不动产二重买卖的法律救济

1、不动产二重买卖的法律救济一、不动产二重买卖的常见形式不动产二重买卖是指不动产所有权人在与第一购买人签订后， 又将同一不动产卖与第二购买人的行为。 在现实生活中，常见有四种 形态：其一，二个债权合同，即不动产所有权人与第一购买人签订买 卖合同，未交付占有也未登记，而后又与第二购买人签订买卖合同， 同样也没有交付占有和登记。其二，一个债权合同，另一个为债权合 同加交付，即不动产所有权人与第一购买人签订买卖合同后， 又与第 二购买人签订合同，并交付占有使用。其三，一个债权合同，另一个 债权合同加登记，即不动产所有权人与第一购买人签订买卖合同后， 又将不动产卖与第二购买人并办理登记手续。 其四，一个债

2、权合同加 交付占有使用，另一个债权合同加登记，即在第一购买人入住后，第 二购买人办理了过户登记手续。对于第一种形态，按照市场经济自由竞争原理以及债的相对性 原理，二个债权合同显然都是有效的，法律不应过度干预当事人之间 的买卖自由。卖方违约的，买方可以要求损害赔偿。一般而言，第二 购买人出价会更高，因而发生争议时，可以确定由第二购买人取得所 有权，因为这样比较符合自由竞争原理。对于第二种形态，方法可以 按照第一种情形判断。对于第三种形态，显然应由第二购买人取得不 动产所有权。前三种形态，由于第一购买人取得的是债权，而债仅具 有相对效力，因而从根本上说，第二购买人在不动产所有权的取得上 具有优先性

3、。但有困惑的是第四种形态，因为这种情况下，第一购买 人已经入住，占有使用房屋，而第二购买人却在此时办理了登记手续， 至少是取得了名义上的所有权。对该种情形，后文将进一步论述。二、传统民法及现行法律的救济方式及缺陷我国现行法律对不动产二重买卖在形态上并没有做出精细的区 分，在司法实践中也比较混乱。传统的对二重买卖进行救济的民法理 论是侵害债权理论及撤销权理论。XX年6月1日施行的最高人民法 院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释确立了二重买卖禁止的一般规定。（一）第三人侵害债权理论债权乃请求特定他人为或不为一定行为的权利，性质上属相对 权，仅具有相对效力。但债权亦为权利之一种，得

4、为侵权行为之对象。 侵害债权包括三种情形：一是债权归属之侵害；二是债权标的物之侵 害;三是债务履行之侵害。 在不动产二重买卖中，第二购买人通过法 律行为（买卖合同）获得标的之不动产，致使出卖人履行不能。通常而 言，第二购买人通过合理对价购买出卖人的财产，即使明知出卖人已经与第一购买人签订了买卖合同，也很难说第二购买人的法律行为具 有违法性，因为这符合自由竞争的市场经济原理， 当然不正当竞争则 属例外，自不待言。因而在二重买卖情形，出卖人将不动产移转于第 二购买人，致给付不能时，出卖人对第一购买人仅负有债务不履行的 责任。第二购买人即使明知前买卖契约的存在，仍不负侵权责任。第 二购买人只有在其购

5、买行为系出于故意以悖于善良风俗的方法加损 害于第一购买人 时，始负侵权责任。 而 故意以悖于善良风俗的方 法加损害于他人 系概括条款，须于个案予以具体化，并在衡量债权 人利益与第三人经济活动自由利益的基础上决之。（二）撤销权撤销权又称废罢诉权，乃债权人对于债务人所为之有害债权行 为，得向法院申请撤销的权利。撤销权作为债的保全的一种方法，涉 及静态的债权人的保护和动态的第三人交易安全的保护二项法益，其权利的行使侵及第三人交易自由与交易利益， 因而法律对撤销权的成 立规定了严格的要件。撤销权的成立要件包括客观要件和主观要件， 客观要件有三：一，须有债务人之行为，可为有偿行为也可为无偿行 为;二，行

6、为须以财产为标的；三，行为有害于一般债权。其中重要者 是第三个要件，出卖人的第二次出让行为必须是有害于一般债权，即足以减少其一般财产，削弱共同担保，使得债权不能完全被清偿，否 则不得行使撤销权。主观要件包括债务人恶意且受益人也须恶意。 所 谓恶意是指 于行为时明知有损于债权人之权利者 。我国合同法 第74条规定了债权人撤销权制度，包括三种情形：放弃到期债权、 无偿转让及明显不合理的低价转让行为。（三）商品房买卖合同司法解释中的规定XX年最高人民法院发布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释第 8条、第9条对二重买卖进行了规定。 第8条规定了商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房

7、屋出卖给第三 人，买受人因而无法取得房屋的，可以请求解除合同、返还已付购房 款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍 的赔偿责任。第9条规定了当出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第 三人时，同样要负上述第8条情形的赔偿责任。（四）传统民法救济方式的缺陷传统的第三人侵害债权的理论本身在范围上还需要进一步界 定，而在二重买卖情形，因社会经济活动适用自由竞争原理，第二次 转让能否构成对第一购买人债权的侵害， 实有疑问。按照王泽鉴先生 的观点，第二次转让必须是故意以悖于善良风俗的方法加损害于他 人 者才能成立侵权行为，而何谓 故意以悖于善良风俗的方法加损害 于他人还需进一步具体化，因

8、此用第三人侵害债权理论来对二重买 卖进行救济在理论和实践上都较为困难。关于使用撤销权方法，我国 合同法规定了三种情形，而从这三种情形来看，并不包括以合理价格 进行第二次转让的行为，因而，按照现行合同法的规定，二重买卖并 不能用撤销权制度来实施救济。商品房买卖合同的司法解释并没有对 谁能获得优先的所有权做出一般的法律规则， 从第8条的规定看，第 二购买人能取得所有权，第一购买人可以要求惩罚性赔偿，但对第二 购买人取得不动产所有权的要件没有规定。从第9条的规定看，第一 购买人取得所有权，而第二购买人可获得惩罚性赔偿。总体上，这两 条都没有明确谁能取得所有权的规则，而只是规定了二重买卖时可以 向恶意

9、的出卖人要求惩罚性的赔偿， 提供保护的角度是债权性的，如 何构成出卖人的 恶意 也不明确。三、完善二重买卖救济方式的基本思路及路径如前所述，传统民法理论对不动产二重买卖提供的救济方式具 有较大缺陷。在不动产二重买卖的四种情形中，前三种情形基本上可 以按照债的相对性原理以及市场经济的自由竞争原理来加以评判。而困惑最大的是第四种情形，争议也最大。依据现行债权形式主义的立 法，即不动产物权变动二不动产买卖合同+登记，显然应该由第二购 买人取得不动产所有权，因为第二购买人进行了不动产登记， 不动产 物权变动不登记不生效，这也称为登记要件主义的立法模式。 在这种 情形，第一购买人多已经入住，如果是新房则肯定进行了装修，出卖 人已经将房屋交付第一购买人使用，现实生活秩序已经形成，而此时 如果法律允许第二购买人可以用登记就简单的取得所有权的