综合体租金测算方案.docx

1、购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法：租金水平 类比法 以某各大零售商圈的平均租金水平 为基础，推测本商圈与本 项目的租金水平。租金水平是商家 设店选择商圈的重要因素之一。（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的 标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼 层租金和项目实际情况作出相 应调整。二、本项目租金水平分析：租金水平 类比法：1、某市区一层街铺的租金水平：1 层街铺1 层内铺1 层平均租金租金水平租金水平地点（元/ /（元/ /(

2、元/平米 /月)月）月）8060-15012080-200160120 2803025-40180150-250120-1805040-8020-408070-13030-60平均租100金价格第0页共11页02、影响租金水平的关 键因素包括：1、 供求关系 价格的决定因素2、 销售业绩 价格的支撑因素3、 综合成本 价格的成本因素可将上述 3 大关键因素分解 为以下影响零售商 业租金水平和商家 选址信心的 10 大要素，并作加权分析：项要分次素值商1圈2.地0位交通5状况租赁项目商圈类比类比评估标准1) 城市 核心 商圈：202) 城市 主11221要 商55505005圈：153) 正待

3、形成 商圈 ：5 101) 交通 便捷，停31155151车 便利：5第 1页共11页12)交通 停车 条件 一般：33)交通 拥挤，停车 不便：11)客流 较大：10客2)客流1流 量数一般：60量3)客流 量小：21)消费 能消力强：5消费2)5费 能层力 一次般：33)消费 能116622260035513533第2页共11页2铺位2供0求硬力 较低：11)供不 应求：202)表现 一0般：153)需求 较弱：51)硬件 完备，动线 舒适：52)硬22215211005055件5设施品5牌件 一般，动33335353线 一般：33) 硬件 较差，动线 较差：11) 实33515553力

4、品第3页共11页3实牌 商力参 与运营：52)实力、影响 力一般：33)实力、影响 力较弱：11)定位 清晰、规划 特色 鲜定明：10定2)111位166266规0位 规划 特000划色 比较 清晰：63)缺乏 统一 定位 规划：2第4页共11页4招商1推0广管理1服0务1) 品牌 商家 纷纷 进驻：102) 品牌 商111家 部62666分 进000驻：63) 品牌 商家 意向 进驻：21) 统一 专业 管理 和服务：1012)统22226620一 管理：63) 无统 一管 理或 管第5页共11页5理 较差：2总166835956计： 00676860808861699本项目得分 /其余修正

5、率47项目得分 *100%5%4%5%2%7%3%各商圈一层街铺8113平均租020600金（元/月/）修正价修正率 * 各商圈一7115135格（元/月/）层街铺平均租金7000485000本项目-8租金修正价格合 计/44.8（元/月/）租赁项目类比价格：凯达(修正率金旺旺（修正新天地（修正率本62%)率 97%）93%)项目楼平修平修平修正租层均价格正价格均价格正价格均价格价格金（元/（元（元/（元（元/（元/（元月/）/月/）月/）/月/）月/）月/）/月/）第6页共11页6一150933029504756.层租金3（内铺）结论：采用租金水平类比法，本项目 1 层室内的套内面 积租金水

6、平 为：楼层租金（元/月/套内面 积）一层室内56.3二、本项目租金价格：（一）多层综合商业项目各楼 层租金价格的比例关系，通常 为二楼为一楼租金水平的 65%，三楼为一楼的 50%，四楼为三楼的 75%，负一楼为一楼的 40%，根据以上综合分析，并依照各楼 层的业态规划，本购物中心的租金定价建 议为：（以实际面积计、单位：元/月）楼层纯租金均价（元/月/套内面 积）地下 1层22.51 层街铺84.81 层室内56.32 层街铺55.12 层室内36.63 层街铺42.43 层室内28.24 层室内21.2第7页共11页7平均43.4（二）考虑到同一楼 层商铺位置的 优劣，在达到平均租金的情

7、况下，根据位置优劣将租金水平上下浮 动 10 元 /月/左右，厘定各楼层区间的租金价格 带。（三）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：（以实际面积计、单位：元/月）第8页共11页8A 类商铺B 类商铺（中庭及主（其他位置店租金通道边铺）楼均价店铺）层（元/租租/月）租租金均金均价金均价价+20金均价+10 元-20-10 元元元地22.5超市下 1 层184.894174.层街铺.804.88156.36646.层室内.33255.16545.层街铺.11236.64628.层室内.66342.45232.层街铺.44328.23818.层室内.22421.2层室内平43.4均在上述楼 层

8、租金价格表的基 础上，制定各铺位的租金价格。第9页共11页9根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租金在上表基 础上会作出适当 调整（提高或降低）（四）落实到项目的不同 业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相 对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的 70。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼 层租金均价 标准，以不高于每楼 层租金均价的 70厘定价格；（五）由于购物中心第一年的商 铺租金价格会根据不同 业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所 调整，不可能完全按照既定租金价格 执行。因此本租金价格体系是 对外招商的参考性 执行价格，在实际执 行过程中将有部分调整（适当提高或降低）。（六）对于一个 传统的市 场商圈、新的购物中心，首要 问题是要尽快吸引 优质商家进驻，实现既定定位和 规划，并在保持商家 稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市 场