广州x商务中心营销策划方案

1、广州X商务中心营销策划方案文稿归稿存档编号：KKUYKKIO69OTM243OLUI129G0OI *6Q【最新资料，WORD文档，可编辑】目 录1、君富商务中心项目区位分析1.1项目地理位置项目位于白云区新市墟齐富路。新市街位于广州市中心区的北面，地 理位置十分优越，是广州市中心连接广州远郊和花都、从化的重要交通枢 纽。机场高速公路，让该区域形成国际化的链接。1.2、项目区位状况新市街辖区面积6. 91平方公里，辖区内有11个大型居住社区，19个 社区居委会，户籍及常住人口 12万多人，是广州市北区一处比较成熟集中 的居住区和商务区。总结：项目位于广州北区新市路，周边居住人口密集，聚集了众多

2、中 心型企业，具有发展商务写字楼市场的潜力。2、君富商务中心SWOT分析2.1、项目优势分析项目整体体量约为13000平方米，货量不多，相对容易消化。建筑规 划及平面布局比较方正实用，便于进行改造提升，可塑性较高。周边建筑 物均不高，能够看到东边白云山及白云大道、白云会展中心等自然景观及 良好的城市规划新区风景，具有一定的景观价值。租赁户型的实用率较 高，具有较强的吸引力。租赁户型户内空间方正实用，方便入驻企业的办 公功能规划。2.2、项目劣势分析:项目周边的现有环境较差，需要在宣传物料的设计时对今后的发展前 景进行创意美化，并配合招租人员的解释，弱化影响。首层大部分物业已 经出租给商户经营，

3、形象较差，影响大。内部各办公户型空间的间隔较 大，造成企业入驻的门槛较高，提高了招租的难度。2.3、项目机遇分析：随着齐富路的即将开通，双向8车道的城市道路设计，使其成为连通 新市等与白云大道的东西向主要交通干道，必定吸引大量的人流与车流的 汇聚，给齐富路两侧的物业带来巨大的商机。本项目无疑抢得了市场的先 机。地铁2号线本路段于2008年开通，将使本项目的价值极大的提升，具 有地铁周边物业的地位。白云新城的建设，将成为广州北区乂一大型的商 务居住区，商流、人流得到更大的补充。紧邻白云国际会展中心，常有服 装、皮具、鞋材、首饰、汽配、美容、食品、计算机业、珠宝等展会举 办，带动了附近的商业氛围。

4、整体白云区写字楼的供应量较小，机场路附 近的较高档次写字楼出租率较高，经营成本高，而新市附近的写字楼则整 体档次较低，形象差。只要本项目能做好形象规划，塑造出高性价比的价 值，必能吸引客户的入驻。2.4、项目威胁分析本案所在的位置属于新城市道路周边商业区的开发，市场的认知度及 周边配套的成熟度，客户接受度等需要一定的时间才能形成。本案改造前 并不是写字楼形式，经改造后的每间办公室面积相对较大，必须要针对有 一定规模的公司招租；而项目的外观形象较落后，可以说没有特色。与中 端客户群体对办公空间的形象要求有较大的距离，需下定决心做好改造工 作。否则，则可能会使整个招商陷入困境。周边基本的办公配套基

5、本属于 空白，应在招商策略上做好近期最小规模必需配套项目的规划。总结：经过SWOT的分析，可以看出，本案的具有一定的优势与良好的 机遇，但所存在的劣势及威胁很明显。主要是自身建筑产品的形象问题， 所以，做好本案的形象工程，特别是外立面的改造装饰与首层大堂的设 计，是决定本项目成败的关键点。3、君富商务中心主卖点分析项目位于齐富路，地区商贸位置十分重要，108、111、187、244等近 30条公交线路经过，连通广州各个地区，方便到达各处，与广州城市 南北大动脉机场路及解放路连接，机场高速路快速到达白云机场，广州 火车站便利到达，京广铁路、105、106、107国道通过。同时地铁二号 线正在规划

6、之中，2008年开通。地铁上盖写字楼物业不是梦想。属于白云区主要商圈构成之一，创造本项目无形的升值潜力。全区已形 成电子电器、玩具、制鞋、服装、建材、食品、制药等工业支柱行业。 是广州北区人流、物流交汇中心，成为办公首选之地。外商贸易活动聚集地，成为通往国际化写字楼的捷径。全区共有三资企 业、对外加工装配企业近700多家，吸纳从业人员超过25万人，外资 企业工业总产值约占全区工业总产值的40%。商圈辐射能量巨大，三元里、梓元岗、站前路、环市西路线，整条路线 都铺满了四大业态的商客，经营的商品为皮具、鞋材、服装、韩饰、汽 配、其次钟表。通过连通后的齐富路可快速到达广州北部唯一的大型高规格会展物业

7、一 白云国际会展中心。紧邻会展物业使本项目的整体形象得到极大的提 升，区内企业能近距离享有会展经济所带来的商机流、信息流、人流等 机遇。同时也为区内企业的商品展示、配套服务等提供了一个极好的平 台。中端品牌公司办公汇聚之地，精品多层写字楼。商务中心户型设计合理，布局统一，方正形式，南北通透。商家展示与商家办公合二为一，节省空间，利于商家资源整合。户外停车场，便利。为您工作节省宝贵的时间。价格优势，培育商家，培育市场。形象外立面以白色为主，符合现代商务物业的设计标准，配合相关装饰 线条，让整体简洁，大方。公共设施配套齐全，成为众商家选择的首要依据。总结：根据项目自身卖点的总结，我们可以制定相应的

8、卖点组合。在 推广时，抓住消费者的需求，配合销售，达到销售预期效果。4、君富商务中心目标客户群定位分析4.1、目标客户群体定位细分针对本案的产品及周别客户的类群，采用细分法确定本案的目标客户 群体如下：4.2、目标客户群体心理需求办公面积在200-300平方米之间，比较方正实用，方便间隔，适合功 能较齐全的中型公司企业架构。大楼的外观要有较好的形象，办公楼的形象就是公司的形象，可能提升 公司的实力印象。相对注重性价比。办公空间要具有较好的延展性。对交通条件的便利性要求较高。较为完善的物业管理和商务配套。由于行业的特殊性，即要求办公时间上的灵活性又不放松对安全性的要 求。总结：本项目自身优势正好

9、符合周边目标客户群的需求，所以只要在 推广核心定位上，以及部分强势卖点定位上给予准确的定位，在销售上应 该可以取得理想的效果。5、君富商务中心项目定位分析5.1、项目市场定位白云区双核经济圈、中型企业总部特区定位释义：双核经济圈：地铁经济、会展经济总部特区：中型自有品牌设计、展示、生产、贸易一站式集中管理、发散 经营的企业总部集群，个性化精品商务特区。5.2、项目产品定位时尚精品灵活展示商务空间定位释义：时尚：本项目的整体外立面及室内空间的风格定位精品：强调本项目体量需小，但功能齐全的特点灵活：强调本项目区别于其它传统写字楼所具有的灵活，低成本办公功能 的特点。展示：强化了本案所具有的强烈的展

10、示性功能的写字楼空间特色。5.3、项目核心推广主题定位地铁、会展双核经济圈，中型企业总部商务定位释义：核心推广广告语旗帜鲜明地表达出本案具有地铁经济、会展经济双核 经济圈，针对中型企业商务办公功能的特性。清晰的向消费者传递我们的 写字楼物业价值概念。5.4、项目投资主题定位双核经济圈，黄金商务仓定位释义：在针对项目的投资价值上，同样强化地铁及会展双核经济的强大发展 力，具有绝对的黄金商务仓的珍稀地位。5.5、项目功能定位展示、办公一体化精品Office定位释义：针对本案的产品特性及中型企业客户的发展需求，提出具有设计、打 版、展示、接待、贸易洽谈、办公、管理一体化精品办公功能的定位。5.6、项

11、目户型定位百变Office、无限商务定位释义：百变Office：本项目各办公单位面积较大，企业可以根据自己的需要对产 品进行改动，空间格局完全属于自己个性化。无限商务：分拆格局，从而形成公司独特的商务需要，让公司达到资源的 最大化。6、君富商务中心整体营销节奏安排及执行策略阶段时间广告推广重点策略手段前期准备 期2008年2月 15日至2月24日宣传物料设计、现场 包装设计及印刷、制 作、安装等，招商策略的确定。市场预热期2008年2月25日至3月2 n整体形象导入、项目 招租信息告知周边报亭DM夹报、手 机短信广告、现场条 幅广告。市场高温期2008年3月3日至3月 底项目整体形象的确 立，投资潜力强化， 主要卖点宣传周边报亭DH夹报、DM 直邮广告、手机短信 广告、加油站纸巾盒 广告、现场条幅广 告、广日分类广告。持续强化期2008年4月 份项目形象及卖点宣传 持续，旺租信息策划发 布，引起市场紧迫感， 制造加速租赁行为。周边报亭DM夹报、DM 直邮广告、手机短信 广告、加油站纸巾盒 广告、现场条幅广 告、广日分类广告。尾盘消化 期2008年5月 份尾楼促租信息。周边报亭DM夹报、手 机短信广告、现场条 幅广告。7、君富商务中心推广媒也R物料选择策略7.1、媒体及物料选择策略媒介类别具体载体