云南省房地产及焦钢产业基本面情况

1、 宏观基本面情况说明一、2006-2015年宏观基本面1.1、固定资产投资1.1.1、全国固定资产投资2006年以来，全国固定资产投资增速整体下行，即便4万亿政策推出后也未改变下行趋势。期间在09年见顶并回落至14年的15.3%，其中制造业固定资产投资增速下行明显，而房地产开发在03年被定位为支柱产业，其后维持了10年约20%以上水平的投资增速，在中国经济软着陆的需求以及房地产泡沫逐渐破灭的情况下，14年增速陡跌至仅4.11%。房地产固定资产投资在全国经济固定资产投资的比例超过了20%，加上其上下游产业链的投资占比超过40%，对稳定经济增长十分关键。具体数据见以下图1、表1： 表1、图1：全国

2、固定资产投资情况 单位：亿元类别/日期（年）2006200720082009201020112012201320142015全国固定资产投资额109998137323172828224598251683311485374694446294512761551590全国固定资产投资增速23.9%24.8%25.9%30.0%23.8%23.8%20.3%19.1%15.3%10.0%全国制造业固定资产投资额3408944505567027061288619102712124550147704166918180365全国制造业固定资产投资增速28.27%30.56%27.41%24.53%25.50

3、%15.90%21.26%18.59%13.01%8.10%全国房地产固定资产投资额24524 32438 40441 49358 64877 81686 99159118809 123690 126647全国房地产固定资产投资增速25.73%32.27%24.67%22.05%31.44%25.91%21.39%19.82%4.11%-3.58%1.1.2、云南固定资产投资省内固定投资增速过快，特别是房地产投资增速远高于全国平均水平，是导致省内近年来煤-焦-钢产业快速膨胀式发展的主要原因。自实施西部大开发战略以来，云南省固定资产投资经历了十多年的高速增长期，在上升至09年31.76%的高点后

4、，受金融危机带来的经济环境低迷影响，11年回落至11.99%，并在12、13年重新反弹至26%以上，最终在14年跌至11.09%。云南房地产投资在13年以前保持年均约30%以上的高速增长，超出国内平均水平约8个百分点，受四万亿刺激一度达到42%的增长，即便在14年下跌至14.39%后，仍超出全国水平10个百分点。在全国房市普遍低迷，云南房地产投资存在断崖式下跌的可能，将进一步波及焦-钢行业。详细情况见下表2、图2：表2、图2：云南固定资产投资情况 单位：亿元类别/日期（年）2006200720082009201020112012201320142015云南省固定资产投资额22082759343

5、5452655286191783199681107313069云南省固定资产投资增速24.25%24.95%24.50%31.76%22.14%11.99%26.49%27.29%11.09%18.02%云南房地产固定资产投资额332 422 557 737 900 1280 1782 2488 2846 2428.57云南房地产固定资产投资增速34.96%27.11%31.99%32.32%22.12%42.22%39.22%39.62%14.39%-5.60%全国与云南省固定资产投资增速对比见下图：需要说明的是，云南省固定投资增速在12、13年中虽超出全国约8个百分点，但其增长主要来源于第

6、一、第三产业，即农业及服务业，第二产业工业固定资产投资增速逐渐降低。其中12年第一产业增长46.1%，第二产业增长29.5%，第三产业增长25.8%；13年第一产业增长75.3%，第二产业增长13.4%，第三产业增长33.2%；14年第一产业增长87.7%，第二产业下降2.8%，第三产业增长21.1%。同期全国第二产业平均投资增速分别是20.2%、17.4%、13.2%。省内工业投资增速低于全国平均水平且出现负增长表明对未来工业发展前景的普遍不看好，将大大减少未来钢材需求。另一方面，从固定资产投资总额上看，云南省三大产业布局偏重于服务业，工业发展水平低。2014年云南省第二产业固定资产投资额仅

7、占全部投资额的25%，低于全国平均水平15个百分点， 第三产业投资占比达到72%。与此同时，2013年开始，第二产业生产总值在省内GDP的占比首次出现下滑，14年下降幅度加大。1.1.3、云南省固定资产投资与经济发展周期的关联性云南省属于典型的投资拉动型省份，通过下图3的对比可以看出，固定资产投资总额基本与省内GDP平行变化。这说明：对于地处西南边疆的云南省来说，经济增长的主要源泉仍然是固定资产投资，并且经济增长对投资的依存度仍在不断提高。特别是，固定资产投资对工业、房地产的直接拉动作用，将直接影响到房地产、钢铁、焦炭等行业的后续发展。图3：云南省固定资产投资与GDP对比图 单位：亿元考虑到固

8、定资产投资对经济周期影响的滞后性，固定资产投资放缓的影响将在一年左右开始显现，可以推断的是，15年国家GDP增速或将很难守住7%，而省内GDP对比14年8.2%的增长恐将有很大程度的下滑。1.2、房地产、钢铁行业发展情况1.2.1、全国房地产情况全国房地产销售面积已达到瓶颈，下游需求的乏力导致新开工面积开始下降。从新开工及销售数据的双双负增长来看，供给端未见好转。09年，全国房地产销售面积增速达到历史峰值，为51.21%，其后见顶回落，在14年更是出现-7.12%的负增长。新开工面积受销售热潮带动，在10年增速达到最大，但随着需求增速不足，新开工面积增速滑落，14年同样陷入-10.74%的负增

9、长。房地产经过近年的井喷式发展，积累下庞大的社会库存，仅11年至14年，增长了128%，达到6万方以上。从新开工面积减销售面积来看，差值在11年见顶，随后开始回落，在回落至平衡点前，房地产待售面积将不断增高，未来房地产行业仍是以去库存为主，房地产行业的拐点至少需要新开工面积与销售面积平衡，且库存消耗到一定量的程度后才会出现，这将需要一个漫长的过程。详见下表3、图4、5：图4：房地产待售面积 单位：万平方米表3、图5：全国房地产新开工、销售面积情况 单位：万平方米类别/日期（年）2006200720082009201020112012201320142015全国房地产新开工面积792529540

10、1102553116422163646191236177334201207179592154453全国房地产新开工面积增速（右轴）16.44%20.38%7.50%13.52%40.56%16.86%-7.27%13.46%-10.74%-14.00%全国房地产销售面积61857773546596999755104764109366111303130550121253128494全国房地产销售面积增速（右轴）11.48%25.05%-14.72%51.21%5.02%4.39%1.77%17.29%-7.12%5.97%全国新开工面积减销售面积1739518047365841666758882

11、8187066031706575833925959虽然14年以来，政府陆续出台救市政策，包括放松或取消限购、放松限贷条件等，但是银行对房地产融资态度的谨慎将使得房地产开发商积极性降低，预计未来房地产行业短时间内并无明显好转。1.2.2、全国焦、钢产量情况钢铁行业作为国民经济的工业基础，其发展状况很大程度上取决于房地产行业、基建行业、机械工业、汽车工业等，其中作为钢铁需求大户的房地产更是重中之重。房地产新开工的欠缺将大大减少对钢材的需求，粗钢、生铁、焦炭产量随之相应减少。详细数据见下表4、图6：表4、图6：全国粗钢、生铁、焦炭产量对比 单位：万吨类别/日期（年）20062007200820092

12、01020112012201320142015全国焦炭产量28054328943235934501387574277944323476354769144778全国焦炭产量增速（右轴）17.37%17.25%-1.63%6.62%12.34%10.38%3.61%7.47%0.12%-6.11%全国生铁产量41245476514706755283597336405065790708977115969141全国生铁产量增速（右轴）19.99%15.53%-1.23%17.46%8.05%7.23%2.72%7.76%0.37%-2.84%全国粗钢产量419144892850091572186372

13、26852872388779048226980382全国粗钢产量增速（右轴）18.66%16.73%2.38%14.23%11.37%7.54%5.63%7.62%5.60%-2.29%从上图可以看出，全国焦、钢产业大致保持一致的增长趋势，其中焦炭产业由于产业传导存在一定的滞后。仅从增速上看，当前焦、钢行业产量增长已经滑落至08年金融危机水平，4万亿带来的投资刺激已消耗殆尽。2015年粗钢产量难于超越2014年8.22亿吨的峰值。将房地产、钢铁、焦炭各行业的趋势变化集中在一起后，如下图7：图7：全国房地产、钢材、焦炭行业趋势图从上图可以看到，全国房地产、钢材、焦炭行业2013年开始进入发展平台

14、期，房地产行业14年提前进入衰减期，预计在固定资产投资未见明显好转的前提下，房地产后期继续衰减，而钢材、焦炭行业受此影响，15年开始面临衰减。1.2.3、云南房地产情况08年以前，云南省房地产新开工面积与销售面积基本平衡，受金融危机影响，08年增速放缓，但在4万亿刺激下，云南省房地产业在09年开始高速发展。对比10年至13年新开工面积与销售面积的增速可以看出，新开工面积的增速远远高于销售面积的增速，随着销售面积的放缓，新开工面积呈现跳跃式下跌，在14年陷入15.78%的负增长，通过新开工面积减销售面积可以看出，该部分超值供应量自07年开始，且逐年保持扩大趋势，未来仍将持续。具体详见下表5、图8

15、：表5、图8：云南房地产新开工、销售面积情况 单位：万平方米类别/日期（年）2006200720082009201020112012201320142015云南房地产新开工面积1255201821582820370249826037648154583841云南房地产新开工面积增速（右轴）-3.01%60.80%6.94%30.68%31.28%34.58%21.18%7.35%-15.78%-29.63%云南房地产销售面积1693197616432229295932223237330931943145云南房地产销售面积增速（右轴）18.31%16.72%-16.85%35.67%32.75%8

16、.89%0.47%2.22%-3.48%-3.79%云南新开工面积减销售面积-4384251559174317602800317222646961.2.4、云南焦、钢产量情况与全国不同的是，云南省粗钢、生铁、焦炭产量在14年就开始进入衰减期，主要是由于14年省内房地产新开工面积同比增长低于全国水平约5个百分点，钢铁需求缩水严重，且外围钢铁、焦炭资源利用成本及物流优势挤占了省内市场空间，双重打压下，省内粗钢、生铁、焦炭产量大幅缩减10%以上，云南煤焦钢产业链面临更加严峻的竞争形势。详细情况见下表6、图9：表6、图9：云南粗钢、生铁、焦炭产量情况 单位：万吨类别/日期（年）200620072008

17、2009201020112012201320142015云南焦炭产量830103212181371157015461555173215071149.8云南焦炭产量增速（右轴）5.06%24.34%18.02%12.56%14.51%-1.53%0.58%11.38%-12.99%-23.7%云南生铁产量935120211551294133713501595193617041235云南生铁产量增速（右轴）10.65%28.56%-3.91%12.03%3.32%0.97%18.15%21.38%-11.98%-27.52%云南粗钢产量6358839011049129313231526188316

18、891418云南粗钢产量增速（右轴）23.78%39.06%2.04%16.43%23.26%2.32%15.34%23.39%-10.30%-16.04%1.2.5、云南主要钢材价格走势 从下图可以看出，省内主要钢材产品价格已经跌落至金融危机后水平，已跌破近十年来最低点，产品利润开始大幅压缩，部分钢厂亏损严重。备注：钢材价格为昆钢市场月底执行价格，数据来源为钢之家网站。生铁价格以玉溪地区月底执行价格为准。二、2006-2014年焦炭销售市场2.1、云南及周边焦炭产能变化在09年投资过热的情况下，云南省及周边区域内焦炭产能一路上升，14年对比08年产能上升了787万吨，增长约70.4%。根据我

19、方内部统计数据，08年至今，全省新增产能约600万吨，达到1300万吨，临近地区如贵州及四川周边新增产能210万吨，达到580万吨。具体情况见以下表6、图9：表6、图9：云南及周边区域焦炭产能情况 单位：万吨类别/日期（年）20082009201020112012201320142015备注云南焦炭产能74877694611611221133113251325根据我方掌握的主要企业合并计算得出，与统计局云南焦炭实际产量有出入。云南焦炭产能增速3.74%21.91%22.73%5.17%9.01%-0.45%0云南及周边区域焦炭产能11181146131615811641175119051800

20、该数据包含除云南省外，周边如天能、雨田、宏盛、华能、攀煤焦化共5个区域辐射性企业产能。云南及周边区域焦炭产能增速2.50%14.83%20.14%3.80%6.70%8.79%-5.5%从上图可以看出，2009-2011年为产能的集中扩张期，12年后开始放缓，但总产能仍在稳步增长。期间，我公司产能从06年75万吨，扩张到10年的425万吨。2.2、云维焦炭产销量及产能利用率2.2.1、分品种销量情况06年至14年间，云维公司共销售焦炭2545.2万吨，其中化工焦48万吨，占比1.9%，冶金焦销售1987.2万吨，占比78.4%，非冶金焦销售217万吨，占比8.6%（06-07年约280万吨焦炭

21、无法区分）。外销焦炭共2439.3万吨，占比96.2%，内部消耗96.2万吨，占比3.8%，其中随着沾化、宣威乙炔等内部公司逐渐减、停产，内部耗用量在13年开始下降至1.5万吨左右，15年降至0。详情见下表7：表7：云维内部分品种销量情况 单位：万吨类别/日期（年）2006200720082009201020112012201320142015合计云维焦炭总销量化工焦无法区分8.12.301.810.58.416.924.28807.7 冶金焦241263.5354.6351297.5297.8181.891.541439.2 非冶金焦26.926.743.737.51634.531.741.

22、64439.2 合计90189.1276.1292.5398.3390.3324344.8157.5 2686.2 2640.5云维焦炭外销量82.1169.8253.7278.4389.7379314.5343.3228.824.68863.9 云维焦炭内耗量7.919.322.414.18.611.39.51.51.689.541433.2 2.2.2、分公司销量及产能利用率从2006年至2014年共9年间，考虑到各公司不同的投产时间，云维下属三焦化公司共生产焦炭2539万吨，产能利用率合计87.57%（根据投产时间以三焦化正常工程能力400万吨计算），其中焦化公司产量788万吨，产能利用

23、率87.6%，制焦公司产量1343.7万吨，产能利用率89.58%，泸西焦化产量407.3万吨，产能利用率81.46%。销售焦炭2528万吨，合计产销率99.6%，其中焦化783万吨、制焦1347万吨、泸西焦化397万吨。从年度的角度来看，集团在2010年产能利用率达到高点99.1%，整体缓慢下降，14年急速下降至55.48%。详细情况见下表8、图10：表8、图10：云维各公司产销量及产能利用率情况 单位：万吨类别公司2006200720082009201020112012201320142015 小计备注销量焦化9097.894.4100.1103.78977.184.646.724.288

24、07.7 制焦91.3181.7192.6218.7213.5162.6167120.391.541439.2 泸西75.882.78098.460.741.64439.2 合计90189.1276.1292.7398.2385.2319.7350227.7157.5 2686.2 产量焦化90.195.895.410010388.683.687.544.424.68863.9 制焦91.8187.3195.6215.9201.3165172.1114.789.541433.2 泸西77.588.380.598.262.840.79448.1 合计90.1187.6282.7295.6396.

25、4378.2329.1357.8221.9155.0 2745.2 产能利用率焦化90.10%95.80%95.40%100.00%103.00%88.60%83.60%87.50%44.40%24.68%95.99%工程能力按照100吨/年计算制焦91.80%93.65%97.80%107.95%100.65%82.50%86.05%57.35%44.77%95.55%工程能力按照200吨/年计算，其中07年按照100计算泸西77.50%88.30%80.50%98.20%62.80%40.79%89.62%自2010年起，工程能力按照100吨/年计算合计90.10%93.80%94.23%

26、98.53%99.10%94.55%82.28%89.45%55.48%38.75%94.66%云维外销焦炭量与房地产、钢铁行业发展规律保持一致，随着下游需求的扩张在10年达到峰值后进入拐点开始下降，期间在13年有小幅反弹，但14年经济形势恶化严重，整个云南省焦炭产量大幅下降，我方销量下降水平达35%，超出云南整体产量下降幅度约22个百分点。按照2015年1-8月实际焦炭销量估计，2015年全年焦炭销量约为160-180万吨，同比下降约28%，2.3、焦炭价格变化情况2.3.1、省内焦炭价格变化 省内焦炭价格已跌破08年金融危机低点，且相比钢材价格，下跌趋势明显，显示出焦炭价格相对于钢材价格弱

27、势运行，竞争更加激烈，下探仍将继续。备注：价格以我公司月底执行价格为准。2.3.2、云维焦炭价格变化分公司2006200720082009201020112012201320142015 焦化790.81036.11572.41241.91452.31879.91618.11380.51243.3977.5制焦1047.31434.61108.61317.51693.01577.71347.41201.5960.88泸西1294.41655.71542.51325.41174.4882.55均价790.81041.51481.71154.21348.21727.21579.21349.5120

28、2.8942.09备注：以上价格并非出厂价，含运费等因素，仅作为对比参考。三、2006-2014年煤炭采购市场3.1、云南及贵州煤炭整体供应情况06年至2014年期间，全国煤炭产量由20.65亿吨增加到38.7亿吨，受需求拉动和前期投资过剩影响，煤炭产量与消耗矛盾局面开始显现，而进入2013年能源消耗比重由原来的66%下降至64.2%，2014年全国煤炭产量开始下降达2.5%左右。13年开始，我方产能利用率的快速下降，除与日益激烈的市场竞争和严峻的市场形势有关外，多起煤矿安全事故导致的原料供应问题也是另一因素。详细见下图11：图11：云维产能利用率增速与云南焦炭产量增速对比备注：上图中数据来源

29、于从图中可以看出， 我方产能利用率增速与云南省内焦炭产量增速保持一致。长期来看，与省内固定资产投资增速、房地产固定资产投资增速、房地产开工面积、粗钢产量增速等同步放缓。2014年，云南省煤炭产量回归到十年来最低水平，同比增速为-57.97%，贵州省产量增速约为0，大范围煤矿整改导致企业原料成本剧增，减少产品的市场竞争力，自12年后，钢材、焦炭价格进入下行通道，高昂的财务费用和原料成本弱化了公司的支付能力，形成恶性循环。详见下表9、图12：表9、图12：云南、贵州煤炭产量情况 单位：万吨类别/日期（年）2006200720082009201020112012201320142015云南省煤炭产量

30、733977558029557197607713103991050044134884云南省煤炭产量增速（右轴）13.57%5.67%3.53%-30.61%75.19%-20.97%34.82%0.97%-57.97%10.02%贵州省煤炭产量11816108641131913690159501416618588191001913017000贵州省煤炭产量增速（右轴）9.46%-8.06%4.19%20.95%16.51%-11.18%31.22%2.75%0.16%-8.10%3.2、云维煤炭采购情况06-07年云维集团炼焦煤采购以保证大为焦化公司消耗为主，原料来源主要集中在盘县境内，省内少量采购部份高灰煤，从07年低至09年10月份期间，受新投产的大为制焦、泸西焦化影响，采购数量增加较快，年炼焦煤（入炉煤）