房地产新政的影响分析

1、房地产新政的影响分析【资本年代的博弈游戏】任何行业的属性， 是由其游戏规则决定的， 如同玩麻将， 玩得小是娱乐， 玩得大是赌博， 而由赌神来玩，则上升为传奇，不仅有胜负价值，还增添了史学价值、娱乐价值。房地产一度远离居住属性， 归属资本行业。在这个行业里，资本决定着一切， 所以资源 也自动向资本靠拢。 拥有雄厚的资本，就能拿到土地，吸纳行业内最优秀的人才， 成为媒体 的头条，成为业界崇拜的对象，然后以最大的开发量，去获得更大的资本。这符合经济社会的游戏规则，在经济社会里， “资源”只向“资源”靠拢，所以有钱人 越来越有钱，而穷人越来越穷。所以，如何做大，哪怕第一步是装大，就是行业内有雄心的 开

2、发商追求。孙宏斌之所以被人讥为“吹牛”也要挑战业界老大，就是这个基本规则驱使， 而万科 2020 年的成功， 也有这一规则影子存在。 最典型的是和记黄埔， 其在大陆市场的做为， 可能还没有超过国内的 2 2、3 3流开发商， 但是一露面就成为业界焦点， 那是因为它以成都 “南 地王”项目，创造了大陆单个项目最高成交地价。参与房地产游戏的所有角色中，依照其掌握的资源，我们看到这样一个地位排序：1 1、土地控制者：地方政府，及炒地、囤积土地者；2 2、资本控制者：银行及金融团体（掌握其次的资源资金）；3 3、资源整合者：开发商（土地和资金两大资源的台前经理人，政府土地和银行资金需 要经过他们才能发

3、挥作用）；4 4、话语权控制者：媒体（掌握着市场舆论方向）；5 5、依附者：中间者（包括代理及中介公司，炒房者，是开发商资源整合的助手）；6 6、房子使用者：购房者、居住者（被支配的强大群体，获利对象）。这个游戏的最基本模式， 解释了当下房地产的一些现象， 房价泡沫的根本原因在于， 前 五个人都在疯狂赚钱， 而一个人来买单。 消费者由于处于游戏的最末端， 他们的力量非但不 能调控市场，甚至连品质、售后问题都不能控制。 开发商的上游是地方政府和银行，所以新 政的高压下，他们也有抱怨，觉得老大们不能为其作主。而开发商虽然不是资源的最上游， 但是两种资源的公开经理人，离开他们，土地和资金就找不到舞台

4、。所以也无限风光。商业地产之所以玩得很不成功， 就是因为弱者们知道吃亏的命运， 而又不是必要的需求， 所以干脆缺席。想在此赚钱的人大把，但缺少买单人，所以角色不齐而无法玩下去。其实这些游戏角色中，购房者本是最强大的， 但是他们不能聚合， 因为在博弈中， 角色 1 15 5 们团结事先已经团结起来，将最大的老大分散成为单一个体，被绝对优势的力量各个 击破。新政对游戏规则的改变】如果房地产的博弈规则不改变， 那么，房价会一路高走下去， 涨个几十年。最终由市场 问题引发其它的问题。 好比麻将馆里出老千的人搞得太厉害， 搞得输钱者很生气， 茶馆老板 害怕引起斗殴血案，也会出来干预的。最有效的干预就是改

5、变游戏规则。 大多数人知道新政是一套组合拳， 却不知道这套拳是 如何上下配合，最后要达到什么样的结果。1 1、房产新政的第一个影响，就是瓦解强势群体的结盟，甚至让一些游戏者离场，以降 低买卖双方的博弈实力差距。瓦解的一个办法，是让力量强大的结盟者之间关系疏远， 121121 开始的一系列与金融有关的政策， 以及 8.318.31 及系列与土地有关的政策， 就是在破坏土地方、 资金方和开发商的合作关系， 相信在这些不间断的政策中， 开发商会感觉到拿地或者拿贷款， 越来越难了。瓦解的另一个办法，就是让一些游戏者离场，所以炒地者彻底失望， 所以炒房 者受到灭顶性的打压，当年手机短信所描画的男人四大悲

6、哀之一，“炒房炒成房东”，在 6.16.1 会批量的浮出水面。一旦离开炒房者的配合，开发商要控制房价就变得更难了。只有先破坏了结盟势力，新的规则才能建立。这一步相当于土地平整。2 2、新政的第二个影响，就是通过改变资源的属性，以改变原来的游戏规则，从而建立 需求决定一切的新规则。 这一步相当于在平整的土地上重新建楼， 彻底对过去斩草除根。 这 一步何其难也， 因为过去房地产的游戏规则是建立在“经济社会” 的规则之上，已有一套很 成熟的做法， 和一大帮即得利益者。 好在房地产新政也是建立在 “社会和谐演变” 的基础上， 整个社会变革的力量来带动一个行业的变革， 就容易得多。 做为执政能力进步的表

7、现， 新政 并没有去直接限定新的游戏规则， 而是通过对房地产核心规则的改变， 由市场自己去对规则 演义。在新政的系列措施中， 敏锐者可以嗅出这样的痕迹： 新政正在促使土地和资金， 由核心 资源， 变成生产资料，地方政府对房地产市场运用的行政权力，也慢慢削弱，最终变成服务 力量，而非引导力量。而“土地、资金以及行政权力”的功能一转变，必将促使房地产游戏 规则彻底颠覆。3 3、新政的第三个影响，就是培养消费者群体的强大力量，最终使其与开发商取得平等 的地位，以让房地产行业按照需求关系来运转，从而健康、和谐的发展。虽然新政没有为消 费者发一个文件，但是我们看到，新政开始之后， 购房者的聚合能力越来越

8、强，力量越来越 大。当某一天消费者能对开发商说不的时候， 新政就宣布成功。这一天很快就要到来， 当某 一个拥有大量土地和资金的开发商项目受挫时， 就会引发开发商群体的恐惧与反思， 而消费 者的需求必然会成为反思的重点，开发商们都是聪明人，很容易做到。一旦消费者的力量修炼出来，开发商们只有一条路，那就是改变自己，迎合新的规则， 除非房产新政不成功。但这是不可能的，原因有三：一是房产新政的决心很大。 它不仅仅做为一次行业的变革， 而是整个社会变革的标志项 目，承担着持续性发展、经济结构均衡、民生问题等诸多使命。和以往电信扯分、教育产业 化不同，开发商应该向看待“三农问题”一样看待新政，从国家免征农

9、业税的举动，不难窥见“房产新政”一个个文件背后的决心。二是房产新政的力量很大。 它有广大购房者为后盾的群众基础， 毛主席说， 群众力量是 排山倒海的力量。 力量不仅大， 而且团结得很有战斗力。 新政在指导消费者如何有效的使用 力量。 最简单的一例，是新政抑止需求， 从而使开发商的盈利目标产生影响，开发商盈利产 生影响，土地拍卖的流标就会频繁，从而控制资源者的行为。三是房产新政很科学。 民众的呼声集中在房产泡沫上， 但是房产新政不止于泡沫的消除， 而是从动摇游戏规则开始，削弱强者的力量， 培养弱者的力量，改变核心资源的属性。 达到 力量平衡，然后再由市场自己催生出适合的游戏规则。由此可见，新政远

10、未结束，而是刚刚开始。未来的文件，可能涉及更多方面、更深的问 题。房产新政只限于旧有规则的破坏，不涉及新的游戏规则。新政为我们设定的游戏角色， 是推敲未来规则的切入点。可以肯定的说， 未来的房地产游戏里， 依然会有众多的角色， 甚至会超过今天的角色数 量。但房地产游戏里面出现“消费者”和“开发商”力量大致相当的两大阵营，许多角色将 不直接参与游戏，而是通过自己选择的阵营，间接的发挥力量尽管未来的游戏规则尚不成体现， 但消费者做为行业主导力量之后， 游戏规则就要体现 出他们的意志。所以，未来市场可能出现以下一些变化：1 1、拥有购房者资源的开发商胜： 未来的游戏规则是需求方建立的， 所以满足需求

11、的开发商当然胜利。 但是， 拥有购房者 资源， 并不像拥有土地、 贷款那样简单。 要打动购房者， 使他们像你与土地之间的契约关系 那样牢固， 光是做好物管、做好建筑、解决售后问题是不够的，开发商必须成为购房者的代 言人。如同潘石屹代言 SOHCSOHC族的开发行为一样，其行为早已超过开发范畴，而是他们在城 市里权力的代言人，利益的袒护者。2 2、市场供给均衡化。现在房产之所以被认为是泡沫的真实原因之一，就是楼盘的销售价格都靠近市场均价， 以某一类人的承受能力来定了所有楼盘的价格。在未来的房地产市场，楼盘定位将出现以需求为主导的差异化，如果一个城市的楼市均价为50005000 元，那么一定有满足

12、中低需求者单价在 2000200030003000 元的楼盘， 也有高品质的 1000010000 万/ /平米的楼盘， 并且遵 守着各种价格消费者数量的配置比率。3 3、土地将变成生产资料。挂拍招政策可能继续存在，但开发商变得更理性，当土地供应方起拍价过高， 就会产生流标； 而开发商也会以市场的主流消费群来决定土地的取舍。市场供给均衡化的结果， 将决定土地供给的均衡化。 土地提供者也将懂得， 不是每一块地都能 拍到高价的，土地价格将和土地的区域、 规划指标、地块属性、市场变化等要素理性联系起来。4 4、 强势群体内部将产生分裂，并加入到不同的阵营。譬如有支持开发商的金融机构， 也有支持消费者

13、的信贷机构； 有继续为开发商代言的媒体， 也有为消费者代言的媒体； 有的 开发商，将变成投资者，有的开发商，将变成取悦消费者的运作者；今天的炒房者，可能变 成货币储蓄一样的置业者，走到消费者那一方去。5 5、需求将决定供给。 烂尾楼都可以卖出去的年代结束， 开发商必须以满足需求为主导，即时，市场的所谓开发模式都消失。定位不准、规划不合理、质量不好等因素，可能会成为 楼盘失败的主要原因。开发商们工作的重心，将由资源整合，变成房地产学科体系的建设。应当指出的是， “房产新政”的目标不是简单的站在消费者一面，打击开发商。而是促 使市场成熟， 以公平的模式， 让房地产行业在经济领域里有更长久的生命力。

14、 因为中国的住 房需求非常大，这个行业刚刚开始。由于未来的房地产规则是需求方建立的，所以我们可以洞察未来房地产行业本身的变化：1 1、超越建筑，为目标客户提供城市生活平台； 严格的说， 购房者需要的不是房子， 而是一个容纳自己的城市平台， 他们表面上是在选 择建筑户型，其实更深层次寻找适合自己休憩、休闲、生活、学习、繁殖、交际的空间。所 以，光造建筑的行为在未来的开发中将会落伍。建筑空间只是平台三大空间的一部分，根据实效“平台论”的研究结果， 购房者还需要 以商业为表现形式的 “环境空间” ，以及同类人群之间的 “群落空间” 。没有 “建筑空间”， 城市平台就无从依附；没有“环境空间”，和住在

15、农村里没有差别；没有“群落空间”，幸 福就缺乏归属感。不同人群对平台空间的标准和需求各不相同。 拿最直观的 “建筑空间” 来说， 中产的建 筑美学，对于平民来说，就是华而不实；而别人不喜欢的建筑符号化，对于富豪来说，恰恰 是表现权力不可以缺少的。如何区分不同人群对平台空间的需求， 以及如何全方位的去满足， 是现在开发商必须研 究的课题。2 2、结束物管，而是某种生活的维系；房子和其他产品不同， 对于传统商品来说， 产品价值在交易后很快结束。 但是消费者拿 到钥匙那一天，才是房子价值的刚刚开始。没有后期的入住， “城市平台”仅限于“建筑空 间”，是残缺不完整的。真正的房地产开发， 购房者不光是产

16、品的享受者， 也是产品的提供者。 地块房屋等价值 的提升，皆是因为居住者营造的生活环境和群落环境。所以， 我们从市场上看到， 房子会跟 着岁月一起升值。房子的价值曲线，从售出那一天才刚刚开始。对于开发商来说，简单的物管，一是让购房者觉得开发商不够尽力，提供再好的建筑， 其产品也是不完整的； 二是对房子的循环价值浪费。 没有因为平台的成熟而享受到更多的价值。实效判断，未来将产生“生活运营商”，和传统开发商相比，他以“城市平台”为开发 目标， 工作并不止于房子销售合同签订的那一天， 而是和消费者一起， 利用自己的资源，共 同和消费者一起，建设以商业为载体的“环境空间”，并帮助居民建立一套人人觉得舒

17、适的 “群落空间”。且获得“城市平台”的循环价值。消费者为一套房子投入的资金是有限的， 消费者为自己的家和生活投入， 是无限的。 相 信生活运营商们看得到里面的价值。3 3、大品牌小楼盘时代。在过去的开发里， 大品牌一定是大楼盘， 而小楼盘受周期和预算所制约， 一定是小品牌。 这是资源时代的典型品牌规则。这种游戏规则， 导致小开发商永远没有超过大开发商的机会， 无论他怎么努力。 这明显 违背经济规则，长期下去，小品牌就没有生存的空间。这条游戏规则将在新政后被废除掉。 新政并不是扶持大开发商， 而是支持采用另外游戏 规则的“新开发商”，“新开发商”们，有大有小，如果市场里只剩下万科、融创、中海，

18、 那么祖国妈妈一定会更操心。其他的行业大小并存的现象给了我们一个规律，市场里取胜的，永远是个性化的品牌， 而不是所谓的大品牌。 那些貌似强大的品牌， 在竞争中因为臃肿， 还经常吃亏。 戴尔的模式， 今天的 IBMIBM 依然无法实现。小开发商可能在城市里只能拿 100100 亩以下的零碎土地， 永远开不了震惊楼市的大盘。 这 不值得悲哀，因为那些大盘只是体量大，而且都有地处郊外的先天不足，在个性化满足上， 反而更难。如果小开发商们瞄准一种人群， 为他们提供一套受欢迎的平台标准。 并在城市里东南西 北的小块土地上去执行这套标准，除了产品个性化以外，还满足目标客户群的区位个性化。 这些楼盘，除了区

19、位不同外，平台的内涵是一致的。“小楼盘，大品牌”，是更加迎合目标客户群的博弈之道。这个规则，不光适合小开发 商，同样适合大开发商，是“化零为整”的市场之道。相反，过去拿一块地分 N N 期开发的形 式，有将“鸡蛋放到一个篮子里”的风险，容易将开发商陷入泥炭。房地产商的高招阳光下的阴谋大约从 19991999 年开始，以深圳为代表的中国楼市开始 “阳光明媚” ，消费者似乎突然沐 浴在“阳光”之中，许多房地产老板不约而同地把自己的项目取名为“阳光XX地产开发商不但有建造居所的功能， 似乎还有向市民播撒阳光的魔力。 房地产市场果真 有如此阳光吗？事实是， “黑夜有多黑，我就有多黑”。笔者作为一个多年

20、涉足深圳及国内 房地产市场研究和咨询的半个 “圈内” 人， 今天终于想与消费者说一说在那些高楼大厦下的 “阴影”和阳光绿地上的“阴谋”。之所以有这个勇气，不过是想找个机会帮中小投资者说 几句真话，说到底也是出于一个专业人士起码的良知与道德。自 19971997 年以后，从各地消费者投诉和法院经济案件看，房地产消费者投诉几乎占据一 半以上，且有不断上升趋势。当然，我们看到的市场如面积缩水、房屋渗漏、虚假广告、延 迟交楼、拖延办证、反租骗局、零风险投资等消费者和小业主吃亏上当的事，尽管残忍 （ 多 数人是用一生的积蓄来买房子甚至负债来置业 ） ，但只能算是小骗而已。大、中骗子更多是 骗政府、骗银行

21、。可以用很少的定金 （甚至不用钱 ） ，就可取得优惠的协议地价， 剩下的地价款先欠着， 从 而一转眼就成了“地主”，并开始融资、合作和卖楼花。空手道地产界的“英雄”大多是“空手道” 的高手。我们可以简单分析一下他们行骗的套路。一般人都知道，进入房地产开发行业，首先得有雄厚的资本和能取得较好的土地资源， 而这些前提条件， 地产界的大骗子根本不屑一顾， 他们可以用很少的定金 （甚至不用钱 ） ，就 可取得优惠的协议地价， 剩下的地价款先欠着，从而一转眼就成了地主，并开始融资、 合作 和卖楼花。 尽管房地产法规上对土地使用权的取得和房地产预售有严格的规定， 但他们自有 办法顺利地通过各种关节。中国的

22、农民多，于是建筑公司多，在生存法则下，建筑商垫资开发便成了公开的秘密。 笔者的一位房地产老板朋友曾得意地告诉我， 你以为盖房子要花钱吗？对我来说融资从建筑 商开始， 他们不但要先帮我把楼盖到封顶， 还要交我几百万的保证金。 就这样他们哭着喊着 都要跟我合作。于是一块地很快就成了一个大坑。规划设计单位在竞争压力下， 在收到一点 “出场费” 后，便拿出来一个个 “港式” 、“英 式”或“美式”的设计方案。通常银行的项目开发贷款可解燃眉之急， 可先用于发工资、做设计、交房租等等， 或应 付一下眼前的债务。脚手架搭起来后，所谓卖“楼花”或眼下时髦的“内部认购” （ 一般政 府规定卖楼需拿 “预售许可证

23、” ，而没有这个证明时， “内部认购” 可先回避一下这个问题 ） 工作便开始了。这时候市场上的大小媒体、 写手、广告精英、地产经纪老手等早已迫不急待。如炒作得 手，白花花的银子就已经进各自的腰包了。 政府的地价可以慢慢还， 所有债务都可以慢慢来 了。然而， 随着买方市场的到来， 卖楼也非易事。 一旦失手， 也很麻烦。 大骗子们自有高招， 还是银行的钱好骗。 眼下国家不是鼓励购房按揭吗，市场上没人买，我可以自己买，发动员 工买，找一堆身份证填进合同不就 0K0K了，反正银行也不知道，谁是张三、李四和王二麻子。目前，国内银行的房地产按揭成数至少有 7 7 成，这样，按合同 70%70%的资金就可以

24、收回了。 万一没钱还贷，也没钱“供楼”，就来个“釜底抽薪”，索性让银行当一回“房东”吧，这 样给法院也可带来可观的生意。这种“关联交易”和“假按揭”还有一个好处，就是可以填高成交价格， 1 1 万元平方 米的商铺可填成 2 2 万元、 3 3 万元（完全看胆量 ） ， 40004000 元平方米的住宅可以填成 50005000元 平方米、60006000 元平方米，因为银行通常对一手楼的价格不需评估 （ 即使要评估也有大把 “评 估师”来 ） ，所以弄不好 170%170%的资金都能“套”回来。如果还有剩余的房子，可以折算为施 工队的房款、报纸所欠的广告费、设计公司的设计费，策划家的策划费。于

25、是一个流程 完成了。“英雄”们可以去做报告了。胆子不够大骗术不够高的“中骗”往往只能骗骗同行和小业主。拿到“空头”的项目， 就可以找人“合作合作”了，在“考察”了一批批被地产神话激动得摩拳擦掌的“意向”单 位后，他们最终选择了一两个既有“实力”又“没经验”的投资人做合作伙伴。由于深圳等城市的国土部门规定 “合作建房” （ 指一方出地，一方出资 ） 需经审批，而目 前又明令停止审批，于是乎许多真正的投资人都成了“黑户”，成了砧板上的肉。我今天要 补多少多少地价，投资人被割上一刀；我今天要去政府改变用地功能、 调高容积率，割上两 刀；我要去政府提前拿 投资许可证 、规划许可证 、开工许可证 、预售

26、许可证 ， 割上三刀；工程队来要钱了，再割一刀；法院送传票来了，也要割一刀。许多与“土地方”合作的投资人曾泪流满面地对笔者说： “现在，我终于知道什么是房 地产了。”当然，如果合同签得不好，情况也会倒过来，“投资人”骗“地主”的例子也不 少，原理一样。至于小业主，那就太好骗了，连小骗子也驾轻就熟。中国人在长期的公有制的熏陶下， 当市场经济的大门敞开后， 似乎比哪个国家的人都热衷于投资， 更何况是实实在在的不动产。 正如我一个在深圳投资房地产而深度套牢的朋友的一句悔言： “嗨， 真不该听我爷爷的， 他 在我们儿时就教导，你们以后发达了买地买房肯定没错”。这是骗子的群众基础。买房子的人当然不带尺子

27、，也不懂“得房率”是怎么计算出来的，骗子们想，如果在每 人身手黑他 1 1 平方米，一个项目加起来也是个好大的数；小业主当然不是学材料和搞建筑的， 所以买的都是美国、 意大利和香港的原装进口门窗、 涂料和大理石； 地价是可以先 “欠”着政府的， 买房的哪里知道， 不交完地价也可以卖房子， 于是房产证一拖再拖；买家有多少人了解变来变去的土地规划 （也没法了解 ），于是窗前的 “海景” 几年后就消 逝了，或者第二年立交桥就架上了楼顶；你去告吧， 骗子们说， 我是“发展商” ，我怕谁？你们是一盘散沙， 胳膊还想拧大腿？有没有输家呢？只有一个， 那就是广大的中小业主， 他们不但买房子、 买环境，也买了

28、 这部高价的“多赢”机器赢家和输家近几年， “双赢”一词在商界十分时髦，现在是新经济时代，经济全球化、一体化的时 代，是合作时代，而合作双方都应该有利可图才行，用一句通俗的广东话，应该是“做生意 嘛，你赚你的，我赚我的”。这恐怕就是所谓“双赢”吧。笔者认为，在所有的行业中，可 能房地产发展商最懂双赢，甚至是多赢。 因此， 他们也最具号召力， 因为所有服务商都愿意 围着房地产商转，以求双赢机会。现在，我们来研究一下“大、中、小骗子”行骗的传导机 制双赢机器吧。一种游戏要能玩下去， 参与者就必须有利可图或有良好的预期。 所以房地产价格的曲线 必须像股市里的“庄股”那样，应“稳定”上升，这样才能吸引

29、场外的投资。也就是股市中 说的“拉高出货”吧，这样才有暴利可图，于是作为大众获取信息的传媒，就起着关键性的 作用。媒体，尤其是报纸显得十分关键。据统计， 目前中国的几大城市的地方报纸广告收入高达数亿， 其中一半以上来自于地产 商中国的房地产已进入“品牌”时代，发展商的荣誉感比谁都强。笔者曾在一个“明星楼 盘”的售楼中心看到 1313 个大大小小的奖杯和奖牌，不但有部优、国优还有国际奖。房地产“记者”也成了抢手货，个个是造市的天才。一个项目如果“开盘”（ 上市 ）效果不好，而为了激发人气，在“房记”们的笔下会被报道成：“XX楼盘开盘第一周狂销200200套”，或“XX楼盘风暴，今日登陆我市，再掀

30、楼市狂飚，首期内部认购的200200个单位，当天被抢购一空”。当然，这些故事往往配有感人的图片。“有钱能使鬼推磨” 、“瘦死的骆驼比马大” ，发展商需要的不止是双赢， 而是多赢。发展商说： 设计大师们，如果你有比今年法国更时髦的设计方案， 我就给你干；职业吹 鼓手们，能不能把稻草说成金条，写吧，我是“明星”，我们只会制造“明星楼盘”，50005000大洋一篇；广告人，画吧说吧，我们的楼比画的说的更美，阳光有多好，我就有多好；地产代理人和策划大师们， 还有没有更新的 “概念” 可以包装？什么智能、 生态、 绿色、 教育、现代、国际，这些概念已不好用了，还有没有附加值可以挖掘？否则扣你们钱。万一人

31、气还不够怎么办？那我们公司的员工包括建筑工人都统统去扮演买家角色，针对中国消费者的羊群效应，我们的“开盘”需要的人越多越好，每个人可以发5050 元一天的补贴。这就是骗子们创造的双赢和多赢机器， 它制造了一个又一个的地产神话， 销售了一个又 一个的“庄盘”。有没有输家呢？只有一个， 那就是广大的中小业主， 他们不但买房子、 买环境，也买了 这部高价的“多赢”机器。骗子们还有数不清的促销之术，他们精通心理学，所以定的价叫“起价”，一个均价每 平方米 60006000 元的住宅楼，可能捌鸺邸笔敲科椒矫 ?988?988 元，但是从来没人买到过那套房；他 们大方得送你全套进口高级装修和家电价值总计2

32、020 万元，但假如你不要他送时，他只能给你退5 5万元；他们也很强调服务品牌总是请“XX国际知名物业公司”担纲管家，但实际上是他老婆的公司一手操办， 只不过是挂羊头卖狗肉而已； 他们也会用法律来捍卫自己的权利， 明明是晚交了一年楼，但他们总能开出证明，系由“不可抗力因素”造成工期拖延，故不需 承担责任；他们更是比尔 . . 盖茨，所有的楼都是数码社区、智能大厦；许多地产销售高手可 以日进千金， 如果你特别看中了哪个单位的话， 他肯定说昨天刚被人定走了， 当然如果你给 他钱，他肯定可以圆你的梦由于房地产的学问如此之深， 于是传经送宝的人也大受欢迎， 近一两年 “房地产经营秘 诀”之类的书可以装

33、一大筐，笔者有一位老乡，原在内地写诗，来深圳后当起了房地产策划 人。笔者最近还看到一本叫“ XXXX诡计”的大部头，该书特设了 “总策划”的头衔，据说是 一个几乎不会写字的高中肄业生 （ 可能他也想打入地产“策划”业 ）。从房地产投资理论的角度看，房价和收入的比例应在3-63-6：1 1 之间可能是适当的，租金回报至少应高于同期的银行利息，才有投资价值中国地产：价值几何不动产市场是一个独特而又复杂的商品市场。 除了市场供求关系外， 土地政策、 住房政 策、产权结构、城市规划及广泛的经济人口因素都影响着市场价格。以深圳为例，从19941994年后， 人口激增和市场短缺造成的高房价， 一直呈下滑趋

34、势， 如果从二手转让市场和租金的 价格来看， 深圳存量商品楼的转让价格和租金的账面值已跌去将近一半，而另一方面， 深圳的房地产却始终豪气冲天， 价格居高不下。 房地产的大 “秀”场可谓千姿百态， 如“会展秀” 、 “网络秀”、“演讲秀”、“样板秀”、“联盟秀”、“广告秀”、“文章秀”等等不一而 足。这是中国地产市场绝妙的一幕。蛇年刚至， 深圳的各大报刊以显著的广告板的位置登出了某香港地产代理机构的一篇所 谓最新楼市报告，称深圳等广东城市的“中高档住宅”将在年内再涨6%6%，在去年某调研机构竟发布了一个 “重大研究成果”， 称未来 5 5年内会有百万港人在深圳和内地置业，一些媒 体也争相报导，似

35、乎 2020 年后香港将变成一座空城 （ 香港目前有 600600 多万人 ） ，中国楼价要直 逼香港 （目前深圳和香港的房价比大致为1 1：8 8） 。房价一定还会涨， 特别是豪宅， 快来买吧！许多朋友经常问我何时该买房？买哪里的房？买什么样的房？弄得笔者总是难以应对。 毕竟房地产市场太复杂。 首先， 住房是生活必须品，你不买就得租，当投资价值不高而你经 济又不宽裕时， 选择租自然更好。其次房地产受前述诸多因素的影响，个别性也很强， 需要好的投资分析和顾问。最后，中国的地产市场太复杂了，中国的许多城市似乎也没有边界， 而西方城市却有严格的立法， 市区不可随意扩大， 建筑物也不可随意改动， 中

36、国的城市土地 似乎像“最后的晚餐”，可以无计划无节制的去吃，反正政府卖地可以赚大钱，商人搞房地 产可以赚大钱。西方的房地产价格评估理论当然要适合中国的国情。 中国地产底价值几何？不知道。 从房地产投资理论的角度看，西方房地产市场已证明，就住房而言，房价和收入的比例应在3-3- 6 6：1 1 之间可能是适当的，租金回报至少应高于同期的银行利息，才有投资价值（ 当然还有市场预期等因素 ） 。所幸的是， 进入新世纪， 政府己经开始治理这个时常让骗子们兴风作浪的市埸， 从今年 起政府有关部门修改了房地产销售合同的部分不合理条款， 规定了更加严格的预售条件， 同 时正在进一步改革土地出让制度 .笔者郑

37、重声明：所有业内相关的机构和个人在看到此文后，切莫“对号入座”，当然， 自我对照一下也无大碍。 以深圳为代表的中国房地产业是改革开放后发展最为迅速的产业之 一，它改变了我们的城市和我们的生活， 但是要保持一个健康、 稳定的让投资者和消费者都 满意的房地产市场，我们必须戳穿中国的“地产黑幕”。我们期待着这样一天，消费者能对发展商说：“阳光有多好，你就有多好”。建筑设计趋势设计是连接精神文明与物质文明的桥梁，人类寄希望于通过设计来改造世界，改善环 境，提高人类生存的生活质量。 从构成世界之三大要素的自然 人 社会这三个座标体 系出发，现代设计已从产品设计拓展到环境艺术设计，由 “生存意识 ”进展到

38、 “环境意识 ”，正 如加拿大建筑师阿瑟 埃利克森所说的：环境意识就是一种现代意识 ”。美国建筑师们认为：八十年代的重要发展并不是这个主义或者那个运动，而是对环境设计和景观设计的普遍认 同。环境艺术设计， 包括了城规建筑设计、 园林广场设计、 雕塑与壁画等环境艺术品设计以 及室内设计。 室内设计是为满足人们生活、 工作的物质要求和精神要求所进行的理想的内部 环境设计， 与人的生活密切相关， 以致于迅速发展成为一门专业性很强、 十分实用的新兴边 缘科学。对室内设计的发展新趋势进行分析后，可以归纳为七个新趋势。回归自然化随着环境保护意识的增长， 人们向往自然，喝天然饮料， 用自然材料， 渴望住在天

39、然绿 色环境中。 北欧的斯堪的纳维亚设计的流派由此兴起， 对世界各国影响很大， 在住宅中创造 田园的舒适气氛， 强调自然色彩和天然材料的应用， 采用许多民间艺术手法和风格。 在此基 础上设计师们不断在 “回归自然 ”上下功夫， 创造新的肌理效果， 运用具象的抽象的设计手法 来使人们联想自然。整体艺术化随着社会物质财富的丰富，人们要求从 物的堆积”中解放出来，要求室内各种物件之间存在统一整体之美。 室内环境设计是整体艺术，它应是空间、 形体、色彩以及虚实关系的把 握，功能组合关系的把握，意境创造的把握以及与周围环境的关系协调。许多成功的室内设计实例都是艺术上强调整体统一的作品。高度现代化随着科学

40、技术的发展，在室内设计中采用一切现代科技手段，设计中达到最佳声、光、 色、形的匹配效果，实现高速度、高效率、高功能，创造出理想的值得人们赞叹的空间环境 来。高度民族化只强调高度现代化，人们虽然提高了生活质量，却感到失去了传统、失去了过去。因此， 室内设计的发展趋势就是既讲现代，又讲传统。在日本考察时，看到许多新的环境设计 反映了日本设计人员致力于高度现代化与高度民族化结合的设计体现。去年落成的东京 雅叙园饭店及办公大楼的室内设计，传统风格浓重而又新颖，设备、材质、工艺高度现 代化，室内空间处理及装饰细部处处引人入胜，给人留下深刻印象并深受启发。日本各 地的大、小餐厅、菜室及商店室内设计，均注意

41、风格特色的体现。特别是日式餐厅及建 筑、室内装饰食器均进行了配套设计，人们即使在很小的餐馆用餐，也同样感受到设计 者的精心安排。以此来打破水个性化大工业化生产给社会留下了千篇一律的同一化问题一一相同楼房，相同房间，相同的室内设备。为了打破同一化，人们追求个性化。一种设计手法是把自然引进到室内，室内外通透或连成一片。另一种设计手法是打破水泥方盒子，斜面、斜线或曲线装饰, 平垂直线求得变化。还可以利用色彩、图画、图案，利用玻璃镜面的反射来扩展空间等等， 打破千人一面的冷漠感，通过精心设计，给每个家庭居室以个性化特征。服务方便化城市人口集中， 为高效方便， 国外十分重视发展现代服务设施。 在日本采用

42、高科技成果 发展城乡自动服务设施， 自动售货设备越来越多， 交通系统中电脑问询解答， 向导系统的使 用。自动售票检票、自动开启、关闭进出站口通道等设施，给人们带来高效率和方便，从而 使室内设计更强调以 “人 ”为本这个主体，让消费者满意，方便为目的。高技术高情感化最近，国际上工艺先进国家的室内设计正在向高技术、 高情感方向发展， 这两者相结合， 既重视科技，又强调人情味。在艺术风格上追求频繁变化，新手法，新理论层出不穷，呈现 五彩缤纷，不断探索创新的局面。住宅设计七大问题及对策日照间距不足国家现行标准对住宅间距有明确规定， 一些城市对住宅间距也做出了地方规定， 如哈尔 滨地区按国家规定新建住宅

43、日照标准应为房高的 2.152.15 倍，但哈尔滨市规定新区住宅日照间 距为房高的 1.81.8 倍，旧区住宅日照间距为 1.51.5 倍，明显低于国家规定的标准。而一些开发商 为多出房，房屋的日照间距连 1.51.51.81.8倍都不能满足， 使 1 1层 3 3层住房基本不能得到日照。 还有的住宅日照遮挡严重， 使整个单元竖向用户不能得到日照。 居室得到必要的日照是人类 健康生活的需要，尤其是在北方寒冷地区，日照对老人、儿童尤为重要。对此建议：对于既 有住宅日照标准不足的应予以补偿， 补偿不光是指 “挡光费 ”，而是应实施政府主管部门指导 下的更新改造计划等。 对于新建住宅应强制执行国家标

44、准并鼓励创造日照的新住宅设计方案 和新住宅体系。 积极采用新技术新设备， 使新建住宅的间距在不增加的条件下， 日照质量得 到加强。小高层住宅不设电梯国家现行标准住宅设计规范规定： “七层及以上住宅或住宅入口层楼面距室外设计 地面的高度超过 1616 米以上的住宅必须设置电梯。 ”目前有的城市建成的住宅大多数为七八层 的住宅， 而这种住宅几乎都不设电梯， 明显不符合国家规范的要求。 国家住宅设计规范规定 七层以上住宅必须设电梯， 这是经过研究论证做出的科学决定， 据对健康的一般中年人实测， 其登高 1616 米以上，就会出现抬腿困难、喘气等现象，何况老、弱、残者、儿童及搬运重物 时就更困难了。

45、对此建议： 已建的七八层住宅应通过在住栋内外增加设置电梯来改善。 对新 建住宅应严格控制住宅层数。 并建议在小区内建造适当数量的中高层住宅， 以扩大绿化用地 面积。大进深出现 “黑屋 ”近年来，一些城市的住宅设计采取大进深平面，有些住宅进深达 1515 米以上。大进深有 益于增加住宅容积率， 多出面积， 也有利于住宅节能， 但必须在满足住宅设计规范规定的条 件下加大住宅进深。 目前一般常见到的大进深住宅，往往室内中部出现“暗厅 ”，或房间的形状狭长，中部采光不足。住宅设计规范规定： “无直接采光的厅，其使用面积不应大于 1010 平方米。 ”以有效保证日照，天然采光和自然通风，维持健康生存。有些大进深住宅无直接 采光的暗厅面积大于 1010平方米，甚至有面积 2020平方米至 3030 平方米的大暗厅，显然违背现 行国家规范的规定。 对此建议： 对于已带有 “大黑厅 ”的既有住宅实现改造，改造方案一是将 对着 “黑厅 ”门加高，上可装开启的玻璃窗。二是将次要房间（如小卧室、厨房）与“黑厅 ”之间做带亮的玻璃隔墙，以扩大间接采光照度和空气流通。对于新建住宅应强制执行规范， 要求“黑厅”面积不超过 1010 平方米。创新设计大进深无 “黑厅”住宅方案。采光不足一些住宅为了避免出现面积大于 1010 平方米暗厅，采取了中部暗厅开口