房地产项目定位报告-模板

1、附件五：工程定位报告模板 XX工程定位报告 荣盛房地产发展股份有限公司 营销策划部 XX年XX月XX日 目录 第一部分工程决策背景及摘要 1 一、外部环境 1 二、内部因素 2 第二部分工程地块整体情况分析 2 一、地块位置 2 二、地块现状 2 三、工程交通出行状况 3 四、工程周边社区配套 3 五、工程周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 3 六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性） 3 七、主要经济技术指标 3 第三部分市场分析 4 一、宏观市场 4 二、房地产市场 4 三、区域房地产市场 4 第四部分工程地块 SWOT 分析 5 一、工程地块优势分析 5 二、工程地块劣

2、势分析 5 三、工程机会点分析 5 四、工程威胁点分析 5 第五部分工程市场定位分析 5 一、工程定位的原则、战略与蓝图 5 （一）、基本原则5 （二）、战略构想5 （三）、小区蓝图5 二、工程整体定位 6 （一）、我们的工程是什么样的住宅？6 （二）、定位论证6 三、市场地位定位 6 四、小区功能定位 6 五、形象定位 6 （一）、我们的住宅以什么样的形象出现？6 （二）、定位论证6 六价格定位 6 七户型面积配比定位 7 八目标客户定位及分析 7 九小区配套功能的定位 9 第一部分 工程决策背景及摘要 、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对工程开发的影响，如：交通捷 运系统的规划与建

3、设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政 府重大政策即将颁布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面 的地位。 3、工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术 区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 、内部因素 1、工程启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 35 年），在公司发展中的地位（是否核心工程），如石家庄水泵厂 工程要说明该工程对公司再省内发展布局的重要战略意义； 2、公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖 率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意

4、义。 第二部分 工程地块整体情况分析 、地块位置 宗地所处城市、行政区域地理位置（包括是否是商业中心、文化 中心、教育中心或行政中心等）。附图：工程在该城市的区位图，标 记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机 场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公 / 商 务/政府的关系）。 、地块现状 1、四至范围； 2、地势、地表现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡 谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失 的实际用地面积； 3、地块地表是否涉及到居民拆迁、旧厂搬迁或其他改造等，并说 明拆迁对工程开发进度的影响； 4、地下情况，包括管线

5、、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基 及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古 迹、可利用的构建； 5、土地地形及完整性，地形是否规整，有否市政代征地、市政绿 化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主 要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包 括地下管线、暗渠、电缆等。 三、工程交通出行状况 1、公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； 2、宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； 3、现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通 状况有重大影响的工程。 附图：交通状

6、况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和 快速捷运系统。 四、工程周边社区配套 工程周边社区配套一般是指以工程可辅射范围（3km内的教育 （大中小学及教育质量情况）、医院、购物（大型购物中心、主要商 业和菜市场）、邮局、休闲（文化、体育、娱乐、公园等等设施）、 银行以及其他配套设施。 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 五、工程周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 工程周边环境一般包括区域治安情况、空气状况、噪声情况、污 染情况（化工厂、河流湖泊污染等）、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃 易爆物品生产或仓储基地等）、周边景观、风水情况以及近期或规划 中周边环境的主要变化，如

7、道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学 校、购物中心或超市的建设等。 六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性） 说明工程的道路、上水、下水、电信、水、暖、电、气等基础市 政配套情况，一般重点需要说明的道路现状及规划发展，包括现有路 幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 七、主要经济技术指标 工程的基本用地情况（总占地面积、代征地面积、净用地面积、 绿化面积、道路面积）、建筑面积（住宅建筑面积、公建建筑面积， 公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积）、容积率、容积 率、建筑密度、控高、绿化率以及其他规划指标，特别需说明关键性 或难度较大的指标对工程规划、建设的影响。

8、第三部分 市场分析 一、宏观市场 宏观市场一般是指包括城市经济状况、人口、收入及支出、城市 中长期规划发展目标等方面在内的宏观背景，具体到分项有GDP及增 长率、固定资产投资、市区人口及增长率、人均可支配收入及增长 率、消费性支出、城市中长期发展规划（经济、城市功能区域、人口 规划以及市政交通体系等）。 二、房地产市场 房地产市场一般重点从城市房地产市场总体市场供需、价格水平以及 发展趋势三个大方面进行描述分析。 三、区域房地产市场 1、区域房地产现状：描述区域房地产的市场供需、价格水平以及在 城市房地产市场的位置等基本状况。 2、区域房地产市场特征：重点描述区域房地产市场的产品特征及走 势、

9、主力客户群体及消费分析。 3、区域房地产市场竞争：区域房地产市场产品（户型配比、面积区 间、户型结构）、价格、营销方式等方面的竞争描述与分析。 （个案分析将采用 表格的形式） 4、区域房地产市场个案分析：重点描述区域内在开经典工程、直接 竞争工程或销售状况较好的工程，重点对个案进行产品、价格、营销手法 等方面分析。 5、区域房地产市场分析：基于上述区域房地产市场四个方面的分 析，明确区域市场现有产品特征，确定区域市场产品需求热点，准确定位 区域市场的价格水平和走势等。 第四部分 工程地块SWO分析 一、工程地块优势分析 二、工程地块劣势分析 三、工程机会点分析 四、工程威胁点分析 第五部分 工

10、程市场定位分析 “成功的营销应从好的产品开始”。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需 要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。 工程定位也就是为工程制订总体战略目标，并尽量详细地论证这样的立项“行”还 是“不行”。定位的基本思路具体分析如下。 一、工程定位的原则、战略与蓝图 （一）、基本原则 1从消费者的心理谋求定位，而不是从生产或销售者的立场定位； 2针对特定目标市场，而非整个市场； 3充分考虑市场风险和市场潜力； 4结合本工程区位特点，充分发挥区位环境优势； 5寻求差异化的产品，创造出工程所在地的样板品牌。 （二）、战略构想 1建立精品小区 2服务城市居民 3树立品牌效应 （三

11、）、小区蓝图 对小区的档次、景观、生活和娱乐配套，以及物业服务等以文字、图片、音像等进 行描述 二、工程整体定位 （一）、我们的工程是什么样的住宅？ 从工程特点、地块优势、小区配套、自然环境与人文环境等方面对 工程作出总体描述。 （二）、定位论证 （1）从工程所处宏观环境分析 （2）从工程自身情况分析 （3）从所在城市房地产市场的调研分析 （4）从开发商的实力分析 三、市场地位定位 1、市场领先者 2、市场挑战者 3、市场创新者 四、小区功能定位 1、我们的住宅具备什么功能？ 2、定位论证 五、形象定位 （一）、我们的住宅以什么样的形象出现？ （二）、定位论证 1）与所在城市的建筑特点和历史文

12、化底蕴相结合。 2）符合市场主流审美观点。 3）适当超前，做出创新。 六 价格定位 我们的住宅能卖到什么价格？ 定位论证 可以从以下几个方面展开： 1）工程规模 通常大型工程的一期是以相对低价入市，迅速吸引买家，聚集人气，打响品牌。随 着住宅小区的日益成熟，配套设施逐步完善，小区知名度提高，在后面几期中可以不打 或少打广告，提高售价，获取更高的投资回报。 2）市场调研分析 根据所在城市房地产发展趋势，确定合理的市场均价，使目标客户相对最大化，市 场承接力较强，而且能够保证发展商取得满意的经济效益。 3）开发周期 开发周期较长的工程，从整体销售来分析，为了取得刚进入市场就赢得先机的良好 势态，为

13、工程在后期有较大调价空间，树立工程价格和形象整体逐步走高市场印象，一 期均价不宜太高。 4）工程所处区域 工程所处区域的市政配套、规划前景，人们认知程度等。 七 户型面积配比定位 我们的住宅要做到多大？ 1）工程整体户型定位原则：迎合主流，适当超前。 2）户型面积配比表 例： 户型 面积 （M2 比例 平面形式 二房二厅 80-110 19% 平面 三房二厅 100-125 30% 平面 130-145 20% 平、错层 四房二厅 145-175 25% 平、错层 五房三厅 180-280 6% 复、跃复合体 3）面积配比定位分析我们为什么如此定位? 定位论证： 八目标客户定位及分析 1）目标

14、市场范围定位 2）目标客户细分-我们的住宅将会吸引什么人来购买？ 一般来讲，可以按照以下几种分类进行细分： A、以购买户型分： 购买二房以经济情况较好的青年夫妇和单身贵族为主，年龄在 30岁左右，具有 稳定的收入，购买一般为自用。购房心理以偏好环境（大规模高尚社区，景观整体规划 好），地段较好（交通便利）为主。 三房在中年夫妇（子女已上学）和部分经济条件好的青年夫妻为主，年龄集中 在 40 岁左右，收入较高，事业已有一定成就。二次置业为主，购房心理多以地段偏好 （交通便利），偏好环境（大规模高尚社区，整体规划好）和休闲享受（各类休闲设施 比较齐全）为主。 四房及四房以上的房子，总价较高，客户来

15、源较为复杂，也更为狭小，可能来 自中年夫妇家庭结构和极少数青年夫妻，甚至是单身贵族。但都是经济实力雄厚，追求 时尚和讲求尊贵、气派。以二次或多次置业，自用为主。购房心理以休闲享受和商品偏 好为主。 B按区域和职业可分 一般来说有以下几种： 本市区成功人士和周边市、县事业有成者或私营企业主； 外地投资的私营老板，外资企业高级管理人员； 市区特殊行业的高收入人士，如律师、金融、保险以及高科技人士； 本市区企事业单位中高层领导和主管； 本市区政府部门公务员； 以上中主要以购买三房为主，少量是二房、四房和复式单位的目标客户 群。 是购买二房单位的主要目标客户群。 中有部分会购买四房，跃复式单位。 C目标客户定位分析 小区价格要在目标客户经济能力承担范围之内的。 小区的规划设计、生活配套要符合目标客户的生活和享乐要求。 小区所蕴含的人文精神要符合目标客户的生活理念。 九 小区配套功能的定位 目的：如何体现工程内在价值？ 营造楼盘个性，形