对城市化与房地产开发的思考(叶剑平)

1、对城市化与房地产开发的思考叶剑平 主持人：今天非常高兴的请到了中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授为我们讲 课，他主讲的内容是对城市化与房地产开发的思考。叶剑平：大家好！原来叫我讲城市化和房地产开发， 我想在新的形势下我就把题目改 了一下，有几点思考， 由于是高级研讨班， 所以我想就跟大家一块儿思考一下这 些问题。讲之前我介绍一下人民大学。 人大土地管理系房地产信息中心也是在研究不 动产方面比较早的，从 1985 年开始研究，在北京高校或者说在全国高校里都算 最早的了，我们有了这个专业的博士点、 硕士点和本科， 欢迎各位老总到我们那 儿去交流或者要我们的毕业生。 我们每年招在校的十几个博士生，

2、 三十多个硕士 生，三十个本科生，当然还有博士后。我想讲五个方面的问题， 由于房地产开发和我们国家大的发展思路和发展方 向、政策是紧密相关的，所以作为房地产开发企业也好，管理部门也好，甚至开 发区也好， 肯定首先要把握好大势， 大势我们无法抗拒， 在这个大的情况下再说 我们自己的项目怎么做。 我想讲一讲城镇化的特点， 对里面城市化发展的几个阶 段进行简单的回顾， 然后再讲一讲我国城镇化过程中面临的问题， 看一看现在政 府提出的和谐社会、 科学的发展观、 城乡统筹发展， 在这样大的政策背景下到底 向哪一方倾斜， 刚才开车的时候收音机里就问什么是和谐发展， 专家就说和谐要 从政治上和谐，我们的经济

3、发展快于政治的发展，GDP勺增长快于一般老百姓收入的增长，所以这是不和谐的， 当然还有城市收入的增长又快于农村收入的增长， 一大堆人问农民不是建水， 几千年来农业税已经取消了， 后来有个农民说取消税， 可是农产品的生产资料价格和增长， 税的取消觉得没有得到什么好处， 被价格淹 没了，又是被城市掠夺走了， 好不容易省了几百个亿， 中央损失了几百个亿的税， 最后别的东西一涨价又收走了，所以就不和谐。不和谐是不是能从制度上做到， 如果做不到的话和谐始终会存在下去。城市化和房地产开发，现在最重要的是， 和谐社会也好、 经济可持续发展也好存在土地稀缺， 现在又严格控制土地， 有人 理性的分析现在政府这样

4、的政策对不对， 会不会影响高速发展的经济， 这也是看 看政府的态度， 我们从客观角度分析一下这样的政策到底可不可行， 如果不可行 的话中国就有一句话，上有政策，下有对策，这样的政策肯定就失灵了，如果是 可行的， 真是科学的， 我想这样的政策执行是有效果的。 从客观上来分析这些问 题，以便我们未来投资可以掌握大的方向。第一个特点， 城市化高速发展期， 结合世界各国发展的平均速度， 国民经济 增长的情况来说， 城市化是在高速发展期， 高速发展期的特点就是扩张， 假设成 立的话毫无疑问城市的扩张是个必然规律或者说是历史规律， 如果是历史规律的 话你要阻挡它就很难了，但是怎么去引导，使得这种扩张更理性

5、，更科学，这是 管理层所要考虑的。第二个特点， 工业化基础上的城市化加速期， 我们这种城市化是在工业化的 基础上，实际上工业化是滞后于城市化， 所以有人说城市扩张的时候土地城市化 了，但是人没有城市化， 也就是说农民被留在农村了， 主要的原因是什么呢？产 业滞后，房地产业的发展迅速， 支撑国民经济的其他产业是滞后的， 滞后的原因 就是大家把所有的原因都进入到了回报高的领域， 比如说房地产， 以前是金融炒 股票，炒着炒着受不了了，就到了房地产，资金总是流向收入高的地方，这是市 场经济无形手的作用， 没有说它是对还是错， 只要回报高谁都可以进去， 这很正 常。由于工业化之后，城市化在这样的时期，虽

6、然经济发展，就业没办法提高， 所以城市的失业人口最近公布的数据是 4.5 的失业率，再加上模糊的，自己开 个门脸的都是有就业的， 卖冰棍的都不是失业的， 这些加起来更多。 另外农民按 照媒体报道是 4000 万的三无农民，无地、无业、无保障的农民，这些劳动力实 际上是很强大的， 当然房地产业可以提供很多就业机会， 主要是建筑， 另外其他 产业没上来， 所以就业机会很少， 在很少的情况下就提出了第一个问题， 和谐社 会出现了一个障碍， 就业问题。 人没有工作的话肯定好多问题就会出现， 就业不 充分消费就没有办法刺激， 消费水平没有办法刺激经济发展的动力就缺乏， 为什 么国外看中中国，来投资，美国

7、投资商自己就说，只要你想出一个东西来，让 0.01 的中国人买你的产品，那你就不得了了，确确实实是这样。东南亚的人说， 只要一个中国人吐一口口水， 他们就被淹没了， 说明我们的潜在需求很大， 现在 说和谐社会从宏观层面来说是很对的，如果农民的收益能够提高 1000 块钱，住 房消费现在政策也向这方面转变， 政府给贴息贷款， 农民工进城也许买房子不能 买最高档的，只买一般的， 政府还有一些资金的配套， 政府土地征地费用的增加 投入到了农民补贴等等， 提高农民的消费水平或者进城的能力， 这样就会刺激这 部分人的消费， 刺激这部分人的消费就刺激我们的生产， 一刺激生产， 中国未来 的经济发展就会快速

8、。为什么国外发达国家经济增长很慢，当然它一方面有出口问题，不讲出口， 就讲国内的话， 消费需求已经基本平衡了， 所以想刺激什么是很难的， 就像在座 的诸位，一看到大鱼大肉就会很不高兴，看到旧社会人们吃的东西大家会高兴， 有钱了就不想吃这么好的东西了。 经济增长， 消费水平很高的实际上消费已经饱 和了，你还挖掘它，当然现在可以挖掘，比如豪宅，从房地产产品来说，原来 100万觉得是贵的，现在 1000万还觉得是普通豪宅， 1个亿才觉得好像是有钱人， 但是这有几个人呢？没几个， 大多数还是中低收入， 所以如果刺激中低收入家庭 的消费水平， 市场空间是非常大的， 中低收入的欲望又非常大， 所以应该说市

9、场 很大，和谐社会的提出对房地产的影响是很大的，把中下方人的需求刺激起来、 能力提高起来的话，我们的资金或者整个社会财富的分配就会重新略微调整一 下，调整一下以后原来买不起的人就买得起了， 本来就消耗得起的话就继续消耗， 这样的话我们中间阶层就慢慢扩大， 扩大的结果是社会稳定， 所以这是城市化过 程中发展的必然规律， 作为房地产商就要关注这样的变化， 国家实际上已经在研 究这方面的政策了， 比如说农民工的住宅问题、 流动人口的住宅问题等等都要解 决。工业化基础，城市化加速期，但是工业化滞后于城市化，所以下一阶段可能 要把资金往城市的第二产业投入，这样就提高了社会财富的生产能力。第三个特点是出现

10、了城市群和城市带， 珠三角、长三角各种各样的论坛都有， 城市群、城市带的出现实际上它的综合效益还没有完全发挥出来， 因为主要的特 点就是用行政区域代替市场的交换， 所以每个城市之间的发展互相是竞争的， 协 调相对少一点，原来我们所谓的GDP政绩观造成的，所以长三角也好、珠三角也 好出现了城市和城市之间招商引资的相互竞争， 包括原来提出的廉地价等等， 甚 至贴钱请投资商进来， 但是从它的统计报表里它觉得引来了多少投资， 引来了多 少资金，看政府是有效的，这样的情况就会导致互相竞争，未来城市群、城市带 出现可能会慢慢地出现互相协调、 互相合作，主要的合作比如说各个产业会分工， 不会像现在重复建设，

11、这是国家经常提的。产业的分工就使得区域竞争力提高， 效率提高， 由于产业聚集在一块儿效率就会提高， 效率提高的话毫无疑问我们以 房地产为基础的投资人在这方面就提供了相应的房地产配套，需求量就会提高。这样的带出现目前珠三角和长三角已经形成了一些产业带和城市带， 长三角 的特点是有一个上海龙头， 珠三角的特点主要是广东省， 所以它内部就可以调整。 有人说下一轮经济发展就是城市群， 环渤海， 京津冀经济带提出了很长时间， 包 括胶东半岛， 甚至到大连那边去， 再辐射一下就是东北， 这个群出现的相对复杂 一点，不像长三角和珠三角一个是历史的原因， 另外一个是行政区划， 天津是直 辖市，北京也是直辖市，

12、青岛属于山东，大连又属于沈阳，行政区划的很多，各 个城市都有特点， 青岛要打造北方的航空港的中心、 北方的金融中心、 北京的高 新技术研发中心， 这是城市喊出来的， 天津也这么说， 北京中央的定位是政治文 化中心，但是 1000 多万人口没有经济谁能养活他，所以经济肯定要发展，大连 它觉得是东三省出口的龙头， 所以在这样的城市互相之间各自在定位， 没有真正 的区域协作， 所以下一步经济发展我认为这个区域可能会非常活跃， 主要原因就 是土地在严格控制的情况下， 东边的地方从土地成本、 从劳动力成本来说已经很 高了，竞争力慢慢要下降，要么它继续换代，整个产业升级，但是整个产业升级 又需要很好的人才

13、， 这些区域的人才不一定是非常高的， 反过来环渤海的， 以北 京为中心，天津的港口也有，海陆空都有，人才是聚集最多的地方，经济带的产 业也聚集，包括山东的产业，天津的产业，全国很有名的企业都在这些地方，这 些如果协调发展的话我觉得下一轮的经济由于这个发展就带动了房地产发展， 所 以这是最活跃的。 虽然上海现在还在涨， 但大家都是提心吊胆的， 买的人也提心 吊胆，中央层面也提心吊胆， 从学者来说也看不懂， 本来觉得应该不会涨到哪儿 去，但还在涨。 刚才说的环渤海地区上涨虽然与同等城市来比幅度是很低的， 所 以它的增长空间很大。第四个特点，城市化带来人口的迁移、资本的流入，又回到了第一个问题， 和

14、谐社会提出来以后解决的户籍问题肯定是不成问题的， 紧接着户籍问题会带来 每一个公民要得到国民待遇， 到哪个城市去住或者有固定工作的话， 这个城市所 有的公共配套都能享用， 公共配套是什么呢？医疗保险、 孩子就学等等都应该享 受。如果是这样的话，不管是一线、二线、三线城市，人往高处走，不同梯级的 人就形成了， 觉得这个城市不好咱们就换一个城市， 或者觉得这个城市生活没多 大意思， 就换一个城市， 这些体系如果建立起来， 毫无疑问未来的竞争可能是城 市的居住环境、工作环境、城市无形的服务、 老百姓的文化素质等等之间进行竞 争，有些很适宜工作、 生活的地方房地产慢慢看好了。 因为中国人总是落地生根，

15、 都以自己家乡为基地， 要出去的话也就是出去赚点钱， 会回去享受一下或者去光 宗耀祖，所以这是中国特点。美国人好像没有根，到哪儿都可以，只要钱多它就 走了。我碰到了几个外国律师， 由于现在中国的业务很多， 说中国的工资在美国 工资的一倍， 他毫不犹豫的把别墅卖了就来到了中国， 但是对我们的人来说不一 样，中国的文化和一大帮哥们都离开了，会依依不舍，到了一个新的地方。如果 这些观念都在变化， 我们的政策也在变化的话， 因为土地已经招拍挂了， 要做的 文章就是看好了哪些要启动的城市， 投资的敏感度就更重要了， 原来是关系重要， 房地产很简单， 老板要投资的话就看看这个城市首脑是不是你认识的， 认识

16、的你 就到那边去做，肯定不会有问题，很简单，但是现在慢慢不是这样，就看这个市 场行不行， 因为拿地慢慢公开透明化了。 当然你如果还有本事的搞一些不透明的土地我就教不了你了，只能自己去办。刚才讲的那些，佐证是加速期的图， 2003 年的时候我们城市化率已经达到 了 40，2004 年城市化率 41，每一年基本上以一个百分点的速度在增长。这 是全球统计数据， 整个城市发展就是这样的规律， 每一个国家都差不多， 当城市 化率达到 30的时候就是它的加速期，就像一个人似的，温饱问题一解决你就 想着住房问题，住房问题一解决旅游经济又起来了， 旅游经济一解决的话到处游， 然后就是享受和体验经济， 人的需求

17、本来就是衣、 食、住、行，中国人早就说了， 我们就按照这样的， 衣食要解决的就是温饱， 住中国基本解决了， 实际上还随着 温饱水平进行，初级阶段的住，当然还要升级，比如住高档房子，尤其北方冬天 空间很差，所以要有新风送入系统等等，保证一定的温度，一定的湿度，北方那 么干，质量问题是第二步要提高的。 这些问题都解决的话， 因为先富起来的人首 先肯定开始有吃有住， 以前一说美好的生活是什么呢？就是顿顿有鱼肉， 现在大 家觉得很土，但确确实实是这样。加速期实际上就是城市在不断地扩张，城市人口在增加，农村人口在下降， 在这样的过程中毫无疑问房地产开发是主体， 城市扩张人要住， 包括工业的房地 产，当然

18、我们现在还没有， 在深圳有很多搞标准厂房什么的， 也是房地产商投资 的，我们的房地产商很少去投资工业厂房， 工业标准厂房投资完以后就租， 也是 很好的物业，然后住宅投资卖，商业投资就拥有，基本上是这样，包括商业和写 字楼拥有， 等到房地产商有一定实力的他肯定要保有最好的物业， 保有一个物业 相当于拥有一个银行， 租金不断地流入。 一个天天在收租， 一个拉着房子可以到 银行借钱， 所以一栋楼是不得了的， 为什么大家都转入不动产呢？包括做其他行 业的人，我碰到很多，在北京一层一层的买也好或者有钱的一栋，买来就出租。在这样的加速过程中我们是 40，还是在加速阶段，加速阶段按照现在的 发展速度，1的话

19、，要从 41或者 42不能增长到 80，因为到 80的话 2050 年可能我们是 16 亿人口，想一想能不能达到，那要盖多少房子，假设是75，一年一个点，到 75假设城市化整个进程完成了，基本上房地产就不要再开发 了，就持平了，开始改造了，因为现在盖的房子也需要改造了，所以你可以测算 一下这个行业能兴旺到什么程度， 老说这个行业虽然是传统的， 但至少是朝阳行 业。现在西方国家基本上每一户住房达到平衡了， 所以出国很少看到工地， 但是 中国处处都是工地， 这是自然规律或者社会经济发展的必然结果， 这是谁也阻挡 不了的，尤其是我们国家要建立一个现代化的国家， 现代化首先是城市化， 如果 没有城市化

20、就不可能现代化， 因为大多数的农业、 产业不管怎么样， 除了种金子 外，其他的经济贡献是不大的， 第一产业占国民经济中的地位是不重要的， 但是 我们不能说第一产业不重要， 它的数量很少， 就像在座的老板吃饭是简单的一件 事，但不能说它不重要，虽然你吃饭支出了很少，但不能说不吃，这是基础产业 的问题。第一产业如果人口很庞大， 都是农民，那我们的现代化就没有办法实现。所以在这样的大背景下， 毫无疑问城市化还要继续加速， 到底什么样的路径， 比如说北京不断地扩张， 扩张到跟天津连在一块儿了， 比如有人提出三个经济带， 珠三角、长三角和环渤海重点发展，把中国 70%的GDP都由这三个区域产生， 其他区

21、域保护， 假设这个政策或者这样的结论是可行的， 可能西部和其他地方的 人就往这些地方流动，资本也往这些地方流动，这三个地方就相当于火车头了， 带动整个中国经济的发展和世界竞争。有人说 2020年后这三个区域的经济总量 加起来将超过美国，这也是大的城市化的过程。城镇化与经济发展的关系，第一步是扩张，第二步是集约，生产集约，现在浙江等城市如果一个工业厂房提高容积率的话有奖励， 这是用地的集约， 生活也 一样的集约，比如说能源，现在所谓的循环经济等等都出来了，管理科学化，文 教科技要进一步进步， 这是现代化的标准， 所以城市化的第一步扩张实际上我们 已经走了，正因为走过了，现在才开始强制的停止，比如

22、说去年半年不批地，在 这样的过程中就回到理性发展了， 就是集约发展， 集约发展可能更加注重的是效 率，我们搞房地产的可能现在国家推行的所谓节能型等等， 这些都是未来发展的 方向。二，我国城镇化面临的问题。第一个问题是土地资源稀缺。第二个问题是水资源短缺， 当然还有能源， 能源没关系， 现在已经有人开始 设计，有人说过不了两三年我们的电力可能就超量了， 碰到一些电力专家就问我 们出现了局部问题，就像房地产似的，结构性问题，有些地方是奇缺，有的地方 还嫌多，这些还没有完全的联网， 如果完全联网以后能源从总量发电能力等等来 说缺的并不多。 有人提出核电站等等， 这些可以通过技术来解决， 但是水资源和

23、 土地资源技术是解决不了的，这是自然的，现在南方城市，包括广东、福建就开 始缺水，不可思议，原来都是发大水， 这说明什么呢？说明制约我们城市发展的 自然资源。 城市扩张要看它扩张的腹地到底有多大， 假设我们耕地保护政策真正 严格执行的话，你就要看看哪些城市还能扩张。第三个问题是土地城市化带来了劳动力没有城市化。第四个问题， 政府主导下的城市化， 基础设施普遍滞后， 举的第一个例子是 回龙观和天通苑，在北京两大卧城， 出现问题是基础设施滞后， 主要是道路交通、 学校、生活相配套的设施， 现在发现这个问题以后政府也在调整， 是不是把原来 的功能要转换，因为按照国际经验，既然叫城的话，它必须有生活、

24、学习、工作 的地方，所以叫混合型的城，这是最好的功能，不要钟摆型的城，钟摆型就是早 上出去，晚上回来，汽车都是单向忙碌，早上出不去，晚上回不来。最早有人说 天通苑排队排了 4个小时，下大雪的时候 7个小时才回到家， 一天就在路上等着 了。第二个例子是形象工程，大的广场、大的马路，但是又很滞后，包括一些开 发区，几通几平表面上都很好看，实际上不行，填平了就挖一挖，重新填一点东 西，整天修修步步， 路还没有建起来那边就开始补。 基础设施滞后就造成了整个 城市化的档次不高，所以就急功近利。第五个问题， 开发商急功近利的开发模式， 出现很多新的城市垃圾， 因为有 的时候需求一下很旺，第一桶金先按住，然

25、后再说，这也是很正常的。这是上次 我在网上档下来的，北京一场雨，消防变成了抢险的，消防车不是去灭火，而是 去抽水，地铁也变成了防控洞， 汽车变成了游船， 所以基础设施落后造成了城市 生活水平、生活质量下降，城市之间要竞争的话，生活在一个城市都不方便，慢 慢的就把一批人挤出去， 原来就因为我们的环境差一点， 好多有钱人就跑到国外 去，但是到国外去水土不服， 语言问题、朋友之间到饭馆说话还得小声， 很难受， 还是想回来，但是我们有待于自己的城市建设的好一点， 我们要热爱它， 包括在 座的诸位不要赚了钱就往别的国家进， 大家爱国需要制度保证， 比如有些商人赚 了钱整天提心吊胆的，要么怕被绑架，要么怕

26、被别人盯着，绑架还好，别杀了， 要么有的就怕政府来查，肯定有这样那样的问题。我老说政府要采取什么办法， 鼓励一下，不然让他整天老想，我认识很多开发商，赚了点钱摇身一变，最后一 句英文不会讲， 说我现在是美国公民， 我现在是加拿大公民， 定期坐飞机回去汇 报一下，都累，如果我们自己国家自由，财产被保护，人身也保护，你随便到哪 儿去都自由， 这样的和谐社会建立起来的话就会更好了， 有更多的人就能够安心 投资了，不至于投了钱以后就不想再投了，保护自己的财产而跑到外面去。三，科学、理性看待城市发展。城市是发展起来的，不是建设起来的，原来 我们是建设一个新城， 尤其以政府为主导的行为， 开发区也好，有些

27、修了几条路， 所谓的几通几平， 但是没有企业进去， 所以发展起来是什么？就像一个人很自然 的在城镇的时候吸收能力很强， 等到老了以后消化就不良了， 吸收能力弱了， 有 自然规律， 我们不应该不想吃的时候一定填进去， 城市也是一个道理， 它随着经 济的增长， 包括房地产也是， 随着经济增长它慢慢培育这样的市场。 就拿房地产 来说，我上次到兰州去， 碰到一个老板在电视上就谈房地产开发， 就在横滨看那 个别墅真好， 不行，没有人要，为什么？他说我们那个地方怕富， 别墅卖那么贵， 这几个小子住在那里， 肯定出来的时候有几个人盯着你， 所以他只好住在一个不 起眼的地方， 里面怎么装修都可以， 不露富，这

28、说明什么？如果大家慢慢对这个 很羡慕，这些人很有本事，对社会做出的贡献很大，带着孩子到高尚别墅看看， 孩子要努力，以后让你父母住在这里面， 作为一个目标， 大家就会很尊敬这些人， 很崇拜通过智力也好， 通过辛勤劳动致富的人， 这个社会也会和谐， 现在是不和 谐的，看到你有钱，他就生气。科学理性的规划就不说了，因为现在对房地产来说很重要，一定要看规划， 但原来的规划是很滞后的。城市发展是什么呢？政府在城市发展当中到底有什么作用， 是领路人还是看 路人，外国人老说政府是守夜人，因为你交税的。简单的比方，在国外政府像什 么呢？就是物业管理公司， 物业管理公司为什么要管呢？因为你交了物业费， 政 府要

29、干什么呢？因为你交税了， 但是我们现在政府是领路人， 为什么？因为政府 有很多精英在里面， 认为比任何人都高明， 所以要带领大家致富， 这是中国几千 年来的传统，是对的，皇帝多厉害，不管他是否厉害，他就是一个象征，所以在 这样的情况下政府的决策是否应该转换， 如果转换的话谁来填补这个角色？就是 市场经济，现在已经往这面走了，就是所谓的法制经济，依法行政。政府做什么 呢？对城市发展来说它就是一个规划， 只要符合规划， 开发商认准了投资方向由 开发商决定。市场是干什么的呢？市场的力量最大， 有限的资源能够得到高效配置， 一块 地肯定抢来抢去，它都算好的，做什么行业最好它就做这个行业，这就是市场。四

30、，城市化与房地产开发。 城市化率从 4065的话还需要 20 多年的时间， 如果 1的速度增长，所以房地产开发我认为它也会有 20 多年的时间，这是很 保守的说。北京的特点，城市化的道路要从单一功能，原来住宅区、工业区、商 业区，非常单一功能向混合功能区发展，生活、生产、休闲、娱乐和居住在一块 儿的区域慢慢起来， 这是国外城市发展的经验， 国外城市化后慢慢的郊区化， 郊 区化后就带来了交通问题， 现在我们跟着人家这么做， 已经知道这是人家的教训 了，但还是要这么做。郊区化往后城市中心就是死城了，到晚上没有人，当然国 外黑灯瞎火，我们虽然没有人， 但会照亮灯，所以夜晚照亮消耗的能量是很大的， 是

31、不是这样，有些城市完全不是旅游城市照亮的， 老百姓也不看， 外来人又很少， 就像家里似的， 适度的照一照就行了， 但有些城市，像北京、上海外滩是不夜城， 肯定要亮的。现在国外已经找了拟城市化， 往城里跑了， 我们希望在现在建设中 是混合区，所以房地产开发的时候要注意各项功能的配合，肯定都有机会。城市布局的整个发展， 我们国家原来是大力发展大城市， 为什么？大城市经 济效益最高， 后来发展中小城市， 为什么呢？觉得中小城市建设起来方便， 随便 就可以出现一个城市， 所以城市化率会很快， 后来又发现都不对， 所以现在十六 大、十六届三中全会又提出来大中小城市协调发展， 中国的语言非常丰富， 这句

32、话是绝对没有错的， 你想发展什么自己考虑一下就协调发展了， 中西部城市到底 怎么布局确确实实是下一轮经济所要考虑的， 国家战略布局怎么样。 如果三大经 济圈作为主要的建设或者 GDP生产主要来源的话，可能其他地方的发展或者布局 就要慢下来，如果不是，我们平衡发展的话，其他资金就要往中西部倾斜，能不 能做到，市场就是这样，如果做不到怎么办，国家在布局上就要做文章了，当然 假设沿海一带大力发展的话， 西部怎么办？肯定就要存在财政转移支付， 不能因 为东部的发展使西部人的生活水平下降， 应该同步增长， 同步增加就有一些东西 要转移支付， 它为了保护资源做出了好多贡献， 保护也要付出代价的。 这是政策

33、 问题，所以大家要关注人代会后未来经济、 城市布局和发改委的国土规划， 看看 未来城市到底怎么发展，因为房地产开发是城市到哪儿你到哪儿。另外我们在发展过程中城市规划的土地和土地规划方面一定要注意， 法律地 位慢慢在提升， 以规划来指导房地产开发， 所以到某一个地方去开发的时候一定 要看看它的规划到底怎么样， 这种规划不是你做的规划， 比如我们经常招商引资 我碰到很多人， 地方政府， 比如镇政府、 县政府或者市政府自己觉得随便划一个 开发区，画一下未来发展的宏图这也是规划， 但是这种规划没有通过上一级批准 的规划都没有法律地位， 相当于自己画的， 画再美的图都不具有法律效力， 所以 房地产开发一

34、定要注意。 以前没事儿， 以前虽然总体规划没有画上， 你替它画了， 政府画完以后报， 一级一级肯定能批下来， 但是现在慢慢开始强调， 如果总体规 划没有落实的地方， 土地的买卖、 建设都是非法的， 以后要依法行政的话追究起 来肯定有问题，所以房地产开发按照总体规划或者城市化扩张真正按照总体规划 进行的可能 50都不到，这样就爱国科学的规划，依法来开发。房地产开发第一是要求开发商或者城市建设运营商掌握城市化的规律， 遵循 城市化的规律， 参与城市发展， 因为房地产是整个城市扩张的基础， 有实力的开 发商就做了一级开发、 整个区域开发， 没有实力的开发商或者小一点的只能就是 项目开发。 前一段时间

35、武汉拍卖了一块地， 原来长江河堤， 原来都说房子盖上了 拍卖了 2030 个亿， 800 亩地，一个香港的集团。这就是一个大企业介入到城 市经营去或者城市介入大企业的开发， 资金的注入， 使得整个区域的功能发生了 变化，从而辐射到周围的区域变化， 对于我们来说也许拿不到这么大， 但是旁边 辐射区可以拿，你可以参与城市建设， 可以跟着大的开发商或者有一个大的举动， 你在旁边要一些小的，水涨船高嘛。政府管理目标、发展目标已经调整了，包括科学发展、和谐社会，避免形象 工程或者GDP勺政绩观等等，这个目标发生调整，所以房地产开发商应该和政府 的目标合拍， 否则的话逆着政府目标走或者逆着城市发展走肯定不

36、行， 因为房地 产开发是受政策影响最大的。开发建设生产、生活、学习等混合型功能型小镇，这些小镇，一个是网络的 发展，一个是汽车的发展， 交通的发展毫无疑问周边有混合功能型的小真会很受 欢迎，所以现在我们属于郊区化的阶段， 郊区化不是去当农民， 而是住在跟自然 更接近的生态型小社区里， 大家去欧洲看看就有很多这样的小社区， 生活非常方 便，不是住一下，一出来黑灯瞎火的，它是混合型、功能型的小镇建设，这也是 未来城市化发展所要走的。和谐社会需要解决的三农问题开发商也要注意， 不要去剥削农民， 因为他们 现在是重点保护对象，在这样的情况下你掠夺他们，对开发会有影响。不要去惹他们， 可以跟他们合作，

37、农民的最大资产和谈判资本就是土地， 下 一轮政策发展如果要保护他的话就要给他权利，给他什么权利呢？比如说土地， 因为按照我们国家的 宪法规定是两个所有制， 一个国有， 一个农村集体所有， 从权利的本身设置来说， 现在所有权是集体， 所有权表示他有处置的权利， 有使 用的权利，有自由买卖的权利， 有收益的权利， 如果真的这些权益让它实现的话， 农民不是弱势了，有地就有财，他就有资产，有了资产后资产如果一变现，他进 入城市的成本就低了， 从我们研究角度来说， 希望给他这个权利， 把资产相当于 原来公房使得市场化、 价值化， 价值化的话他就从无偿者变成有偿了， 有偿就可 以变现，当然所有土地的利用任

38、何国家都是一样的， 都要按照规划， 按照国家的 用途管制， 农地不可能直接变成建设用地， 否则的话我们国家就乱了， 但是在规 划区范围内的集体土地应该说他享有应有的权利， 这个慢慢也会完善。 真的是走 工农相结合的发展道路， 我们把知识分子也作为工人阶级的一部分， 中低收入家 庭的主力军要考虑， 农民他拥有着最大的资产， 土地资产要结合， 在这样的基础 上发展可能是未来持续发展的， 因为这是最广大的， 如果我们借用三个代表的一 句话的话，就是最广大的群体。在这样的过程中可能需要未来界定一些政策， 讲这些只是希望让开发商们关 注这样的变化，寻找自己的合作伙伴，使未来的发展能够跟上发展的道路。政府

39、对土地的态度。 第一个态度， 土地政策和宏观调控。 中国的土地可以作 为宏观调控的一个手段提出来， 这是温家宝总理提的， 这次宏观调控也是以土地 停止供地、停止批地作为基础的，前几天二十一世纪经济导报就问怎么理解 这个，我们跟房地产有关系，GDP勺增长一大块是固定资产投资拉动的，这是早 几年政府所要刺激的积极财政政策， 投入到基础设施， 投入到城市建设里面， 没 有想到刺激太大了，一下子经济增长过速，土地减少很多，所以现在减少了。减 少的话开发区减下来， 好多项目不给供地， 因为现在银行不借还有其他私企老板 会借钱，慢慢再下去国内不借， 国际资本可以借， 只要是有利可图的肯定都有钱， 在这样的

40、情况下要紧缩银根的话效果不是非常明显， 当然是很有用的， 把源头闸 门一关，土地不给你，所也的项目投资需要土地，房地产开发需要土地，道路建 设需要土地， 停止扩张需要土地， 一下子掐了以后相当于断电一样， 整个经济就 回落了，这样的政策到底是好还是不好， 国际上没有任何一个国家用土地控制宏 观经济，只有我们国家， 我们国家之所以能够控制就是因为城市政府或者政府是 最大的地主或者唯一的地主， 它可以供地， 其他都没有， 所以在这样的情况下可 以做到。这是不是符合市场经济， 还是逆市场经济就有各种各样的讨论， 至少把 土地的供应或者间接的把房地产开发和宏观经济紧密相连， 如果刺激宏观经济的 话，前

41、几年最好的办法就是刺激房地产开发， 一刺激房地产开发国民经济马上就 会上来，因为它的贡献率最大， 所以前几年就说房地产作为国民经济的支柱产业 提出来，但是现在价格过速增长，规模也过大，是不是要调整，所以国民经济过 热了，要调整的话也是这个问题， 所以说要缩小开发的力度。 同时另外一个问题 又出来，如果房地产的供应量缩小又带来价格的上涨， 供求就失衡了， 所以这次 两会就提出一个问题， 怎么抑制房价上涨， 如果按照市场规律来说很简单， 抑制 房价上涨就可以控制供应， 供求平衡价格才会稳定， 供求不平衡价格肯定不会平 衡，除非就像以前发粮票似的， 一户只能购买一套房子， 购买第二套的话要加税， 这

42、样调节当然可以。这些政策出台跟我们房地产开发确确实实有关系。第二个态度，土地政策和城市化进程，如果城市规模按照每年1增长，土 地如果再减缩它的话肯定达不到这个要求， 抑制增长，抑制增长有两个办法解决， 一个是继续旧城改造， 一个是把原来的小城镇进行改造， 把农村清村变店， 不管 怎么样趋势是上涨的， 城市化肯定是扩张的， 在这样的情况下如果土地供应有限 就精打细算， 要么在城市内部改造， 要么去广阔天地的农村获取建设用地， 就是 这样的过程。第三个态度， 三农问题和土地问题。 三农问题和土地问题最基本的就是征地 问题，征地的补偿问题，无非就是抬高价格，让农民知道他的地要被征了，农民 具有谈判的

43、权利，原来农民不谈判，政府有一个文， 征地补偿办法，最高是多 少，开发商干脆就给最高的 30 倍，不行的话再把村长叫来谈判，但是现在不一 定行了。28 号文“土地新政”的出台，大家可以看一看去年 10 月底中央国务院出台 了 28 号文，28 号文的目的是整顿市场和制定改革方案。 第一个重点是耕地保护， 第二个重点是城市土地利用， 想建立一个保护和发展之间相互协调的政策， 因为 城市发展就把耕地占了， 突然出现了粮食安全问题， 城市如果不发展的话经济又 受影响，怎么样来协调这个关系，我想这是核心。主要内容：第一个是执行；第 二个是加强规划管理； 第三个是征地补偿； 第四个是土地节约用地； 第五

44、个是耕 地保护。主要是政府的问题， 由于政府发现现在整个市场乱了主要原因是政府， 政府 违法多，比如说乱批地、乱圈地、低价卖地，当然跟开发商也有关系。在规划的 时候新增的建设用地， 也就是农地转为建设用地的控制是很严的。 所有的项目要 有用地的预审管理， 原来是到纪委去立项， 现在同时要报国土部门预审， 这两个 是平行的， 土地原来是纪委立完项后， 规委给一些控制指标， 拉着这两个到土地 局去办出让手续， 土地局如果发现这个不行， 已经来不及了就办了， 所以土地的 供应控制不住， 现在就在立项的时候我也参与审批， 多一道手续。只要审批过了， 后面就比较简单了， 当然我们希望政府提高效率， 不能

45、审批那么多， 房地产开发 江西最多是 100 多个章，然后才能拿到项目。如果让你们征地的话一定要注意， 当事人要确认， 农民有知情权， 当然以前 的知情权很简单， 在墙上贴一个大字报， 要征地或者要拆迁了， 但是现在这样做 不行。新的变化是省以下实行垂直管理， 省干什么呢？中央不管了， 因为中央太远 了，除非大的开发要管，但是省这一级有一个垂直管理的问题，以后市、县的国 土局局长是谁来任命呢？是省国土厅， 目的是屁股决定脑袋， 让他的屁股挪到省 厅来任命，脑袋放在市里，实际上是很难受的， 有人说如果政府不给你批地的话， 就不让他的孩子在这儿上学， 看你批不批， 当然这些是笑话了， 这个制度到底

46、好 不好，因为原来直接任命一下， 就不能听下面的， 而是听上面的，上面干什么呢？ 要求保护，地方政府要求干什么？要求发展， 这样就形成一个驳议， 这是对着的， 最后互相磨合， 能够科学发展， 如果介于上面和下面之间游离的话， 很可能政策 实施就会出问题， 因为下面副级以上其他的头都是政府任命。 另外局长的工资是 由市里发的，只管任命不管工资， 不管吃饭问题， 只管位置问题到底有效还是没 有效搞企业的会去分析， 如果不管用的话制度就失败了， 如果管用的话制度就成 功了，还需要实践。省干什么呢？统筹用地安排，如果所有农地转为非农地项目必须到省厅批， 监督审查基层地方政府。 市、县干什么呢？规划和年

47、度计划用地， 给你规划审批 和计划了，你就照这个框框做，基本农田落实到地块和农户，保护，减少低价出 让，任务第一负责人， 如果耕地没有保住的话领导就要撤职， 到底是不是这样的 形式就要看下面的工作了。现行制度下征地的收益分配， 现在所有的城市扩张通过土地储备来获取， 这 样的话政府去征， 然后再出让， 未来的创新很可能是农民直接征地， 收益归农民 所有，引入了一级开发， 一级开发包括了开发商， 在这样的过程中因为有增值收 益，农民、开发商和政府共享，原来我们的房地产开发一、二级是连动的，政府 批的话就是征地你去征或者委托人家去征， 都是你掏的钱，然后马上房地产开发， 是这样的过程，现在分两段，

48、一级开发，生地变熟地，然后再出去进行房地产开 发，二级开发。好多开发商希望一、二级连动起来，既当一级又当二级行不行， 怎么界定现在也在研究，从市场行为来说行，因为主要目的是这个区域的发展。 另外，防止不公平，更确切的说是防止暴利，只要正常的开发利润、投资回报是 要保护的，所以基本上是走这样的一个制度。谢谢大家。提问：我在沈阳遇到过一个问题， 开发商和农民签订土地协议后来不灵了， 后来很 多消费者就闹，这种事情怎么解决， 以后有多大的可能会解决？在没有经过完全 四证允许就把房子给卖了，后期这些消费者的意见比较大，因为 8.31 号文件把 这个卡死了。叶剑平：首先要看规划是否符合规范，符合吗？提问

49、：规划已经批了， 但好像是说土地出让金的使用少交了一些， 和农民还是有一 部分没有拿到土地证。叶剑平：法律严格的说肯定你是属于非法用地， 因为土地管理法 明文规定集体土 地不能用于房地产开发， 你是在集体土地上开发房地产， 在北京老说农民房， 农 民出地，企业出钱盖一些没有产权证的房，北京很多，拆了很多，保了也很多， 实际上这是无产权的，或者北京作为有产权的话， 把买房子的人变成了荣誉村民， 一人一套在村里住着，镇里给他 70 年的使用权，相当于承租似的，使用期 70 年，也没有说是谁的。贷款各方面肯定不行，产权不完整，所以从法律上严格的 说是不允许的， 一般怎么转换呢？原来的转换很简单， 一

50、是如果符合规划或者去 补规划，就是补这些手续，更重要的是补交出让金，很多地方补交出让金，原来 的业主说我就是因为你这个地方便宜的话才买的， 如果补交出让金的话我就去买 商品房了。 所以你的问题是很头疼的， 严格的来说你这个房子要被拆了； 二是如 果这符合规划，房子还可以，可能就补办手续，属于历史遗留问题。提问：刚才讲的走工农结合的路也好， 是农民的土地推农改造也好， 因为集体推农 土地是集体的， 不允许搞房地产开发， 如果我们想跟他合作的话， 离城市比较远 一些，怎么样转为国有的， 因为城市规划管理也管不了那个地方， 这应该是土地 管理部门的事情，有没有法律依据？ 叶剑平：有。 28 号文其中

51、有一条叫鼓励集体建设用地整理，另外一条是说城市的扩 张要使农村建设用地缩小同步， 也就是说你可以减一些集体建设用地的话， 可能 相应会增加城市的建设用地，这个量要平衡。我算了一下农民建房大概是35 亿多亩地占用建设用地，现有城市大概是 2 亿多亩地，比如 2050年中国人口达 到峰值， 16 个亿，城市化率 70，1112 亿城区人口，每一个人按照现在规划 指标是 100平米的占地， 你算一算我们需要多少土地， 现在农村占地很大， 有的 是 150、 200、 300，在这样的情况下我的结论是建设用地讲数量的话是平衡的， 假设都能置换出来的话我们国家现有的建设用地完全够未来人口增长峰值的时 候

52、所需要的建设用地，但是有些建设用地在山村，非常远，不能转换，这些建设 用地有人提出能不能复垦， 比如开发商拿点儿钱去把房子拆了， 人也进城安置了， 这块地变成农地， 这个成本可能比所谓的征地各方面综合成本还低的话， 也许是 一个路子， 假设这个成立的话我们国家的建设用地就可以置换， 原来是农地通过 土地整理增加了， 有指标， 拿到城里来获取建设用地转用的指标， 然后就可以开 发房地产，这些是有规定的，但是前面有一个硬伤，这是原来，法律还没有修改 的时候，包括宪法和土地管理法规定的集体土地不能用于房地产开发， 但是最新的政策， 28 号文是允许这么做的，而且是鼓励这么做的，要得到保障 的话你可以

53、得出一个结论， 在未来很短的时间内肯定法律要改变， 商机总是在这 么短暂的过程中获取的。提问：土地市场的双重性及拍卖后， 有开发商与被拆迁户谈判， 由于现在过分强调 被拆迁者的权益， 现在形成拆迁工作的两个不知道， 即什么时候拆不知道， 需要 多少拆迁费不知道，请问这有利于城市建设吗？ 叶剑平：我很赞同这个观点， 确确实实造成好多不透明、 不符合市场经济的， 毫无疑 问也不利于城市建设， 你如果走招拍挂， 政府要搞储备， 政府就应该投资把这块 地整干净，变成熟地，拿熟地去拍卖，开发商很清楚，多少钱拿出来，建设成本 多少，市场是多少，一下子很透明，这是市场经济，否则你把权利拿去了，把义 务的还是

54、甩给开发商， 好多都是无底洞， 知道你是这个价格拿来的， 一看这么高 就开始讨价还价了，这不符合市场经济。另外一种叫生地拍卖，不管它，当然前 提条件是拆迁的协议或者调查都要做清楚，这样你就有风险了，界定是清楚的。 当然现在市场经济还有一种就是所谓的挂牌， 鼓励自己去调查， 调查完以后用这 样的价格摘下来。目前先拍卖、后开发，跟拆迁人谈判，实际上这种程序是不对的，我不知道 你是什么城市， 有些城市是不允许这样的， 有些城市还是有这么做的， 政府把不 透明的山芋扔出去，烫手的给开发商，开发商不知道这是地雷，踏上了就炸了， 市场从原来的协议到了公开、 透明， 从市场行为来说是很好的， 但是政府要做的

55、 服务更多， 政府服务一定要配套跟上， 只有这样才能够跟市场接轨， 否则只讲开 发商按照市场来拉价，但是前面的工都没有做好， 服务的工作没有做好肯定不行。 我们回过头来讲香港的拍卖，有两种，一种是熟地拍卖，一种是开发商找规划， 自己悄悄的去收购， 收购完了以后到政府那儿去， 以这样的价要土地， 政府给他 协议一个价格。 现在整个招拍挂的制度虽然要求这样的形式， 但细化的东西太少 了，存在很多问题，刚才提的问题确确实实是不符合或者说不利于城市建设的， 所以我的建议是要么熟地价， 要么招标一个一级开发公司， 把它搞成熟地， 熟地 拿去拍卖， 这样的话大家的风险都很明晰， 对未来的预期能够做到符合市

56、场， 否 则遮遮掩掩的， 一半是市场， 一半是政府应该做而没有做的， 交给开发商就会有 问题。我想对于被拆迁户和开发商两者而言， 我觉得他们是平等的， 我们现在实际 上是倾斜的，被拆的人总是弱势，需要照顾，实际上这不对，造成了好多满天要 价的情况，所谓的钉子户， 我想市场应该是公平的， 只要这个房子确确实实市场 是这个价，我们就按照市场价进行补偿，这是公平的，不能盲目的要价，因为你 所有的都搞定了， 就差一户不拆， 压你一天你的利息就要几百万， 他知道你肯定 会妥协，像这样的行为我觉得政府应该从另外一个角度保护开发商， 这是公平的。 当然反过来， 开发商如果欺骗这些拆迁户， 给他们很低的补偿，

57、 政府要保护那些 人。政府干什么的？就是维护公正， 现在一说野蛮拆迁， 只要老百姓喊出来的肯 定就要保护，这又是走向另外一个极端，市场经济是公平、公正、透明的经济， 而不是蛮不讲理的经济。提问：我们在河北搞房地产的时候遇到这么一个事儿， 当然涉及到土地政策， 在若 干年前是国家或者各级政府搞的一项重点工程， 搞工程预订， 征完了以后按土地 法的规定工程搞完了达到一定年限应该返回给农民，但价格非常低，不到 1000 块钱一亩，结果工程搞完了以后，老百姓也不大了解，政府的行为不规范，导致 到现在工程搞完的， 土地的使用权自然而然的移交给了这个工程的管理单位， 工 程管理单位看到了土地增值， 要在这

58、块土地上搞房地产开发， 跟当地政府好像达 成了一个协议， 拿出一部分给当地政府搞开发， 获得收益， 另一部分由他们自己 搞开发，建筑站， 在地方政府和工程管理单位达成协议以后， 当地的农村老百姓 对这个问题提出了异议， 并且上访到了北京， 现在这个项目搁浅了， 这个问题到 底怎么解决，现在国家的法律和政策有没有什么依据。 叶剑平：实际上你说的这个问题有两层意思。 第一，作为工程用地临时用地是有临时 用地许可证的， 毫无疑问工程完后临时用地按照规定， 如果是农地的话它必须复 垦，恢复成农地，交由原有的土地所有方，这是正常的程序。如果原来的土地城 市发展了， 现在城市规划作为建成区或者城市建设用地

59、， 它又有了一个发展的空 间。这个发展实际上要重新办理手续， 不能这样继续下去， 如果按照现在的规定， 毫无疑问临时用地如果释放到市场去的话， 那就是走公开招拍挂的道路， 如果原 占地方在价格同等情况下有优先购买权是可以的， 如果不是的话， 没有竞争优势 肯定不行， 因为这个地原来已经开发了， 作为配套或者只有给原开发的项目挂在 一块儿或者连在一块儿综合效益最佳， 也许它有更大的优先权， 比如通过招标形 式和其他形式， 一定要一个大业主来管理的话， 这肯定是两件事， 一个是他肯定 要回去复垦，如果是农地， 如果不是地的话建设用地在推出市场， 没有办任何手 续之前就要走公开市场的招拍挂。提问：当时作为工程用地按照国家最低的补偿给的， 如果当时正常建设用地的话补 偿标准是不一样的， 结果现在你变成建设用地， 就算政府招拍挂拍卖， 但是被占 地承担的损失是客观存在的， 政府应该站出来解释这个事情， 目前