地产开发中的659个环节、流程与步骤!堪称史上最全!

1、地产开发中的659个环节流程与步骤一、房地产开发的四个阶段1. 项目前期阶段 工作程序 项目建议书（申请报告） 项目选址方案 设计任务书、投资计划 初步设计（建设方案） 需准备的资料 提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估 算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。项目核准或备案资料：申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境 影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等+营业执照 管理部门: 发改委（计划局）以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、 旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审 批。2. 项目准备阶段 工作程序 施工图设计、

2、图纸审查、项目征地、报建、招标 需准备的资料 办土地使用证：土地出让合同、交费证明等;办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已 审批规划图和建筑设计图;办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证 明、质量安全监督手续等。 管理部门: 建委（建设局）土地、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门3. 项目施工阶段 工作程序 施工（安全、监理） 需准备的资料 质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等 管理部门：建设局4. 项目竣工验收与交付阶段工作程序 验收、结算、备案 资料整理归档 产权登记、物业管理。需准备的资料 验收备案资料：验

3、收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测 证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。管理部门：房地产管理局二7获取土地阶S全韶瀛程1* 价值 初判主耍工作内容in地块现状IMW条件现场踏簷实地烫具妙遛及周a情况落实规划祭件，了斜艮制性祭件地块现伏、地质祭件.ss有 地下埋藏物等影响开发的因熏详 细了解7卿地换同遍的画It敦鼠 交 g爭青况_ 了輕戦t所慝区域前规划对収 启项目弃S的影支fS了解阍边配了 未来灰上市方式和了鹹目幵 发轻 了解当地的BShm 彳 n 丁 *- -H 1- v

4、A-_r f-rn WflferWffliMM房地产市场产品形式*幵发周期的安排 状况项目部项目部项目部项目部项目部项目部项目部土地获収阶證现状圏（四全电于又件）顶目部Jtfe 价tt 深判可行性 硏究报告叶对多个方 案进行初步利润率分析 及比选项号最壊定 位需忻竟； ,分场字 5及户市等 调辺S :场周 需块内分7心位出 对亠疋提 ，户，各n会同W讨:限据土地的幵工条 件、市场情况 共 崗制盲後f5黑 顷目方案确產主誉大类1 僚 L见翌；円冃小二口土 I区壤注鬲氐帚场研完项目高业制走项目财勞?R划书3wi项目部硏发部硏发部主办部门项目部寻找 合作 资金均确合作伙伴寻找合作方式（招商阶段）合険

5、案jita自切贾IMSIS章拟合同财务（商业计划书）合作协议合作实施 （实施阶段）合作公司 成立及相 关9增公霸副总经理投据滴牌扫卖土地获取阶段fiS皆地凯粧点坐瞅用隸.契税、交纳itfe交易费等|sF 鮒加，办出辻合同 和址出 4交 易费霰 费证明供哦让 提合8!出最 :让：纳躺 莎出WB対 政地务金 g蔓金项目部6企业投资项目 备案许可证BUft上物土地 旺登报声明项目部项目部（原有土地证作废） （砺主iswffia 黯右：圍共土地岀让台 同.付款麺5相关BB妊交费证明瞬士融用 Il:500giWtt形WH土地出让合同垓定土地边界王g工作内容ZZ分埃主办部门sgfia:制稍目土地获取阶段办

6、理土地证（薄曉图）土地登记申 书 I 土地确权来源 旺明文件mju证明 湘*8砒U砸e罄篩頭工作阶段申人主体 资格证明、 法人代襄证 明或个人身 份证明T说明行政3:堤供企业 相关证明资科.T心2分顷In房地产市场 凋壹场匕三倩供玄玖伏. 价恪小平等竞争性楼盘项目周複盘详鲫查户产成.析 讶仃客包析分 区迟崭、分S _ 巳辺片分圧亠L樓_ 国分茨分有爭_ 刃及场需吕亠型竟等T区域市场I或近S 调硏朋孵调硏（商业部分司期操作斋 im柯目 谒查（商业部分医行专向访谈 商时组织相关 伶业人士逬行 肾业細 teWTg萨项目的相关 贋法同时了荷业运S部规 划 设 计 阶 段顶目定位工件公曜部分拟 选业态种

7、类 确农所选市场走位 售户定位 产品定位 辭格定位径济测e直过行业友展分仇 消费求分析.确定 可开S公翅部分业态 种类结合市场相关 类型物业供求状况, 诵走僦业态开发数&农据控测标，提出 产品类型建议主成 项目定位工作逐步细化成本及 利润率分析，逬行现 金西娜开MK：研发、销售:fiBB宗地状况 市场齡和公司EB5C轴赶商业运营： 配合芫成公a 部分业态选择 与数量确走商业运营邹： 配合竟成公建 叛位硏发、_. I目公JS部分开发不同业恙产品开发工._顷目发报工期 告顷自考核歸罚楚?组织讨论初步 期和总体经济宿标fi 济要求Zfi :按囂梢VW和工S况排定:根据工期制走工程款支付计J;项目：制

8、订配套疥卩土地款支付计 皈L说明明确产品iS限据区域币场内客 户需穴状;丽口在涓 fee躺产品分析 对户型设计.户S 配比、面积区间.、划设计提出改善性没计院初步廈见SSSft圏樟位塌5制定设计组方案.规划 iS计院选择 与合同签订硏发部总鏡理财务主芬ffln谗设霭单:设计费用审owani硏发部销售部设计任务书 与相关技术刮订规划、H观及 建筑单体的设计任 好、交工标准， 及规划掲标、环境匡棕池 ns栋的初订別，飓朋及交 晉环境李成本単 I程：參与制定女 L二对主要蟄 位做法.结构方 證备方家等提出3規划设计阶段 BM 辱:冋1 湎3 泓腕可 fcBim 磴 jgjLi匚;niJ.jk 湖 1

9、12曰 r JS 耳规划方案结対于初步测算的成肖BW虎, 合成本a 13研讨及确方案设计组织彩色总平面图方划预审 _ 修运性详规蜩洋细性规划1 -用桩准.彩色总平面图（含硏发：负责操供图 轻济fS标）5J6定 I g輝立功能效杲 及成本 甞讨及确F化 彩色立面效祯审及审批*S5lS3S8宿葫：提供徉屯思硏发:负资提供圉a删门共同育讨成 痂，逐步祉miiii出合理化枫（丄按市政府）发：负黃扌是供関各部门结合顼目实 85观念方乐.从不同角度对 案设计及确客户景观需求、 定 观规划设计方案提工作阶段分顷:对涓害费用增标进行项目成本備项目踰人讨论确定；商业运S部：结舍不同业态经SS户 需求提供有关配套

10、设备设施种类. 数K3议；.项目、硏空工程、财纵成本等部 项目95期.工程、配套、费用等備 落实歸结苔公荀战略要求和项目自身项目考融标状况协调其他各部门制定项目的考年度考核備核鯛体系；工程：制gSTS发展战焙的要求和公司库存.新L新开资掠的数畳制走 公司年度考榭歸体系；工g：制定工期考核标准成本控制部:配丽行设计招投HS.建筑床计院选择与工程部：对结构方案.设备 同签定 评法务：合同的审核规划设计阶彊.K观I设计任（交工标 隹确走、a筑. 观限 定）.吉构芳棄及设 透型硏讨及 轲定IS产品型式不同提供蠱筑设计帳誨s （S. 观限额设计備：:结合项目定位和容户S求及经验判断，塗与建筑、观规划和交

11、工 掾准的讨论制定；.工程：提供工捏技术专业建议.也质勘乗报告餐叱aib丽施工圉iSltORftgaa闿期;人fi&JB 4-rBE施工图会审成本控制：塗与施工图金审.审核对 成本數BSL夫的项目.提出优化总见工程:对SS工a的急8性.设计选材. 透型的合瑾性、经济性及施工的可行 性讲窜核.网:ES全图 1典型楼座直安预算,躍安瑟豁 SWs分析.反并逬行图妊优化：销a ；根堀项目预期销售均价和利润 率要求,根据不同施工方案的成本情 况讨论并加以优化；硏友：负责E纸优化变更；主8工作内容L工程:对设计衢才.选型的合理怯. I经;jntgfeTb扁行审疫主办部门-更住豐 项目：提供各专业周设计条件

12、划设计阶段施工图igit方案设计及施工图十 SJOSI 图成本测 比分析、 艮8并进 行閒纸优成本酬:成本核算及费用控制销售:结合宗地状况、项目定位和 成本测算情况,善与观施工的讨 论制走:负责0抵优化变更 丁苒做法標出专业t.吹耐屋伽淫湼盗a工作主顶I厶応小类|_选明 分顷囹十方薬（含总平辭发丄S合 面图）申报丞：o也出让含同部门计院M蓋罰认拯目：提洪土地岀 辻合同、付款凭证 及相关图纸规划方秦 及市政方 素送审修建性详细规创2 份,电子文件1份 （注：审定前 展交10本规划设 计方棄，电子文 件丄份）申报单位（人） 銅堪的.S S交授权S托书施工准备阶段建设工程my许可证蠶设计肆申臨蠶欷设

13、1/500Wttfe 形圏 k份Inam方案 送审土出让合同&相关EK投资itSJ腔筑iS计芳範伶昔塗筑数稟总 用面.各层平面.立面.剖面图等） 陲要顷Bitg歩樓裂,，.申寢单位（A亍萎托代理的，需提交 慣权委托书OS玫g计划大配套E得许可 匹JESfS供贸常呆消防证明人防证明 k名证明工作I工程放红主莎噗准备相舷件理明 I 分顶 a设工程现划详可证现划局枇复的项目总平E及电子 文件按照SS工总平 进行楼座点 B.出放践Z单位K合 记录、现场出放线报告准备相趁件部门liiaa卅皿制l r K3W - RW 层标准层-天面层钢S要分项工 及隐蔽工程妊问fi&g发现及分析 磁1BB合分析问SF-

14、节 沁*崖纽血汨海晦幽1* 讨主踽宙空静M冒地下邑 碗 5第一层的 水暧电管线预埋：超高层連筑B&梁防雷工程.避工程建设基问恿事故的调查分析 :配台分析何aM制定.磁、审批I，1京方當；成亲：变更签证工款支付SEB?施工质星问題 事故处理515越盂JK苜元顷网坪史；擀费;影IB.權3技术崩分祈 WYazt：4fi;成本: E彳蛊诙税:駛星申*:协助？ :测翦 、 善判断.；成本:孩範本形响181:工程逬度的iK工g款申MS 成本袴制：按合同约定审核付fett林鹽1亠一卜M务：申核丄程价款单及发黒 丽。主体验收主备案g工单位自评I埋对验背资車f#S现场观尊 aagOn监a组织相关刼门验收&工程、

15、研发.成本、设讯监 、梅工单位紳K走建筑工程八部工程（主体） k收表 丕-产工说明(iSits研发定 胶 SSlRffeiW夕htt确定宦分刘从技尤、经济1 方面K台制定招标计划工程建设冷段甲供.甲BiBa标躺制招标文件抱标、定标怖面板（砖r诟面配合选用材料SH碍 gniaSghSalga!*u 5?空茫产M自严确g层处理 找平层.g基层丽fSl睡 _面砖趣疊泸写泌悴勾缱门s型材加工安装a框封胶题隔ts放坐走位隔墙砌筑及 安装ft墙ii专业设 计预埋件安装龙骨加工及 安装幕増面材安 浸封胶1涂饰基层迪删施工面料施工瞌产曲5内外装修I作阶段大类賽工作内容B5 b水富适及配癒装 室内给水 系统if

16、taa i分项ffl门I$内排水 系统室内热水 系统a助设备安装 厉-绝热卫生aw安装E生器具安装收卫生88興给zKEff装E噩县排水管道安装室内采唳工程建设阶隊水、电安装工件阶段工程建设阶电矇电步-器、箱式变电所粹 柜、控制柜和动力、 明BS电箱（盘）及控制柜安zyj -t-RX 匪装解轴細卷内掰Mwa晦1ha绘欄谑_Iess头制作、磺臨_1主項分主办部门陆电动机、电iD热SI及电S3执行1.接线购玉气动力设S检测.试验和空霸 雌行标架安装和桥架内电缆敷设睡电缆导管和线權敷设应瞰穿管咤fllRa 窟缆头制作、号线连接和线!8电气IS座，开关.风扇安装电切 力Em柜、揑制柜和动力.K明 （盘）

17、安装耄气照裁电蜒就和切）KgL U板 30安装勝厕索晞电缆头制作灯欺插底开关：风翕安装 讎筑照明通电试运行工程建设阶啓水电安装配电柜、控制柜和功力、照明 （盘）安装.WmSiR曉：皎施闻索够,啓OH和融气赵电气照肢装L雌 1板原插座，涉礪安装 照wise碱云行更豊阪讎封翡星g6S讎驗敷设ass头制作碍气雌安装安装线和变配电S接地干碱下间斷 电源安电位连接，接闪大小类通佶网路题火灾报警 及港E5联 动舷Sfi5Jg萦统主gX作内容说明分项主办邹门通倍系统卫星及有钱电视系硏 公共产括索筑计算机网络系统倍患平台及办公 自化应用炊件，网络安全系统明系统 给fl冰耘.热源和縊 ift舷-冷冻和冷却系统,

18、电梯和 自动扶梯系统中央管理工作站与 操作分站，子系銃通信接口(Zi?讯:页工程瑾设段智能化综合砖 系统火灾和可燃气体探测票銃 心报泵统.消轉动系筑电睥控系入侵帧系飯,巡更 系蜿r!入口按制（门禁）系统,设轧虞接；机恒、机黑配I安装 信总插座和光缆芯线安全.功能接口 H h*| nL -n * E/ -J I，?暂aga源.防需及接地薛（小区）智能通风与空调罰E风系 曉朋胭系rAffi=_i JiiauW AI工作 阶段主殍部门空调风系 说谨风与空凋爭化空调 系统刮冷设备 系统风官与配件翎作部件副作,P4- 管系统安装除尘関与排污设备 安装风管与设&S5唐 ixm安 装.療统调试IW写M得制作

19、.鄂件剧作,凤 售磁安装，空饨卿设$, 消声设备制作与安装风管与设 a腐 mi玮风管与S& 樂熱系统谒试风管勒E件制隋7劃锄作；凤 售系銃安装，空气处理设备安装, 消声设备制作与安装.风苜与设 备防空.mi安装,风管与设备 绝热,高 珈调K制冷组安裏：制冷痢首S及64伴 安装.制冷枷设备安装.Sli 及防腐与绝忍,工程建设阶段空舷定左装单位IRI冷热（媒）水系銃安装冷 甜水系统安装,准叢水系统安装, （门及部件安装，冷却塔安装. wcssiafe,管道与设 附防富与绝&琢调试 选型及招柿WHnmBnBhbM电悌安装廉导电梯 井道住 逾工土建交接栓验电梯安装 及凋试安全部件，JB挂裝 . 行电筑

20、frh偿曩1；电响厂IftiS6OS工队融St机安装会闾监理施工单 毛坯反房浚工脸牧备般委质监部门审走备案 案O超皤mTrw帀 rTTXtMr日：办埋 辺程档 证与物业逬行交接.工作盼段小类丙 09 m fifiT工円屮 點踰，各 鹽锁池工土建I作 面移交主要工作内容说明IS诙各栋 理筑面积r 拠鋼 iSl十边 眈签还 及各项扣 款的增减 SBiS 价.!-1 ）申甲供材结,提供四方 甲方.总包方.甲供方、监理）| P汇总表，及全面I 监理.工程勰理 认）水电扣性（2 申ill分包工程结算e提供四8 （甲方.总包方.分包方.监9 ）签字16认的分包工题汇总 i 及全面的SBSmE （匹人水电扣

21、 料（3 申i土虹程结JI,酬全 趣现场签证（监握XSW 理#?w）S 水电扣排砖 面砖安装怖面板（砖）洁标酒具安町基层处理房修氓怖删施工面料施工鶴柜制作 与安装腐柜招掾IS柜耐IS柜安装门直套制作与安装尢饰制作与安装S帘盒、台板S气片$iSSSJSamesH,研芟严选 Sk招标f成本祓量迂气片安装畔:佶fiszmeg行横糊与软 包细部勾缱左要工作内容 王&施丄队伫总&主办SM,房验收备案装修的甲供材装修分包、孩疋工慈 理EE水w 协调B网 . aw支术支删证设魅气（专业局招标）计ga场站点位量JJS :提虹作面，舷 工、监督施工；协调现场整 8C验收，保证点火手续及8SI财务:提供资金;葆证

22、交晏 附毀：衣合褊是场站点凶F kggl桓特 毎:签订协议、倍舒通 即工作面.监密施工、验 陡:ffi歸所sstes 违:谕画的驅 ft.用电点;提供工作面， （uSSjUIS$S1 ;提供现 囱协助保证验牧、蚯.駐嫌念证UiI.U成奉揑制:测a配套工程标 底楣工单位考秦，招标方工程逢设阶52橐水、热力蹒手慷及招标文件审核.配合并煤夕陷水蔡施工冷排水臺外排水系 与柔S 3SS夕热系靳祺电系 无坝民商业运营：配合验收顾已商业运营：配合验收电气综合管冃商UVi云营:BB合验收 睪外照明系豪目.商业运营：配合验收 鑒智能化1目.商业运营7配合验牧 窈卜燃气紊附oca环境SS工II观颐小S,1”瞬h花

23、:配合验收；配合验收HB发：配合脸收脱、热力.自来 水、中水、煤气、 视讯，电力.环境 rsss工程、开发：该定工程豊全部合同结算并做 项目S?体结JW8告eg:协助运B结賞合同及销售费 用核走项目销售均价和利润率芫 成枕研发:负5所有设计合同的结箇。 I程.开发绡织承包单紡S供结B书，核走书主办部门I类作段工阶ss相备戈施到要形 程达证的趣 工工办求報积及计ffljft明公荀營鹼照fW塑产牙復资厦证书（国有土地如吐 或（建设用地规划许可证 年Jg投资计划（计委批文）診工程规划许閒轟勰严立工e:符合形象要 衆靜供携瞬收证（不同建筑形式. 良求不一样）睐I喲 窗发工:&6临 曰及；的图 ii 成

24、S计积S盘_WF 笆审供总駅取裔品房网上销售数据录入韵管：配合网上录 启格证明入顷目術售阶段0二略瞩定项目亮相前准备产品& _0、户型A员洋删产价鏈疔- 離:协助现场根据具体组a、楼座 楼屋、期向筈因素，制定;融系及 證集逼爲輛：提供产品成本，提出售 价麗议.目广乘略的讨岀合理化建议，实现庭广效臬 化 硏发:S供设计院SjfIL产品.产品宴点及专並设计人员_营：整合绅资寡選 第林制定项目全程招褊提工作IftBf崟聾：筮与硏究讨论广告公司的选择畐每找及SSS:策嘗公司的沟a 并进行相关晚定夕 邹资源UI00主办部门器監 显核心推广理念羅:怖gon确走Jn :根聒心厂迅 因理解提出合理建:=：根据

25、对市场 客户的理解提出合 ffiS 议.I系统及延展方案确走目知识 系豳训KSSF 逹隈iSW邱矽山J .MN. r . Ilf字茅弊翼尊期 E+grfeN发：提_IIS. 点节点. 工程谨废.入住时间. 交:徐准等资料-IIISSSPiBS 屜a；*；化.E合理地段设 应裔品房销8计作 场主具 S助道 偲并 矍关 :4D目项目销售阶段现场房型手99 （拓相版）装内装吊形牌示 2处包遂示展 姦搂引但档旗SE d售相神围通架 谡及部精吧荷料1销SIS具 准备S技：提供各单体尸塑 命楼层平ESS、小区 醴巒二一 累转的直理化建议；：已楼处内輕與5 卿囈鼠 豔修成本，歸Sf司評 蝕付gl作； 鑰：修

26、及步 務S资舍对;7:IB* y KfSSfeTBJ 窿造的具体户型；I坏疏?示说明 系统，支持M :样板蟲核 艮合同审批:n 狰提罄侈及包装! 栢资3.:主力户型单体 减型前荧：蹲側犬圏; 駒户壘图,支持企划韶 阖作蜩少鉗咤体户 :与金邂协髙. 泊筋希卩.主力户1梢售道 &准备J主办分项 1门 谄S ；占再比冃芙 销售适具需作旳涓:项目研发设silZj象统、车行景:提供工穩逬 =工标准，施 工艺 査IS人 员垦 蛋劳：刷文件葩法律审核以及 合同的审核.入市前印a品的设计 刮作（念楼书、房 型E、DM单、B传 毓等）卡及纪念作的准组织进行联动单位人（a的培训和包装III存政：提供看房车 及冋机

27、 st划：提供鼻电联 动第位的包装,柜 关销售道具6；涿签约严壯岳向书目销售骼,顷目形象表氟主題J；闻定项碇.烦 喷誤敲花方案辑 宦顷目亮輙律礎启部销售部：唸与讨论.提出建顷目形箋出街媒介幻合应用（户外.風电紙电台车: aas项目顷目亮相扩灶传信良亮相胎（1介会的言传和安排E项目 开盘 前准 iihtiozjn 惨型、房号及面积对囲“技术支持： 將表蜃首：提供房号及車;齢、容户问握爲噩向卡笛S,客户梳婴恿遅乍理，憲向销矩制定.Hii*iS5B 客户关礎护 P *客尸关系维销售内哥资料馆控方靱销控表答客 户间）I备 - 寿户积 累!6 Jg工作阶段氏类I小类！交工栋准旁型制e交工标准价格体系 晚

28、定发：交SS5N联胡：讨沦井确 匡项目交工标准；曦:注律提示_ 陋虽ST卷头漩贡 b考馳标体系 部门工作阶段TH说明幵盘庆典 活动活动形式（演出销住.开雷；鱼注丁 兌明今友石会）陽薛頷建与会人员（演艺一S人传家学者）项目开盘一、心亠i大化驢:曉亀麻 詢5 （掖广層耘供人加力支 赢n票QM）_超夯：收雄、嗨客户转化回姬实议坍确洽理酸厶 内春户,flSS露 司工作壑屈月度搞标惋与谨目磁辕 分解 粧行月aatts分 r曦与调整析售 分销 品焦虎产聚项目销售阶&月JS操作壬册的制产品IS况 厲况制策略和勺推广策 Lg、：标、关涎旖-户度销节 蓉分户分称目需 弼 rkb lv n * Hur 户嚳一岳常售日销療盈怎化曲 怡沟品篡变格测 win产的势价利 仃销存售形目目扁J J/M d 附翩船嫩EH* W陥报SK媒体：树立隹泄品亠魁痢二 Ufc m，丘亦 LJ f&确定&S八、月慶椎广門，5畧EE“ 计划的执点炭托琐B人代客户传2匸MB:讯、 i- 文户折旗 貝喜册帛 刘主. ff叫2工作阶段sgEn一主办部门主填王祥工 T程r站丁蟹fe rJ 1;初弟大言P 社区I1曲；毎供DM单，海風薛，箪体沙盛等销售道oasT蠶驚透日常销合