农用土地分等定级和估价的理论与方法探讨中南林业科技大学理学院左弈

1、农用土地分等、定级和估价的理论与方法探讨09级地理信息系统左弈学号摘要：农用地分等左级估价是衡量农用地质量优劣的必要手段，是适应社会主义新农村建设 中上地使用制度改革的需要而产生的新兴上地学科，也是目前上地管理部门亟待开展的一项 工作。所以，对农用地分等泄级估价的理论、方法和程序进行探索和研究，具有十分重要的 意义。同时，农用地质量评价是土地管理工作由数疑型管理向质量型管理方向转变的一项基 础工作。本文通过以农用地质呈:及其评价为标准，阐述农用地质量评价基础上的农用地分等 立级的原理和原则，探索建立适合我国农用地分等泄级估价的方法和理论体系。关键词：农用地，分等，九级，估价，质量评价1 1概述

2、农用地既是一种资源，又是一种资产。作为一种资源，具有经济、社会、生态属性和功 能：作为一种资产，具有经济、社会和生态价值。我国现阶段的农用地质疑评价工作主要包 括农用地分等、圮级与估价3个方面，分别从不同侧而、不同角度、不同尺度反映农用地质 量。农用地“等、级”是从资源角度左量表述农用地质疑和供求状况。他们之间既有密切的 联系和相同点，又有明显的区别，具有相对独立性。农用地分等左级估价主要是根据农用地的自然属性和社会经济属性来确左农用地的级 別，这在很大程度上依赖于农用地的质量。由于工业化、城市化的发展，一些国家在重视城 市上地左级估价问题的同时，更为重视农业地分等左级估价。但在我国，人们还未

3、深刻认识 到农用地估价的重要意义，农用地估价工作滞后。例如，缺乏全国统一的农用地分等龙级估 价的体系，农用地分等左级估价实践工作滞后，农用地分等泄级和估价三者之间不衔接等。 因此，随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和新时期改革开放的不断深入，农用地分 等泄级估价已成为一项迫在眉睫的任务，它对深化上地使用制度改革，为上地税收制度的建 立和完善以及调整农业用地结构、鼓励上地用户用地养地相结合等提供上地质量和级别状况 方而的科学依据等都有十分重要的意义。这也为开展基本农出保护区规划工作提供科学依 据，对国家运用经济手段加强农村丄地管理，更好地适应社会主义市场经济的要求都有极其 重要的理论和现实意

4、义。2 2基本思路和技术路线相关概念 农用地质量上地质量指的是上地的状态或条件（包括上壤、水文和生物特性）及其满足人类需求（包 括农林业生产、自然保护以及环境管理）的程度。上地质量的概念把上地条件与丄地生产能力、自然保护和环境管理功能联系在一起，上 地质量评价需要针对上地利用的具体功能和类型进行。上地生产能力主要指的是粮食、经济 作物等农产品产疑和木材、牧草等林、牧产品生长量、上地的自然保护与环境管理功能包括 促进营养循环、污染物过滤、水的净化以及动植物基因和生物多样性保护。农用地质量是农用地生产能力和环境保护能力的客观反映，即农用地将太阳能转换为有 机能的能力的客观反映。反映农用地质量高低的

5、“能力”有两方而的含义：一是反映农用地 满足经济社会需求方而的能力，可以认为是农用地所具有的经济社会功能大小的客观反映： 二是反映农用地满足环境生态需求方而的能力，即农用地通过植物生长吸收二氧化碳、排岀 氧气维护生物多样性以满足人类及所有动物对生态需求方而的能力，可以认为是农用地所具 有的生态功能大小的客观反映。农用地分等定级与估价按照中华人民共和国上地管理法和国上资源部颁布的全国上地分类的规左，农 用地是指用于农业生产的上地，包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地等五种用地（法 律出版社法规中心，2005）。农用地分等是根据农用地的自然属性和社会属性及其在社会经济活动中的地位与作用， 综合

6、评左农用地上地质虽的优劣，并划分成不同的等别的工作（国丄资源部编，2003）。农用地定级，是指在一左的行政区域内，依据构成上地质量的自然因素和社会经济因素, 根据地方上地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则（即主要考虑左级目 的），按照规左的方法和程序进行的农用地质量综合评迫，划分出的农用地级别。它是上地 评价学的重要分支，是一项对农用地质量优劣和收益能力高低进行评价，并使评价结果级别 化、具体化的工作（国土资源部编，2003）0农用地估价，是指在农用地分等上级工作基础上对貝经济价值所进行的量化和评价。根 拯不冋自然条件的农用地在不同经济条件和利用水平下的收益差异，在全国范用开展农

7、用地 分等工作，统一划分形成等别顺序：根据构成土地质疑的自然条件和社会经济条件在不同经 济投入水平条件下的收益差异，在县（区）范用内开展农用地圮级工作，统一划分形成级别顺 序：农用地估价是在定级的基础上按上地级别对农用地的价格进行综合评泄，建立农用地基 准地价和宗地地价修正体系，即农用地估价体系（国土资源部编，2003）。基本思路目前，我国农用地质量评价工作基本上可分为两个大的类型，即主要为农业生产服务的 农用地质量评价和主要为上地管理工作服务的农地质量评价。前者的基本思路是将全国耕地 基础地力分为3个框架系统，一是耕地地力等级系统，主要以常规的粮食单位面积产量水平 为引导，以地力要素为基础来

8、确左：二是耕地类型区系统，主要根据气候、地形、上壤类型、 基础地力要素和上地改良方向来确泄；三是中低产田类型系统，主要根据上壤的主导障碍因 素、改良的主攻方向和利用方向等来划分。主要为上地管理工作服务的上地质量评价，就是目前正在开展的新一轮国上资源大调查 中的农用地分等与左级估价工作。根据农用地质量评价为上地管理工作服务的不同用途和服 务目标，这次国上资源大调査中的农用地质量评价可按国家、地方两个层次进行。在国家层次上主要开展为异地（县域间）耕地占补平衡、耕地生产力核算等服务，有全国 可比性的农用地分等工作，其基本思路是在全国范围内进行农业气候生态分区、分区确定标 准耕作制度一汁算各县的光温生

9、产潜力一通过分区建立影响光温生产潜力发挥的影响因素 指标体系，并计算各评价单元的影响作用分值一通过作用分值对光温生产潜力的修正得到指 左作物的理论产疑，进一步通过各指定作物理论产量向标准粮的折算得到各评价单元的农地 自然质疑指数并划分自然质量等别一计算上地利用系数,用土地利用系数对农地自然质量指 数进行修正得到上地利用质量指数并进行农用地利用等别划分一计算土地经济系数，用上地 经济系数对农地利用指数进行修正得到农用地综合质量指数并进行农用地综合等别划分。 技术路线目前全国各地在农用上地分等、左级和估价的实践中，普遍采用“先分等后立级，等别 级別分别划泄，在此基础上进行估价”（王万茂和但承龙，2

10、001）的技术路线，以体现等別、 级別的差异性。因此，本次研究的技术路线也主要分为三个层次分等，左级与估价。分等，是以上地生产力髙低为依据，根据上地生产力形成原理，分为三个评价模块：上 壤自然肥力质量、上地利用水平指数和上地经济状况指数。丄壤自然质量的评价采用指数加 权法进行综合评定，在此基础上进行土地利用系数和上地经济系数的修正从而得到农用地等 别指数。左级，是以劳动消耗为依据，根据劳动消耗特点分为二个评价模块：地块区位质量指数 和村庄区位品质指数。泄级工作在分等成果的基础上展开，对农用地等指数分别进行地块区 位和村庄区位修正，从而得到农用地级别指数。估价工作是在分等左级成果的基础上分别对各

11、级别上地的平均价格进行评估，从而确眾 各级土地的基准地价。3 3农用地分等、定级与估价原理（1）地价理论。地租是由于使用上地获得的超额利润，农用地地租是由于使用农用地 而获得的超额利润，农用地价格是农用地地租资本化，用公式表示为：农用地地价=地租/ 农用地还原率。在不同上地利用类型中，农用地收益与风险较低，因此，目前在我国农用地 还原利率比较低。（2）区位理论。由于离城镇或农贸市场、道路距离的不一样，造成上地用途和利用效 果差异。经营不同区位农用地可以获得不同级差收益。因此，位垃不同土地，在农业用地安 排上，以区位论为指导，使经营者达到最大的级差收益。（3）土地肥力理论。农用地可以生产生物产品

12、，它是由上地肥力决圧。上地肥力是上 地的水、肥、气、热因素综合作用形成生产能力，它可分自然肥力和人工肥力。自然肥力是 上地原始生物生产能力，人工肥力是通过耕种、浇水、培育等过程作用上地形成生产能力， 自然肥力通过人工影响作用，生产了人类期望的生物产品，满足人类需要。自然肥力是一种 潜在肥力，人工肥力在自然肥力基础上，通过人类劳动、投入和社会技术进步提髙土地肥力。 所以自然肥力与人工肥力共同作用，决定上地生产能力大小、土地质量髙低。（4）资源经济学理论。现代资源经济学有关理论认为，进行农业生产，超过土地生态 平衡阈值，农用地生产能力不能恢复，就不能继续进行生产。维护上地生态平衡和进行生态 建设，

13、就必须付出一泄人类劳动达到农用地正常进行生产的生态环境标准，这种满足了人类 生存的生态环境就有了使用价值，因此，农用地除有本身收益经济价值外，还应有生态环境 价值。在我国由于农用地特别缺乏，社会保障体系不健全和农民对上地依赖性，农用地还应 有社会保障价格。因此，进行农用地价格评估应包括农用地经济价格、社会保障价格、生态 环境价格。4 4农业地分等、定级与估价原则（1）综合分析原则。农用地质量是农用地内部与外部因素，自然、社会、经济、生态 因素的综合反映，因此，在农业地分等定级估价中应综介考虑这些因素，才能真实反映农用 地质量差异，准确划泄农用地级別和评估其价值。（2）主导因素原则。农用地泄级就

14、是要反映农用地质量差异，对农用地质量差异起作 用因素的影响有大小之分，其变化有悬殊之别，应综合分析，抓问题主要方而进行研究。（3）地域分异原则。构成土地的自然因素：气候、地形、土壤、水文等成自然地带性 分布，社会经济条件有区域差别，这些因素皆具有地域特点，因此，在农业地分等定级估价 中应坚持地域分异原则。（4）定量与左性分析相结合原则。为使农业地分等左级估价客观标准，一般尽可能选 择用左量表示的调查因素，但影响农用地质量因素复杂，某些因素无法量化，则应该选择大 家公认的严格定义的指标或表示方法表述。（5）科学性和可操作性原则。农用地定级因素应系统，因素内涵应该明确且测泄方法 标准，能够反映农用

15、地利用质量特征，因素的数据采集容易能够测度，指标之间内涵交叉较 少或无，指标比较稳定。5 5 农用地分等定级估价成果及表达形式新一轮国丄资源大调查项目实施以来，农用地分等、左级、估价项目已经将产生了一大 批宝贵的成果资料，包括国家、省（区、市）、县不同层次、不同比例尺的研究成果及分等左 级估价项目各级实施成果。这些成果集中反映了农用地自然质呈:、经济效益、利用水平和资 源价值的差异性。研究成果（1）中国农用地分等定级估价的理论与方法体系：（2）中国农用地等别调査与评左（含 全国卷及省卷）；（3）中国标准耕作制度分区及标准耕作制度分布图：（4）中国不同作物光 温（气候）生产潜力数据库及潜力分布图

16、：（5）中国标准样地体系设计及应用研究：（6）中国 不同区域分等定级野外诊断指标体系。成果及表达形式农用地分等左级估价成果包括有丰富的图件成果、数据成果及其他成果。（1）图件成果:包括国家、省（区、市）、县不同层次的农用地气候生产潜力指数分布图、 农用地自然质量分图、农用地自然质量等别图、丄地利用系数等值区图、农用地利用等别图、 土地经济系数等值区图、农用地经济等别图、标准样地分布图等。（2）数据成果:包括各单元的基础信息，主要有:分等泄级估价因素指标值及因素分值、 农用地自然质量分（C1）、作物光温（气候）生产潜力（at）、农用地自然质量等指数（R）、农用地 利用等指数（Y）、农用地等指数（G）、农用地自然质量等别、农用地利用等别、农用地经济等 别、农用地左级指数（H）、农用地级别、农用地基准地价（P）等大量的农用地质量、价格、价 值信息。（3）其他成果:包括对上述质量信息的统计、分析、标准样地图片集及对样地的特征描 述等。按照国上资源部的统一部署，这些成果将最终纳入我国正在开展的“数字国土”工程, 并将对分等定级估价成果进行左期更新，以期对农用地质量状况进行动态监测，为实现我国 上地管理由数量型管理向数量质量生态并重管理提供基础。参考文献：1 苗利梅试论我国农用地质量评价及其应用J.资源与产业,20082 国上资源