楼市发展史十

1、楼市发展史十19871992楼市发展史.txt你无法改变 别人但你可以改变自己； 你无法改变天气但你可以改变心情； 你 无法改变生命长度但你可以拓展它的宽度。 19871992 楼市发 展史 .txt 始终相信这世间相爱的原因有很多但分开的理由只有一 个-爱的还不够。人生有四个存：健康 情感 事业和金钱。如果 健康消失了其他的存都会过期。1987 1992 楼市发展史的全盛时期1987年 l0 月纽约股价暴跌以后股价快速上涨显示出的强大 实力。股票的不断上涨不单单是提高了公司及其领导的威望而且 也吸引越来越多的人去投资股票。 似乎再没有比通过股票来赚钱 更容易的了。 使用贷款进行投机也能获得很

2、大的收益因为行市上 涨所获得的收益明显高于利息费用。 这也诱使公司用公司资金和 公司贷款去进行投机这样就有更多的资金涌入股市股价也因此 被进一步抬高。 同时公司在投机上获得的成功也增加了公司利润。 利润的增加会使人们买进更多的股票：景气一浪高过一浪。股价上涨的一个巨大支持是人的心态和商务实践： 意见分歧 并不像西方人那样对立地表现出来以得到解决。 分歧的澄清首先 是以每个人都能保全面子的方式进行的。 在这种心态下股价的下 跌会损害到公司的威望并且对公司的管理也会造成一定的不利 影响。因此就存在着通过买进股票来防止出现损失的倾向。 从表 面上看这是一种不错的途径但是如果不直接指明原因的话那么 这

3、种做法会给揭露缺点造成困难。 这会掩盖可能出现的畸形发展 及其不利影响。 此外在公司内部员工们会普遍形成一切向上看的 思维方式。 因此在楼道、 茶馆或是澡堂里也不会有人就可能或是 必要的纠正措施讨论。 为什么不会？因为股票这个收买不了 的企业经营成功与否的仲裁人在不断上涨。 25 年以来它都 在不断上涨。 即使是石油危机也不能动摇股市的乐观情绪。 这难 道还不足以证明投资计划的正确性吗？的商务实践和商务结构让本来处于竞争关系的竞争对手们 通过监事会、 参与投资和信贷联系在了一起。 与其把这种公司结 构理解成是一个相互依赖和相互竞争的独资公司不如将其理解 成是一个大型的组织产物。 政府在这种组织

4、产物中与其说是公共福利的决策者不如说是工业巨头的傀儡。结合最终促使银行轻率地发放低息贷款。政治与投资之间的这种 人引以为豪的经济迅猛 发展在很大程度上是以贷款为根基的。在利用广泛的人际关系可 以轻易获得贷款这些巨额贷款必须在将来的某个时候偿还。由此使得的 金融投机活动异常兴旺起来。最初是接受地产和不动产做抵押而放款和用得到的贷款去 购买股票。然后用从股票中得到的收益和新获得的贷款去购买地 产。地产需求的增加相应地推动了地产和不动产的上涨由此扩大 的贷款额度为了购买股票而去申请贷款提了可能性而这又会促 使股票上涨。由贷款、不动产和股票组成的上涨螺旋开始不断地 向新的高度攀升。这种游戏可以一直持续

5、下去直到不断上涨的无法再不断创 造出新的抵押贷款可能性为止。 因为银行的有价证券持有量在不 断增加这也促使银行慷慨地发放贷款。 如果银行手中的股票的下 跌那么银行也会遭受巨大的损失因此为避免损失在需要时银行 会支持本应该下跌的股价。这样投机活动所赖以存在的基础就承受着越来越沉重的负担。a H-R Art “黄祸”美国人和欧洲人认为是问题的在人看来却是挑战。 人的学习 和工作热情、 自律、 对公司的忠诚和勇于自我牺牲的精神都是值 得钦佩的。这些品质是取得成功的保障。 似乎正处在胜利的开始。 前景总的来说是富于希望的。 在具有丰富的生产储备、 卓越的竞 争优势和与巨大的中国市场之间的密切联系的背景

6、下经济的未 来似乎是充满希望的。人在全世界进行着大。 他们买来的不是鞋子、 汽车或是衬衫 而是不动产、 公司和艺术品买进所有精美的东西。 三菱公司 出资 8.5 亿美收买了被称为美国“富有的标志”和“美利坚的标 志”的纽约洛克菲勒中心 51的股份；索尼公司动用 34 亿美买 下了被称为“美国灵魂”的好莱坞哥伦比亚电影公司、三星电影 公司和汉堡的四季酒店；松下公司斥资 6l 亿美收购了美国环球 影业公司； Shuwa 株式会社购买了洛杉矶花旗广场和梵高的名画 向日葵；美国广播公司大厦失守；花旗银行总部大厦易帜； 莫比尔石油公司总部大厦陷落通过投资来“收购美国”逐步取得了对美国经济命脉的控制而美国

7、却无还手之力。据统计 19801988年在美国的直接投资增长了10倍以上。人拥有2850 亿美的美国直接资产和证券资产；控制了超过 3290 亿美美国银 行业资产（占美国银行业资产的 14）；控制了加利福里亚州银 行业资产的 25以上以及其未清偿贷款的 30；在美国拥有的 不动产超过欧洲共同体的总和； 占有了纽约股票所日量的 25。 对于他们来说没有什么是太贵的只有很少的精美之作能够满足 他们的要求。恐惧蔓延到了美国的领导层、对异己的恐慌和对“黄祸”的恐惧。西方领导层 的这种恐惧似乎是合理的因为人公开买进他们想要的一切。 他们 的财富是无穷的就跟他们的债务也是无穷多一样。投机热中的国家整个国家

8、都参与了股市投机公司、 、雇员和家庭主妇们。增 加个人的财富似乎很简单也很吸引人： 在股票所里发出一个购买 指令财富就会增加。这并不是梦想而是美妙的现实。不久后就没有相应的国民经济成就和实体经济与所盈利和 不动产的上涨相对应了。 股票收益比率在是 60和 60 以上而在美 国和欧洲通常是 10到 20。股票成了衡量公司声望的标准。股票牌价越高公司的声望也就越高。 这样每个公司都尝试着抬高其股所牌价和不动产的上涨通常会导致利率的上升。 然而裙带关 系却在阻止利率的上升。 银行不但慷慨地提巨额贷款贷款条件也 非常优惠。利率的高低不再是给与需求的问题而是任人唯亲的结 果是在市场轻济规律以外随意互相提

9、贷款的结果。当作为生产和货币量平衡因素的利率所具有的国民经济功能被 剥夺以后信用膨胀会导致货币过多进而造成不动产和股票贬值。结果是从19851990年东京的地价翻了一番。投机活动特别是 用贷款进行的投机活动也变得非常有利可图。 在最景气时期有超 过一半的大企业通过投机获得了一半以上的利润。 对于企业来说 投机和生产一样都是可获利的而投机并不是特别费力承担的风 险似乎也较小。1987 1990 年人的财富上涨了 3 倍。之所以会出现大规模 的通货膨胀是因为国民并不是主要把钱用在消费上而是投到了 房地产、股票等资产市场上。 1983 年日经股价指数年平均为 8800 日 1986 年升至 1640

10、0 日升幅近 1 倍。从 1986 年 1 月开始股市进 入疯狂状态。 1987 年 1 月份日经股价指数突破 20000 日。 1987 年 3月股票市场的市价总额已经达到 26880亿美占全世界的 36 超过美国居世界第一。 1987年 10月的“黑色星期一”之后西方 各主要国家纷纷提高利率进行应对。 却在国内资金极为富裕的情 况下继续保持超低利率水平使其股票总额在两个月后达到全世 界股票总额的 42日经平均股价最高已经接近 40000 日大关。 此时股票总市场已经占到 GN 的 1.6 倍占全球股市市价总额的 42。如果从 1985 年算起到 1989年为止股票在 4 年时间内平均 增长

11、率高达49%而同期实际GD增长率只有4%。光是NTT公司 的股票牌价就高于安联保险公司、巴斯夫集团、宝马、戴姆勒、德意志银行、蒂森 钢铁集团的牌价总和。 随着股市的上升主要城市土地也开始猛涨。 东京、大阪等六大城市市区地带各类用地平均指数 1986 年为 401990年达到 1104 年间上涨了近 3倍。 1987 年地价上涨达到了 高潮全国各类用途土地平均上涨了 22%东京住宅用地上升 66% 商业用地为 61 %均为历史最高住宅用地首次超过商业用地。这 一年政府实施了一项 完善综合休养地区法 提出将国土的 20% 变成国民休养地通过政府补助和税收优惠鼓励完善生活休闲设 施以达到扩大国内需求

12、的目的。这一政策推动土地进一步上升。 在“土地神话”和大量过剩资金的推动下土地从 1985 年的 4.2万亿美增加到 20 世纪 80年代末的 10 万亿美上涨了两倍多然而新发行的货币不仅用在了投机上也用在了购买美国公 债上。 美国公债的利息是贷款利息的两倍。 这样最终负担公债利 息的美国纳税人就间接地为一部分人的投机活动提了资金支持。太阳变得昏暗起来泡沫经济破灭的契机是 1989 年 5 月。资产的持续、大幅上 涨使政府逐渐感受到了压力。 1989 年 5 月银行决定改变货币政 策方向将维持了两年多的 2.5%的“超低利率”提高至 3.25%。1989 年底主张不惜一切代价抑制泡沫的强硬派代

13、表三重野康出任央 行行长上任伊始他就将中央银行贴现率由3.25%提高到 4.5%结束了的超低利率时代。 当时央行采取了紧缩银根、 限制不动产贷 款等对策。 当大大的投机泡沫被刺破以后会发生什么呢？当股票 收益比率从当时的 65 下降到符合西方标准的正常水平 20以下又 会发生什么呢？如果股票的市值缩水将近 1/3 又会给国民经济带 来什么样的后果呢？是的企业太贵还是美国和欧洲的企业过于 呢？1989年底索尼公司创始人盛田昭夫 (Akio Morita )以充满自 信心的口气说道必须学会在它的批评者面前说 “不”如果成为超 级大国那对全世界都是一件好事。 然而当 1990 年 4 月初日经 22

14、5 指数跌去了 10跌至 28000 点时这种自信就减弱了许多“太阳 变得昏暗起来” 远东经济这样写道。这是战后的第二次最为 严重的股价暴跌。股价在 1989 年 12 月 29 日达到历史最高点 38916点以后就急剧下滑大部分投资者都是损失惨重可是大多数 投机者都不想承认这一点。1990 年日、债券、股票同时贬值泡沫开始破灭败象毕显。 股价和地价的下降导致信贷担保物的贬值金融机构为避免债权 损失而迫切要求债务人尽快偿还借款或追加担保这就迫使有关 企业转让自己保持的股票和不动产结果大大助长了出让股票和 土地的风潮导致股价和地价的进一步下跌。 如此反复形成恶性循 环。但是这时大多数人还没有充分

15、认识到问题的严重性以为经济 的挫很快就会得到克服。 另外房地产持续暴跌致使许多房地产商 和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败根本无力偿还银行的 贷款而不得不宣布破产。 房地产公司以及个人在向银行贷款时虽 然都有房地产、 股票等资产做担保抵押但随着土地和股票的不断 下跌担保的价值日益下降致使金融机构不良债权不断增长资本 充足率大幅下降。 不良债权的大量增加导致金融机构的财务体制十分脆弱抗风险能力下降。 部分金融机构甚至还出现了资金周转 失灵等问题致使十大银行中的长期信用银行、 债券信用银行以及 北海道拓殖银行相继倒闭。 中小金融机构的破产更是接连不断金 融体系发生剧烈动荡险些引发一场严重的金融危

16、机银行的各项 机能均遭到重创。从1990年起开始的股票的下跌是在 19851990年期间政府 为了减少日升值带来的经济压力、 同时缓解日升值预期而采取扩 张性的财政政策和货币政策所导致的结果。为抑制经济过热特别是股市泡沫央行自 1989 l990 年又一连 5 次大幅提升利率股市因此从 38000点以上一下跌至 14000点以下。 从此以后尽管日进一步大幅升值但的利率政策不再以遏制日升 值和预防通货膨胀为重点而是以刺激国内经济为重点。 遗憾的是 即使接近并达到零利率水平经济不仅仍不见起色反而走入零增 长时代。股市上投资者的信心被严重损害即使为股市注入了数十 亿美的资金也起不到任何积极的效果。

17、民众失去了对未来的信心。 国民生产总值下降。 亚洲四小龙因缺少资金去购买外国商品而陷 入的危机也波及到。 战后第一次大规模的解雇雇员是不可避免的。 失业率和自杀率达到了最高记录。 尽管已经进行了破产清算但在 还是出现了 5000 亿美的呆账。进入了 10 年的漫长衰退期自此以后经济始终在走下坡： 内需不足海内外投资低迷银行 呆账、 坏账急增国债、 地方政府债券过度发行日超常贬值消费税 直线上扬长期利息居高不下年通货膨胀率达两位数。 这不仅给国 民造成不安同时也给亚太地区乃至全世界经济的发展投下了巨 大阴影。当日经 225 指数下跌到 14000 点以下时一位基金说道： “令人更讨厌的事情马上就

18、会来到。 ”在此期间日经 225指数达到了 14200点的最低点。股票也在 2001 年跌到 10000 点的最低点大关。伴随着股价的下跌人们的情绪也越发地消沉。 在的很大范围内出现了消费萎靡态势。 当人们面临着失业的威胁 和在未来的前景越来越暗淡的情况下还有谁会愉快地消费呢？ 在看不到销售机会、 到处都是开工不足和可能的买主都消失得无 影无踪的情况下还有谁愿意去投资呢？早先的乐观情绪和不可动摇的自信心早已转变成了极度的 悲观失望。泡沫崩溃给经济增长带来的最大的损害性因素是银行 金融系统大量的金融坏账。 泡沫经济时期全国各地资金都集中投向房地产上涨最快的大城市。 差不多所有的投资机构、 生产企业 以及很多个人都踊跃向银行借款投入到房地产中。 房地产泡沫崩 溃后大量借款不能偿还给银行金融机构造成大量不良资产。