房地产集团组织管理手册

1、日期:房地产集团组织管理手册批准签字:发布日期：年 月曰1.组织设计的基本原则 .2.项目运作模式的选择 .3 岗位设计原则 .第三章 *集团组织架构与通用职能 .81.*集团组织架构图 . 82.两个专业委员会构成和职责说明 . 93.部门通用职能 . 10第四章 * 集团总部各部门职能 .121.总经办职能 . 122.财务部职能 . 143.人力资源部职能 . 174 市场策划部职能 . 195工程技术部职能 . 226. .仓管组职能 . 267 采购管理部职能 . 277销售管理部职能 . 298客户服务部职能 . 319 成本管理部职能 . 33第一早手册说明.组织设计基本思路.5

2、10 行政部职能 . 3511 商业管理部职能 . 373812 本地项目部职能第五章 *集团异地项目公司的组织架构与职能定位 .411.异地项目公司（清远公司）组织架构图 . 412.办公室职能 . 423.财务组职能 . 434.成本组职能 . 456.工程技术组职能 . 477.采购组职能 . 488.营销组职能 . 49第一章手册说明本手册用以说明*集团公司（以下简称公司）的组织关系、权责结构和部门职能，是 公司组织管理的基本文件，它是在集团管控手册框架内编制的。它一共包括三个部分：一、 组织设计的基本思路：本部分阐明了公司现阶段组织设计的基本思想，包括组织结构选择的原则、项目运作模式

3、选择的思路、岗位设置的原则等。二、 组织设计：本部分是组织结构图和部门职能的概述，描述了公司部门设置。三、 部门职能：本部分主要阐述公司各部门的定位和职能描述。本手册是公司组织管理的基本文件，由公司总经办负责维护，当组织结构、部门设置、 权责设计和业务流程发生变化时，应及时修订本手册。1.组织设计的基本原则*集团在进行组织管理时，主要考虑如下组织原则的应用：战略导向原则组织设计的基本出发点是为了实现集团的战略定位，组织设计时要考虑市场定位、客户价值、核心竞争能力、盈利能力和集团现有专业能力等多项因素，目前集团定位 为以房地产开发为主，带动商业物业租赁和物业管理业务的同步发展，建立战略性土 地资

4、源储备，加速开发节奏，创建*品牌，规范管理体系以实现公司的高速成长，力 争在今后35年内迅速成长为一个综合实力较强的房地产集团公司，进入金融、资 本市场，形成包括房地产开发、金融资本运作的经营发展模式，因此在组织设计中必 须考虑公司房地产业务的专业化、规模化和快速发展的特点。权责对等原则权责对等是岗位任职者在履行职责时的基本要求， 在进行组织结构设计时，既要明确 规定每一管理层次和各个部门的职责范围，又要赋予完成其职责所必需的管理权限。 职责与职权必须协调一致，要履行一定的职责，就应该有相应的职权。权责对等原则要求：1）责任和权力互为前提。要承担责任，需要授予相应的权力。2）责任和权力要对等，

5、暗含了责任和权力的有限性，没有无限的责任，更没有不受 制约的权力，享有什么权力就要承担相应的责任，没有尽到责任，权力自然就失 去存在的必要。3）广义的权责对等原则还包含职、责、权、利统一的原则。权责不是随意性的可以 授予任何人，权责承担者必须具备一定的资质，被授予一定层级的职位，反过来 说，就是权责实际不是授予个人的，而是授予职位的，在这个职位上，他要承担 某项职责，需要组织赋予他完成该职责所需的相应权力，当他使用权力完成职责 后他应该获得相应的利益。权责对等原则是职位设计工作的基本原则。有效管理幅度原则1）每一个管理人员有效地监督、指挥其直接下属的人数是有限的。2）管理幅度取决于多方面的因素

6、，例如工作性质、所处层位层级、员工的能力与素 质状况、企业的信息技术运用状况等。在进行组织分析与设计时必须予以充分考 虑。3）同时，由于企业在规模一定的情况下，管理幅度与管理层次成反比关系，即管理 幅度越大，层次越少，管理幅度越小，层次越大。4）因此，在进行组织设计时必须有效平衡房地产行业与公司自身的各种因素，设置 合适的管理幅度，最终才能使企业在运行成本与运行效率上达到一个好的平衡。精简高效原则考虑房地产行业的特点，为提高运作效率，充分考虑房地产行业的风险主要集中在价 值链前端的特点，组织设计时一方面要照顾专业化、精细化、重点管控的需要，另一 方面也要在满足由组织目标所决定的业务活动需要的前

7、提下，提升整体运作效率，更好地实现组织的目标。精简高效原则要求组织在设计时要考虑：1）现阶段尽量减少管理层次，尽可能使组织扁平化，以提高运作效率。2）精简管理机构和人员，降低组织不必要的运行成本。3）尽可能使关联度较大的职能聚集在一个部门内或关联度较大的部门集聚在一个系 统内，以提高专业范围内的沟通、协作、运作的效率。4）在部门、岗位的职能与职责设计上，追求清晰化和明确化，减少责任重叠，减少 多头负责，避免职责的缺失。5）注意信息技术的应用。2.项目运作模式的选择*集团对本地项目采用弱矩阵式的项目运作模式，在这一运作模式下的项目部与职能 部门的权责划分原则是：1）“弱矩阵式”的运作模式下，项目

8、部主要负责计划的推动和施工管理，对工程的 进度、质量、成本和安全负责，并参与扩初、施工图设计任务书及设计成果的评审。2）在项目立项时确定项目经理人选，项目经理负责项目总体计划的制定和各专项计 划的协调，参与项目开发全过程。3）项目经理作为项目的推动者和协调者，对项目运作中相关部门的计划完成情况和 配合情况拥有一定的考核权限。*集团对异地项目公司采用强矩阵式的项目运作模式，在这一运作模式下的项目部与 职能部门的权责划分原则是：1）“强矩阵式”的运作模式下，项目部主要负责初步设计、施工图设计、计划 的推动和施工管理、销售管理、设计变更等。2）在项目立项时确定项目经理人选，项目经理负责项目总体计划的

9、制定和各专 项计划的协调，参与项目开发全过程。3）异地项目公司由集团职能部门与项目总经理进行双重管理，考核权重项目总 经理占70%但对项目成本人员和财务人员考核由集团占 70%以保障集团的 有效监控。3.岗位设计原则1）因事设岗原则。从“理清该做的事”开始，“以事定岗、以岗定人”。设置岗位既要着眼于企业现实，又要着眼于公司发展。按照各部门职责范围划定岗位，而不 应因人设岗，人员配置应根据企业的发展阶段和业务规模来确定，*集团发展期可以考虑一人多岗或一岗多人。精简管理机构和人员，降低组织不必要的运行成本。2）整分合原则。在企业组织整体规划下应实现岗位的明确分工，并在分工基础上有 效地综合，以发挥

10、最大的企业效能。3）最少岗位数原则。既考虑到最大限度地节约人力成本，又要尽可能地缩短岗位之 间信息传递时间，提高公司的执行效率和市场竞争力。4）规范化原则。岗位名称及职责范围均应规范。5）客户导向原则。应该满足特定的内部和外部客户的需求。1. *集团组织架构图2.两个专业委员会构成和职责说明2.1投资决策委员会2.1.1投资决策委员会构成主 席：董事长副主席：总经理委员：常务副总经理、总经理助理、财务总监、营销总监、工程总监、人力资源总监、外部专家及董事长或总经理指定的其他人员等召集部门：总经办2.1.2工作职责1）负责对新项目进行投资决策，并确定合作策略或竞标策略；2）负责对公司的投资方向和

11、投资规模的重大变更进行评审和决策。2.2评标委员会2.2.1评标委员会构成主席：总经理副主席：常务副总经理委员：总经理助理、财务总监、工程总监、外部专家及总经理指定的其他人员等。2.2.2工作职责1）负责审批集团和地区公司采购权限的重大变更；2）负责授权手册规定的重大工程、材料设备招标项目的评标和定标1.制度建设1）部门和本专业流程与相关管理制度的建设和完善。2）负责培训本部门员工相关流程与制度，确保员工理解和遵守公司与部门规章制度。3）根据业务发展或当前突出的问题，制定创新课题，不断进行部门业务与管理的创新。2.部门计划管理1）根据公司年度经营目标和项目总体计划要求，编制部门年度、季度和月度

12、计划，并负责部门计 划的实施与控制。2）参加计划调度会，对本部门的计划执行情况进行总结，按要求进行整改。3.部门日常管理1）专业能力建设：本部门专业能力的培训、交流和总结。2）组织制定部门的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报需提供的绩效数据。3）负责部门的团队建设，提高团队士气和员工工作积极性。4）完成本部门各类报表的编制、汇总及上报工作。4.知识管理1）建立本部门信息库，并及时进行更新维护。2）总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库。3）总结本部门先进、科学的管理经验或方法供其它部门学习或分享。4）整理、管理部门文件档案工作，并将相关资料及时上交集团行

13、政部存档。5.协作配合1）完成流程与制度规定的部门配合工作。2）在不影响本部门任务完成情况下，为相关部门提供支持与配合。3）完成领导交办的其它任务。6.专业指导1）指导下属公司或异地项目公司建立相关流程与制度。2）指导异地项目公司的专业化建设，帮助解决专业管理中的重大问题。3）为异地项目公司提供专业支持服务。第四章 * 集团总部各部门职能1.总经办职能一、部门使命是公司的战略规划、运营管理、法务管理、审计管理部门，它通过建立、健全公司战略体系、管 理体系、风险管控体系，支持、保障公司稳定、规范、高效地运行。、部门岗位设置三、部门职能1.战略规划与实施监控1）负责产业政策、产业发展趋势研究。2）

14、组织制定集团战略目标体系、发展战略及各业务的经营战略。3）跟踪内外部环境重大因素变化，及时提出战略调整建议。4）对战略实施效果进行监测与分析。2.计划管理1）负责建立集团计划管理体系，指导下属公司建立计划管理体系。2）根据集团发展战略和年度经营目标，组织制定集团年度经营计划，并监督各部门制定部门年度、季度、月度工作计划，组织集团年度工作总结并编写集团年度总结报告。3）审核下属公司提出的年度经营计划，并对实施情况进行监督与考核。4）编制项目节点计划，监督和考核各项目的总体计划编制与实施情况。5）总结和分析各项目计划与部门计划完成情况，提出预警或调整建议。3.组织与流程建设1）负责集团及下属公司管

15、控、授权及组织结构设计方案。2）负责集团各部门职能设计（组织管理手册）。3）负责集团流程管理体系的建立与优化工作。4）检查和监督业务流程管理体系执行情况。5）组织流程的优化工作。4.法律事务管理1）协助集团领导正确执行国家法律、法规和政策，对集团重大经营决策提供法律意见。2）参与集团重要决议、规章制度及重大经济活动相关的法律文书的起草和修订。3）审核集团标准合同文本，审查集团经营过程中的合同性文件，控制法律风险。4）负责处理集团仲裁法律事务等非诉讼法律事务和诉讼法律事务。5.审计管理1）财务审计：组织外部审计机构的选择，组织对集团及各下属公司的财务审计。2）工程审计：对项目大宗招标、采购、合同

16、及付款等进行事前、事中、事后审计。定期对各专业 部门的信息库建设进行审计。3）人事审计：对集团高层管理人员及下属公司高层管理人员的离任进行审计。4）经营审计：对下属公司年度经营绩效和重大投资活动进行审计。6.公共关系管理1）负责集团对外宣传和联络，按品牌规划要求宣传和维护公司形象。2）负责集团信息对外、对内的沟通工作。3）负责集团内刊的编制、发行工作。4）收集、汇总集团发生的重大事件，编写公司大事记。5）负责集团对外宣传资料的联系、制作、发放等管理工作。2.财务部职能一、部门使命是公司的财务管理与资金运营中心，它通过提高财务资产的运作效率，为企业运行提供有效财务支持，并获取最大经济效益。、部门

17、岗位设置财务部经理1经理助理1三、部门职能1.财务制度和会计核算体系的建立和完善1）拟订和实施集团的各项财务管理制度，并根据业务发展情况进行修订、完善和组织实施。2）负责建立集团内部审核制度，审核财务收支。3）对集团财务管理信息系统提出改进建议，确保财务核算工作的顺利进行。4）指导、审核和监督下属公司财务制度与会计核算体系的建立和执行。5）负责下派各下属公司财务人员的培训、业务指导与监督管理。2.财务预算及工程决算管理1）组织编制公司年度、 季度、月度财务预算，指导和监督各下属公司编制财务预算。2）监督预算执行结果，提出合理化建议。3）根据成本管理部的工程结算报告，编制工程决算报告，对项目进行

18、经济评价。,确保资金及时入账。3.项目经济测算1）项目拓展阶段进行投资估算与分析。2）在项目实施过程中进行经济测算。4.会计核算1）负责公司所有票据的保管和存档管理。2）编制会计凭证、会计帐簿，汇总记帐凭证，建立并登记总帐，编制会计报表和其它会计数据。3）核算部门与项目总成本，建立成本台帐，按月报送成本明细表。4）负责财务决算及利润分配的核算。5）参与并监督集团重大经济合同或协议的签订过程，审核各类经济合同，维护集团经济利益。6）编制、上报集团年度、季度、月份财务报表。7）负责集团（包括部分下属公司）财务章的管理，并按规定使用。8）负责仓库帐务管理，定期组织盘点，提出资产保值、增值建议。5.资

19、金管理1）组织制定集团年度、 季度、月度的资金计划，编制实际资金使用情况报表及余额日报表，统筹安排资金支付。2）制定集团年度、季度、月度的融资计划，拓展融资管道，筹措集团经营计划所需资金。3）指导、审核和监督下属公司资金计划的编制与执行。4）负责售房款的收取工作，核对应收及已收房款明细表5）负责银行对帐工作，保证资金的安全。1）负责日常库存现金的管理。6.税务管理1）负责集团整体税务筹划。2）负责各种税金的缴纳及办理各项税务事宜。3）指导下属公司的税务筹划与办理工作。7.统计与经济活动分析1）负责集团对内、外的统计工作，收集、汇总、编制、上报（对内、对外）统计报表。登记客户应收、已收情况，按月

20、编制销售台帐明细表。2）参与集团经济分析会，提出财务相关分析意见与改进建议。3）组织开展集团经济指标分析与经济效益测算，为公司战略决策提供依据。8.财务合同与档案管理1）审核项目合同及行政管理合同及付款申请。2）管理财务合同及会计档案。3）定期检查会计档案的保存情况。9.销售管理1）负责管理公司销售发票。2）负责监控销售款回收状况,10.收费管理1）负责小区收费管理工作。2）对小区收费进行登记，定期核对应收及已收各项费用明细表，按要求及时报送应收款项明细表。3）协助小区管理员做好各项催缴工作。11.固定资产管理1）建立集团固定资产的台帐。2）组织固定资产的盘点。12资质、证照管理1）负责集团及

21、下属公司资质、营业执照、法人代码证书、开发资质等的注册、年度审核及变更工作，并及时存档至行政部。13长短期投资管理1）合理利用闲置资金进行投资，降低资金成本，提高公司资产收益。2）对拟实施的对外投资进行投资可行性分析，并提供财务建议。3）对现有长期投资进行监督，负责投资后的业绩评估。4）负责集团及下属公司债权、债务的催收。5）监督、指导下属公司财务管理。3.人力资源部职能一、部门使命是公司的人力资源与企业文化管理部门，它通过人力资源的规划、招聘、培训提升、考核激励与 企业文化的建立，为公司的持续经营与发展提供人力资源保障。、部门岗位设置三部门职能1人力资源规划1）根据集团发展战略制定集团人力资

22、源规划，并组织实施。2）组织年度的人力资源需求预测与分析，制定年度人力资源规划，并组织实施。3）指导各下属公司建立人力资源管理体系。2.人员招聘、培训与发展1）制订集团年度人力资源招聘计划，拓展招聘渠道，组织招聘与面试工作。2）负责集团、各下属公司中高层及重要岗位人员的招聘、任免。3）制订集团年度培训计划，建立集团内外部培训资源库和培训课程体系，并组织培训的实施。4）评价培训效果和督促各部门的内部培训工作。5）负责员工职业生涯规划与实施。3.绩效管理1）负责集团绩效管理体系建设，确保绩效管理体系有效支撑战略目标与年度经营目标的实现。2）根据集团经营目标，组织制定集团总部职能部门与项目部、异地项

23、目公司、下属公司负责人的 绩效考核方案，并组织绩效考核的实施。3）汇总、统计考核结果，提出考核奖惩建议，督促各部门根据考核结果改进绩效。4）执行集团奖惩、晋升制度，保证各项激励措施能及时、合理实施。4.员工薪酬福利管理1）负责集团薪酬福利体系建设，以有效激励员工、保证公司战略目标的实现。2）负责薪酬总额的预算、以及员工工资的计算。3）负责员工各类保险及住房公积金、个人所得税的办理及扣缴，及相关凭证的汇总保管工作。5.员工关系管理1）负责员工劳动合同管理，管理集团人员的劳动关系。2）负责员工入职、转正、调岗、调薪、晋升、辞退、离职等人事异动手续的办理。3）负责公司日常考勤登记与劳动纪律督查工作并

24、汇总和统计月度考勤报表。4）负责员工档案的建立和维护。5）负责员工入职、离职面谈和入职跟踪。6）负责员工入职后工作指导人的确定和协调。7）完善员工沟通制度，拓展沟通管道，建立内部良好的沟通氛围。8）了解和掌握员工的思想动态，组织员工满意度调查并汇总分析，采取措施，稳定员工队伍。9）负责调解和处理员工提出的申诉意见与劳资纠纷。6.企业文化建设1）根据公司经营战略，编制企业文化建设规划，并组织实施。2）负责提炼、建立、维护公司的理念文化、行为文化，编制员工手册。3）负责企业文化活动的策划与组织实施。4.市场策划部职能、部门使命是公司的项目拓展与论证、产品定位策划与营销策划的管理部门，它通过研究、把

25、握市场动态与 趋势，组织项目论证与策划工作，保障项目收益最大化。、部门岗位设置（N代表总项目数量，下同）三、部门职能1.目标城市研究、土地信息收集与研究、市场研究1）负责目标城市经济发展、城市规划、政府效率、消费文化及土地相关政策等信息收集、分析与 研究。2）负责项目所在地的房地产市场趋势、竞争对手、区域房地产发展和相关市场信息收集、分析与 研究。3）研究消费者行为模式、消费趋向。4）组织项目的市场调研、竞争楼盘信息调查及各项专题调研。2.项目拓展1）负责根据集团发展战略制定未来土地储备计划。2）收集土地信息，建立土地资源信息库。3）寻找未来价值增长潜力较大的区域或地块，谋求合作机会，收集和分

26、析土地信息。4）主持或协助集团领导进行项目谈判，完成项目相关协议的草拟和签署。5）负责委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调工作。6）组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向集团领导提出竞标建议。7）组织进行竞买投标文件的准备，递交竞买申请书及竞标投标文件，配合集团领导进行竞标工作。8）跟进和监督土地或项目转让合同的履行，负责合同款的支付和补充协议的签订工作。3.项目可研论证1）进行项目初选，提出初选建议。2）提出项目可研计划与可研小组建议名单。3）组织项目可行性研究， 提出初步产品定位，组织相关部门编制项目可行性研究报告。4）组织汇报项目可行性研究成果，为项目投资决策提供

27、信息。4.项目定位策划1）组织项目定位策划工作，组织评审定位策划报告，并提出专业意见。2）协助工程技术部确定项目的户型方案及外立面方案。3）负责深化、细化项目产品定位。4）参与概念设计的评审，提出合理化建议。5.营销承包商（策划咨询、销售代理、广告设计等）选择与管理1）收集和分析营销承包商信息。2）组织对营销承包商的考察与评价。3）拟订营销合作协议，组织协议谈判和合同签定。4）对营销合同执行情况进行监督和反馈。5）负责对营销承包商的评价。6.营销策划1）组织项目营销策划工作，组织评审项目的营销策划方案、价格方案和推广方案，并对策划与推 广方案的实施效果进行分析评估。2）编制项目的营销主要节点进

28、度计划，并监督营销承包商的执行。3）提出项目售楼处、会所、样板间等的配置标准，并组织评审。4）组织销售阶段性总结，提出营销方案调整建议7 品牌规划与管理1）负责集团品牌分析、定位和规划工作。2）审核项目品牌推广策略与计划。3）对下属公司的品牌使用进行规范和监督，并提供专业指导意见。5.工程技术部职能、部门使命是公司的报批报建、设计管理、工程技术管理部门，它通过有效掌握政策与处理政府关系、设计 管理和工程管理，确保项目顺利进行，产品能够实现公司项目定位，提高项目综合效益，建立公司在 产品设计与工程管理上的核心能力。、部门岗位设置（N为总项目数）工程技术部经理1经理助理11设计主管1工程主管1三、

29、部门职能1.项目手续及报批报建1）负责测量单位的选择、办理开工验线及取得土地资料。2）负责办理项目选址手续和项目建设用地手续。3）负责办理项目立项报批手续。4）负责办理项目续建投资规划、投资许可证等手续。5）负责办理建设用地规划许可证。6）负责项目规划阶段、方案阶段、扩初和施工图设计阶段的报批。7）负责办理建设工程规划许可证。8）负责办理人防、环保、交通、消防等相关政府主管部门的审查、审批手续。9）负责办理施工许可证及与之相关的部门签批、费用交纳等手续。10）负责办理商品房预售许可证。11）负责办理面积预测、面积实测及大产权证。12）组织项目地块周界关系事项的协调。13）负责协调地块运作中的重

30、大问题。2.产品研究1）负责建立、健全集团产品标准体系。2）分析行业整体水平和研究产品发展趋势，开展各类产品的研究。3）总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题，拟制、修订、完善公司开发项目的产品标准。4）负责建筑集团产品标准化的建立、推广、监督和检查。3.设计与勘察单位选择和管理1）负责建立设计与地质勘察相关供应商（设计单位、外部专家、勘察单位）资源库。2）负责设计单位的考察、资格审查、技术标书编制、合同谈判与邀标或直接委托工作。3）负责与设计单位的协作、联络、合作评估与费用管理等工作。4.项目可研阶段产品与工程策划1）参与项目可行性研究工作，对市场调研报告和可研报告提出设计方面的专业建议。2）

31、负责在项目可行性研究阶段提出产品概念规划草案和进行工程分析，并就有关设计思路与市场 策划部进行沟通、评估。5.设计过程与设计成本管理1）制定设计计划并协调、监督设计计划的完成情况。2）编制概念设计任务书，组织评审后提交设计单位，组织相关部门及人员（内部、外部专家）对 概念方案进行评审，并落实设计单位进行修改完善。3）编写方案设计任务书并组织评审（内部、外部专家），组织相关部门及人员（内部、外部专家）对方案设计进行评审，并落实设计单位进行修改完善。4）编制本地项目的扩初设计任务书，组织对扩初设计进行评审，并落实设计单位进行修改完善； 审查异地项目的扩初设计任务书和设计成果。5）编制本地项目的施工

32、图设计任务书，组织对施工图进行审查，参加项目部组织的施工图设计交底；审查异地项目的施工图设计任务书与图纸。6）负责确定项目的产品配置，参与拟订和调整建造标准工作；负责推行限额设计方法确保项目设 计成本控制在目标成本内。7）根据设计评审的结论，对超出目标成本的设计方案进行调整修正；审核设计变更的成本，确保 满足目标成本的要求。6.材料研究和定板封样1）根据目标成本要求组织材料定板工作。2）根据采购部提供的材料选择建议，组织建筑、景观及装饰材料的选型和定板。3）负责确认材料样板，并提交采购部进行封样。4）组织本地项目水暖电气设备的选型评审；参加异地项目水暖电气设备的选型评审。7.设计变更管理1）负

33、责设计变更的受理，并组织相关部门进行论证，协助成本管理部进行变更费用预算。2）负责将变更结果及时通知相关部门，并审核项目部的落实情况。3）对设计变更进行统计与分析，提高设计管理能力。8.工程技术研究与管理1）负责搜集行业、竞争对手的工程技术数据，掌握当前房地产行业工程技术发展状况，建立集团 工程技术信息库。2）研究集团工程管理状况，编制工程技术标准、施工工艺控制标准等，并组织实施。3）审查各项目施工组织设计， 主持项目重大工程技术问题解决方案的制定和实施。4）收集、汇总、分析工程信息，建立工程案例信息库。5）制定技术数据管理制度，对项目技术、施工数据管理情况进行检查和监督。9.工程采购与承包商

34、管理1）收集工程承包商（包括监理单位）的信息，建立集团工程供方的信息库。2）根据项目总体计划，编制工程承包商招标采购计划。3）负责工程类和材料设备类招标项目的承包商推荐、技术标书编制、组织考察、参加技术答疑工 作。4）负责权限内及零星工程议标采购的询价、议价和合同签定工作，达到目标成本控制要求。5）负责工程招标备案工作。6）负责工程承包商违约责任的索赔。7）组织对工程承包商合同履约评价，更新承包商合作等级。10.工程质量、进度与成本管理1）负责项目工程计划、进度、质量、安全文明施工情况的检查和监督。2）负责建立集团工程质量管理标准及质量检查要点，并组织实施。3）跟踪项目工程质量通病防治情况，并

35、汇总分析和总结。4）审核各项目施工组织设计、监理规划大纲及施工总体进度计划，监督各项目工程专项计划的实 施，并提出整改意见。11.工程维修管理1）负责监督项目部在入伙验收通过前工程质量问题的整改。2）负责外包物业管理项目入伙后及保修期内的工程维修服务，并对维修记录进行统计、反馈与归 档。12.设计后评估与工程后评估1）组织相关部门进行设计后评估工作。2）组织相关部门进行工程后评估工作。13.技术档案与工程图纸管理1）收集、归类、归档、管理相关设计技术档案与工程图纸，项目结束后移交行政部档案管理员。6.仓管组职能、部门使命是公司的物品（含工程材料设备、物业设施等）保管部门。、部门岗位设置三、部门

36、职能1.出入库管理1）对仓库进行分区、分类管理。2）负责物品的验收、入库和登记。3）负责物品的分类堆放和保管。4）负责物品的出库使用登记。2.库存管理1）负责建立物品库存明细帐，保证帐、卡、物相符，并配合财务部的查帐工作。2）定期对库存物品进行盘点，并将盘点资料提交工程总监。3）负责物品的安全管理，对破损物品向工程总监提出处置建议。采购专员N N7.采购管理部职能一、部门使命是公司的材料研究、材料采购的管理部门，它通过建立和完善材料信息库，提高材料采购的效率 并控制风险。二、部门岗位设置（N为本地项目数）采购部经理1经理助理1三、部门职能1.材料设备研究与应用1）跟踪新型建筑材料、设备发展动态

37、，收集有关信息及数据，建立公司材料与建筑设备信息库。2）在可研阶段和定位阶段提出新材料、新设备、新技术应用建议，并组织专题论证。3）根据目标成本控制要求，及时为工程技术部提供比选的材料和设备。4）参加工程技术部组织的材料设备选型和定样。2.材料设备类供应商选择与管理1）建立材料设备类供应商管理体系，组织材料设备类供应商的考察、评估、谈判和签约工作。2）收集材料设备供应商的信息，建立公司材料设备供方的信息库。3）定期组织对材料设备供应商的合作评价，建立和维护合格供应商清单。3.材料设备采购与封样1）根据项目部提供材料设备进场计划，编制材料设备采购计划。2）配合工程技术部编制材料和设备的技术标书。

38、3）负责议标和直接采购的询价、议价和合同签定工作，达到目标成本控制要求。4）负责甲指乙供材料的认价。5）对供应商提交的经工程技术部确认的材料进行封样，或进行材料样板制作经工程技术部确认后,移交项目部保存。4.合同执行监督与管理1）参加项目部组织的材料设备验收工作。2）组织项目部对材料设备供应商进行合同执行评价。销售代表CIS等方面的要求。7.销售管理部职能、部门使命是公司的销售管理部门，它通过有效产品推广与服务，高效完成销售任务并使收益最大化。、部门岗位设置销售管理部经理1经理助理1销售主管1三、部门职能1 .销售计划与方案管理1）根据项目开发指导书和节点计划编制销售目标和计划，并提交集团审批

39、;2）负责定期收集项目销售报表进行汇总分析；3）负责制定销售均价及单套价格，并报集团审批；4）负责编制价格折扣和价格变更方案，并报集团审批。2.售前管理1）负责编制销售手册；2）负责提出项目销售示范单位、销售展台、模型、售楼处的布置需求;3）建立销售信息系统，录入初始数据并动态更新；4）建立和培训销售人员队伍；5）负责销售资料、道具的准备，并保证销售资料符合公司品牌、设计、3.销售过程管理1）负责客户开发和来访客户的接待、楼盘讲解、引领参观等工作；2）负责内部认购、预订登记管理和正式认购；3）负责将认购协议提交成本部审核和备案；4）执行集团批准的销售价格，根据市场和销售情况，及时提出销售价格调

40、整的建议；5）负责配合按揭办理；6）实施销售现场的统一管理；7）负责销售过程中的销控管理；8）负责退订、退房、更名、折扣等销售变更的管理；9）负责订金及首期款的跟催。4.销售示范单位、售楼处管理1）负责提出销售示范单位、 售楼处的装修建议，参与销售示范单位、 售楼处设计的评审;2）参与销售示范单位、售楼处的验收，提出整改要求；3）负责销售示范单位、售楼处的使用管理和成品保护。5.销售信息管理1）负责建立销售期间客户档案；2）负责销售档案管理和物料管理；3）负责销售数据统计分析与反馈。8.客户服务部职能一、 部门使命是公司的客户服务管理和各业务终端信息反馈与监督部门，它通过客户服务体系的建立，提

41、升业 主满意度，从而提升品牌价值，实现客户的二次开发，并收集和分析客户对各业务的反馈意见，为集 团运营管理的持续改进提供参考。二、 部门岗位设置三、部门职能1客服事务办理1）负责按揭银行的选择、接洽、签约工作。2）负责商品房买卖合同及补充协议的拟订和现场签定。3）负责销售现场收款，并编制销售收款日报表。4）组织物业公司参加项目物业验收，对不符合验收标准的工程，提出整改建议。5）组织客户入伙管理工作，跟进对入伙验收问题的整改。6）组织办理面积补差手续，负责按揭手续办理、合同备案及登记手续。7）负责项目小产权证的办理，并及时办理抵押登记。8）负责入伙后业主证明开具、催款、拍卖和过户等售后事务。2

42、.客户服务体系建设1）建立公司客服管理体系。2）收集公司现有客户资源，建立集团客户资源库。3）整合和管理公司客户资源，开展客户资源的二次开发。3.客户关系管理1）负责售后客户关系的维护和保养。2）建立回访制度，开展客户回访工作。3）筹办客户联谊活动，编制和发布客户会刊资料。4）配合市场策划部组织的客户活动。5）进行重点客户的跟踪管理工作。4.客户投诉处理1）建立、健全客户投诉的接待、受理和处理结果的跟踪及回访流程。2）对客户投诉进行分类，并建立分类处理的流程与标准。3）记录客户投诉信息，并管理客户投诉档案。4）分析客户投诉，将客户投诉信息传递到相关部门，跟进客户投诉处理结果，并及时回馈客户。5

43、）统计和分析客户投诉处理状况，提出相关改进建议，并反馈到相关部门。9.成本管理部职能一、部门使命是项目成本的主控部门，它通过项目成本控制指标制定、分解及项目实施阶段动态成本控制工作 保证项目成本目标的实现。、部门岗位设置（N为总项目数）三、部门职能1.成本管理体系和成本信息库建立1）负责建立和完善公司成本管理体系，管理和控制项目建安成本。2）负责新城市建安成本的调研，建立设计、工程与材料设备成本信息库。3）负责建立项目成本监控和预警机制。2.成本策划1）参与项目拓展阶段的工作， 在项目可行性研究阶段根据规划草案进行成本估算。2）负责在设计阶段提出限额设计和成本控制建议，并组织设计部门进行建安成

44、本的匡算、概算和 预算，组织制定项目目标成本。3）负责营销策划费、广告制作费、销售代理费、售楼处、样板间等销售费用的成本控制指标的制4）组织编制项目目标成本和责任成本，并负责落实和监督。3.成本动态管理1）负责收集、整理项目有关成本信息，对超出目标成本控制范围内的支出进行审核并启动预警程 序，控制目标成本的非预期超支。2）负责对项目动态成本进行分析和监控，组织相关部门进行目标成本控制分析，提出目标成本调 整建议。3）负责审核项目设计、 工程、材料设备、技术服务、营销服务合同进度款结算申请。4）审核项目的设计变更、现场签证费用，提出成本控制意见。4.成本分析及效益评估1）负责收集、分析已完工项目

45、的成本经济指标。2）负责项目竣工结算后的成本分析评价及效益评估。5.成本档案管理1）负责收集和整理项目工程报价和结算等经济资料并及时归档。6.项目合同管理1）负责项目合同商务条款的拟订，各专业部门负责合同技术条款的拟订。2）参与工程、材料设备合同的谈判。3）组织相关部门（包括法律专员）对合同进行会审、修改、会签和合同签订工作。4）负责项目合同的登记、保管、结案和项目合同台账的建立。5）负责组织对项目合同履约情况的检查和监督。6）负责跟踪监督项目合同执行部门的履行情况。7.招投标管理1）负责工程类和材料设备类招标项目的发标和回标工作。2）组织对工程类和材料设备类供应商的资格审查，并推荐入围单位。

46、3）负责招标文件经济标的编制和招标文件编制工作。4）组织工程类和材料设备类的技术答疑工作。5）组织工程类和材料设备类的开标和评标工作。6）参与经济标的评标工作。10.行政部职能一、部门使命是公司的行政后勤管理部门，它通过建立、健全公司行政管理体系，支持、保障公司稳定、规范、 高效地运行。、部门岗位设置三部门职能1 信息化管理1）负责公司IT规划，组织公司信息化建设。2）负责公司信息化平台的选择、实施和推广工作，整合不同信息平台的接口，并负责信息的安全与保密工作。3）负责公司内部计算机、内外网的运行管理、维护及修理工作，以及IT应用的培训工作。4）负责办公自动化电子设备和网络通信设施及配套易耗品

47、的米购。5）负责公司开发业务中关于项目网络建设的可行性研究和实施工作。2 行政管理1）会议管理：负责落实集团会议的场地安排、资源准备和会议记录整理和发布，并负责行政支持 和服务工作。2）行政接待；负责行政会议和来访接待工作，及行政费用的结算。3.档案管理1）负责0A （办公自动化）建设中档案模块的建立、设置、使用与监管。2）负责集团一级档案包括公司资质、证照、公司组文件、项目图纸和文件、合同、协议、录音录 像带（非文艺性）、图样、照片等资料）的收集、归档、整理、保管、统计、借阅服务等工作，并 注意保密。3）负责公司档案和项目档案的移交验收、建档、使用与管理。4）负责集团各部门及下属公司二级档案

48、数据管理的监督工作。5）负责档案库房的管理。4.公文管理1）负责公司级文件的编写、录入、校稿、送审、分发及存档管理。2）负责公司级文件（主要指公文、数据、信息等）流转；沟通内部联系，保证上情下达和下情上 报；负责将领导批示信息以电子或书面形式下发并留存。3）对公司（包括非实体化下属公司）形成的各种文件、合同、协议、函、会议纪要等正式文件的 书写规范化进行审查。4）负责以公司名义发文的文件编号、登记管理。5.非经营性固定资产管理1）负责公司非经营性固定资产管理工作，建立固定资产台帐。2）负责公司非经营性固定资产的采购、发放与使用管理工作。3）负责公司非经营性固定资产的日常维修、维护工作。6 总务

49、后勤管理1）负责公司行政用品的购置、登记、保管、发送、统计等管理工作。2）负责公司车辆维修、保养、调配使用、年审等车务管理工作，以及交通安全教育和交通事故处 理工作。3）负责公司办公环境的清洁工作，保持公司各楼层的良好形象。4）负责公司安全保卫工作、综合治理等工作，确保办公区域的安全、整洁，遇重大节日和国家重 大活动期间，加强安全检查及防范。5）负责员工工作用餐与食堂管理6）负责员工生活管理。7）负责公司的报纸、刊物征订及发放工作。11.商业管理部职能、部门使命是公司的招商策划与租赁管理部门，它通过建立商业资产管理体系，使商业资产收益最大化。、部门岗位设置三、部门职能1 招商策划与管理1）负责

50、商业物业的招商策划，制订招商方案和招商计划。2）负责大型主力店的招商引进、谈判和签约工作，并提出商业物业的功能设计要求。3）负责商业物业的招商谈判与签约工作。2 .商业服务1）负责商业租赁合同的备案。2）负责协助业主办理营业执照。3.持有物业的资产管理1）负责持有物业的产权管理。2）负责持有物业的资产安全性管理。3）负责持有物业的出租管理。4）负责持有物业的合同管理。5）负责持有物业的资产台帐管理。12.本地项目部职能一、 部门使命制定和协调项目总体计划，推动项目的顺利开展，控制项目的工期、成本、质量、安全，促进项 目实现公司预定目标。二、 部门岗位设置注： 本项目部岗位设置为建筑面积在5-1

51、0万平米住宅项目的标准配置，实际配备时应考虑项目的产品类型、规模等特点来调整。 项目部土建工程师还需负责景观和装饰的施工管理，工程技术部景观设计师和装饰设计师负责验证效果并提供技术支持；带精装修的项目须配备装饰工程师。 商业项目可分别增加水暖、电气工程师各 1人。10万平米以上住宅项目建议配备项目助理或项目总工程师，协助项目经理的现场管理工作或提供工程技术支持。 成本管理部派驻成本人员到现场负责工程量变更的核算，根据实际施工阶段合理安排驻场时 间。三、部门职能1.项目计划管理1）根据项目节点计划，组织各部门编制专项计划，并形成项目总体计划。2）制定工程进度计划与材料设备进场计划，并协调各部门的

52、专项计划。3）对各部门项目总体计划完成情况进行监督和考核。2.前期准备1）负责市政条件调查；提供市政咨询方案。2）配合房屋拆迁工作，负责三通一平和临建工作。3）负责施工前各项准备工作的实施和督促。4）组织工程技术部进行施工组织设计和监理规划大纲的评审。5）负责对项目参建单位人员的培训。3.设计配合并提交成本部审核。1）参加方案设计、扩初设计和施工图设计任务书的评审。2）参加方案、扩初设计成果的评审，参加施工图审查。3）组织相关部门和单位参加施工图设计交底。4.工程进度管理1）根据项目总体计划制定工程进度计划。2）负责项目工程进度计划的实施，并根据销售进度要求及时进行调整。3）负责主体工程竣工和

53、分项工程等各项验收，并取得相关验收证明。4）负责办理工程竣工备案，并取得相关证明。5）负责组织物业验收，并根据验收意见组织承包商进行整改。6）参加入伙验收，并根据验收意见组织承包商进行整改。5.工程成本管理1）负责设计变更的执行和落实。2）负责现场签证的审核与落实。3）审核工程承包商提供的月份现场签证汇总表。6.现场技术管理1）负责处理施工单位现场提出的技术问题，重大技术问题及时回馈工程技术部。2）负责组织专案例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题。3）负责对设计变更的现场管理、跟踪落实及回馈工作。7.工程质量管理1）审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核。2）审核关

54、键工序、关键部位的施工方案，组织施工各阶段的工程验收。3）配合工程技术部的工程质量检查。4）对工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例。8.安全文明管理1）按安全文明管理的要求对施工现场进行管理。2）监督施工单位建立符合公司品牌形象的工地环境。9.材料采购实施与验收1）负责在现场建立材料设备样板库。2）根据材料设备进场要求，通知材料设备供应商及时送货。3）组织材料设备的验收工作。1）审核工程承包商和材料供应商提交的工程进度款及材料付款申请,10.项目档案管理1）收集、归档项目前期资料、项目图纸、配套设施等项目档案资料。2）项目竣工时分类、整理并上交市档案馆及集团档

55、案管理员。第五章 *集团异地项目公司的组织架构与职能定位1.异地项目公司组织架构图厂MM销售助理1 1事务专员1 1销售代表建筑设计师1 1土建工程师2 2水暖工程师1 1电气工程师1 1报建专员1 1内 勤1采购专员1 1匚会计1出纳1 1行政文员1 1后勤专员1 1保安预算工程师1 12.办公室职能一、部门使命是项目公司行政、后勤和人力资源管理部门，它通过贯彻实施公司的行政和人力资源管理制度, 促进项目公司稳定、规范、高效地运行。、部门职能1.计划与运营管理1）协助项目总经理进行项目总体计划的编制、执行监督与反馈。2）负责建立项目公司内部流程与制度，并监督实施。3）配合集团管理体系建设要求

56、，配合集团的流程审核工作。2.行政管理4）负责项目公司级别的行政会议安排和来访接待工作。5）负责项目公司日常考勤登记与劳动纪律督查工作。6）负责项目公司公章、合同章的管理，并按规定使用。7）负责项目公司营业执照、法人代码证书、开发资质及统计证等的注册、年度审核及变更工作。3.公文与档案管理1）负责项目公司文件（主要指公文、数据、信息等）流转；沟通内部联系，保证上情下达和下情 上报；将领导批示件下发并留存。2）对项目公司形成的各种文件、合同、协议、函、会议纪要等正式文件的书写规范化进行审查。3）负责以项目公司名义发文的文件编号、登记管理。4）按公司档案管理的规定负责档案的收集、归档、整理、保管、

57、统计、借阅服务等工作。5）负责项目竣工档案的验收、移交工作，工程竣工后将工程档案备份至公司总经办。4.总务后勤管理1）建立、维护项目公司所有房屋等固定资产台账。2）负责项目公司办公环境的清洁、安全保卫工作。3）负责项目公司行政用品的采购、发送、保管和使用管理。5.招聘与培训管理2）负责项目公司中层以下（不含）员工的招聘工作。3）制定项目公司年度培训计划上报公司审批，并组织实施。6.薪酬与绩效管理1）负责项目公司日常的薪酬总额的预算、核算与员工工资的结算工作。2）负责员工养老、医疗、失业、生育、财产、人身安全、住房公积金等各类保险的办理和费用扣缴，及其与工资、保险等凭证相关的汇总保管工作。3）按

58、集团绩效管理体系的要求，负责制定项目公司内部绩效管理与考核办法，报集团审批后实施。4）指导、组织开展项目公司各部门、各层级人员的日常绩效考核，并汇总、上报绩效考核结果。5）根据集团制度，提出绩效考评奖惩建议，督促各部门根据考核结果改进绩效。7.员工关系管理1）办理项目公司员工劳动合同，管理人员的劳动关系。2）负责员工入职、转正、调岗、调薪、离职等日常人事异动手续的办理。3）负责员工信息维护。4）负责员工入职、离职面谈、入职跟踪。5）完善员工沟通制度，拓展沟通管道，建立内部良好的沟通氛围。6）了解和掌握员工的思想动态，组织员工满意度调查并汇总分析，采取措施，稳定员工队伍。7）负责调解和处理员工提

59、出的申诉意见与劳资纠纷。8.企业文化建设1）根据集团企业文化建设要求，在项目公司内组织实施。2）组织企业文化活动，促进组织氛围建设。3.财务组职能一、部门使命是项目公司的财务管理部门，它通过贯彻实施公司的财务管理制度，促进项目公司稳定、规范、 高效地运行。二部门职能1财务管理1）贯彻执行集团财务管理制度， 在集团财务部指导下建立项目公司财务管理制度和会计核算体系，并组织实施。2）按集团统一要求，组织编制项目公司年度、 季度、月度财务预算，并对实施情况进行监督和反 馈。3）提出项目公司财务相关分析意见与改进建议。2会计核算1）编制会计凭证、会计帐簿，汇总记帐凭证，建立并登记总帐，编制会计报表和其

60、它会计数据。2）核算部门与项目成本，建立成本台帐，按月报送成本明细表。3）负责财务决算及利润分配的核算。4）编制、上报集团年度、季度、月份财务报表。5）整理、建档并保管会计档案。3资金管理1）组织制定项目公司年度、季度、月度的资金计划，编制实际资金使用情况报表，提交集团财务部 审核，并统筹安排资金支付。2）监控售房款的收取工作，核对应收及已收房款明细表，确保资金及时入账。3）负责银行对帐工作，保证资金的安全。4）负责日常库存现金的管理。4税务管理1）实施项目公司税务筹划方案。2）负责项目公司各种税金的缴纳及办理各项税务事宜。5销售服务1）负责管理项目公司销售发票。2）监控销售代理公司销售款回收