；3、有整改项移交只现场虽存在一定质量缺陷，但不影响实际使用，原则上由物业服务中心先进行有缺陷验收，同时将问题记录反馈给项目办，项目办在规定时间完成整改，由物业服务中心负责复查。（一）移交项目清单：1、土建移交类： 交付业主的房屋 会所、学校、

5、幼儿园等配套设施公共部位园建（道路、硬化、车库、铺贴、绿化、照明等）2、机电设备类： 高低压变配电系统 发电机设备系统 消防系统（水消防、其他消防、消防自动报警、防排烟报警、消防远动控制等） 弱电智能化系统（可视对讲、监控、停车道闸收费系统、背景音乐、信息发布、周界防越、巡更等系统） 电梯运输系统 给排水设备系统（水泵、水池、变频或稳压设备） 其他机电系统（中央空调、泳池、喷泉等设备）（二）物业移交资料清单： 项目部需移交一套完整的竣工备案资料给物业公司，除此之外应包括物业公司特别要求的相关产权资料、相关机电设备的保修卡、使用说明书、随机工具等。（三）记录表格： 略！四、紧急事件处理流程（一）

6、停电停电应急预案接到停电信息物业客户服务部环境卫生部礼宾部物业工程部主管物业工程部电工物业部经理物业总监（二）停水停水应急预案接到停水信息物业客户服务部环境卫生部礼宾部物业工程部主管物业工程部电工物业部经理物业总监（三）台风台风应急预案接获台风信息物业客户服务部物业工程部主管物业工程部电工物业部经理物业总监（四）电梯困人1、如果电梯在行驶中途突然发生停车故障，而停在井道内不能开门时应先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险。2、维修人员到达现场后，首先应立即设法救出轿厢内被困人员。若轿厢不在平层开门位置，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去。当电梯

7、因安全钳动作或其他原因，采取前述措施轿厢仍不能移动时，可将轿厢顶安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但应注意要切断电源。3、如发现水进机房井道，井底坑和轿厢，应立即将电源全部切断，以防触电事故及电气设备短路。4、如遇电气设备发生燃烧时，应立即把电源切断，采用四氯化碳或干粉灭火器扑救，并立即报告有关部门。5、电梯发生事故，司乘、维修人员必须立即抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动现场时，须设标志，及时报告有关部门、按照“三不放过原则”(即事故原因未查清不放过、事故整改措施未落实不放过、事故责任人未受教育不放过)采取有效措施。6、若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须以有关部门严格检查、修复鉴定后方可启用

8、。7、如果轿厢因超行程或其他原因必须在机房用手轮转动曳引机使轿厢作短程升降时，首先要切断电动电源，然后应二到三人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其他人扳动手轮使曳引机转动，操作应注意安全，防止松开刹车时手轮突转伤人。8、所有事故发生后和处理之后，一定要详细记录发生的时间，现象和处理方法，并要及时报告上级。（五）水淹水浸应急预案接到浸水信息 环境卫生人员、礼宾员、物业助理（报清浸水位置） 物业礼宾部主管物业客户服务部环境卫生部服务部物业工程部主管物业工程部电工工 工物业部经理物业总监（六）火灾水浸应急预案接到火灾信息 环境卫生人员、礼宾员、物业助理、工程人员等（报清火灾正确位置） 物业礼宾部

9、主管物业客户服务部环境卫生部物业工程部主管物业工程部电工物业部经理和物业总监视火灾情况是否报警物业部经理物业总监（七）大暴雨大暴雨应急预案接到暴雨信息物业客户服务部环境卫生部物业工程部主管物业工程部电工物业部经理物业总监五、日常设备设施巡检流程六、强电系统检修流程七、弱电系统检修流程八、机管系统检修流程（未知？）九、消防系统检修流程十、电梯系统检修流程4.2 电梯维修工作程序 全自动操作 .1 将首层基站锁用钥匙将关机状态（PAR）旋转至运行状态（RUN）处。 .2 按外召唤按钮（CHLL BUTION）门机开启。 .3 用钥匙打开轿箱内控制面板的操作盒，扳动照明开关（LIGHTING SWI

10、TCH）至开启位置（LIGHT），使照明灯亮，将风扇开关（FAN SWITCH）扳至（FAN）处，使风扇运转。 .4 关闭控制盒，经几秒种后，会自动关门，按所需楼层，电梯即可运行。十一、强电系统维护保养流程十二、弱电系统维护保养流程弱电领班制定保养计划，经工程主管审批后，由工程维修保养人员负责实施。按照国家规定制定弱电系统维保养计划保养中应避免对正常营业及业户的影响，若无法避免应向领班报告，领班拟出具体方案后向工程主管申请执行。设备保养完成后需恢复原状并通知有关人员（清扫现场）。保养中若发现问题较严重，事故隐患暂时无法排除，应及时向领班报告，领班拟出解决方案并报工程主管。保养过程中严格遵守各种

11、安全操作规程，带电及高空作业必须有专人监护。停电检修必须挂牌。十三、机管系统维护保养流程（未知？）十四、消防系统维护保养流程制订并落实消防管理制度和消防安全责任制度，做到责任落实、器材落实、检查落实，三落实工作以文书的形式请示物业部经理按照国家规定制定消防系统维保养月度、年度计划工程维修人员应每月对消防监控设备设施进行维修保养保持设施整洁、卫生、完好每日按班巡查，确保运行正常保持消防通道的畅通；严禁携带，储藏易燃、易爆物品；做好小区消防器材的管理和维护；防止电器短路，超负荷用电等引发火灾因素等。工程人员应在维护保养工作完毕后详细登记维保记录，以便以后翻查十五、电梯系统维护保养流程以文书的形式请

12、示物业部经理按照国家规定制定电梯系统维护保养计划工程维修部安排电工全程进行跟踪、协助电梯维保公司进行维保工作，应严格遵守电梯安全操作规定。工程人员应在电梯维护保养记录簿登记电梯维护保养相关数据以便日后翻查工程维修部主管在电梯维保人员对电梯维护保养完毕后对电梯系统进行查验电梯在保修期内的，由工程维修部主管与电梯维保公司沟通，定期对电梯进行维保工作超过保修期的，在维修公基金拨出一部分用于电梯维修费用，由工程维修部主管与电梯维保公司联络对电梯进行维护保养 十六、外判工程申报流程十七、外判维修保养监管流程十八、重大事故报告处理流程十九、二次装修管理流程二次装修管理流程1、请业主/装修负责人填写装修申请

13、表并签署装修施工承诺书；2、由业主/装修负责人提交证件及相关图纸，包括：营业执照、资质证书（加盖红章），平面布置图、拆墙示意图、管道改变图、电气分布图及配电系统图、复式改建图（单元房或不改动的不必提供）、天花布置图、防水施工方案（改动洗手间需提供）； 每张图纸均需签名确认;3、客户助理负责装修办理流程及注意事项解答及指引工作。不合格装修申报1、客户助理进行资料整理后，于当日交客服经理进行审核；2、次日交工程部经理/礼宾部经理进行审核；3、第三日交总监、经理进行最终意见审批；4、合格情况，控制于三个工作日通知业主/装修负责人前来办理入场手续及准备事项;5、不合格情况，通知业主/装修负责人前来进行

14、修正，重新走流程。装修审批1、在前台交相关装修费用；2、办理装修许可证装修工人出入证，并提交相片及身份证复件;3、客户助理发放装修许可证，入场时张贴在大门处。装修入场办理1、客户助理每天一次巡查；2、工程人员定期巡查；3、保安人员每天一次巡查。装修施工1、由业主/装修负责人在前台办理申办手续，并预约时间；2、客服部、工程部、礼宾部派专人，按时间进行现场验收；3、装修竣工验收表填写，双方签名认可；4、验收不合格，需进行整改，并通知再次验收时间。装修竣工验收1、装修验收合格后，退还装修出入证，并办理退费手续；2、预约退费时间，并在装修验收合格 工作日内退还；3、业主/装修负责人按预约时间到前台退费。退费完毕二十、工程材料申购流程若某些材料采购人员需工程人员协助，工程主管应指派一名工程人员协同前往相关部门主管审批许可填写申购单物业经理审批部门主管审核资料员根据各种维修材料、根据