深圳蓝湾房地产部门设置及职能说明书

1、 深圳蓝湾房地产部门设置及职能说明书深圳市蓝湾房地产开发有限公司2009年1月总经办职能u 组织使命：制定公司的战略决策，全面负责公司的经营和管理。u 组织职能描述1、 负责拟定公司的发展规划、年度经营计划；2、 全面负责公司的日常运营、工程技术、财务、人力资源管理工作；3、 负责审批及修订公司规章制度；4、 负责公司项目研究、定位和可行性论证；5、 负责土地来源的开发，土地谈判等相关事宜；6、 负责提拟年度财务预决算、税后利润分配和弥补亏损方案； 7、 负责审批公司报销及应付款及税务等财务事宜8、 公司高层及中层管理人员任免；9、 负责代表公司对外签署重要经济合同和重要文件；10、负责代表公

2、司对外处理重要业务；11、负责讨论并决定公司的其他重大业务；12、负责建立、维护政府及相关单位关系；u 组织内外关系描述一、内部： 执行总经理决议，全面负责公司的经营和管理1、总经办 总经理 公司战略决策、经营管控 发出并修订工作目标，明确重点工作2、总经办 各部门 执行工作安排，汇报总结工作二、外部： 建立及提升工作关系1、总经办 政府部门 提供行政审批及管控投资发展部职能u 部门使命：参与总经办中长期发展规划、年度经营计划的制定；收集政策、地产项目、行业信息；市场分析与预测、投资项目的选择、项目可行性研究；项目洽谈、土地储备。u 部门职能描述一、制定企业的中、长期发展战略a) 协助总经理组

3、织制定企业中、长期发展战略。b) 在战略实施过程中，根据市场变化情况提出调整方案和优化建议。c) 汇总专家和员工的合理化建议，对建议进行评价和筛选，向公司领导提出系统化的经营改进方案。二、年度经营计划的制定a) 编写企业年度经营计划，拟定年度主要技术、经济、生产及财务指标，呈报总经理审批。b) 按季度进行项目计划执行情况的检查，并将检查情况上报公司领导。c) 指导各部门及各下属单位制定、调整相应的年度经营计划和年度分期工作目标。三、宏观市场分析和预测a) 对企业外部的经济、文化、技术、社会、法律、政策环境等发展因素进行调查与分析。b) 对房地产行业的相关政策、法规、信息进行调查和分析，了解行业

4、竞争对手的情况，分析其趋势，制定出开拓市场的方针和具体建议。c) 对内部资源与能力进行分析，确认企业的核心竞争力并确定企业发展的目标。四、投资项目的评估与选择a) 制定投资项目的选择方法、选择标准、选定程序。b) 对项目进行初期的筛选和审查，提供对项目的初审意见，编制市场调查报告和项目建议书，报总经理决策。c) 组织专家小组对初选的投资项目进行可行性分析和评估，编制项目可行性研究报告书，报公司董事会审批。d) 列席公司董事会和对重大投资项目的决策会。e) 组织并参与公司重大投资项目的对外谈判。五、立项管理a) 负责新项目的立项审批。b) 负责对各类立项文件的收集、整理和归档。u 部门内外关系描

5、述内部： 指导、落实各项指标1、投资发展部 各部门反馈结果，提供建议呈报各项方案和指标2、 投资发展部 总经办 提出修改意见营销部投资发展部提供项目前期任务3 、 配合提供技术支持和市场信息外部： 处理协调各相关部门工作及关系、咨询各项政策和办事流程投资发展部1、 政府行政单位指导各项政策和办事流程 协调、组织专家和专业公司为项目提供咨询投资发展部2、 专业团队提供咨询与服务支持工程设计部职能u 部门使命 负责公司的工程管理，全面负责进度、质量、安全监督管理，制定公司的工程管理规范并对项目部进行规范、监控、支持、引导。负责项目的设计工作，以及施工图的设计管理工作。负责项目的前期手续办理、报批报

6、建及竣工验收工作。负责公司预、结算管理，班组工程量审核，负责工程及工程相关合同的管理工作，是公司的工程成本控制中心。u 部门职能描述一、报建工作： 1、负责项目各阶段所有的政府部门报建、报批手续办理； 2、负责项目各阶段与监理、审图、人防等单位的联系工作； 3、负责办理项目各阶段的竣工验收手续； 4、负责建立和维护与项目有关单位的关系。二、设计工作：1、 负责建筑设计方案的招标工作；2、 建筑方案的审查；3、 施工图设计的审查；4、 设计变更管理。5、 售楼处、样板房设计。6、 园林景观设计。7、 设计图纸材料成本控制。三、工程进度计划管理1、 负责根据项目总体开发计划，编制工程进度总体计划及

7、各分级计划；2、 负责跟进进度计划，定期检查计划执行情况；3、 负责根据工程进度的实际情况，在必要时调整进度计划；四、工程技术和质量管理1、 参与开工前对施工单位的技术交底；2、 负责工程图纸资料管理；3、 协助总工与监理协调处理在施工过程中的技术问题；4、 负责设计方案变更和工程洽商的审核与确认；5、 负责定期组织工程质量检查，召开质量检查会议，提出工程质量问题，制定改进措施；6、 负责各阶段的工程验收工作；五、分包工程和结算管理1、 负责直接分包工程的招标文件和工程量清单的编制；2、 配合采购合约部组织的招标工作；3、 配合采购合约部对分包工程合同的技术条款进行审核；4、 负责对分包工程单

8、位的进度和工程款结算管理5、 根据设计图纸编制工程概(预)算，审核各班组工程量，并据此核定工程进度款；6、 负责审查各施工单位的报价；u 部门内外关系描述一、内部：执行工作安排，汇报总结工作1、工程设计部 总经办 发出并修订工作目标，明确重点工作 提出需求，提供合同与投标的工程技术服务与支持 2、工程设计部 采购部满足工程材料需求，提供后续服务信息，合同履约 提供工程技术服务与支持，提供政府批复文件及证件3、工程设计部部 营销策划部 提出营销方面的需求信息，根据工程进度，开展工作审核工程量4、工程设计部 项目部、班组 提供工作量数据提供工程款支付依据、工程相关数据5、工程设计部 财务部 提供财

9、务支持与服务二、外部： 按要求准备相关资料，提出申请送交政府相关部门1、工程设计部 政府报建主管部门 批复申请，发放相关证件提供图纸，反馈需求信息2、工程设计部 勘查、设计、监理、审图、提出专业意见，协助项目设计， 人防等专业支持单位使施工规范化及合法化提出设计（变更）要求，日常联系工作3、工程设计部 设计单位 完成设计任务，回复甲方提出的问题监督工程质量，保证工程进度，及时计算工程量4、工程设计部 承包单位 及时反馈工程信息，保证工程安全、质量、进度 （分包单位） 沟通工程进度、安全、质量情况，跟踪工程进程5、工程设计部 监理公司反馈工程进度、质量、安全信息，提出监理报告和改善方法 及时、主

10、动汇报工程安全、质量信息6、工程设计部 政府建设主管部门定期或不定期检查工程安全、质量情况采购合约部职能u 部门使命 负责公司材料设备采购管理工作，建立良好的采购体系与供应关系；配合工程部开展分包工程招标工作；采购信息数据库建设及更新；采购合同的管理。u 部门职能描述一、材料设备采购1、 负责公司材料设备采购管理工作。2、 按照工程部或项目部提供的采购清单、施工进度计划编制采购总计划。3、 按照工程部或项目部提供的材料设备的规格、型号、性能参数，组织提供35家供应商的产品样板及技术资料。4、 配合工程部编制材料设备招标文件，组织开标和评标，提出对供应商的初步审核意见。5、 配合工程部提供供应商

11、的相关资料，以便安排材料的验收，保管，施工等方面的工作。6、 根据现场考察与合同履行情况对供应商名册进行调整，形成比较固定的供货渠道，降低成本；对材料、设备采购合同进行整理、归档；对尚未完成或有索赔问题的，根据合同及时处理； 7、 负责材料、设备在项目保修阶段出现问题时与供应商进行联系并及时解决；协助保修人员对现场剩余保修材料、设备进行管理，并与供应商联系取得保修工作所需的材料及设备配件等。8、 建立材料设备市场价格信息库。二、招标管理1、负责组织和跟进各项工程的招标工作；2、配合需求部门编制招标文件；3、参与招投标的评标工作并向公司领导提供专业建议。三、合同管理1、参与分包工程、营销类合同的

12、谈判；2、负责公司工程、材料设备、营销类等经济合同的管理、建立分类台帐；3、负责检查合同的执行情况；u 部门内外关系描述一、内部： 执行工作安排，汇报总结工作 1、合约采购部 总经办发出并修订工作目标，明确重点工作提供材料采购相关服务2、合约采购部 工程部等业务部门 提出需求信息，配合完成材料采购工作提供材料价格与供应信息3、合约采购部 成本审计部 监督采购工作提供付款申请及证明文件4、合约采购部 财务部 配合支付工程款或材料款二、外部： 提出需求信息，寻求合作与支持1、合约采购部 供应商提供材料供应与售后服务支持 监督、审核其提供材料质量、规格、价格2、合约采购部 承发包单位提交材料需求资料

13、，审批后采购使用 提出需求信息，寻求合作与支持3、合约采购部 造价咨询公司 提供造价咨询、方案成本比较咨询 营销策划部职能u 部门使命负责项目的营销策划、销售管理、品牌管理，对项目的最终销售业绩负责,实现公司资金的快速回笼和利润目标。u 部门职能描述一、 项目营销策划a) 负责编制营销策划方案。包括市场调研、可行性研究、项目定位、物业发展建议等前期策划方案和营销执行、认购、开盘、入伙等销售策划方案。b) 负责收集、筛选广告策划、销售代理、广告制作、媒体资源、礼仪等专业公司，并进行统一管理和关系维护；c) 负责与策划公司及销售代理公司的日常工作联系和定期沟通；d) 项目前期（概念设计、建筑设计阶

14、段）对于建筑、园林设计等提出建议；e) 负责房地产市场调研工作，随时掌握竞争对手的动态和本地区主要楼盘的销售情况，及时提出调整销售策略的建议和计划；f) 负责跟进所有项目、公司宣传的广告设计与制作；g) 负责制订项目现场（包括售楼处整体布置）的包装方案并跟进实施；h) 负责销售物料和资料的准备工作（行政部、采购部配合）；i) 负责销售工作的执行工作（包含内部认购、预订登记管理和正式认购管理等）；j) 负责销售现场的统一管理和监控；k) 负责组织项目销售活动（包括认购、开盘、传统节日、入伙等重大节点活动）的策划；二、 销售回款管理及售后服务1、 根据公司年度经营计划制定年度销售目标和计划；2、

15、根据批准后的营销策划方案，拟定销售实施计划；3、 负责组织销售回款工作（包括客户签约前后回款跟踪、统计）（财务部配合）；4、 配合财务部申请按揭额度，确定按揭银行、保险等；5、 负责办理销售后的相关产权办理工作（财务、开发配合）；三、 品牌管理（行政部配合）1、 负责制定品牌推广战略；2、 负责组织、实施品牌推广活动；3、 负责公司在媒体（网站、报纸、电视等）上的品牌宣传；四、 客户关系管理1、 负责建立、完善客户服务体系；2、 负责制订、完善客户服务标准、流程；3、 负责组织协调相关专业部门处理客户投诉，并进行跟踪、记录、分析和回访工作；4、 负责收集、输入、维护、保管客户信息资料；5、 负

16、责策划、组织、实施客户活动；u 部门内外关系描述一、内部： 工程需求信息，工程形象建议1、营销策划部 工程部工程支持、技术支持合同信息，工程（营销类）信息、采购需求2、营销策划部 预算部合同、预算技术支持、采购支持项目资金回笼计划，组织收款、合同付款3、营销策划部 财务部公司资金计划，销售资金管理，银行信息反馈二、外部： 统筹管理1、营销策划部 代理公司专业服务（前期策划、销售代理、市场信息）统筹管理2、营销策划部 广告公司广告设计、设计顾问服务需求信息3、营销策划部 其他专业公司专业意见或服务项目销售信息递交与备案3、营销策划部 政府部门相关证件或许可财务部职能u 部门使命 负责公司的投融资

17、、财务、账务、资金资产管理，分析各项财务信息，为公司提供财务方面的有效支持和解决方案，保证公司财务资源的高效利用。u 部门职能描述一、资金、资产管理1、 负责公司资金计划的编制、分析以及管理工作；2、 负责公司的投融资工作；3、 负责公司资金的收入与调配的审核工作；4、 负责公司固定资产的登记、盘点等管理工作， 5、负责公司资金和资产的管理，确保资金、资产的安全和完整性；二、 财务管理1、 负责制订、推行、完善公司财务管理制度；2、 负责公司投资项目的财务评估和相关测算工作；3、 负责项目前期的成本评估和项目竣工后的财务审计工作；4、 负责编制公司的年度财务报告；5、 负责协调银行办理客户购房

18、按揭手续；6、 负责销售回款工作；7、 负责公司税务筹划、纳税申报工作；8、 负责财务印章、票据管理；9、 负责公司财务、账务、税务档案管理工作；三、 账务管理1、 负责编制会计报表、统计报表、会计报告；2、 负责建立会计核算体系，反馈相关会计信息；3、 负责公司各类收款、付款及费用报销业务，审核各项开支；4、 负责按合同审核各类付款事项；5、 负责公司固定资产核算工作；6、 负责工资核算，准确及时发放员工工资；u 部门内外关系描述一、内部： 提供财务支持与服务1、财务部 各部门项目资金回笼计划，组织收款，合同付款及技术支持提供资金计划、销售资金管理、银行信息反馈2、财务部 营销策划部反馈需求

19、信息，配合及完善财务、账务工作执行工作安排，汇报总结工作3、财务部 总经办 发出并修订工作目标，明确重点工作二、外部： 调查、落实常规，合理处理外务工作及关系1、财务部 政府税务单位提供咨询、监督行政服务 提供经审批应付款，处理双方账务2、财务部 供应商提供应收款票据第 19 页 共 19 页人力资源部职能u 部门使命：根据企业发展战略需要，提供人力资源方面的有效支持；分析公司人力资源需求，提供合适的人力资源解决方案，保证公司人力资源供给和人力资源高效利用。u 部门职能描述一、人力资源 1、 向公司高层决策者提供有关人力资源战略、组织建设等方面的建议；2、 负责建立和完善人力资源体系（规划、招

20、聘、培训、考试、绩效、薪酬、劳动关系）；3、 负责制定公司人力资源规划，并组织实施；4、 负责流程与组织变革管理，提供评估/诊断；5、 负责公司招聘与配置工作；6、 负责公司人员培训与开发工作，提高员工和团队的技能与管理水平；7、 负责组织实施绩效考核，分析公司人力资源需求，提供新的人力资源解决方案；8、 负责公司薪酬福利工作，保持与公司业绩的合理匹配；9、 负责公司企业文化的建设及推行工作；10、 负责员工关系与提案建议管理，与部门及员工建立积极正面的关系；11、 负责建立及维护良好的沟通体系（会议、网络、电话、谈话等）；12、 负责员工日常人力资源的管理工作；13、 负责公司各项制度的推行

21、落实，目标管理体系的建立和完善。u 部门内外关系描述内部： 提供人力资源服务 1、人力资源部 各部门反馈需求信息，配合及完善人力资源工作执行工作安排，汇报总结工作2、人力资源部 总经办 发出并修订工作目标，明确重点工作外部： 调查、落实常规，合理处理外务工作及关系1、人力资源部 政府相关单位提供咨询、监督行政服务行政部职能u 部门使命：为公司提供日常行政后勤服务，是公司的行政后勤管理与协调中心。u 部门职能描述一、行政管理1、负责制定、实施和完善行政管理制度；2、负责公司文件、资料、信息等的资源管理与共享工作；3、负责公司会议、计划的组织管理和跟进工作；4、负责公司印章证照管理，证照、资质证书的办理、变更、年审和使用管理；5、 主持公司网站建设，负责信息持续更新及技术管理；6、 负责公司固定资产和低值易耗品的实物管控、使用指导、维护；7、 负责行政事务对外关系的建立、协调、维护工作；8、 处理总经办授权的公司内部管理工作；二、 后勤管理1、 负责车辆调度、运行、费用、保险管理工作；2、 负责办公用品、印刷品等的采购和发放；3、 负责公司书籍的保管、借用等管理工作；