奥园莲花湖项目整合推广策略P

1、海南琼山市某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告 本报告估价对象为一幢主楼 （停建综合大厦） 及一幢附楼（住宅现房） 。主楼于 1994 年停建，主体结构已封顶，外墙装饰已完成，内装修、设备及水电安装未完成。附楼于 1992年建成。估价对象宗地由开发商从另一家公司购买，未办理土地使用权转让手续， 宗地性质仍为划拨，存在补交土地出让金的遗留问题。估价对象已办理房屋所有权证， 因未清偿抵押贷款而被法院整体查封。 针对估价对象停建工程占总建筑面积 70.6%，现房为 29.4%，既有商业用房，也有商住用 房，划拨用地等特点，结合海南房地产市场实际情况，采用两条估价技术路线，一是针 对商业、居

2、住及停建各部分分别运用收益法、市场比较法、假设开发法进行估价；二是 采用成本法，然后综合两条技术路线的计算结果确定其价值。 目录 致委托方函 估价师声明 估价的假设和限制条件 估价结果报告 估价技术报告 附件 致委托方函 海南XX人民法院: 受贵院委托，本公司对位于海南省琼山市府城镇琼州大道东侧XX大厦主楼（停建工 程）及附楼在估价时点 2002年 10月 8日的房地产价值进行了估价， 为贵院办理案件提供 公开市场价值依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经实地勘察及市场 调查，并进行认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为 1597.69万元

3、，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒万陆仟玖佰元整， 平均市值单价816.7元/叭 大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。 注：1、本报告估价结果包含应向政府补交土地出让金。 经计算，土地出让金总额为 138.392 万元，大写人民币壹佰叁拾捌万叁仟玖佰贰拾元整。若拍卖成交，由法院扣缴。若以物 抵债，则应从公开市场价值总额中扣除。 2、本报告估价结果包含主楼 2-4 层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。 估价的测算过程及有关说明， 请见估价结果报告和估价技术报告。 此致 海南明正房地产评估有限公司 二OO二年十月八日 估价师声明 我们郑重声明： 1 、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准

4、确的 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系 或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291-1999 进行分析， 形成意见和结论，拟定本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘、拍照。 6、没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。 估价师签名： 估价的假设和限制条件 1、经到琼山市国土局查档及咨询，估价对象宗地仍为无偿划拨用地，本报告估价结果 包含办理转让手续时应向政府补交土地出让金

5、等各项税费。 2、依据房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人与土地使用者不一致。经查房 屋所有权证及房屋他项权证记载，估价对象由房屋所有权人海南XX有限公司向琼山市 XX公司购买土地，但未办理转让手续，假设可补办过户手续。 3、依据房屋所有权证及房屋分层平面图，计算主楼各分层建筑面积如下表，附楼建筑面 积从琼山市房产局查档而来，今后以房管部门核发的分幢（层）房屋所有权证的面积为 准。 幢层次面积（卅）备注 主楼 二层 1581.012 含一层（架空层作设备用房 ）及顶层局部分摊 三层 2028.073 含一层（架空层）、二层步梯间、顶层局部分摊 四层 966.344 五至二十层 13803

6、.115 附楼 整幢 1183.156 查房产局档案资料 合计 19561.70 4、依据估价人员现场调查，估价对象主楼于 1994 年停建，附楼于 1992 年建成，假设 与实际情况相符。 5、估价对象主楼 2-4 层已由承租人装修使用，本报告估价结果包含主楼 2-4 层室内装 修，但不包括室内空调主机等可移动设备。 6、本报告有效期为半年，随着时间的推移或房地产市场价格波动较大时，其估价结果 应做相应的调整或复估。 估价结果报告 （一）委托方：海南XX人民法院 （二）估价方：海南明正房地产评估有限公司 住所：海口市龙昆北路15号中航大厦C座602室 资格等级：贰级 法定代表人： 电话号码：

7、（三）估价对象 基本情况 名称XX大厦主楼及附楼公共配套齐全 坐 落 海南省琼山市府城镇琼州大道东侧 现 状 主楼主体为停建工程， 其中 2-4 层已 装修使用。附楼为现房 面 积 总建筑面积19561.70叭 其中主楼18378.544 m2，附楼1183.156 m2 ；宗地总面 积 3596.5 m 地 势 坡地 景 观 良好 环 境 良好 权 属 海南XX有限公司 建 筑 物 情 况 表 层 数 主楼共 20 层（第一层依坡地而建为架空层） ，附楼 9 层（错层式） 。 朝 向 座 东向西 结 构 钢筋混凝土 平面布置 主楼合理、附楼较差 用 途 商住综合

8、 工程质量 主楼 19-20 层天棚渗水严重，局部梁露筋，附楼未见异常。 维 护 稍差 建成年月 主楼 1994年停建, 附楼 1992年建成 主楼建筑物装修表 外墙面 2-3 层正面采用落地玻璃墙， 配合局部喷涂装饰； 4-20 层均以条砖贴面 外 门 第 二层（沿街）正门不锈钢玻璃地弹门 内墙面 2-4 层部分包木墙面，部分刷涂料； 5-20 层墙面已批挡刷白 内 门 2-4 层木夹 板门包门套； 5-20 层已安装门框及普通夹板门（部分已损坏） 地 面2-4层50X 50地砖,局部花岗岩地面；5-20层地面未做 窗 铝合金玻璃窗（5-20 层窗扇及窗框被盗严重 ） 天 棚 2-4 层部分

9、木夹板吊顶 , 部分龙骨刷黑吊顶，部分龙骨石膏板吊顶； 4-20 层，部 分批挡刷白，部分未做 保 养 2-4 层一般， 5-20 层较差 卫生间2-4层铺砌20X 30墙砖至顶,铝扣板吊顶，地面铺地砖，卫生洁具齐全；5-20层 贴2m高墙砖，已预埋上下水管道，其余未做 楼 梯 电梯井未安装电梯；消防梯为旋转 梯，不锈钢管扶手，楼梯面未做； 2-3 层室内步梯铺砌花岗岩面，铁艺护拦木护手 附楼 建 筑 物 装 修表 外墙面 条砖 外 门 铝合金玻璃门及拉闸防盗门 内墙面 多彩喷涂 内 门 木夹板门 地 面 40*40 地砖， 4 层以上地板胶地面 窗 铝合金玻璃窗 （ 窗扇部分被盗 ） 天 棚

10、 二层部分木夹板吊顶 ,部分轻钢龙骨石膏板吊顶；其余部分批挡刷白 保 养 稍 差 户型 每层两个单间和一个套间，有公用厨房，平面布置不规则。 卫生间 马赛克地面，木窗。 楼 梯 花岗岩贴面，不锈钢扶手 （四）估价目的：为海南XX人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依据。 （五）估价时点： 2002年10月 8日 （六）价值定义：本次估价采用的公开市场价值标准为估价对象房地产在公开市场上最 可能形成的客观合理价格。估价结果为估价对象在商住综合用途下的房屋所有权、土地 使用权价格。 （七）估价依据： 1、中华人民共和国国家标准房地产估价规范 2、国家和地方的法律、法规和有关政策文件 3、鉴定

11、委托书海南XX（ 2002）第XX号 4、房屋所有权证（琼山文庄证字第公XX号） 5、“XX大厦”各层房产平面图 6 国有土地使用证琼山国用（府城）字第XX号及土地登记审批表和宗地平面图 7、估价人员进行市场调查和实地勘察所获取的有关资料 （八）估价原则： 1、合法原则：以估价对象合法使用、合法处分为前提估价。 2、最高最佳使用原则：以估价对象最高最佳使用为前提估价。 3、替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4、估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点客观合理价格或价值。 （九）估价方法： 根据估价对象现房部分占项目总建筑面积的 29.4%，停建工程部分占

12、项目总建筑面积的 70.6%，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价 对象的市场价值。第一条技术路线：对现房部分即主楼 2-4 层和附楼，考虑主楼 2-4 层 为商业用途，出租具有收益性，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场交易实 例较多，故采用市场比较法进行估价。对主楼（塔楼） 5-20 层停建工程部分，根据估价 对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完成后的房地产价 值时采用市场比较法）。第二条技术路线：因项目主体大部分为停建工程，现房部分因 经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价 （在计算重

13、新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。 收益法的定义：运用某种适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯 收益折算到估价时点上的现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的 方法。 市场比较法的定义：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对 这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的 方法。 假设开发法的定义：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费 和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法的定义：以开发或建造估价对象房地产所需要的各项费用之和为基础，再加上正 常利润和

14、税金，得出房地产的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合 理价值的方法。 基准地价修正法定义：在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准 地价调整得出估价对象宗地价格的方法。 （十）估价结果： 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经过认真的分析和 测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为 1597.69 万元，大写人民币壹仟 伍佰玖拾柒万陆仟玖佰元整，平均市值单价816.7元/ m2,大写人民币每平方米捌佰壹拾 陆元柒角整。 （十一）估价人员签名 中国注册房地产估价师 中国注册房地产估价师 十二）估价作业日期： 2002年9月23日至

15、2002年10月8日 （十三）估价报告应用的有效期： 本报告书应用有效期为半年，即从 2002年10月8日至 2003年4月7日止。 海南明正房地产评估有限公司 二OO二年十月八日 估价技术报告 （一）个别因素分析 1、估价对象由一幢主楼 20 层综合大厦及 9 层附楼组成。主楼第一层依坡地而建为架空 层，作设备用房使用， 2-4 层于 1998 年出租，经营餐饮及娱乐业，现空置，主楼 5-20 层现为半拉子工程。主楼二层（沿街首层）大堂两侧为茶艺馆，室内中档装修，刷黑色 龙骨吊顶，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。南侧夜总会（ 浮仕 会）高档装修，内设豪华KTV包厢、表演舞

16、台、音控室、雅座、吧台等。第三层（沿街第 二层）中档装修，有可容纳约 200桌宴席的餐厅及木夹板隔断的包厢约 36 间。第四层（沿 街第三层）普通装修，主要经营电子游戏及茶艺包厢。五至二十层原设计用途为带卫生 间的写字间，主体结构已完工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内墙批挡扫白，已安装木 夹板门，卫生间已贴2m高墙砖，预埋上下水管道，其余未做。走廊已安装空调管道（无 主机），室内有空调出风口（部分被盗），地面未做，电梯未安装。主楼于1994年停建 至今尚未完工，物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层渗水严重，局部梁露筋，这 些因素制约了估价对象的市场价值。 2、估价对象附楼为框架结构住宅用房，平

17、面布置欠佳，室内普通装修，由于使用已 10 年，维护稍差，略显陈旧，个别窗扇被盗，加之所处位置建筑密度大，环境、景观差， 制约了物业的市场价值。 3、估价对象主楼门前有较大户外停车场，这对物业的有效利用提供了较好条件。 （二）区域因素分析 估价对象位于海南省府城镇主干道琼州大道东侧，与XX楼隔路相望，北面为XX公司。 区域内有XX大厦、XX医院、XX电影院、中学等，地理位置优越，交通便捷，商业 繁华度良好。区域内基础设施和公共设施较为完善。 （三）市场背景分析 由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多，以致房地 产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。加之政府正加大处置积压

18、商品房力度，四大 资产管理公司又下调价格加快处置变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级市场 的交易价格。但估价对象所处地理位置较好，从长远看仍具有增值的潜力。 （四）最高最佳使用分析 根据建筑物设计使用功能及需求市场状况分析， 营业用房及商住用房仍有一定需求市场， 主楼若将部分改造为商住两用房，更能符合当前市场的需求。估价对象要达到最高最佳 使用，应以商住综合用途最为有利，故本次评估确定估价对象在估价时点为商住综合用 途。 （五）估价方法的选用 根据估价对象现房部分占项目总建筑面积的 29.4%，停建工程部分占项目总建筑面积的 70.6%，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估

19、价，然后综合确定估价 对象的市场价值。第一条技术路线：对现房部分即主楼 2-4 层和附楼，考虑主楼 2-4 层 为商业用途，出租具有收益性，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场交易实 例较多，故采用市场比较法进行估价。对主楼（塔楼） 5-20 层停建工程部分，根据估价 对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完成后的房地产价 值时采用市场比较法）。第二条技术路线：因项目主体大部分为停建工程，现房部分因 经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价 （在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。 （ 六 ） 估价测算过程 第

20、一条技术路线：分别采用收益法、市场比较法、假设开发法测算估价对象的市场价值。 A、采用收益法计算估价对象现房主楼 2-4层的市场价值（第一层依坡地而建的架空层作 为设备用房） 采用收益法的计算公式为 : V= a/r1 1/（1 + r）N-n 公式中: V: 房地产市场价值总额 a ：为年净收益 r ：资本化率 N:耐用年限 n：已经过年限 1、计算估价对象主楼 2-4 层的年有效毛收入 （ 1）采用市场比较法确定估价对象第二层（即沿街首层 ）租金。 选取可比实例 实例选用表表 A-1 实例项目 实例 A 实例 B 实例 C 名 称 红峰木业（琼山市烟草专卖局铺面） 海南新华印刷厂宿舍首层铺

21、面 （茶艺馆） 来 福楼首层铺面 位 置 府城镇琼州大道 府城镇红城湖路 府城镇红城湖路 类 型 沿街首层铺面 沿街首层铺面 沿街首层铺面 结 构 钢混 钢混 钢混 装 修 普通 中等 普通 成交日期 2002 9 2002 9 2002 9 出租价格（元/ m2） 20 30 36 注：选用实例均为实际可出租建筑面积租金，物业管理费、水电费由承租方负担。 交易情况修正： 根据所掌握的资料，可比实例 A、 B、C 均为正常交易，无需进行交易情况修正。 交易日期修正： 根据府城房地产租赁市场状况，选取的实例成交日期至估价时点时间较近，故无需进行 交易日期修正。 区域因素修正： 根据估价人员现场勘

22、察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较修正列 表如下： 区域因素比较表 表 A-2 区域因素 权数 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 繁华程度 0.2 10 10 10.5 10.5 配套设施 0.2 10 11.5 11 11 规划限制 0.2 10 10 10 10 综 合 1.0 100 101 103 103 个别因素修正： 据现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如下： 个别因素比较表 表 A-3 个别因素 权数 估价对象 实例 A 实例 B 实例 B 临街宽深 0.3 10 8.5 11 11 装修标准 0.2 10 7 9 7 新旧程

23、度 0.2 10 7 10 12 建筑结构 0.2 10 10 10 10 平面布置 0.1 10 7.5 10 10 综 合 1.0 100 80.5 101 101 求出比准价格 a、把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表 如下： 综合修正计算表表 A-4 实例项目 实例 A 实例 B 实例 C 成交价格(元/ m2) 20 30 36 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/101 100/103 100/103 个别因素修正 100/80.5 100

24、/101 100/101 修正后单价(元 /m) 25 29 35 b、采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格： 估价对象第二层(沿街为首层)租金=(25+ 29+ 35) /3 =30 元/m? ( 2)鉴于琼山市府城镇房地产市场第二、三层类似出租案例较少，故采用海府地区类似 物业各层之间租金的价值环比，求出估价对象各层租金 , 环比百分率列表计算如下： 位 置 物业名称 租金 二层与首层租金环比 三层与二层租金环比 海秀路 宝晟大厦 首层70元/ m 月二层40元/ m 月三层30元/ m 月57% 75% 五指山路 鼎华大厦 首层187元/ m 月二层80元/ m 月三层50元

25、/ m 月43% 63% 海秀路34号 瑞联商场 首层150元/ m 月二层50元/ m 月三层30元/ m 月33%60% 综合百分率 44.33% 66% ( 3)估价对象主楼 2-4 层营业用房年有效毛收入列表计算如下： 表 A-6 估价对象 租金（元/ 卅月）建筑面积（川）出租率（）可出租面积（）年（月）年 有效毛收入（万元 / 年） 二层（首层） 30 1581.012 95 92 12 49.74 三层（二层）30 X 44.33%=13.3 2028.073 90 92 12 26.8 四层（三层）13.3 X 66%=8.8 966.344 90 92 12 8.45 合计 4

26、575.43 84.99 2 、计算主楼 2-4层年运营总费用： （ 1 ） 管理费：取有效毛收入的 3%计 管理费=84.99万元X 3%= 2.55万元/年 （ 2）维修费： 维修费取建筑物重置价的1%建筑物重置价按1200元/卅计，贝归 维修费=4575.43 m2X 1200 元/ m2X 1% 10000 =5.49万元/年 （ 3）税金： 营业税及附加为有效毛收入的 5.5%计算，房产税为有效毛收入的 12%，合计为有效 毛收入的 17.5%。 税金=84.99 X 17.5%= 14.87 万元 / 年 （ 4）保险费：按建筑物重置价的 2%0计，贝 保险费=4575.43 X

27、1200X 2%O 10000 =1.1万元/年 (5)年运营费用合计=管理费+维修费+税金+保险费 =2.55 + 5.49 + 14.87 + 1.1 =24.01万元/年 3、计算主楼 2-4 层年净收益： 年净收益二年有效毛收入-年运营总费用 =84.99 24.01 =60.98万元/年 4、资本化率 r 的确定： 采用安全利率加风险调整值法： 安全利率取国家一年期存款利率 1.98%,风险调整值根据府城地区的社会经济现状及 预期,结合估价对象所处位置及物业类型的特点 ,确定风险调整值为 5.02% 。 资本化率 r = 1.98%+ 5.02%= 7% 5、计算估价对象主楼 2-4

28、 层收益价格 V=a /r1 1/(1 + r)N-n 估价对象耐用年限 60年，已经过年限 8 年，则： 市场价值总额 V= 60.98/7% X 1 1/(1 + 7%)60-8 = 845.31 万元 B、采用市场比较法计算估价对象现房附楼在估价时点的公开市场价值。 1、选取可比实例 实例选用表表 B-1 实例项目 实例 A 实例 B 实例 C 名 称 凤翔山庄A栋311房 天鹅花园C栋807房 金竹花园B幢304室 位置琼山市凤翔路 琼山市凤翔路 琼山市龙昆南路 类型住宅住宅住宅 结构钢混钢混钢混 装修普通普通普通 成交日期 2001.7.13 2001.9.11 2001.8.13

29、成交价格（元/ m2） 800 747 766 2、交易情况修正： 根据所掌握的资料，可比实例 A、B C均为正常交易，无需进行交易情况修正。 3、交易日期修正： 根据琼山市府城镇房地产市场状况，去年七月份至今该区域房地产交易市场价格较为平 缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。 4、区域因素修正： 根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较修正列 表如： 区域因素比较表 表 B-2 区域因素 权数 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 环 境 0.2 10 13 13 13 景 观 0.2 10 13 13 13 交通便捷度 0.2 10 9.5

30、9.5 10 繁华程度 0.1 10 9 9 10 小区配套设施 0.1 10 12 12 12 规划限制 0.1 10 10 10 10 治安状况 0.1 10 10 10 10 综 合 1.0 100 112 112 114 5、个别因素修正： 据现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如下： 个别因素比较表 表 B-3 个别因素 权数 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 楼 层 0.2 10 13 9.5 13 新旧程度 0.2 10 13.5 13.5 13.5 朝 向 0.1 10 10 10 10 平面布置 0.1 10 13 13 13 设施设备 0.

31、1 10 10 10 10 建筑结构 0.1 10 10 10 10 综 合 1.0 100 116 109 116 6、求出比准价格 （1）把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表如 下： 综合修正计算表 表 B-4 实例项目 实例 A 实例 B 实例 C 成交价格（元/ m2） 800 747 766 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/112 100/112 100/114 个别因素修正 100/116 100/109 100/116 修正后单价（元

32、 /m) 616 612 579 2）采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格 附楼市值单价=(616 + 612+ 579)/3 =602 元 / m2 (3) 附楼市值总额=602X 1183.156 m =712260元 =71.23万兀 C、采用假设开发法计算估价对象主楼(塔楼)5-20层的市场价值。 假设开发法的计算公式为： 停建工程价格二续建完成后的房地价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售税费一 续建投资利润买方购买停建工程的税费 1、采用市场比较法测算续建完成后的房地产市场价值 选取可比实例 实例选用表表 C-1 实例项目 实例 A 实例 B 实例 C 名 称 港苑大

33、厦 A1701 房 钟诚大厦 A1201 金泰大厦 1905房 位 置 琼山市龙昆南路 琼山市龙昆南路 琼山市龙昆南路 类 型 高层商住两用 高层商住两用 高层商住两用 结 构 钢混 钢混 钢混 装 修 中等 中等 中等 成交日期 2001.12.7 2001.8.24 2001.8.13 成交价格（元 / m2） 1230 1000 1200 交易情况修正： 根据所掌握的资料，可比实例 A、 B、C 均为正常交易，无需进行交易情况修正。 交易日期修正： 根据琼山市府城镇房地产市场状况，可比实例成交日期至估价时点房地产交易市场价格 较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。 区

34、域因素修正： 根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较修正列 表如下： 区域因素比较表 表 C-2 区域因素 权数 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 繁华程度 0.2 10 10 10 10 环 境 0.2 10 12 10 10 景 观 0.2 10 11.5 9 11 交通便捷度 0.1 10 10.5 10 10.5 小区配套设施 0.1 10 10 10 10 规划限制 0.1 10 10 10 10 综 合 1.0 100 107.5 98 102.5 治安状况 0.1 10 10 10 10 个别因素修正： 据现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与

35、估价对象个别因素比较修正列表如下： 个别因素比较表 表 C-3 个别因素 权数 估价对象 实例 A 实例 B 实例 B 楼 层 0.2 10 14 13 14 工程质量 0.2 10 11 11 11 装修标准 0.1 10 10 10 10 新旧程度 0.1 10 10 10 10 朝 向 0.1 10 10 10 10 平面布置 0.1 10 10 10 11 设施设备 0.1 10 10 10 10 配套设施 0.1 10 11 11 11.5 综 合 1.0 100 111 109 112.5 求出比准价格 a、把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表 如

36、下： 综合修正计算表表 C-4 实例项目 实例 A 实例 B 实例 C 成交价格（元 / m2） 1230 1000 1200 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/107.5 100/98 100/102.5 个别因素修正 100/111 100/109 100/112.5 修正后单价（元 /m） 1031 936 1041 b、采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格： 估价对象5-20层市值单价=（1031 + 936+ 1041） /3 =1003 元 / m2 2、续建

37、成本： 根据估价对象 5-20 层停工现状及琼山市工程造价确定 （ 按商住两用房的设计标准 ） ，续建 成本为450元/ m20 续建成本估算表表 C-5 项 目 单方造价 （ 元/ m ） 门窗工程 90 装饰工程及局部改造工程 （含脚手架 ） 130 楼地面工程及其他 35 水电安装 90 电梯 95 局部改造工程设计费用 10 合 计 450 3、管理费用：取续建成本的 2%计 管理费用=450X 2% 9元/ m2 4、投资利息：利率按国家一年期贷款利率5.31%，续建期为半年，设停建工程价值 为X。 投资利息二停建工程价值X ( 1 + 5.31%) 0.5 - 1+ 续建成本和管理

38、费X (1 + 5.31%)0.25 1 =XX 0.0262 +( 450+ 9)X 0.013 =(0.0262 X + 6)元 / m 5、销售税费：“两税一费”按处置积压房地产政策免征， 销售费取房地总价的 1%，交易 手续费按处置积压房地产政策2元/ m计： 销售税费=1003X 1%+ 2= 12元/ m 6、 续建投资利润：取停建工程价值和开发成本的5%计算 利润=(X+ 450)X 5%=( 0.05 X+ 22.5 )元 / m 7、买方购买停建工程的税费：按处置积压房地产政策免征，故不计。 8、计算估价对象 5-20 层(停建工程)市场价值 停建工程价值单价 X =1003

39、 450 9-0.0262 X- 6- 12-0.05 X- 22.5 X =551.5 元/ m2 停建工程价值总额=551.5元/ mx 13803.115 =761.24 万元 D:估价对象市值总额二A+ B+ C =845.31 + 71.23 + 761.24 =1677.78 万元 第二条技术路线: 采用成本法计算估价对象的整体价值 （ 在计算土地价值时采用基准 地价修正法和假设开发法 ） 。 采用成本法的计算公式为: 房地产价格二土地重新取得价格+建筑物重新建造成本-建筑物折旧 1 、计算土地重新取得价格: （1）采用基准地价修正法和假设开发法对土地使用权在估价时点的市场价值进行

40、估价。 经测算，估价对象3596.5 m土地使用权公开市场价值总额为 345.98万元，大写人民币 叁佰肆拾伍万玖仟捌佰元整详见附件土地估价报告明正评（2002）估字第XX号。 （2）主楼、附楼地价分摊 分摊系数二总地价/建筑面积 =345.98/19561.7 =0.0176866 主楼分摊地价=18378.544 X 0.0176866 =325.05 万兀 附楼分摊地价=1183.156 X 0.0176866 =20.93万兀 2、计算建筑物重新建造成本： 建筑物重置成本二开发成本+管理费+投资利息+销售费用+开发利润+税费 (1) 开发成本二建安工程费+勘察设计及前期工程费+市政设施

41、配套费 建安工程费 根据估价对象现状及琼山市建安造价确定估价对象主楼及附楼建安工程费如下表： 主楼已完工程造价估算表 项 目单方造价(元/ m2)备注 桩基础工程 110 综合 2-4 层二次装修及水电安装 钢筋混凝土工程 350 砖石工程 50 脚手架工程 40 门窗工程 40 楼地面工程 22 装饰工程 210 其 它 18 水电安装 20 合 计 860 附楼工程造价估算表 项 目单方造价（元/ m2） 基础工程 90 钢筋混凝土工程 230 砖石工程 50 脚手架工程 40 门窗工程 130 楼地面工程 45 装饰工程 120 其 它 15 水电安装 80 合 计 800 主楼建安工程

42、费=18378.544 X 860元/ m /10000 =1580.55 万元 附楼建安工程费=1183.156 X 800元/ m /10000 =94.65万兀 勘察设计及前期工程费：按建安工程费的6炖，贝 主楼勘察设计及前期工程费=1580.55 X 6% 94.83万元 附楼勘察设计及前期工程费=94.65 X 6% 5.68万元 市政设施配套费：按政府有关规定40元/川计算，贝q： 主楼市政设施配套费=18378.544 X 40= 73.51万元 附楼市政设施配套费=1183.156 X 40= 4.73万元 开发成本合计二十+ 主楼= 1580.5594.8373.51 = 1

43、748.89 万元 附楼=94.65+5.68+4.73 = 105.06 万元 (2) 管理费：(土地取得费+开发成本)X 2% 主楼管理费=( 325.05+ 1748.89)X 2%= 41.48 万元 附楼管理费=(20.93 + 105.06 )X 2%= 2.52 万元 (3) 投资利息:利率按国家一年期贷款利率 5.31%,按现状建设期为一年计，贝 土地费用利息 主楼:325.05 X (1+5.31%) 11=17.26万元 附楼:20. 93X (1 + 5.31%) 1 1 = 1.11 万元 开发成本、管理费利息 主楼：(1748.89 + 41.48 )X (1 + 5

44、.31%)0.5 1 = 46.92 万元 附楼：(105.06 + 2.52 )X (1 + 5.31%)0.5 1 = 2.82 万元 投资利息合计： 主楼:17.26 + 46.92 = 64.18 万元 附楼:1.11 + 2.82 = 3.93 万元 (4) 销售费用：未发生 , 故不计 (5) 开发利润：取土地价格、开发成本的3%计 主楼开发利润=(325.05 + 1748.89 )X 3% =62.22万元 附楼开发利润=(20.93 + 105.06 )X 3% =3.78万兀 (6) 税费：税金按处置积压房地产政策免征，交易手续费按2元/卅计,则: 主楼税费二 18378.

45、544 X 2/10000 = 3.68 万元 附楼税费二 1183.156 X 2/10000 = 0.24 万元 (7) 建筑物重置成本 主楼=1748.89 + 41.48 + 64.18 + 62.22 + 3.68 =1920.45 万元 附楼=105.06 + 2.52 + 3.93 + 3.78 + 0.24 =115.53 万元 3、计算建筑物折旧 (1) 物质折旧：建筑物耐用年限为 60年，主楼已经过年限为 8 年，附楼已经过年限为 10 年。主楼成新度二1 8/60二86.67%，结合现场实际观察，由于停工时间较长，物业维 护差，部分楼层露筋、渗水，因停业多年 , 营业 用

46、房室内装修部分损坏，故综合确定主楼成新度为83%，附楼自然成新度 =1 10/60 = 83.3%;结合现场实际观察，由于查封后无人使用，物业维护稍差，故综合 确定附楼成新度为 80%。 主楼物质折旧额二1920.45 X (1 83%)= 326.48万元 附楼物质折旧额=115.53 X (1 80%= 23.11万元 (2) 功能折旧 :由于建筑物设计至今已相隔 10年,需求市场的变化必然影响到原设计使用 功能的贬值。依据最高最佳使用原则，主楼需要改造为商住两用方适应市场需求，附楼 平面布置不合理，故分别取主楼功能折旧率10%,附楼功能折旧率 15%计，则: 主楼功能折旧额= 1920.45X10%= 192.05 万元 附楼功能折旧额=115.53 X 15%= 17.33万元 (3) 经济折旧：由于估价对象主楼主体为半拉子工程，目前市场积压半拉子工程较多，变 现的难度较大 , 附楼所处位置建筑密度大、 环境景观差， 加之目前琼山市府城镇房地产交 易市场低迷，结合估价对象环境状况及物业类型的特点，综合确定主、附楼经济折旧率 为 15% 。 主楼经济折旧额二1920.45 X 15%=