2010年郑州房产市场分析研究报告

1、2010年郑州房产市场数据一、2010年郑州市房地产各项数据1、 商品房整体投放情况1) 历年来整体投放情况概述：2001-2007年我市市区商品房新增供应量同比呈快速增长趋势。2009年商品房新增供应量持续下降，较2008年下降了23.45%。进入2010年在国家宏观政策的作用下，我市不断增加普通商品房供给，同时随着销售市场的持续旺销，开发企业开发积极性提高，加大了开发力度。2010年我市全年投放量为1043.56万平方米，同比上涨40.69%.2) 2010年各月投放情况概述：2010年1-7月份我市商品房投放量呈逐月增长之势，6、7月份连续两个月新增供应过百万平方米。9月新盘大盘集中放量

2、，投放量达到167.15万平方米，为全年最高。主要项目为“红星蚂蚁SOHO”单月投放量为17.10万平方米。3) 2010年各行政区商品房投放情况概述：2010年整体投放量较去年同期有较大的增涨，金水区依然是投放的重点区域，占比为28%，但比去年同期下降1个百分点。郑东新区作为新兴的区域，随着近几年整体规模的不断完善，比去年同期上涨3百分点，占比为18%;中原区投放量较去年同期有所下降，占比为22%，同比减少5个百分点。2、 商品住宅投放情况1) 商品住宅历年来投放情况概述：2001年至2007年，我市商品住宅(含多层、高层、别墅、经济适用房)投放量持续快速增长，2008年首次出现负增长，年度

3、投放总量为808.29万平方米，同比下降12.16%。2009年商品房住宅投放量继续走低，全年投放643.59万平方米，同比下降20.38%。2010年商品住宅投放量在连续两年负增长的情况下，今年增涨迅速，累计为836.56万平方米，同比增涨29.98%.2) 2010年商品住宅各月投放情况概述：住宅开发是商品房市场的主体，其增长变化情况基本上决定了整体商品房供应量的增长变化。从商品住宅各月投放图可知，商品房住宅的投放量9月份为最高，达到132.29万平方米。3) 2010年商品住宅不同物业类型的投放情况概述：从住宅供应物业结构上看，近年来，由于城市建设用地的稀缺和土地使用价格的上涨，开发密度

4、相对较高的高层住宅建设和市场供应量与供应比例逐年上升，年度新增投放量达671.6万平方米，占2010年住宅投放总量比重的80%，占比较去年下降4个百分点;而建设密度相对较低的多层住宅2010年新增供应量86.22万平方米，占住宅投放总量比重的10%,占比较去年增加6个百分点，主要以低密度住宅为主以“怡丰森林湖”、二期“天伦开元城一期”、“普罗旺世地中海广场”。4)2010年各行政区商品住宅投放情况概述：金水区依然是投放的重点区域，占全市投放量的29%，比去年减少1个百分点，;中原区投放比例减少，占全市投放量的19%，比去年减少4个百分点;二七区投放比例增加，占全市投放量的18%，比去年增加5个

5、百分点。3、 非住宅投放情况1) 历年来非住宅投放情况概述：2010年非住宅投放量为207万平方米，同比增加110.89%，达到历年来的最高。2)2010年各月非住宅投放情况概述：从图表中看到，投放量增减变化波动较大，9月份投放量最高为34.86万平方米，主要项目为：“红星蚂蚁SOHO(卖场二)”。3)2010年非住宅不同物业类型投放情况概述：从图表中看到，办公用房的投放量达到历年来最高为78.31万平方米。主要项目“绿地之窗”、“金融大厦”。4)2010年非住宅各政区投放情况概述：从表中看到，投放区域主要集中在金水区和郑东新区，分别为23%和46%，郑东新的投放量占比增幅较多为18%.以“行

6、署国际广场”、“金融大厦”。二、 郑州市房地产市场销售情况1、商品房整体销售1) 历年来商品房整体销售情况概述：2001-2007年，我市商品房销量呈逐年上升趋势，2008年受金融危机影响，商品房(含商品住宅、商品非住宅)销量出现明显下降，2008年年底国家出台了积极促进房地产市场发展的各项救市政策，政策效应在2009年3月份以后得到显现，压抑的需求得到完全释放。市场火爆出乎意料，全年销售突破了千万大关，创历史新高。2010年延续了2009年火爆的销售形势，虽然调控重拳频频出击，力度之大、策略之多、持续性之长，但旺盛的需求难以抑制，销量与去年同期相比虽有所下降，但仍高位运行。2010年全年销售

7、1151.06万平方米，同比下降0.87%2) 2010年各月商品房销售情况概述：2010年各月基本上保持较高的销售数量，全年其中有5个月销量保持在100万平方米以上。4月国家连续出台多项政策，如：1、银监会：银行不得对投机投资购房贷款;2、住建部：加快保障房建设，遏制房价过快上涨;3、国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%;4、国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷;5、住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可 开发商不得收取定金;6、二套房以住房套数界定 不再以贷款为准 。大量抑制政策同时出台，5月、6月政策效应得到显现，市场观望气氛渐浓，销量有所回落，降幅达到近30%.

8、但一直走高的房价，让购房者按捺不住焦急的等待，纷纷出手，选购房子，7月以后我市房地产销量持续保持较高增涨。2、商品住宅销售情况1) 历年来商品住宅销售情况概述：2001-2010年郑州市商品住宅销量除2008年受经济危机的影响，销量有所下降，整体基本呈逐年上升趋势， 2010年商品住宅累计销售面积969.91万平方米，同比下降2.87%;2) 2010年各月住宅销售情况概述：2010年商品房住宅市场仍然持续的旺销，12月份达到最高为112.1万平方米。3) 2010年商品住宅各物业类型销售占比情况概述： 2010年随着建设用地的减少和地价的快速上涨，高层销量继续增加，为812.23万平方米，占

9、住宅销售总量的84%，较去年增加了1个百分点;多层住宅销售量为77.74万平方米，占住宅销售量的8%，占比较去年下降了1个百分点;高层住宅完全成为主流，多层住宅日趋稀缺。 2010年随着政府进一步加大保障性住房的投放力度，经济适用房销量继续增加，全年累计销售77.33万平方米，同比增加18.13%，占住宅销售总量的8%，比去年增加1个百分点。3、 非住宅销售情况1) 历年来非住宅销售情况概述：2001年以来郑州市非住宅(含商业、办公、其它)销量总体上呈稳步增长趋势。2010年郑州市非住宅销售面积累计181.12万平方米，同比上涨11.38%,非住宅销售量达到历史新高。2) 2010年各月非住宅

10、销售情况概述：从图表中看到，非住宅全年基本保持较高的销量。三、 郑州市房地产市场价格情况1. 商品房价格变化情况1) 2001-2010年度商品房价格变化情况概述：2002年以来，郑州市商品房销售价格保持稳步上升。从价格走势图分析，近几年价格走势分为三个阶段，2001-2005年商品房价格在3000元/平方米以下;2006-2007年商品房销售均价突破3000元/平方米，2007年商品房均价为3927元/平方米; 2008年-2009年商品房价格增涨迅速，突破4000元/平方米直逼5000元/平方米大关，2010年商品房价格跨过5000元/平方米，直接进入6000元/平方米以上。2) 2010

11、年月度商品房价格变化情况概述：商品房销售均价走势线呈快速上涨态势，一年中分别突破6000元/平方米和7000元/平方米两个大关。全年最高价与最低价相差1930元/平方米。3) 2010年各行政区商品房销售价格变化情况概述：从历年来各行政区价格走势图上看，各政区的商品房均价都呈明显上涨态势。其中表现最明显的为郑东新区从2007年4055元/平方米上涨到2010年7746/平方米，增幅达91.02%，与去年同期相比增幅为45.85%，其次为金水区与去年同期相比增幅为35.46%.2. 商品住宅价格变化情况1) 2001-2010年商品住宅价格变化情况概述：从图表上看，2001年以来商品住宅价格稳步

12、上涨，与商品房价格走势基本一致。进入2007年住宅均价突破3000元/平方米，我市房地产价格进入快速上涨阶段，2009年商品房住宅价格为4580元/平方米，同比上涨14.67%，2010年商品房住宅价格为5536元/平方米，同比上涨20.87%。2) 2010年月度商品住宅价格变化情况概述：虽有小幅波动，但整体价格呈坡状上升之势。3) 2010年各物业类型商品住宅价格变化情况概述：随着城市用地的稀缺及开发土地使用成本的提高，多层住宅逐渐成为城市中稀缺的住宅产品。2001年至2008年多层住宅与高层住宅的价格差距逐步缩小。另外受低密度高档住宅，如：洋房、联排、叠加等住宅物业的影响，2009年多层

13、价格已经超过高层住宅价格。2010年多层均价继续走高。4) 2010年各行政区商品住宅价格变化情况概述：从图表上看，各行政区住宅销售均价较去年都有不同程度上涨，其中郑东新区价格居首，销售均价为6549元/平方米，同比上涨10.79%，中原区商品住宅价格最低，销售均价4616元/平方米，同比上涨12.15%3. 非住宅价格变化情况1) 2001-2010年度非住宅价格变化情况概述：2003年以来，非住宅价格稳步上涨，涨幅波动较大。进入2010年价格快速上涨，为11778元/平方米，同比增涨69.73%.2) 2010年各月非住宅价格变化情况概述：2010年非住宅价格增涨迅速，主要是各种调控政策针

14、对住宅市场，导致购房者投资方向发生变化，从住宅转向非住宅，拉高了非住宅的价格。3) 2010年非住宅不同物业类型价格变化情况概述：从图表上看，商业用房的价格最高10537元/平方米，同比增涨27%;办公用房价格次之8541元/平方米，但价格较去年上涨较快，增幅达到62.5%。4) 2010年各行政区非住宅价格变化情况概述：非住宅中二七区和中原区价格在万元以上。主要项目为“郑州箱包城”“ 天隆商贸城”、“郑州中原万达广场”。4、2010年商品房购房人群年龄结构情况1)2010年商品房购房人群年龄结构表单位：万平方米、%35岁以下35-45岁45岁以上商品房597.31335.35218.4占比5

15、1.89%29.13%18.97%概述：从表格上看，购房人群主要集中在35岁以下占比为51.89%.但比去年下降2.1个百分点，45岁以上占比18.97%，比去年增加2.07个百分点。2)2010年商品房购房人群户籍占比情况概述：2009年我市商品房购买人群主要是以外地人为主，占比56%，其中省内市外占比47%，外省市占比9%;其它占比1%。3)2010年商品住房购房人群年龄结构情况单位：万平方米、%35岁以下35-4545岁以上住宅515.07281.11173.74占比53.11%28.98%17.91%概述：2010年我市商品住房购买人群仍然主要是以35岁以下为主，占比53.11%，主要

16、原因：1、此年龄段以适婚年龄为主，结婚购房逐渐成为支撑房地产市场销量的重要因素之一;2、此年龄段人群主要处在从无房到有房的置业阶段。 35-45岁购房人群占比28.98%，有所下降。E .574E 有45岁以上占比最少为17.91%，此年龄段具有一定的经济基础，主要是以投资或改善性需求为主。4) 2009年商品住房购房人群户籍分布情况概述：2010年我市商品住房购买人群主要以外地购房为主，外地人(含省外和省内市外)占比59%，郊县占比5%，其它占比1%。5) 2009年非住宅购房人群户籍分布情况单位：万平方米、%外省郑州市郊县单位省内市外其它外籍非住宅16.650.96.7940.5663.8

17、22.470.01占比9.16%28.10%3.75%22.39%35.23%1.36%0.01%概述：非住宅以外地人购房为主，省内市外占比35.23%，外省市占比9.16%。其中郑州市占比28.10%，郊县占比3.75%.6) 2010年非住宅购房人群年龄结构情况单位：万平方米、%35岁以下35-4545岁以上非住宅82.2554.2444.65占比45.41%29.94%24.65%概述：非住宅购房人群中35以下占比45.41%，比去年增加6.35个百分点。35-45岁购房人群占比29.94%，比去年下降2.51个百分点，45岁以上购房人群占比24.65%，比去年下降3.85个百分点。去年

18、下降3.85个百分点。5.2010年郑州市二手房市场成交情况1)2010年二手房成交情况概述：2001-2007年二手房成交量逐年上升,2008年交易面积下降,主要受金融危机的影响。2009年受楼市整体市场的全面回暖，二手房成交量出现较大增涨，2010年二手房市场仍然保持旺销情形，全年成交面积为277.87万平方米，同比增幅为4.55%。2)2010年各月二手房成交情况概述：2010年二手房各月呈稳中有升的发展形势，虽然房地产调控政策较多，但对二手房并无明显影响。3)2010年二手房不同物业类型成交情况单位：万平方米、%物业类型面积均价办公2.075903别墅0.526437仓储0.062254多层住宅199.853828高层住宅69.054827商业服务5.787746物流仓储0.013893住宅地下室0.533622概述：与商品房不同，二手房成交以多层住宅为主，为199.85万平方米，但均价较低仅3828元，其次是高层住宅为69.05万平方米，价格4827元平方米。4)2010年各行政区二手房成交情况概述：从各行政区成交情况看，二手房交易主要分布在老城区。2010年金水区二手房