物业服务合同(酬金制)-定稿

1、物业管理酬金制委托合同第一章总则第一条本合同双方当事人：委托方（业主委员会以下简称甲方）：市业主委员会;受本住宅小区第 届业主大会委托，签订本合同。受托方（物业管理企业以下简称乙方）：市物业管理有限公亘；根据国家有关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲 方将住宅小区委托给乙方实行酬金制物业管理模式，即乙方仅作为物业资金代管方，依据物业管理合同收取酬金，为甲方实施定额定标物业服务，特 订立本合同。第二条物业基本情况：物业类型：住宅；坐落位置:市路 号。占地面积：平方米。建筑面积：平方米。第三条乙方提供服务的对象为本物业的全体业主和非业主使用人，本物 业的全体业主和非业主使用人均应

2、对履行本合同承担相应的责任。第二章 委托管理事项（物业构成细目见附件一）第四条 房屋建筑共同部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、 承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条 公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下 水管道、落水道、通风道、电梯、共用照明、高压水泵房、楼内消防等小区内 设施设备。第六条 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括 道路、化粪池、沟渠、池、停车场。第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化 体育娱乐场所。第九条 公共环境卫生清扫、保洁，包括公共场所、房屋共用部

3、位的清洁 卫生，垃圾的收集、清运。第十条道路交通与车辆停放秩序的管理。第十一条 配合公安部门维护住宅小区的公共秩序，包括安全监控、巡 视、门岗执勤，做好安全防范工作。第十二条 管理与物业相关业主档案材料（与物业相关的工程图纸、竣工 验收资料由甲方自行管理）。第十三条配合社区居委会开展社区文化娱乐活动，商业活动必须经业主 委员会同意且收入纳入物业费共管账户。第十四条负责宠物管理。第三章委托管理期限第十五条本合同委托管理期限为年。自年_月日起至年月日止。第四章 双方的权利和义务第十六条甲方权利艾务：（一）代表本物业住宅小区的全体业主、非业主使用人签订物业管理酬 金制委托合同，维护业主、非业主使用人

4、的合法权利；（二）对乙方的管理实施监督检查，每半年全面进行一次考核评定，如因 乙方管理不善，造成重大经济损失致管理失误，有权终止合同；（三）及时审核乙方提出的物业维修计划预算书。监督物业维修专项 资金的合理使用；I（四）当业主和非业主使用人不按规定交纳物业管理服务费用时，应予以 协助督促、催交。（五）执行业主大会的各项决议，接受广大业主的监督:（六）贯彻执行并督促业主和非业主使用人遵守物业管理有关法律、法 规、政策规定。（七）物业服务用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用， 但不得改变其用途。（八）乙方负责发放地下车库机动车停车证、停车卡，预缴停车费的充 值、停车感应器送修、失效更换

5、、增购工作。（九）制定业主规约并督促业主和非业主使用人遵守业主公约和物业管理 公共规章制度及规定；（十）监督公共建筑、共用设施的合理使用；（十一）审定乙方提出的物业管理方案和物业管理公共规章制度：第十七条乙方权利义务（一）负责编制物业管理方案和拟定物业管理公共规章制度，经甲方审定后 组织实施；（二）负责编制物业公共部位、共用设施、设备的维修计划预算书和维修资 金使用方案，经甲方审核E由乙方组织实施。（三）经甲方同意，可选聘专营公司承担本物业的专项管理服务业务，但 不得将本物业的管理责任转让给第三方：外包项目的合同（草案）要报甲方批 准才能签订，否则甲方不承担任何责任。（四）甲方通过对物业管理处

6、主管（经理或负责人）或保安队长不信任决 议的，乙方应在接通知一个月内对上述人员予以撤换。（五）依据本合同代乙方向业主、非业主使用人收取物业管理各项费用。 物业管理处应在满半年E的40日內向全体业主公布前一阶段的物业收支情况。 甲方有权对乙方物业管理处的相关财务爭项进行质询或审计，乙方不得以任何 理由拒绝。（六）向业主和非业主使用人告知物业使用的有关规定，当业主和非业主 使用人装修物业时，告知有关限制条件，在装修过程中有违反有关规定的行为 时，应当通知行为人立即停止并改正，对拒不改正的，应当告知甲方，并报有 关行政管理部门依法管理。（七）乙方在工作时间应对业主和非业主使用人的房屋自用部位、自用设

7、 备的简易维修、养护提供服务，并可收取合理的材料费；其他特约服务由双方 按社区服务价格协商收费。（八）负责补救本合同生效前发生的前期物业服务行为的遗留问题。（九）对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对有关具体行为并根 据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理等措施。（十）物业公司应忠实地、合法地屐行职责，谨守职业操守。在规劝、阻 止业主及物业使用人的不当行为时，应当尊重业主及物业使用人的人格尊严， 不得捜自处置业主及物业使用人的财产，不得侵害业主及物业使用人的合法权 益。物业管理企业未履行物业合同服务的约定，导致业主人身、财产安全受到 损害的，应当依法承担相应的法律责任和经

8、济赔偿责任。第五章物业管理服务质量第十八条 乙方按拟定的物业管理方案承诺的服务质量，实行目标管理（见 附件二）并明确实现如下基本管理目标：1、房屋外观：整洁、美观I2、房屋及设施的维修、养护： 维修及时、保持正常运行3、公共环境卫生：大厅、电梯、楼梯、道路每日清扫一次，全天保洁4、交通秩序：负责小区秩序管理，力争做到车辆停放有序，保持道路畅 通。5、保安：24小时值班，流动岗实行不定时巡逻。6、宠物：宠物按相关规约严格管理，饲养宠物的业主需到管理处登记备 案。第十九条 甲方对物业管理综合服务目标责任制每半年进行一次考核，结 合综合服务目标管理评分细则（附件三）和业主满意度进行打分。1满意度85

9、%、综合服务目标考评85分为基准，满意度85%、综合服务目 标考评达到85分的不奖不罚：2、满意度、综合服务目标考评85分以上，甲方奖励乙方每分壹千元，作为乙方管理人员奖金;3、满意度、综合服务目标考评85分以下，甲方扣罚乙方保证金每分壹千元；4、满意度、综合服务目标考评70分以下，可终止物业委托合同。由于甲方经费不到位造成乙方管理不到位的，不扣罚乙方相应保证金。第六章 物业管理服务费用第二十条 甲方委托乙方向业主、非业主使用人收取下列费用：（一）物业管理服务费：由乙方向业主、非业主使用人收取：高层住宅_元/每平方米建筑而积月；多层住宅元/每平方米建筑面积月；商业用房元/每平方米建筑面积月；空

10、置房按上述标准的 收取。（二）装修垃圾清运费：由乙方按物价部门规定的标准按照次数向业主和 非业主使用人收取；（三）公共设施设备、共用部位的用水用电（如电梯、公共照明等）费用高楼按每户每月元限额预收，多层每户每月按元收取，专户管理，结余由业主委员会管理转下年使用。如遇相关部门价格调整，则重新制定预收标 准经甲方审核后实施。（四）供水、供电部门委托，由乙方向业主、非业主使用人代收代繳水电 费的，乙方按实际使用量、规定价格和应分摊的费用向业主、非业主使用人收 取。（五）停车管理费、泊位费按物价部门规定的标准收取：地下车库私有车 位元/辆月，如遇物价部门对价格进行调整，报甲方核准后收取。公建配套汽车位

11、按业主大会停车决议收取。（六）法律、法规、政策规定的其他费用，报经业主委员会核准后收取。（七）物业管理服务费按季交纳。车位租金在停车前交纳，未交纳不得停 车。业主和非业主使用人如不按规定交纳各项物业管理服务费用，从逾期次日 起按每天应缴额的万分之五交纳滞纳金。业主满年度三个月后仍不缴各项交费 用和滞纳金的，甲方可委托乙方向所在地人民法院提起诉讼，诉讼相关费用双 方另行协商。甲方依照物业管理合同约定一年支付万元作为乙方酬金，每半年支付一次（于7月30日前支付万元，余额于年1月31日前支付）第二十一条年度收支定额预算见附件四，1每年度预算核定、决算审计 均由甲方监督管理，并将收支明细账务向业主公布

12、，做到现金交财务日清月结 透明管理。2报销管理制度：凡是购买发票、工资领发册必须具有经手人、管 理处主任、甲方验收人（甲方财务科）或业委会审批人签名方可列支。3经费 审批权限按业主大会议事规定1000元以下由乙方总经理审批，1000元以上到 5000元由甲方主任或甲方财务主管审核，5000元以上均由甲方常务委员集体审 议。乙方应在次月15日内将上月费用清单报甲方审核。第二十二条 公共设施设备维修、养护、更新和改造的项目费用、预算列 支范围等内容，必须由甲方审批核定后，按财务管理制度执行。凡是维修方案 由乙方报甲方审核（小修十天内予以批复；大中修及时批复E按规定程序上报 物业维修资金中心审批；急

13、修年累计5万元以内的由该幢全体业主三分之二签 字同意即可），经核准后由乙方组织实施。第二十三条凡是一切物业相关收费一律使用业委会统一收据（除个别业 主要正式发票外），并将所收费用先行汇入甲方指定账户。甲方每月25日（法 定节假日顺延）将所收物业管理费和车辆管理收入全额汇至物业费共管账户， 双方每半年结算一次。第二十四条 车库车位定额定标管理承包合同及对外发包合同须经甲方 认可后才签订执行。第二十五条 物业管理人员年度管理费按定额收入指标（管理费收入计 人民币元）完成后，由甲方另行提取定额指标元作为乙方管理员奖金，小于定额指标收入不奖。公用水电费、停车费、住户二 次供水水费、装潢垃圾清运费、小区

14、公共区域广告费和押金等也由乙方代收交 甲方。应收金额应详细提交甲方审核。第二十六条 公共营收归业主所有。乙方未经甲方同意，不得经营公共营 收。甲方有权对乙方受托的营收项目进行质询或审计，乙方不得拒绝。第七章违约责任第二十七条甲方违反本合同第十六条，造成乙方不能按期完成规定管理 目标的，乙方有权要求甲方在一定期限內解决，逾期未解决的，乙方有权终止 合同；造成乙方经济损失的，甲方应承担全部赔偿责任。?业主、非业主使用人及其他人因违反有关规定发生的行为造成其他业主、 非业主使用人经济损失的，行为人应承担赔偿责任。第二十八条 乙方违反本合同第四章第十七条、第五章第十八条约定，未 能达到的管理目标，甲方

15、有权要求乙方期限整改，逾期未整改的，甲方有权终 止合同；造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任。物业公司合同签定前乙方取得资质等级被降的，业主方可以自物业公司丧 失资质致资质降级之日起另行协商解聘或按原合同屐行。乙方违反本合同第六章约定，擅自提高物业管理服务收费标准的，甲 方有权要求乙方清退：造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任。任何一方无故终止合同，应赔偿对方经济损失。第八章附则第二十九条 甲方对乙方人事招聘有监督权，凡是管理人员定岗、定 编、定额（岗位工资、奖金、福利及各种补贴）必须经过甲方审定执行。若乙 方认为管理处主管或保安队长不称职，提出新人选，须经甲方认可可对上 述人员进行任免。

16、第三十条双方对物业收支实行定额管理，严格按预算收支，多退还、超 不补，因突发情况政政策变化需要增加额外费用的，由物业公司报业委会核准 另行支出。定额预算与酬金挂钩，年终实际收入超出预算定额，则由甲方支付 给乙方超出额的30%做为奖励；若未能达到预算定额，则从乙方酬金中扣罚不 足额的30%o第三十一条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当召开业主 大会决定是否续聘。决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合 同；决定不续聘的，应当重新公开选聘物业服务企业，并以书面形式通知该物 业服务企业，在物业管理区域内公告全体业主。业主委员会、物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当在3个月

17、 前书面通知另一方当事人，并在物业管理区域内的显著位置公告全体业主。物业服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业服务 合同继续履行。合同期限届满继续履行原合同期间，乙方决定不再履行合同义 务的，应在3个月以前书面提出，并移交所有资料，清算和返还往来资金。第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业 管理行政主管部门进行调解。协商或.调解不成时，提交法院依法裁决。如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处 理。第三十三条 本合同之附件均为合同有效组成部分，空格部分填写的文 字与印刷文字具有同等效力。本合同及附件和补充协议中未规定的事宜，均遵

18、照中华人民共和国有关法 律、法规和政策执行。第三十四条本合同期满按中华人民共和国物权法、长春市物 业管理办法和小区业主大会议事规则进行续聘或解聘。第三十五条 双方可对本合同的条款进行调整、补充，如以书面形式签订 补充协议的，补充协议与本合同具有同等效力。第三十六条本合同正本连同附件共_页，一式三份，甲、乙双方及物 业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。第三十七条 本合同自签订之日超生效。甲方单位签幸：乙方单位签章：代表人签名:代表人签名:1、物业管理制订争创规划和具 体实施方案，并同业主委员会 签订物业综合服务目标责任制 管理合同，双方专利明确。1?符合，基本符合，不符合02、建立

19、维修基金，其管理使用 续筹符合有关规定，房屋使用 手册，装饰装修管理规定及业 主公约等各项公众制度完善。1符合，已建立但管理使用续筹不符合规定扣，未建立03、物业管理建立健全各项管理 制度和岗位工作标准，并制定 具体的修订措施和考核办法。3制度工作标准建立健全主要检 查：物业管理服务工作程序质 量保证制度，财务制度，岗位 考核、考勤制度等发现不完整 规范扣，未制订落实措施扣， 未制定考核考勤制度扣4、物业管理人员和专业技术人 员持证上岗，员工统一着装， 佩带标志，工作规范，作风严 谨。1管理人员，专业专业技术人员 发现无上岗证书扣着装及标志 符合不符合05、物业智能化管理提高管理效 率，在收费

20、财务管理，会计核 算，稅收等方而执行有关规 定，至少每半年公开一次物业 管理服务费用收支情况。1执行有关规定未执行0,公开未公开06、房屋及公用设施设备图纸档 案资料齐全，分类成册，管理 完善，查阅方便。1包括房屋总平面图，地下管网 图，房屋数量种类，用途分类 统计成册，及共用设施设备大 中修记录。设计安装图纸和台 帐，每发现一项不符合或不完 善扣。7、建立住户档案，房屋及配套权属清册，查阅方便。1每发现一处不符合扣。8、建立24小吋值班制度，设 立服务电话接受业主和使用人 对物业管理服务报修求助建议 问询、质疑投诉等分类信息的 收集和反馈，并及时处理，有 问访制度和记录，投诉回访率 85%以

21、上。3符合值班制度不符合扣服务电 话接受业主和使用对物业管理 服务发现一处不及时扣，没有 回访记录扣，投诉回访率达不 到85%以上扣。?9、每季度向住户发放物业综合 服务目标责任制管理考核评估 单，对合理的建议及时整改满 意率达85%。2满意基本满意不满意率达80%以上010、建立并落实便民维修服务 承诺制，零修急修及时率100% 返修率不高于1%并有问访记 录。3建立并落实建立但未落实扣未 建立扣及时率符合每降低一个 百分点扣反修率符合，不符合0,问访记录完整记录不完整 或无问访记录0二、房屋维修养护管理7仁大厦、栋号、楼层、房屋标 志明显大堂内布置合理、整 洁、并设立引路文字平面图， 且有

22、维护人员管理。2符合无标志扣、不整洁扣、无 维护人员管理扣、无引路平而 图扣。2、无违反规定私搭乱建、无披自改变房屋用途现象1符合发现一处私搭乱建或搜自改变房屋使用用途均扣3、楼房外墙完好、整洁、明 亮、无污渍污无纸张乱贴、乱 涂、乱画和乱挂现象。1符合楼房外观一处不符合明亮 或退色的扣发现一处丸贴、涂 画挂扣4、室外招牌，广告牌霓红灯按 规定设置，保持整洁统一美 观，无安全隐患或无破损。1符合未按规定设置或按规定设 置但不整齐或有碇损每处扣有 安全隐患每处扣(5、封闭阳台统一有序，色调一 致，除建筑设计有要求外不得 安装外廊及户外防盗窗，晒衣 架等。1符合，每发现一处不符合扣6、房屋装饰装修

23、符合规定未发 生危及房屋结构安全及拆改管 线和损害他人利益的现象。1符合每发现一处不符合扣三、共用设施设备管理34（一）综合要求41、制订设备安全运行岗位责任 制，定期检查，维护保养，运 行记录，维修档案等管理。2符合，每发现一处不符合扣2、设备及机房环境整洁，无杂物灰尘、无鼠虫害发生，机房环境符合要求1符合，发现一处不符合扣3、配备所需专业技术人员，严 格执行操作规程，运行正常， 一年内无重大管理事故发生。1符合，不符合扣，管理未做扣（二）供电系统3%1、保证一天24小时正常运 行，出现故障立即排除，并制 订临时用电管理措施与停电应 急处理措施。符合，发现一处不符合扣2限电，停电如有通知不按

24、规定 提前通知业户、外线停电备用 应急发电机送电不超过15分 钟。符合不通知扣、自发电超15分钟扣（三）监控系统4:1、1、监控系统等智能化设施 设备运行正常、究发各类情 况有记录保存，并能及时报 告处理。2符合，运行不正常扣突发爭件无记录不报告扣(2、监控智能发生故障或损坏， 必须及时修理、维修率达 100%2符合不符合0（四）消防系统61、消防控制中心24小时值 班，消防系统设备设施齐全并 有年检记录、完好无损、可随 时超用、。2符合发生一处不符合扣2、消防管理人员掌握消防设备 设施的使用方法并能及时处理 各种问题1符合发生一处不符合扣$3、组织开展消防法规及消防知 识的宣传教育、明确各区

25、域 防火责任人。1符合责任不明确、每发现一处 扣4、.5. 订有突发火灾的应急方案， 设立消防疏散示意图，照明 设施，引路标志完好，紧急 疏散通道畅通。1符合无应急方案扣各种标志每 缺少一个及每发现一处未畅通扣6、无火灾安全隐患1每发现一处安全隐患扣（五）电梯系统61、电梯准用证，年检合格证、 维修保养合同完备。1符合不符合02、电梯按规定或约定时间运 行、安全设施齐全、通风照明 及附属设施完好。1每发现一处不符合扣3、轿厢、井道、机房保持清 洁。1符合不符合04、电梯由专业人员维修保养、 维修保养人员持证上岗。1符合不符合05、运行出现故障后，维修人员 应规定时间內到达现场维修， 并有记录。

26、1符合不符合06、运行出现险情后、应有排除 的应急处理措施。1符合不符合0（六）给排水系统91、建立大厦用水，供水宣传管 理制度，积极协助用户安排合 理的用水和节水计划。1符合基本符合不符合02、设备、阀门、管道工作正 常、无跑冒滴漏。1每发现一处不符合扣（3、每半年对二次供水蓄水池设 施设备进行清洁、消毒；二次 供水卫生许可证，水质化验 单，操作人员健康合格证齐 全；水池、水箱清洁卫生无二 次污染。2符合发现一处不符合扣4、高压水泵、水池、水箱有严 格的管理措施、水池水箱周围 无污染隐患。1没有措施扣 水箱周囲每发现一 处隐患扣5、限水、停水如有通知不按规 定时间通知用户。1符合基本符合不符

27、合06、排水系统通畅，汛期道路无 积水、地下室、车库设备房无 积水、浸泡发生。1符合每发现一处不符合扣17、遇有事故、维修人员在规定 时间内进行抢修，无大面积泡 水，泛水，长期停水。1符合基本符合不符合08、制订事故应急处理方案11无处理方案扣 方案不完善扣（七）空调，供气系统21、空调安装位置统一、排列有 序，冷凝水等不得乱散、支架 无锈蚀。1符合不符合02、煤气设备完好，供气正常、 管道阀f 1无泄漏现象及事故隐 患。如有发生请及时联系煤气 公司，并存记录。1符合不符合0四、共用设施管理41、共用的配套服务设施完好， 无随意改变用途。1符合，每发现一处不符合扣2、共用管线统一入地或入公共

28、管道无架空管线，无碍观唸。1符合，每发现一处不符合扣13、道路、楼道、大堂等公共照明 完好。1符合，每发现一处不符合扣4、住宅区范围内的道路通畅、路 面平坦。11符合五、安全秩序维护管理101、有专业保安队伍，实行24 小时值班制对重点部位区域每2 小时巡查一次，晚上增加巡查 管理，各类车辆不得驶入区内 停放。3符合无实行24小时值班制扣 无巡查扣各类车辆违规驶入区内 停放发现一次扣2、高楼制订安全防范措施、大 堂设小区秩序维护人员，实施 早上七时到晚上24小时岗位工 作为第二道关口把关，夜间无 值班阶段加强巡查管理。2符合发现一处无值班人员扣晚 间提早离岗发现一处扣 无值班阶 段无巡查管理扣

29、3、大门要建立监控管理制度， 如显示突发情况秩序维护员要 立即到达现场及时处理，并记 录保存。1?符合不符合04、外来人员的进出采用身份证 识别和持出入证进行出入并登 记控制管理，登记率98%:无叫 卖、乞讨可疑人员进出。2符合 发现进出口无登记扣存 在叫卖等进出扣登记率达不到 98% 05、安全秩序维护管理被盗、刑 事、治安案件发生率要达到以 下。2符合 不符合0!六、交通秩序维护管理61、车库在现有定位管理的恳础 上，实施机能细化一卡通管 理，并要把车库管理工作纳入 小区安全秩序维护统一管理来 抓，出入口也要建立24小时岗 位责任制。2(符合，不符合02、车库出入处外来人员的进出 也要采用

30、身份证识别和持出入 证进行登记。1符合，发现未登*哒入扣3、室內停车场管理严格：非机 动车辆有指定停放场地，管理 制度落实，行放整齐，场地整 洁。1符合不符合04、小区外停车辆有专人管理疏 导、排列整齐有序。1符合不符合05、各类车辆不得驶入小区内停 放或危及人身安全处设有明显 标志和防范措施。1)符合不符合0七、环境卫生管理10仁环境设备完备，设有垃圾 箱，呆皮箱垃圾中转站。1符合，不符合02、小区休息室和广场上的垃圾 桶每日一清一洗，定期进行卫 生消毒灭杀房屋共用部位共用 设施设备无蚁害。2符合，不符合03、实行定人分片包干的清扫保 洁管理制度，要求每天清扫地 面二次，每星期洗公共场地一 次，生活垃圾日产日清。3符合无建立清扫保洁制度扣：达 不到二次清扫要求扣每星期公共 地面无清洗扣4、公共走道、楼梯扶栏、玻璃 窗、天台等所有场所保持清 洁，无随意堆放杂物和占用， 无存在乱扔、乱倒、乱吐、乱 烧以及 公共地无纸屑、烟头等 废弃物的现象。2符合发现公共场地保洁差或堆 放杂物扣垃圾乱倒等现象扣发 现公共场3也有纸屑烟头等废弃物扣5、商业网点管理有序符合