ppt1资产评估概述

1、Chap.1 Chap.1 资产评估概述资产评估概述【目的与要求】【目的与要求】 了解资产评估的概念；熟悉和理了解资产评估的概念；熟悉和理解资产评估的特点、假设；掌握资解资产评估的特点、假设；掌握资产评估的基本要素和原则。产评估的基本要素和原则。【重点】【重点】 1.1.资产评估的基本要素。资产评估的基本要素。 2.2.资产评估原则。资产评估原则。 【难点】【难点】资产评估原则。资产评估原则。Chap.1 Chap.1 资产评估概述资产评估概述1.1资产评估的概念资产评估的概念1.2资产评估的特点资产评估的特点1.3资产评估的假设资产评估的假设1.4资产评估的原则资产评估的原则Chap.1资产

2、评估概述资产评估概述1.1 1.1 资产评估的概念资产评估的概念一一、资产评估的缘由资产评估的缘由二二、资产评估的定义资产评估的定义三三、资产评估的基本要素资产评估的基本要素Chap.1资产评估概述资产评估概述1.2 1.2 资产评估的特点资产评估的特点一一、现实性现实性二、市场性二、市场性三、预测性三、预测性四、公正性四、公正性五、咨询性五、咨询性Chap.1资产评估概述资产评估概述1.3 1.3 资产评估假设资产评估假设一一、交易假设交易假设二、继续使用假设二、继续使用假设三、公开市场假设三、公开市场假设四、清偿假设四、清偿假设Chap.1资产评估概述资产评估概述1.41.4资产评估的原则

3、资产评估的原则一、工作原则一、工作原则(P14)(P14)1.1.独立性原则。独立性原则。2.2.客观性原则。客观性原则。3.3.科学性原则。科学性原则。4.4.专业性原则。专业性原则。l二、技术原则二、技术原则l1.1.贡献原则。贡献原则。 2.2.替代原则。替代原则。l3.3.预期原则。预期原则。 4.4.变化原则。变化原则。l5.5.供求原则供求原则。 6.6.最佳利用原则。最佳利用原则。l7.7.平衡原则。平衡原则。 8.8.竞争原则。竞争原则。l9.9.一致性原则一致性原则 10.10.外部性原则外部性原则。Chap.1资产评估概述资产评估概述【思考【思考题题】 教材教材P18P18

4、Chap.1资产评估概述资产评估概述资产评估（初步）资产评估（初步） 资产价值判断资产价值判断价值价值资产资产Chap.1资产评估概述资产评估概述一、资产评估的缘由一、资产评估的缘由l导入导入1-1-资产评估资产评估( (资产价值判断资产价值判断) )产生产生于生产要素市场配置即市场经济，于生产要素市场配置即市场经济，因此计划经济不需要资产评估。因此计划经济不需要资产评估。l导入导入2-2-市场经济的核心问题是交市场经济的核心问题是交易：一般商品的交易、资产的交易。易：一般商品的交易、资产的交易。涉及的经济行为包括产权转让、资产重涉及的经济行为包括产权转让、资产重组、破产清算、资产抵押、财产保

5、险、组、破产清算、资产抵押、财产保险、财产纳税等等财产纳税等等( (价值参考价值参考) )。 l导入导入3-3-只要交易的资产是以非现只要交易的资产是以非现金的形式存在金的形式存在 评估。评估。l总结总结资产资产评估是商品评估是商品经济发展到经济发展到一定阶段的一定阶段的必然产物，必然产物，主要源于资主要源于资产交易的需产交易的需要要。Chap.1资产评估概述资产评估概述二二、资产评估（资产评估（valuation)valuation)的定义（的定义（P5)P5) 是指专门评估机构和人员根据特定的目的，遵循客是指专门评估机构和人员根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程

6、序，观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价值进行评定、估算运用科学的方法，对资产的现时价值进行评定、估算并发表专业意见的行为和过程。并发表专业意见的行为和过程。-核心功能：核心功能：是对资产在某一时点的价值进行估算是对资产在某一时点的价值进行估算-基本作用：基本作用：咨询；管理咨询；管理 Chap.1资产评估概述资产评估概述三三、资产评估的基本要素资产评估的基本要素1.1.评估主体评估主体 2.2.评估客体评估客体 3.3.评估目的评估目的4.4.评估标准（价值尺度）与评估方法评估标准（价值尺度）与评估方法5.5.评估的法律法规与规范评估的法律法规与规范6

7、.6.评估规程评估规程Chap.1资产评估概述资产评估概述1 1. .资产评估的主体资产评估的主体(P5)(P5)资产评估的操作者、承担者，合法的资产资产评估的操作者、承担者，合法的资产评估机构和具有资产评估资格的人员，评估机构和具有资产评估资格的人员，负法律责任。负法律责任。(1)(1)评估机构（法人）评估机构（法人）(2)(2)专业评估人员（自然人）专业评估人员（自然人）Chap.1资产评估概述资产评估概述4.评估标准与评估方法评估标准与评估方法 1)1)评估标准评估标准的含义理解的含义理解简单概念简单概念-评估标准是指评估业务所适用的价格（值）标准。评估标准是指评估业务所适用的价格（值）

8、标准。第一第一, ,评估标准即评估采用的价值类型评估标准即评估采用的价值类型, ,是指资产评估结果的价是指资产评估结果的价值属性（价值内涵）及其表现形式。值属性（价值内涵）及其表现形式。第二，不同属性的价值类型所代表的资产评估价值在性质上是第二，不同属性的价值类型所代表的资产评估价值在性质上是不同的，在数量上也存在较大差异。不同的，在数量上也存在较大差异。第三，价值类型的形成不仅与引起资产评估的特定经济行为第三，价值类型的形成不仅与引起资产评估的特定经济行为（特定目的）有关，而且与被评估对象的功能、状态、评估时（特定目的）有关，而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素密切相关。的市

9、场条件等因素密切相关。第四，同一资产可能具有不同内涵的价值，评估师应与客户进第四，同一资产可能具有不同内涵的价值，评估师应与客户进行充分讨论之后，根据评估目的、资产的功能状态、评估时的行充分讨论之后，根据评估目的、资产的功能状态、评估时的各种条件等合理选取价值类型。各种条件等合理选取价值类型。Chap.1资产评估概述资产评估概述 2）评估标准的定位）评估标准的定位资产评估目的资产评估目的估价标准估价标准资产的理化状资产的理化状态态可获得的资料可获得的资料评估标准评估标准评估方法评估方法评估结论评估结论决定决定制约制约Chap.1资产评估概述资产评估概述 3 3）一般性的价值类型与评估方法）一般

10、性的价值类型与评估方法价值类型：价值类型：重置成本、收益现值、变现价值重置成本、收益现值、变现价值三种。三种。评估方法：评估方法：成本法、收益法、市场法成本法、收益法、市场法三种。三种。4 4）惯例中的价值类型）惯例中的价值类型国际资产评估委员会观点：国际资产评估委员会观点：评估标准分为市场价值标准和非市场价值标准。评估标准分为市场价值标准和非市场价值标准。 与一般性价值类型的关系：与一般性价值类型的关系：Chap.1资产评估概述资产评估概述市场价值标准市场价值标准( (公开市场价值公开市场价值) )含义：含义： 资产在评估基准日公开市场上最佳使用资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下的价值

11、。状态下的价值。适用对象：适用对象：从资产业务看：从资产业务看： 适用于正常的产权变动类资产业务。适用于正常的产权变动类资产业务。从评估对象看：从评估对象看： 被估资产是可在公开市场上出售的资产。被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指资产一般应具有独立功能，可单独交易，即指资产一般应具有独立功能，可单独交易，并且有一定的通用性。并且有一定的通用性。Chap.1资产评估概述资产评估概述非市场价值标准（非公开市场价值非市场价值标准（非公开市场价值）含义：含义： 指不满足市场价值成立条件，以及虽满足市价成立条指不满足市场价值成立条件，以及虽满足市价成立条件但只能在非公开市场条件下实现的价值。件但只

12、能在非公开市场条件下实现的价值。适用对象：适用对象：-从资产业务看从资产业务看 属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权 变动）变动）-从评估对象看从评估对象看 非经营性资产非经营性资产 非竞争性资产非竞争性资产 有限市场资产有限市场资产 特定地理位置的资产特定地理位置的资产 商誉商誉 无法单独在公开市场出售无法单独在公开市场出售 专用资产专用资产Chap.1资产评估概述资产评估概述资产价值视角联想资产价值视角联想Chap.1资产评估概述资产评估概述资产价值视角资产价值视角联想联想l1.看问题、看事物有很多不同的维度或角度。看问题、看事物有很

13、多不同的维度或角度。l2.资产价值同样有很多维度和视角（资产价值同样有很多维度和视角（价值视价值视角角），但最基本的有：成本视角、收益视角、），但最基本的有：成本视角、收益视角、变现（市场）视角（变现（市场）视角（价值类型价值类型）。）。l3.实务中，不同的视角存在价值差异。资产价实务中，不同的视角存在价值差异。资产价值的公允性取决于视角的合理性。值的公允性取决于视角的合理性。l4.视角的合理性取决于现实条件，特定条件下视角的合理性取决于现实条件，特定条件下应该存在一种合理的视角（应该存在一种合理的视角（评估标准评估标准）。）。Chap.1资产评估概述资产评估概述5.评估的法律法规与规范评估的

14、法律法规与规范：（1 1）资产评估的法律法规）资产评估的法律法规（2 2）我国资产评估准则体系）我国资产评估准则体系 基本准则基本准则各类业务共同遵守的基本规范各类业务共同遵守的基本规范业务准则业务准则 具体准则具体准则规范不同类别业务的执业行为（程序性和专业性准则）规范不同类别业务的执业行为（程序性和专业性准则） 评估指南评估指南规范特定目的、特定业务及重要事项规范特定目的、特定业务及重要事项 评估指导意见评估指导意见评估业务中具体问题的指导性文件评估业务中具体问题的指导性文件 基本准则基本准则规范职业道德方面的基本要求、专业胜任能力等规范职业道德方面的基本要求、专业胜任能力等职业道德准则职

15、业道德准则 具体准则具体准则规范实践中与职业道德有关的问题及内容规范实践中与职业道德有关的问题及内容Chap.1资产评估概述资产评估概述评估程序评估程序：1.1.明确资产评估业务基本事项。明确资产评估业务基本事项。委托方和相关当事方基本状况；委托方和相关当事方基本状况；评估目的；评估目的；评估对象基本状况；评估对象基本状况；价值价值类型及定义；类型及定义；评估基准日；评估基准日；评估限制条件和重要假设；评估限制条件和重要假设；其他需要明确其他需要明确的重要事项。（之后考虑评估项目风险、专业胜任能力、独立性分析等因素的重要事项。（之后考虑评估项目风险、专业胜任能力、独立性分析等因素确定是否承接）

16、确定是否承接）2.2.签订资产评估业务约定书。签订资产评估业务约定书。3.3.编制资产评估计划。编制资产评估计划。4.4.资产勘查与现场评估。资产勘查与现场评估。5.5.收集资产评估资料。收集资产评估资料。所有者或占有者的内部信息资料；所有者或占有者的内部信息资料；外部信息资料（市场信息、政府部门、外部信息资料（市场信息、政府部门、证券交易机构、媒体、行业协会或管理机构及其出版物、学术出版物、网络证券交易机构、媒体、行业协会或管理机构及其出版物、学术出版物、网络）6.6.评定估算。评定估算。7.7.编制和提交资产评估报告书。编制和提交资产评估报告书。8.8.资产评估工作档案归档。资产评估工作档

17、案归档。Chap.1资产评估概述资产评估概述资产评估目的及其定位资产评估目的及其定位 概念概念为什么进行评估？为何种资产业务服务？为什么进行评估？为何种资产业务服务？是指对资产评估结果的要求，或资产评估结果的是指对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。具体用途。资产评估目的资产评估目的估价标准估价标准资产的理化状资产的理化状态态可获得的资料可获得的资料评估标准评估标准评估方法评估方法评估结论评估结论决定决定制约制约Chap.1资产评估概述资产评估概述 一般目的一般目的一般要求：资产在评估时一般要求：资产在评估时 点的公允（合理）价值点的公允（合理）价值资产评估资产评估目的目的 特定目的

18、特定目的具体要求：在具体条件下的具体要求：在具体条件下的 公允价值公允价值 狭义：仅指产权变动资产流动时的评估广义：多种目的Chap.1资产评估概述资产评估概述 我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定种资产业务需要评估的规定 （1 1）整体或部分改建为有限责任公司或股份有限公司；）整体或部分改建为有限责任公司或股份有限公司； （2 2）以非货币资产对外投资；）以非货币资产对外投资； （3 3）合并、分立、清算；）合并、分立、清算； （4 4）除上市公司以外的原股东股权比例变动；）除上市公司以外的原股东股权比例变动； （5 5）除

19、上市公司以外的整体或部分产权（股权）转让；）除上市公司以外的整体或部分产权（股权）转让； （6 6）资产转让、置换、拍卖；）资产转让、置换、拍卖； （7 7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位； （8 8）确定涉讼资产价值；）确定涉讼资产价值； （9 9）法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。）法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。Chap.1资产评估概述资产评估概述我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定种资产业务需要评估的规定l占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估占有单

20、位有下列行为之一的，可以不进行资产评估: : （1 1）经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者）经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转；部分资产实施无偿划转；（2 2）国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单）国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）划转、置换和转让。位）之间的合并、资产（产权）划转、置换和转让。l 占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估：评估：（1 1）收购非国有资产；）收购非国有资产；（2 2）与非国有单位置换资产；）与非国有单位

21、置换资产；（3 3）接收非国有单位以实物资产偿还债务）接收非国有单位以实物资产偿还债务。Chap.1资产评估概述资产评估概述2.2.资产评估客体（资产评估客体（P6)P6)客体：客体： 被评估的资产被评估的资产资产的含义：资产的含义： 资产一般是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所资产一般是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。债权和其他权利。与会计学中资产含义的区别与会计学中资产含义的区别: : 比会计学中资产含义更广泛。（会计中局限于会计主体）比会计学中资产含义更广泛。

22、（会计中局限于会计主体） 会计将资产作为负债和所有者权益的总称对应会计将资产作为负债和所有者权益的总称对应, ,资产被认资产被认为是以各种形态被占用或运用的资金的存在形态为是以各种形态被占用或运用的资金的存在形态, ,强调的是强调的是实际资产投入与运用后形成的资产。一些现实中确实存在实际资产投入与运用后形成的资产。一些现实中确实存在但未耗费或占用资金的资产被排除在外，如划拨土地、企但未耗费或占用资金的资产被排除在外，如划拨土地、企业商誉等。资产评估中都包括。业商誉等。资产评估中都包括。 会计中通过对单项资产的记录累加得出整体资产，而资会计中通过对单项资产的记录累加得出整体资产，而资产评估是把企

23、业资产看作整体盈利能力的价值。产评估是把企业资产看作整体盈利能力的价值。 会计一般对资产的计价采用历史成本，资产评估中反映会计一般对资产的计价采用历史成本，资产评估中反映的是资产的现实价值。的是资产的现实价值。Chap.1资产评估概述资产评估概述资产评估对象的分类资产评估对象的分类（1 1）按被估资产是否具有综合获利能力分）按被估资产是否具有综合获利能力分：单项资产与整体：单项资产与整体资产。资产。 单项资产：单台（件）资产；评估的是单个生产要素单项资产：单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格。的价格。 整体资产：一组单项资产组成的具有获利能力的资产整体资产：一组单项资产组成的具有获利能力

24、的资产综合体，例如一条生产线、一个车间、一处房地产、企业；综合体，例如一条生产线、一个车间、一处房地产、企业；评估的是资产综合体的获利能力。评估的是资产综合体的获利能力。-区分标准区分标准： 一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。算获利能力。-企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值产的价值-企业整体资产价值企业整体资产价值=单项可确指资产价值单项可确指资产价值+ +不可确指的商不可确指的商誉（或誉（或- -资产的经济性贬值）资产的经济性贬值）Chap.1资产评

25、估概述资产评估概述 （2 2）根据被评估的资产能否独立存在分类，可以分为）根据被评估的资产能否独立存在分类，可以分为： 可确指资产与不可确指资产。可确指资产与不可确指资产。 有形资产有形资产 可确指资产可确指资产 除商誉外的无形资产除商誉外的无形资产 不可确指资产不可确指资产 （ 商誉）商誉）（3 3）根据评估对象分类）根据评估对象分类：机器设备评估、房地产评估、：机器设备评估、房地产评估、 流动资产评估、无形资产评估、长期投资评估、企流动资产评估、无形资产评估、长期投资评估、企 业整体评估、资源性资产评估业整体评估、资源性资产评估。Chap.1资产评估概述资产评估概述1.2 资产评估的特点资

26、产评估的特点一、现实性一、现实性 以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。际状况对资产进行评估。1.1.以现实存在为依据。以现实存在为依据。2.2.以现实为基础反映未来。以现实为基础反映未来。3.3.强调客观存在。强调客观存在。二、市场性二、市场性 模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。1.1.评估资料源于市场。评估资料源于市场。2.2.评估结果接受市场检验。评估结果接受市场检验。Chap.1资产评估概述资产评估概述三、预测性三、预测性 以资产未来时空的潜能说明现实。以资产未来时空的潜能

27、说明现实。四、公正性四、公正性 评估机构与人员应与资产业务的当评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系事人无利害关系组织保证。组织保证。 评估必须按法定的程序、准则进评估必须按法定的程序、准则进行行技术保证。技术保证。五、咨询性五、咨询性 评估结论仅仅是资产作价意见，无评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的卖双方讨价还价决定的。Chap.1资产评估概述资产评估概述1.31.3资产评估假设（资产评估假设（P12)P12)一、交易假设一、交易假设 -假定所有待评估资产已经处在待交易的过程中，假定所有待评估资产已经处

28、在待交易的过程中，资产评估实质上是在资产实施交易之前进行的一项资产评估实质上是在资产实施交易之前进行的一项专业服务活动。专业服务活动。-资产评估的作用正是在资产实际交易之前，为委资产评估的作用正是在资产实际交易之前，为委托人提供资产交易底价的专家判断。托人提供资产交易底价的专家判断。-只有利用交易假设，才可以将被评估资产置于只有利用交易假设，才可以将被评估资产置于“市场交易市场交易”当中，模拟市场进行评估。当中，模拟市场进行评估。-总而言之，交易假设是资产评估得以进行的最基总而言之，交易假设是资产评估得以进行的最基本的前提假设。本的前提假设。Chap.1资产评估概述资产评估概述1.31.3资产评估假设（资产评估假设（P12)P12) 二、继续使