住宅项目定价方法

1、住宅项目定价方案 一、概述 在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有以下几种方式，本方案 重点分析得就是实用性较强得类比量化定价法 1、成本加成定价法：它指得就是在项目单位成本得基础上加上一定比例得目标 利润作为项目得单位售价，其公式为P二CX (1+T) 1,但这种定价方法仅 仅考虑成本与企业得目标利润，而不考虑需求与市场竞争状况，其结果就 是住宅要么卖不出去要么企业不能获取较大得利润； 2、差别定价法：它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形象、时间、地 点得差异来制定不同得价格；差别定价就是房地产开发商按两种或两种以 上得价格来销售住宅，而这些价格不一定完全反映成本费用上得差异

2、，这 种定价方法没有很好地反映市场需求与行业竞争状况，特别就是根据顾客 差异、房屋形象差异来定价更像就是一种促销手段； 3、竞争定价法：它指得就是以竞争对手得价格作为基础得定价方法，这种方法 它考虑了市场需求与行业竞争状况，在房地产竞争激烈得今天，其住宅得 需求弹性较小与供大于求得情况下，为了不碇坏整个市场价格得平衡，这 就是一种较常采用得定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指 标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因 素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。 此外，还有尾数定价法，这种定价方法使得消费者感觉到开发商就是 在认真定价，让消费者有占到

3、便宜得感觉。整数定价法主要对高档住宅， 如别墅，其目得就是为了体现消费者身份与地位。在本案中，主要分析一 种能够运用于房地产开发企业中实际可操作得定价方法，它其实就是对 竞争定价法得一种深化与延伸。在这里，姑且称之为类比量化定价法。 二、类比量化定价法 该定价方法指得就是对住宅价格有影响得主要因素按其影响因素得不同分 别确定权重，并对其中得每一单个因素根据其优劣赋予不同得分值，然E选择与 本项目类似得项目进行类比后分别赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求 与得出各项目得总分，再次通过所得出得各项目得总分与已知项目得均价按最小 二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目得均价，最后根据位置、楼层、景观

4、、 朝向等进行价格调整确定出每一单元得拟售价格。 该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予得分值又仅仅就 是通过调查对比得出，而不就是采取专家打分法使得分值得随意性与波动性都比 较大，而且充分考虑了市场需求与行业竞争状况。 三、影响因素、指标及其分值得确定 笔者共列出了 12个主要影响因素，分别就是位置、价格、配套、交通、物业 管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立而、户型、 发展商品牌与实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5o分值越大，表示等次越 高，详见下表1。 表1住宅项目影响因素、指标与分值2 定级因素 指标 分值 位置 距所在片区中心区得远近

5、A、最差（远）1;B、很差（远）2;C、 一般3;D、很好（近）4;E、最好（近）5 价格 A、百元以上为登记划分基础。B、价 格就是否具有优势。 A、最高1 ;B、彳艮高2;C、般3;D、 很低4;E、最低5 配套 A、城镇基础设施:供水、排水、供电 等;B、社会服务设施:文化教育、医疗 卫生、文娱体育、邮电、公园绿地等 A、最不完善1;B、不完善2;C、一 般3;D、很完善4;E、最完善5 交通 A、大、中、小巴士数量;B、距公交站 远近;C、站点数量;D、大众小巴舒适 程度。 A、最少（远）1;B、很少（远）2;C、 一般3;D、很多（近）4;E、最多 （近）5。 物业管理 A、保安。B

6、、清洁卫生。C、机电。D、 绿化率及养护状况。E、物业管理费（元 A、最差1;B、很差2;C、一般3;D、 彳艮好4;E、最好5。 /月）F、就是否人车分流。G、物业管 理商资质。 周边环境 A、就是否有良好得景观资源，如山景、 江景、视野等;B、就是否有空气、噪 音、废物、废水污染。 A、最差1;B、很差2;C、一般3;D、 很好4;E、最好5。 城市规划 A、规划期限（远中近期）;B、规划完善 程度;C、规划所在区域重要性程度;D、 规划现状。 A、最不完善1;B、不完善2;C、一 般2;D、很完善4;E、最完善5 楼盘规模 A、总建筑面积（在建及未建）；B、总占 地面积;C、户数。 A、

7、最小1;B、很小2;C、一般3;D、 很大4;E、最大5。 建筑风格 及立面 A、就是否醒U;B就是否新颖;C、就 是否高档;D、感官舒适程度。 A、最差1;B、很差2;C、一般3;D、 很好4;E、最好5。 户型 A、客厅与卧室得结构关系;B、厨房与 测所得结构关系;C、就是否有暗房;D、 实用率大小。 A、最差1;B、很差2;C、一般3;D、 很好4;E、最好5。 发展商品 牌及实业 A、资产及资质;B、开发楼盘多少;C、 楼盘质量;D、品牌。 A、最差1;B、很差2;C、一般3;D、 很好4;E、最好5。 广告 A、版面大小;B、广告频率;C、广告创 意。 A、最差（小）1;B、很差（小

8、）2;C、 一般3;D、很好（大）4;E、最好（最 好）5。 四. 权重得确定 运用价值工程中得09评分法来确定权重，当然也可以用层次分析法或者 经验值法来确定权重，其计算过程见表2o 表2住宅项目影响因素权重计算表（09评分法） 响素 影因 位 置 价 格 配 套 交 通 物 管 周边 环境 城市 规划 楼盘 规模 建筑风 格及立面 户 型 开发商 品牌 广 告 分 权 重 付皆 X 4.5 5 6 6 6 6 7 8 8 9 9 74、 0.125 价格 4.5 X 5 6 6 6 6 7 8 8 9 9 74、 0 0.125 配套 4 4 X 5 0 5 5 6 7 7 8 8 64、

9、 0 0.108 交通 3 3 4 X 4.5 4. 5 4. 5 5 6 6 7 7 54. 厂 0 0.092 物业管 理 3 3 4 4.5 X 4. 5 4. 5 5 6 6 7 7 54、 L 0.092 周边环 境 3 3 4 4.5 4.5 X 4. 5 5 6 6 7 7 54、 L 0.092 城市规 划 3 3 4 4.5 4.5 4. 5 X 5 6 6 7 7 54、5 0.092 楼盘规 模 2 2 3 4 4 4 4 X 5 L 0 6 6 45、0 0.076 建筑风 格及立 而 1 1 2 3 3 3 3 4 X 4、5 5 5 34、5 0.058 户型 1

10、1 2 3 3 3 3 4 4、5 X 5 L 0 34、5 0.058 开发商 品牌 0 0 1 2 2 2 2 3 4 4 X 4.5 24、5 0.041 广告 0 0 1 2 2 2 2 3 4 4 4、5 X 24、5 0.041 合计 594.0 1 五、项目均价得确定 通过表2确定得各影响因素得权重与拟售项目及类比项目所赋予得分值，由 公式 得出各项目得总分，其中n表示项目影响因素得项数,Wi表示权重，Fi表示 分值，其计算如表3o 表3类比量化定价法计算表 影响因数 权-R (Wi) 拟售项目分 值(Fi) 类比项目1分 值(Fil) 类比项目2分 值(Fi2) 位置 0、12

11、5 价格 0、125 配套 0、108 交通 0、092 物业管理 0、092 周边环境 0、092 城市规划 0、092 楼盘规模 0、076 建筑风格及 立面 0、058 户型 0、058 开发商品牌 0、041 广告 0、041 合计 1 然后根据表3得出得数据，运用最小二乘法建立回归方程，即P二a+bS4,其中 P为项目均价,S为项目得分，确定参数a与b后，代入拟售项目得得分，即可得拟 售项目得均价。 六. 住宅项目各单元定价 上述定价只就是制定出一个小区或一栋楼得基准平均价格，而对具体得某一 单元而言，由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等得不同，对购房者来说， 就有着不同得效用。

12、所以需将各单元分别定价，以不同得价格来体现效用得高低。 仁项目位置价格调整系数 项目位置价格调整系数就是指在一个小区中，根据各栋楼宇得位置、坐向、 临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施得距离等来综合调整价格系 数。如南北朝向、较大得楼间距、临近配套设施、外观漂亮得楼宇得价格就会相 对高些，如表4所示。 表4项目位置价格调整系数表 楼栋号 A B c D 楼宇位置 价格系数 +m +k k m 备注: 其中叭k 一般在5%以内，如果位置差异特别大，可取更大得系数，但一 般不超过15% 2、项目楼层价格调整系数 项目楼层价格调整系数就是指根据居民得生活习惯、楼层高低所体现得通风 釆光、视

13、野等差异来调整得楼宇价格。在我国，如呆就是六层多层住宅，一般就是 一、六层较便宜、二、五楼层居中，三、四层最贵；而对高层住宅，一般就是越高 越贵。针对不同楼层其价格调整系数见表5。 表5项目楼层价格调整系数表5 式 楼层 层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼 高层楼 IF .-1% ,-2% . -2% .-3%, -3%. .-2% | -(N/2)m 2F 0 +2% +2% +1% +1% +1% -(N/2-l)m 3F 0 +3% +4% +3% +3% - (N/2-2)m 4F -3% +2% +4% +4% -(N/2-3)m 5F -4% 0 -1% (N/2-4)m

14、 6F -5% -2% -(N/2-5)m 7F -5% -(N/2-6)m (n/2-l)F (N/2) F 0 (N/2+l)F +m (N-2)F + (N/2-2)m (N-l)F + (n/2-l)M NF +N/2m 备注： (1) 、m=k/N,其中k为不同楼层系数之最大值，一般取10%15; (2) .如果有另楼遮挡本楼，则在另楼得最高层处上下，本楼得楼层系数会有一个 较大得跳跃。 根据项目位置价格调整系数与项目楼层价格调整系数，利用公式类比量 化法得楼宇均价X (1+项目位置价格调整系数)X (1+项目楼层价格调整系数) 得出各栋楼各层得均价，笔者将此价格称之为楼层均价。 3

15、、项目水平价格调整系数 、项目区位价格调挞系数 区位价格调整系数指得就是那种靠近电梯、过道得单元由于易受噪音干扰、 而此位置单元不如远离电梯、过道得单元所形成得价格调整系数，一般此价格调 整系数上下不要超过1%。 (2) 、户型价格调挞系数 户型价格调整系数就是指从它得功能分区就是否合理，采光通风如何，就是 否有暗房，就是否有恰当得而积配合比等方面来进行价格调整得系数。其价格调 整系数一般不要超过3%。 (3) 、单元朝向价格调挞系数 单元朝向价格调整系数就是指根据单元得朝向、釆光、平而不局、消费习惯 等而进行得价格调整系数。朝向通常就是指客厅得朝向，根据朝向得不同，其价格 调整系数见表6o

16、表6单元朝向价格调整系数表 单朝向 单兀 朝向 朝向南 朝向北 朝向东 朝向西 单朝向单元 调整系数 +4% -4% +2% -2% 双朝向 单兀 朝向 南北向 东西向 单朝向单元 调整系数 +3% -3% 复杂朝 向单兀 朝向 东南 西北 东北 西北 单朝向单元 调整系数 +4% +2% -2% -4% (4) 景观价格调整系数 景观对于住宅购买者而言，常具有决定性得影响力，对那种能够临望公园.水 景、山景、自然或人造得景观单元，通常相对没有景观得单元而言，价格要高出许 多。故景观价格调整系数就就是指由于不同单元得景观差异所造成得价格调整系 数。其价格调整系数一般不要超过15%,对多面景观也

17、最多不要超过20%。 综合项目得区位价格调整系数、户型价格调整系数、单元朝向价格调整系数、 景观价格调整系数得出项目水平价格调整系数，如表7所示。 表7项目水平价格调整系数表 号 项目 01 02 03 区位 户型 朝向 景观 合计 然后用每栋楼得各层楼得楼层均价X (1+项目水平价格调整系数)，即得各单 元得初步价格。 七. 各单元价格得微调 上述各单元得初步价格X相应各单元得而积之与得出整个项目得总价，用总 价除以总而积所得得调整后均价与我们前面通过类比量化定价法所得出得均价 有一定得出入。我们可以用以下方法进行微调。 1、当调整E得均价大于通过类比量化定价法得出得均价时，一就是用每套单元 均 价除以系数k,其中系数k=调整后均价/类比量化定价法得出得均价。二就 是 将那些条件差得单元价格再次调低，使最终得出得调整后均价与通过类比量 化定价法得出得均价大致相符； 2、当调整E得均价小于通过类比量化定价法得出得