商业投资潜在风险分析

1、商业投资潜在风险分析自 2000 年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地 区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示， 2001 年以后， 我国商业地产投资年均增长率达到 33%，超出住宅投资增长率 6 个百分点。 其实从 2000 年开始，我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济 的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。2004 年全国商业地产投资总额达到 1723 亿元，比 2003年增长 32.35%，新 竣工商业营业用房面积增幅 16.16%，分别高出整个房地产开发投资和竣工 面积增幅 2.76 个百分点和 5.73 个百分

2、点。进入 2005 年，我国商业地产呈现 出更快的发展势头，仅 2005年1月至 5月份全国商业地产项目开工面积达 1.34 亿平方米，投资同比增长 38.7%。一、我国商业地产快速发展的原因 我国商业地产快速增长主要源于以下几方面原因：1. 宏观经济的发展和人们生活水平的提高，导致消费者对零售业需求的 增加，从而营造了对商业地产的市场需求。图 1 显示我国居民人均可支配收 入、社会消费品零售总额与商业地产投资额呈现正相关关系。近年来，我国 城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长， 因此居民的消费水平逐年 提高，表现为社会零售总额的逐年增长，从而带动了商业的发展，这就必然 拉动对经营场所的

3、市场需求，结果表现为商业地产投资额的快速增长。从恩 格尔系数看，自 2000 年起，我国城镇恩格尔系数开始降至 39.4%，2003 年 降至 37.1%，因此催生了大型购物中心等大型商业机构的发展，进而诱发了 商业地产投资的加速增长。2. 各城市政府部门充分认识到大力发展第三产业和现代服务业的重要 性，不断鼓励推进城市商业的规模化发展。加之新一轮城市建设和改造高潮 的兴起，都为城市大型商业项目的发展创造了机遇，从而拉动了城市商业地 产的发展。3. 商业地产开发的高收益性。长期性和稳定性迎合了地产开发商的需 求。与其他房地产产品不同，商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值， 恰恰相反，好的商业

4、地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。 此外，承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业 地产租约的长期性和稳定性，这都使得商业地产受到开发商的青睐。4. 休闲经济的产生促进了商业地产的繁荣。 1995 年以后，我国居民全年 平均休假时间增至 121 天：每年按 52周计算，假定每周都实现双休日，则 共休息 104 天，再加上 “五一”、“十一”、元旦、春节，共有 10天。从劳动制 度看，休假天数已占全年时间的三分之一。休假时间的增加，为居民从事休 闲活动创造了条件， 促进了城市休闲产业的发展。 仅以日常生活为例， 品茗、 健身等在几年前还少见的活动已成为人们都市生

5、活中不可或缺的一部分 居民休闲活动的增多引发了对提供休闲场所的需求， 为商业地产创造了新的 市场空间。二、我国商业地产发展中存在的问题1. 商业地产项目开发盲目无序。一些商业地产开发商出于自身利益的需 要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，结果绝大多数 项目论证都不充分，建设开发盲目无序。很多商业地产项目采取了 “先开发 后招商 ”的方式，最终造成项目的损失巨大，还经常引发开发商、经营商、 物业管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点，有的还导致了就业、扰民、 影响交通、破坏环境等一系列问题。此外，项目开发的盲目无序还是近年来 我国商业地产空置率急升的一个重要原因。2. 模块化开发

6、影响整体运作。现代商业地产是与各种零售业形态充分结 合的高专业化产业，因此应该是多功能相协调的。以大连城市广场为例，它 综合了商业地产的购物、休闲、运动、餐饮、商住、办公、酒店、豪宅等九 大功能，实现了多功能之间的优势互补。 豪华公寓、酒店式公寓、 商务公寓、 五星级酒店汇聚的白领群体和上流阶层形成庞大的消费市场， 为商业部分带 来巨大商机， 商务公寓内公司之间的商务往来又为酒店带来强大的销售能力 和客房超低空置率，这种强势联盟塑造了大连城市广场的整体优势。但是， 目前国内绝大多数商业地产项目采用了所谓 “模块化 ”的运作模式，即简单地 把整个项目分割成若干模块再进行叠加， 放弃了统一规划和专

7、业化的开发操 作程序，结果导致模块之间、商业项目与零售业态接口出现偏差，削弱了整 个商业项目规划的合理性，严重制约了商业地产的正常发展。比较普遍的情 况是，在同一区域内的几个项目相隔距离较远，无法形成整体规模，反倒削 弱了项目的总体竞争优势。3. 开发商忽视商业地产项目的后续经营或后续经营管理失控。很多地产 开发商都抱着 “卖完就走 ”的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周 期，项目建成后能租则租、能卖则卖，根本不考虑能否经营、是否适合经营 等问题，结果导致了很多开发商功成身退，投资人和经营者则被深度套牢的 情况，甚至有的开发商自己都无法全身而退。有的开发商虽然考虑了后续经 营问题，但是将

8、项目部分或全部出租给投资者后，往往缺乏对项目的整体控 制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位以及对整个商业项目的影 响。4. 商铺运营模式的缺陷。 2002 年至 2003年期间推向市场的商业地产项 目，多数采用 “产权式商铺全零售 ”模式或“主力店租赁 +商铺全零售”模式。 在一些已开业的项目中暴露了许多问题， 比如各租户都重视自家营业面积内 的形象，而忽视了公共空间的重要性；项目整体推广后劲不足；业态调整与 品类调整引发纠纷等，结果很多项目由于这类短期操作模式而停止营业。另 外，有的开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由有实力的商 业经营主体进行运作，并给予投资者一定的回报

9、，即返租。客观地讲，返租 在收益性物业销售中确实能起一定作用。 但我国内地商业地产市场发展还很 不成熟，这种策略不能兑现的情况时有发生，结果使个人投资者蒙受巨大损 失，同时对开发商的伤害也相当大，并引发一些法律纠纷。5. 商业地产融资渠道单一。我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是 依靠银行贷款。 日前全国商业地产对银行信贷依赖水平在 70%-80%左右，商 业地产自筹资金比例很低，只占到位资金 33.5%。而大型城市开发商对银行 信贷的依赖程度已经超过了 90%，大大超过 50%的风险贴现。 在银行对商业 地产项目的贷款越来越谨慎，限制越来越多的情况下，融资渠道相对单一的 众多商业地产开发商

10、将面临资金链断裂的危险。三、我国商业地产健康发展的对策建议1. 根据城市特点，因地制宜地发展商业地产项目。商业地产项目，尤其 是大型商业地产项目与城市经济发展水平之间存在正相关的互动关系。 城市 管理部门和商业管理部门必须严把大型商业地产项目的审批关， 保证各类大 型商业项目在数量和结构上的协调，避免造成重复建设、恶性竞争的问题。 而且不同城市商业地产项目建设应该结合当地的风俗习惯、文化环境、产业 优势和历史传统， 使商业地产的发展与城市建设、城市经济的可持续发展相 协调。2. 建立科学的商业网点规划。今后政府部门应努力推动产学研的有机结 合，充分利用当地高等院校、科研机构的研究实力，建立起商

11、业饱和度指数 的评价体系，并认真做好城市商业饱和指数的测评工作，使商业网点规划的 制定更加科学合理，这样才能真正有效遏止商业地产的盲目开发。3. 科学设定商业地产开发程序。目前，内地地产商的开发程序一般是： 买地?设计（按地产商的主观要求 ）?建设 （按地产商的要求 ）?分割出售或出 租（中小投资者购买 ）?回笼资金?开发新项目（用回笼的资金 ）。其实正确的开 发程序应该是：招商 （与零售商等商家签好合同后 ）?设计 （按零售商等商家的 要求 ）?建设 （按零售商等商家的要求 ）?分割出售或出租 （中小投资者投资购 买）?物业管理 （开发商或第三方 ）?长线经营 ?开发新项目。我们认为，在科

12、学的商业地产开发程序中，招商应先于地产开发，最起码招商应与地产开发 同步进行，这样就可以避免地产商所建的商业物业不能满足零售商需求而导 致招商难、空置率高等一系列问题。4. 科学运用订单商业开发模式。万达集团首创 “订单商业地产 ”模式，运 用该模式在全国 19 个城市开发了 21个购物中心，成为中国最大最成功的购 物中心开发商。订单商业模式具有显著的优点，较之传统的产权式商铺销售 模式更有利于商业地产的健康发展。但是由于订单商业量身定做的特殊性， 往往决定了建成的商业地产只能提供给特定的大型主力店商家使用。 这样一 来，订单商业所潜在的后期风险， 完全受制于主力店。 一旦主力店经营不当， 出现关门停业情况，所爆发出来的风险将更大，因为，量身定做的地产很难 再适合其他商家使用，只能长期空置，这给开发商造成的损失将更为惨重。 这就要求订单商业的开发商对于主力店的选择必须慎重， 应选择国内外著名 的、具有长期合作意向的商业企业，尽可能规避潜在后期风险。5. 拓宽商业地产的融资渠道。商业地产开发商应改变单一依靠银行信贷融资模式，可以探索信托、海外基金、将商用物业实行 “证券化 ”等新型的融 资渠道。比如