方案物业管理系统

1、方案物业管理系统 目 录1、系统概述22、系统设计总体思想及原则23、SYNCHRO FMS物业管理系统43.1、 Synchro FMS物业管理系统应用背景43.2、 Synchro FMS物业管理系统特点：53.3、Synchro FMS模块结构图63.4、 Synchro FMS物业管理系统功能73.4.1、空间资源管理子系统73.4.2、客户档案管理子系统73.4.3、收费管理子系统73.4.4、维修管理子系统83.4.5、物料管理子系统83.4.6、客户服务管理子系统83.4.7、行政人事管理子系统93.4.8、设备管理子系统93.4.9、环境管理子系统103.4.10、保安消防管理

2、子系统103.4.11、文档资料管理子系统103.4.12、房产租赁管理子系统113.4.13、电缆通讯管理子系统113.4.14、ISO9000文档管理子系统113.4.15、系统设置管理子系统113.5、物业管理系统运行平台：123.6、物业管理系统配置清单121、系统概述富海中心大柳树小区地处北京市的繁华地带，占据着显著的地理位置，兼顾商务办公和住宅双重功能。大楼从结构上分为4座楼。1、2#楼为商业高档写字楼，地下3层，地上17层，层高3.3米，3、4楼为高档公寓住宅楼，3楼地下3层、4#楼地下2层，地上均为21层，标准每层10户。根据招标文件的要求，物业管理系统的功能应满足房产信息，住

3、户信息，设备信息，物业公司日常工作信息的管理目的。确实，没有高质量的商务/住宅小区智能化管理，就不可能充分发挥商务/住宅小区智能化的功能效果。科学高 效的管理是智能化的真正内涵，简单的硬件拼凑对于智能小区的实际应用是缺少实际意义的。为此，作为智能化商务/住宅小区的实际管理者物业管理公司应该运用现代化的计算机管理手段，使物业的硬件管理结合软件管理，为物业管理走向 现代化、制度化与规范化创造条件。一个好的物业管理系统不仅仅具备数据综合处理能力，即计算机应用呈现网络化和实时处理特点，具备部分提高物业管理效率的特点，还应该通过数据分析，为管理者的决策提供相关的信息。2、系统设计总体思想及原则物业管理系

4、统的工程实施包括系统设计、设备提供、运输、安装、调试、移交测试、开通、试运行、验收测试、人员培训、提供资料等工作项目。根据富海中心大柳树小区的平面图和建设单位的要求，对本工程的需求进行了认真的分析。物业管理系统是以高效、便捷的软件体系来协调客户、物业管理人员、物业服务人员三者之间的关系。对物业管理中的房产、 住户、服务、公共设施、工程档案、各项费用及维修信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算等操作,反映物业管理的各种运行状况。以网络为基础,实现信息共享,方便物业公司和住户信息沟通。物业管理综合服务系统可实现以下的管理目标：l 发挥物业最大的使用价值物业应为人们的工作、生活提供全面的服务，

5、这是物业管理规划的核心内容。l 使物业尽可能保值、增值优秀的物业管理可使物业保值、增值。物业管理通过对资源的维护、保养，以及对服务的不断扩充，降低运行成本，延长设备和资源的使用年限，必然会提高物业管理公司及所管理的物业的市场竞争力。l 创造安全、舒适、和谐的人居环境对物业进行专业化管理，就是为了克服传统的非专业化房屋管理的弊端，为物业的使用者创造良好的工作、生活环境。l 以网络版物业管理软件和智能社区网络信息平台为主要构架，为业主提供完善的社区网上服务。 物业管理综合服务系统体现了以下设计原则：l 设计的先进性，但更注重实用、科学、经济及合理性。l 设计中提供的产品，均符合已颁布的中国国家标准

6、、国际标准的相关条款，产品获得业内用户的广泛认同。l 本设计尊重客户要求,以满足客户需求为本,并保证为客户提供最完美的咨询服务和售后服务。根据以上设计原则，我们建议采用SynchroFMS物业管理系统。3、Synchro FMS物业管理系统3.1、 Synchro FMS物业管理系统应用背景Synchro FMS物业管理系统有功能完善、切合市场需要的物业管理系统软件。该软件系统是针对物业管理过程中的空间管理、客户管理、收费管理、维修管理、设备管理、物料管理、行政人事、保安消防、环境管理的数据录入、处理、管理、查询、分析、统计，以及大厦、小区各智能化系统的数据采集与集成管理等许多方面而设计的，具

7、有结构清晰、功能全面、界面精美、操作简单、易学易用等特点。系统性能稳定可靠，能显著提高物业管理效率，降低经营成本。SynchroFMS物业管理系统功能强大、操作方便、考虑周全，能支持Windows98/NT/2000、UNIX、Linux等多种操作系统。3.2、 Synchro FMS物业管理系统特点：l 采用大型关系型数据库可处理大容量数据和历史数据，具有高安全性和可靠性l 基于浏览器/服务器（B/S）体系结构，全面支持Internet/Intranet/Extranetl 国内首家采用JAVA开发的物业管理系统，便于与电子商务和办公自动化系统整合应用l 采用分布式处理，减少系统部署和维护费

8、用，降低系统整体拥有成本（TCO）l 服务器可以适用多种操作系统平台（WindowsNT/2000、Unix、Linux等）l 客户端采用浏览器操作界面，操作便捷，易学易用l 实时网上物业管理服务使信息传递快捷畅通l 全面的统计分析及时提供决策依据l 各项费用自动计算减少工作差错与负担l 自动控制各项费用收缴情况，保证公司利益l 完整的设施维修保养档案提高管理水平3.3、Synchro FMS模块结构图3.4、 Synchro FMS物业管理系统功能3.4.1、空间资源管理子系统空间资源管理子系统主要是对管理区、大楼、房屋、停车场、管理区附属设施、房产大修计划、房产大修情况等信息进行管理。可打

9、印出的报表有：空间资源统计表、空房统计表、房产大修安排表、房产大修情况统计表等。3.4.2、客户档案管理子系统客户档案管理子系统主要是对业主、居民、租赁户、客户车辆情况、客户装修申请、押金的收取及退还、违章罚款记录录入、出入证发放等信息进行管理。可打印出的报表有：业主花名册、管理区常住与暂住人口统计表、客户装修情况统计表、客户装修收取押金清单、客户自有车辆清单。3.4.3、收费管理子系统收费管理子系统是实现小区内统一收费，主要包括水、电、煤气三表收费，房租、停车费、保安、卫生、有线电视、物业管理费等。收费方式可以采用银行托收，也可结合小区IC卡综合应用系统，实现小区的IC卡系统和财务结算体系；

10、同时对外提供数据接口。只需输入相应的数据既可自动计算出用户的应缴费用，并自动打印出收费单据，并可以EMAIL形式给住户发出收费通 知单、催款单。还提供用户费用的查询。对财务数据可进行统计对比，通过财务核算、财务分析为管理者提供公司的资金运营状况，使管理者及时了解小区物业管理中各项有关业务的收支状况，为其科学决策提供重要依据。3.4.4、维修管理子系统维修管理子系统主要是对物业运营过程中的维修进行全流程（登记、审批、派工、领料、反馈、统计分析）管理。可打印出的报表有：维修派工单、维修情况统计表、年月维修用料统计表等。3.4.5、物料管理子系统物料管理子系统主要是对物业公司常用物料、工具等进行全流

11、程（采购、入库、领用、借用、盘点、报损、统计分析）管理。可打印出的报表：物料采购计划统计表、物料入库情况统计表、物料领用情况统计表、物料借出情况统计表、在库物料清单、物料盈亏登记表、物料报损统计表等。3.4.6、客户服务管理子系统客户服务管理子系统主要实现客户投诉管理：对投诉进行管理是各物业管理公司提供优质服务的一个重要组成部分，该模块协助对投诉人、投诉对象、内容、处理意见和客户投诉处理的满意程度进行有效的分类管理。客户意见管理：对客户日常对小区管理等各方面提出的意见、建议进行分类管理，并对整改措施及结果进行登记。社区服务管理：对客户提出的有偿服务要求如：订报、送奶等进行登记，并对执行结果进行

12、跟踪。3.4.7、行政人事管理子系统行政人事管理子系统主要实现组织机构管理：管理公司、部门的档案信息，同时对员工档案从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料和在职培训等资料。会议记录管理：对公司各种会议的计划、组织、召开情况进行分类登记管理。活动安排与公告管理：记录社区活动的组织人、参加人、活动内容、活动场地等内容，便于对社区活动进行统一管理。 同时对在网上发布的公告进行维护。工作计划管理：对公司、部门的工作计划进行登记，查询管理。办公用品管理：对公司的办公用品进行全流程（采购、分发、统计）管理。日常费用支出管理：登记公司各部门日常费用支出计划、实际支出情况，以

13、便于统计查询。3.4.8、设备管理子系统设备管理子系统主要实现设备档案管理：对设备的原始资料、台帐、附属设备、备忘录、规章制度进行管理。设备运行管理：对设备的运行参数记录、运行时间、运行故障进行管理。设备保养管理：对设备保养计划、保养记录、保养检查记录进行管理。设备维修管理：对设备的维修及其备件的更换进行管理。3.4.9、环境管理子系统环境管理子系统主要实现环境保洁管理：对各保洁区保洁员的工作安排、工作情况以及保洁检查结果进行记录，以及保洁区的环境消毒进行管理。环境绿化管理：对管理区内种植植物的种类、浇水间隔、施肥间隔、责任人等进行登记管理，同时对绿化植被进行科学、有效的管理，提高植被成活率。

14、3.4.10、保安消防管理子系统保安消防管理子系统主要实现保安巡查管理：记录保安巡查排班，在巡查过程中所发生的事件及处理结果。登记重大违章事件，并记录违章的处理情况。保安器械管理：对保安所配备的器械进行登记，以便于查询。消防管理：对管理区内消防器材配备、消防事故情况、消防演习情况进行登记管理。3.4.11、文档资料管理子系统文档资料管理子系统主要实现公司文档管理：对上级下达、公司、部门抄送和本部发出的各种办公文件和档案进行有效的管理和存放，便于以后查找和查询。规章制度管理：对公司的各种规章制度进行分类管理。图纸资料管理：对物业管理公司的各种工程图纸和图书资料进行管理。3.4.12、房产租赁管理

15、子系统房产租赁管理子系统主要是对房产租赁方面的数据信息进行管理。该子系统可对租赁的租约进行管理，包括租金、租赁合同、租赁面积、租赁时间、租金缴纳。可对物业运行过程中租赁业务进行经济分析，向管理层提供决策依据。3.4.13、电缆通讯管理子系统电缆通讯管理子系统主要是对智能建筑（小区或大厦）的数据设备、语音设备、插座、面板、电缆等相关的通讯设备进行管理。3.4.14、ISO9000文档管理子系统ISO9000文档管理子系统向用户提供全套ISO9000物业管理文档，包括服务质量手册、工作流程文件以及管理表格等。3.4.15、系统设置管理子系统系统设置管理子系统主要是对常用基础数据的维护，以及本系统使用用户的创建及其授权进行管理，还有智能设备数据采集的配置管理。3.5、物业管理系统运行平台：1、操作系统：WindowsNT/2000、UNIX、LinuxWeb服务器：Apache+tom