不动产登记中房地一致性原则的处理意见

1、蚇关于不动产统一登记中涉及房地一致性处理的假设干意见莄实行不动产统一登记之前，由于各种原因，土地、房产实际登记中存在 有房屋所有权证无建设用地使用权证、有建设用地使用权证没有房屋所有 权证，以及虽无权属证书但是拥有不同时期政府不同部门颁发的有关证件 而要求办理不动产权证的情况，为妥善处理遗留问题，根据?物权法?、 ?房地产管理法?、?土地管理法?不动产登记暂行条例?、?不动产 登记暂行条例实施细那么?等法律、法规、规章的规定，按照房地一致性登 记的原那么，现就我市市区不动产统一登记中房地一致性处理问题，提出以 下处理意见：莂一、房、地证书不齐或登记资料缺失的处理方法膇一对只有合法的建设用地使用

2、权，地上房屋所有权没有登记或登记 资料不齐的，按照以下情况处理：1、建设用地使用权自登记时设立，原颁发的土地使用证等权属证书 在实行不动产统一登记后继续有效，应认定为建设用地使用权首次登记。 任何单位和个人持有土地使用证申请重新核发不动产权证的，一律按换证 登记办理，不再重新要求提供权籍调查表。蒄对办理换证或其他登记的，由分局、所与登记中心对接档案资料，移交 登记中心后直接扫描数字化归档，作为不动产登记档案由登记中心统一保管。没有换证或其他登记的档案，仍然有分局、所保管葿如果已经发证的档案资料里缺失地籍调查表的，分局、所负责重新补测 调查。衿 2 、对已有建设用地使用权申请房屋所有权首次登记的

3、，按以下情况处 理：蒄 1 商品房开发单位和企事业单位申请房屋所有权首次登记，提供应 登记中心的房地产调查或测绘报告必须含房屋信息的宗地图，由登记中心 做好审核工作，属地国土所不再开展权籍调查。薄2没有取得房屋所有权证书，也暂时不具备申请登记条件的，须出 具地上物无合法产权具结书，可以按照权利人申请办理建设用地使用权抵 押登记。袀没有建设或建设后没有申请地上物、房屋所有权登记的，建设用地使用 权不得办理转移登记。莇3个人申请房屋所有权首次登记的，属地国土所要现场查看并重新 制作权籍调查表。薇 3 、对建设用地使用权范围内的房屋局部满足登记要求的，按以下情况 处理：蚄1有局部房屋整幢未取得规划建

4、设许可的，现权利人须出具无合法 产权具结书，提供应登记中心的房地产调查或测绘报告必须含房屋信息的宗地图，或宗地图上必须有按照房屋测量标准测量的房屋信息。宗地图上对暂不能登记的地上物用红虚线显示，只对可以登记的合法产权局部办理房屋所有权登记。对其他地上物的情况在登记簿和不动产证书中附记予以 说明。芁2建设用地使用权内全部房屋虽取得房屋所有权证，宗地图或房屋 测绘报告显示的房屋四至范围、面积尺寸等与原登记状况不符的，应认定 原登记房屋灭失，只对已有合法产权局部的房屋所有权进行登记。肈3建设用地使用权内原取得房屋所有权证的房屋，因为私自加层以 下局部在结构和房型上与原房屋登记不一致或属于违章建设的，

5、应认定原 登记房屋灭失，不得对该房屋所有权进行登记。芆有危房鉴定报告而翻建的房屋， 在建设四至和层高上必须与原登记房屋 一致。螄4在建设用地使用权登记后，房屋已取得所有权证或权利人提供的 地上物建设规划等材料符合房屋所有权首次登记要求的，权利人是按照规 划许可范围和标准建设，但超出了建设用地使用权界限的，在不影响相邻 关系和公共利益的前提下合理调整宗地边界。蚁因为规划调整占用局部超出原来使用面积， 对超占局部按照房屋验收时 间作为地价基准日期，完善相关用地手续。蒆涉及出让土地年限不一致的， 由使用权人选择按最早到期年限或申办补 齐出让终止日期的相关手续；如用途或使用权人不一致的，经相邻双方达

6、成一致后，可以等面积调整宗地界线。肄 二对只有房屋所有权证没有建设用地使用权的， 按照以下情况处理：袄 1 、确认是房改房的，可以按现有房屋所有权权利人办理不动产权证， 原房改单位的建设用地使用权证书按照程序注销。肂确认是单位在自有土地上合法建设集资房的，按现有房屋所有权权利人办理不动产权证；土地用途按照规划部门确认审批的类型登记。膈确认是原来各级政府所属的国有房地产开发企业在国有土地上建设的 各类住宅小区，按现有房屋所有权权利人办理不动产权证。膇以上类型原那么上按房屋占用土地范围开展权籍调查，适当考虑房屋所有权人使用土地的关联性划分宗地，保障权利人的合法权益。袄没有房改的单位房屋和非住宅房屋

7、转让， 建设用地使用权必须按照宗地 划分后以不动产登记单元对应的土地面积补办用地手续。腿 2 、对经济适用房等由住房局承当建设的非商品房住宅，已经取得房屋 所有权证后办理转移登记的，必须取得住房部门同意转移登记意见单后办 理。羀 3、对国有土地上个人自建住宅，确认房屋所有权证是1998 年之前建设办理的，原那么上按照房屋所有权证载明的面积和四至确定建设用地使用权范围袆确认房屋所有权证是 1998 年以后建设办理的，必须提供规划部门的建 房证明文件，按照规划执照划定的四至范围确定土地使用权，对超出规划 执照占用的面积不予登记。但在不动产登记权籍调查表和证书附记中予以 说明；用实线画出宗地确权面积

8、，用虚线画出实际占用面积。具体确权时 可以在不影响相邻关系和公共利益的前提下合理调整宗地边界。羃对房屋所有权证是 1998 年以后建设办理，但提供不出用地批准文件也 没有规划部门的建房证明文件等手续的，建设用地使用权不予确权和登记。 在登记薄中注明无土地使用权。薀经核实利用假建设用地使用权证办理房屋所有权证或利用假房屋所有 权证办理建设用地使用权证的，一经发现，应予注销。莈 4 、对以上登记的不动产要在登记薄及证书附记中按照不同的登记类型 注明为“房改房“集资建房“经济适用房“个人自建住房等。蚅三对“历史遗留问题，按照“尊重历史、面对现实、合情合理、实事 求是的原那么处理：肃 1 、对 199

9、2 年以前，乡镇、办事处土地管理站开具的土地申报证明或 收据的，至今没有确权登记的，属地国土所依据申报或收据载明面积、申 报人姓名，实地开展权籍调查，无权属纠纷并且权属一致、四至清楚的， 予以办理建设用地使用权登记，地上物不予登记，并在登记簿和证书中予 以附记说明。羁 2 、有原土地管理部门出具的“建设用地使用权登记证明书或者“建设用 地批准书，属地国土所经权籍调查确认“权属一致、四至清楚的，予以办 理建设用地使用权登记，地上物不予登记，并在登记簿和证书中予以附记 说明。肀 3 、实行不动产统一登记以后，在原批准的宅基地上所建房屋，按照有 关规定执行。只申请宅基地使用权登记的，应确保没有权属纠

10、纷，否那么不 予受理，对地上房屋状况在登记簿和证书中予以附记说明。蒄宅基地使用权和地上物所有权涉及继承、析产等变更登记，权籍调查时 必须确保一致性，并且权利人对财产处置已有统一意见后再办理变更登记， 否那么不予受理。膃 4 、原批准的宅基地使用权不得转让，需要对已经取得房屋所有权证的 宅基地使用权转让的，必须由集体经济组织出具享有集体经济组织权利的 证明，房屋所有权和宅基地使用权在集体经济组织内部流转。土地所有权 性质不变。蒂村集体经济组织成员之间使用宅基地的， 要按照使用宅基地批准程序重 新办理。薈 5 、按照“尊重历史，面对现实的原那么处理宅基地使用权确权登记。根 据国土资发 202117

11、8 号文件精神，历史时期批准确认的使用面积按照批 准文书予以认可。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证 书记事栏内注明超过标准的面积， 待以后分户建房或现有房屋拆迁、 改建、翻建、政府依法规划重新建设时，按有关规定作出处理。蒇没有批准过但是现在符合“一户一宅条件的农村宅基地，按照?江苏省 土地管理条例?第三十四条规定和?连云港市市区农村村民建房审批暂行 方法?执行，对实际使用的超占宅基地和地上建筑物局部暂不予确权登记， 但在不动产登记权籍调查表和证书附记中予以说明；用实线画出宗地确权 面积，用虚线画出实际占用面积。芃二、房、地证书及登记资料信息不一致的处理方法蕿一房、地用途登记的不

12、一致问题芀 1 、不动产统一登记后，土地用途按照建设用地使用权首次登记证载用 途填写或按照出让合同约定的用途登记。房屋用途按照?建设工程规划许 可证?附件及附图等规划批准文件填写。芆房屋设计用途分为“住宅和“非住宅。出让用途是综合或商住用途的， 保持与房屋登记用途填写一致。莃按照土地出让规划条件约定设计， 规划批准文件明确整幢建筑为住宅的， 登记用途统一按照按“住宅填写。羀属于与住宅相连的、 专为本小区业主日常生活以及居住的效劳配套用房 包括水泵房、锅炉房、变电室、电梯间、避难层等，且规划批准文件未注明商业等其他用途的，亦按“住宅填写，但只登记不发证螇 2 、已进行登记的独用非住宅房地产，需补

13、办土地出让批准手续的，土 地使用证与房屋所有权证记载的土地用途与房屋设计用途不一致的，按房 屋设计用途办理土地出让手续。羅属于与住宅相连的底层商业等非住宅需补办土地出让手续的，按照该栋建筑与底层商业占地面积计算分摊面积补交出让金。蒃补办土地出让手续后，进行土地和房屋登记时，土地用途与房屋设计用 途按照第一条填写。莀二房、地登记坐落不一致问题葿对于无地名证明文件但属于同一地籍子区，房、地两证记载的坐落不一 致的，按照?房屋所有权证? 记载的坐落统一登记； 对新取得土地的工程， 在办理土地首次登记时，按用地批准文件记载坐落，工程竣工办理房地首 次登记时，按标准地名文件记载坐落。坐落不一致的情况在登

14、记薄中予以 记载说明。肇三房、地两证权利人不一致问题蒃房屋转让后原土地使用权证没有及时办理变更登记的，以现有房屋所有权人确定不动产登记权利人，原土地使用证按照程序注销后办理。螁经过权籍调查确认土地使用权与地上房屋所有权不一致，但是有审批文件或合同约定以及司法裁定的，按照实际权利人分别登记，在不动产登记 薄中予以说明。袇对商品住宅办理不动产证的， 权利人提供房屋所有权证后不得要求必须 提供土地分割证书。螆四关于房、地登记率不同步问题薃商品住宅小区批准用地后没有办理建设用地使用权首次登记，或已办理建设用地使用权首次登记后开发商下落不明或企业注销的，通过查找用地 审批信息或已登记的商品房小区土地登记

15、档案，按照批准范围或土地登记 范围确定宗地范围；历史上未取得批准手续的老住宅小区没有明确界限的 用地，在四邻没有权属纠纷，不影响道路通行等前提下，可以建筑出土实 墙以外 0.5 米划界为一宗地进行测量，使房屋实现落宗。膂五土地或房产被查封问题蕿对于开发商品房已售房屋登记后土地存在被法院查封问题，考虑历史上房、地分设、分别查封，为防止与法院产生矛盾，在办理房屋转移、抵押 登记时，应及时向查封法院说明情况，同时为不影响购房人转让房屋的合 法权益，不动产登记时允许购房人单独转让、抵押房屋，可不记载土地信 息，待查封失效后及时换发，在附记中予以说明。薅六企业改制等原因没有土地信息的问题蚂由于企业改制等情况导致房屋登记但土地出让手续没有办理的，房屋虽然已经办理到改制企业名下，也必须由改制企业补办出让手续，否那么不予 办理换证、转让、抵押等登记。艿七出让开发土地分期办理土地证后与房屋合一登记问题肇对统一登记以后出让的开发经营用地，不得再分割办理不动产证书。分 期建设的房屋首次登记的， 一律在首次登记的宗地上设定登记单元。原房、地发证后合并的不动产登记，按照尊重历史面对现实的原那么，依照实际状 况办理剩余地块登记。条件具备的，尽量予以合宗办理。莄八离婚后一方当事人申请办理不动产登记问题螂本着“便民利民，依法合规