2006年房地产估价案例与分析真题

1、 真题 2006 年房地产估价案例与分析真题问答题某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁， 拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证， 房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。 某被拆迁人见到公示名单后， 前往其中一家估价机构咨询， 假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待 该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。 请问：第 1 题： 你所在的估价机构通过什途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告 ?_您的答案： 参考答案：经被拆迁入投票或拆迁当事人抽签方式确定本估价机构为该拆迁项目估价 机构，一般由拆迁入委托。详细解答：第 2 题： 你应如何确定作为拆迁估价依据的

2、该被拆迁人房屋的用途 ? 您的答案：参考答案：该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定： (1) 以房屋权属证书 及权属档案的记载为准； (2) 当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特 别规定的， 从其规定； (3) 拆迁入和被拆迁入对拆迁房屋的用途性质协商一 致的， 按协商结果确定；(4) 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的， 向城市规划行政主管部门申请确认。详细解答：2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期 5 年， 剩余部分统一招商和经营管理， 对招商引进的商户收取较高的管理费。 现该百货 公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：第 3 题： 该商场周边近

3、期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其 作为可比实例 ?为什么 ? _您的答案：参考答案：不可取。 因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比 性。详细解答： 第 4 题：确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么 ? _您的答案：参考答案：确定出租部分潜在毛收入时应注意： (1) 租赁期内按租约计，租赁期外 按正常客观的市场租金计； (2) 应考虑租赁保证金和押金的利息收入； (3) 应考虑是否存在无形收益。详细解答： 第 5 题：确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么 ? _您的

4、答案： 参考答案：确定自营部分净收益时应注意： (1) 测算正常客观的净经营 ( 营业)收 入； (2) 应扣除正常商业利润。 或：要准确界定由商业房地产本身带来 的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。 或：应根据经营资料测算净收益， 净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、 经 营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。详细解答：第 6 题：估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误 ? _您的答案：参考答案：错误有： (1) 应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用 ( 或重置价 格) 。 或：不应采用实际支出时的各项成本费用。 (2) 应根据

5、估价对象 的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。 或：不应计自至估 价时点。 (3) 利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。 或：利润 不应是开发商的期望利润。详细解答：第 7 题： 在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格 ? 您的答案：参考答案： 重置价格还应减去折旧 等各种原因产生的物质折旧 种原因产生的功能折旧。或： (1) 或能存在的施工质量缺陷，有形损耗(2) 可能存在的烂尾楼设计过时 ( 落后) 等各(3) 可能存在的由于市场供求状况、 规划、 政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧 详细解答：单项选择题 甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施

6、工，尚未封 顶。第 8 题： 甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。下列表述中正确的是 ( ) 。A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款参考答案： B 您的答案：答案解析： 第 9 题： 下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是 ( ) 。A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权， 因已取得建设用地规划许可证和 建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C.该在建工程在取得国有土

7、地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记 手续D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证， 虽未取得 施工许可证，也可办理抵押登记手续 参考答案： A 您的答案：答案解析：第 10 题： 若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变 现价值，测算结果应为 () 。A.抵押价值B.处分抵押物时的市场价值C.抵押价值处分抵押物的费用及税费D.处分抵押物时的市场价值处分抵押物的费用及税费参考答案： D 您的答案：答案解析： 第 11 题： 若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住 宅部分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是

8、( ) 。A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面 积B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的 建筑面积C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建 筑面积参考答案： D 您的答案： 答案解析： 第 12 题：在 2006 年 10 月时，张某的权益价格为 () 。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2条件下的净收益与 2006 年 10 月的现值之和C.剩余 3 年租期的月租金为 180 元 /m2条件下的净收益

9、与 2006 年 10 月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在 2006 年 10 月的现值D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格参考答案： 您的答案： 答案解析： 第 13 题：在 2006 年 10 月时，王某的权益价格为 () 。A.剩余 3 年租期的月租金为 200 元/m2条件下的净收益与 2006 年 10 月的现值之和B.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2条件下的净收益与 2006 年 10 月的现值之和C.该店面在 2006年 10 月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余 3 年租期的价格D.剩余 3 年租期的正常市场租金与 180 元/m2 条件

10、下的差额与2006年 10 月的现值之和 参考答案： 您的答案：答案解析： 第 14 题：A.20%的首付款加上该首付款 2 年的利息B.20%的首付款，加上该首付款 2 年的利息和已偿还月供在估价时点的本息 值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之 后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D.2004 年 10 月的购买价格，加上 20%的首付款的二年利息和已偿还月供在 估价时点的本息值，减去 2004年 10 月至 2006年 10月估价对象发生的物质折 旧、功能折旧和经济折旧之和， 再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款 本息值在估价时点的现值之和参

11、考答案： C 您的答案：答案解析：某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼 ( 底层为商业用房，以上各层为住 宅) 。在该道路上建一高架路。该高架路工程于 2006年 1月开始， 2006年 3 月 结束。第 15 题： 以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为 ( ) 。A.市场价格上升B.市场价格下降C.市场价格不变D.市场价格变化不确定参考答案： D 您的答案：答案解析： 第 16 题： 以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为 ( )A.市场价格上升B.市场价格下降C.市场价格不变D.市场价格变化不确定参考答案： B 您的答案：答案解析：有效期还未使用，本公

12、司不负任何责任。” 业土地等级与估价对象不一致，应修正。成年代、容积率、可收益年限等是否相近。 明（或缺少可比实例因素修正系数取值说明 正系数取值与实际描述不符。10市6技术报告中可比实例 B、C商7比较因素欠缺，如可比实例建 8缺少可比实例因素的分析说 ） 。9可比实例 C的繁华程度修法中可比实例 B、C 设施设备因素修第 17 题：2006年 9 月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估。估价人员收集 了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期 距估价时点不应超过 （ ） 。A.6 个月B.9 个月C.1 年D.2 年参考答案： A 您的答案：答案解析：指错

13、题第 18 题：您的答案： 参考答案：1. 致委托方函缺估价时点。2致委托方函缺估价报告应用的有效期。3结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积 （ 或分摊土地面积 ）。4结果报告估价方法中缺估价方法定义 （或各种方法未做说明 ） 。5结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误， 应为：“如果本报告超过应用正与实际描述不符。11估价对象一层层高 4.5m，未进行相应修正处理。12技术报告中市场法缺少计算公式。13租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。14 10%空置率和租金损失率 5%应说明确定理由。15有效毛收入计算应为 190086（1-10%-5%）=161573 元。16营业税及附加为租金收入的 5.85%不准确， 应为 5.5%。17出租房屋管理费和租赁费用按经验数据取值不妥， 应按市场客观分析判断得出 （ 或管理费和租赁费用