孵化器建设报告初

1、龙岗孵化器建设龙岗区写字楼租赁市场分析20122012年全球经济持续放缓，国内通胀压力增大，在房产政策 持续调控下，楼市依然面临着酷寒的压力。相较于三级市场（二手房 买卖），调控政策对租赁市场影响并没有那么大，但深圳作为一个率 先改革开放的港口城市，贸易经济对深圳经济的可持续发展有着至关 重要的作用，对于写字楼市场来说，外贸企业客户的流失，以及他们 办公楼以大换小的情况不断增多，都对深圳龙岗的写字楼租赁市场造 成了不利的影响。并且龙岗区坚持产业第一的原则 ，以产业发展引领 城市发展, ,把加快产业转型升级作为未来5 5年的首要任务，不断推动 经济总量、产业结构、发展质量的全面提升，实现由“产业

2、大区”向 “产业强区”的根本性转变，努力将龙岗打造成全市新兴产业支撑区、 “高新技术产业的新特区”。在转型升级的背景下，龙岗区写字楼体 量持续增多，供求始终处于结构性失调状态，这就使得龙岗写字楼的 租金一直上不去，短期内的租金基本以稳为主。一、需求分析（一）新盘推出选择增加，高端品牌进驻龙城商业房产调控继续加码，不少对前景持担忧态度的开发商加快了 楼盘上市的步伐。另外受银行借贷政策的影响，一些急于回笼资金的 房企也在年初抛售了手中大量的楼盘，据调查购买写字楼的大部分客 户都是投资客。品牌效应影响增大，使得大量高端品牌陆续进军龙岗市场， 这无 疑是给日趋激烈的市场再添了一把柴。这些高端品牌给龙岗

3、市场带来 的冲击不仅仅在销售和租赁上，其先进的服务和管理理念也必将对我 司物业照成销售和租赁上的影响。以目前进驻深圳龙岗的“荣超英龙 大厦”为例，其专业化的管理服务及人性化的运营方式已经给周边的 竞争对手产生了影响。相信在这些高端品牌的冲击和影响下， 龙岗的 写字楼的管理和服务水准会快速迈入新的台阶。（二）经济危机加重 小户型备受关注深圳作为一个率先改革开放的港口城市，外贸在深圳总体经济中 占有重要地位，而外贸企业则是龙岗租赁市场的主要客户源。 并且很 多企业也只是在龙岗设立分公司及办事处。近年来因美金贬值，龙岗外贸企业竞争压力增大，经济效益逐步 下降。一些经营不善的小型外贸企业被迫关门， 大

4、型外贸公司关闭了 龙岗设立的分公司及办事处，导致了龙岗写字楼总体市场需求回落。随着全球经济的持续放缓，作为国内经济“三座马车”（出口、投资和消费）之一的出口渐显疲态。因对发展前景的担忧，不少外贸 企业学会了精打细算。在缩减公司编制的同时也不再刻意追求大面积 写字楼，而是一切从简。这种现象也导致了年初在写字楼租赁市场上 中小户型写字楼成紧俏品。据统计数据显示，20122012年前三季度总体客户需求量有所回落。 其中50-50-150150平方米的写字楼需求量占总体需求量的 5050噓右， 150250150250平方米的写字楼需求量在 3030注右，250500250500平方米的写字 楼需求量

5、在10%2010%20之间，而面积在500500平方米以上写字楼的需求量 不足10%10%从表1中看出，龙岗中小型写字楼的需求占到了市场需求总量的 80%80%以上。如果外贸出口持续低迷的话，相信深圳市场对中小型写字 楼需求的热度会在接下来的很长一段时间里保持下去。表1 1:20122012年前三季度我园区客户需求统计表单位：平方米租金分析（一）房价有所回落 租金以稳为主通胀持续、物价飞涨，作为大件商品的写字楼租金自然也有所上 涨，但随着房价的回落以及深圳龙岗写字楼体量的不断增多，写字楼租金上涨幅度基本为零。受到市场和写字楼体量增大的影响， 我司开 发物业竞争自是不言而喻的。以正中时代广场为例

6、，正中时代广场是 龙岗中心城标志性写字楼，地处龙岗中心城中心位置。从租金来看， 目前正中时代广场的整体租金变化非常之大，从年初每平方米8080元到现在的每平方米6060元来看，基本可以说明现在龙岗写字楼租赁市 场疲软的状态，各个项目的租金也有下降的苗头；从客户量来看，较 20112011年相比，20122012年的客户量也有所回落。（二）竞争加剧，租金结构性失调 一季度二季度三季度租金出现回落的写字楼主要集中在竞争激烈的地段 （龙岗中心城），及一些配套设施不是很完善的写字楼（例如天汇大厦、创兆广 场）。受周边新增写字楼的影响，同样价格下，一些配套不完善的写 字楼没有任何优势，于是不得不采取低成

7、本租金的方式来吸引那些更 注重成本的企业入驻。但像中心城区的写字楼，虽然内部配套不能满 足现代企业的办公需求，但因其优渥的地段优势以及成熟的外部配套， 使得龙岗中心城中心区域的写字楼备受企业青睐。目前龙岗中心城中心区域写字楼租赁均价大致5050元/ /平方米含税，基本保持稳定状态。 但楼宇品质很好的写字楼，如维百胜大厦、正中时代广场的租金基本 在5555元/ /平方米以上，像摩尔城和珠江广场租金也在 6565元/ /平方米以 上，部分开发商看到了这些区域价值，像荣超英隆大厦、万科天誉等 高端楼宇正在繁华地段崛起，这些新元素的增加必将对我司开发的办 公物业带来巨大的影响，因此我司急需把现在租赁模

8、式细分定位这个 问题解决，这样才能赢得目标客户的市场占有率。三、项目体量龙岗中心城区域部分办公物业情况汇总表2 2：办公物业情况汇总单位：平方米项目名称项目位置全部 出租面 积（m2）当前 在租面积（m）市场租 金（元）入市时间正中时代广场龙城中路靠近龙岗区 政府4000010000602010维百胜大厦龙城中路靠近龙岗区 政府2500017000552011珠江广场龙翔大道区政府边3500033000652012创兆大厦龙岗大道爱联地铁站 边110003000382010硅谷动力龙岗大道南联地铁站 旁70001000552010胡广通创 业投资大厦龙岗大道吉祥地铁站 旁16000160004

9、02012摩尔城龙岗大道南联地铁站 旁140007000702011天汇大厦清林路龙岗天安数码 城边160004000302011远洋新干线龙岗大道南联地铁站 旁不祥预计502013荣超英隆大厦龙翔大道区政府边预计38000预计38000预计70以上2013龙岗项目租赁体量汇总表3 3:自有办公物业面积（m）业主委托物业面积（m2）市场租金（元）合计（m）龙岗项目可出租面积汇总现可租 赁面积5232.2224212.975529445.19单位：平方米上表看出我司项目目前空置近3000030000平方米，目前自有物业5232.225232.22平方米，投资客目前自行出租物业 24212.972

10、4212.97平方米，明年 三期进入市场后，预计会有1000010000平方米面积空置，届时我项目将是 龙岗中心城办公物业中体量最大的项目。租赁解决方案一一孵化器建设从项目体量及项目位置来看，龙岗项目并不比其它项目占有优势； 结合龙岗区租赁市场“品牌林立、小户型占主导”的特征，以及龙岗 区政府对于孵化器项目的扶持政策，建议龙岗项目自有物业申请建立 政府孵化器项目，用以辅助消化租赁空置面积，区别于目前三级市场 （租赁）。一、 建设孵化器的益处（一）领先优势、提升品牌号召力龙岗中心城现有的孵化器目前只有留学生创业园，就整个区域而言，龙岗项目优越的硬件环境，结合孵化器提供的专项服务，将占据 龙岗市场

11、的领先地位。同时，借助留学生创业园已经形成的影响力，以及孵化器自身的吸引力，可以进一步提升在龙岗区的整体品牌号召 力。（二）政府优惠根据龙岗区孵化器政策条例，凡经审批认定的孵化器项目，区政 府给予一次性100100万元的无偿补助。同时，对于入孵的企业（即进驻 龙岗项目的企业），区政府也给予入驻日起前三年 50%50%勺租金补贴， 每年不高于1010万元，按年补贴。（三）减少空置率，带动销售根据龙岗区“小户型客户占主导”的市场情况分析，小户型客户 的需求特征即要求面积小、资金实力有限，因此，孵化器的建设将以 满足这批主导客户的需求为主，以小面积单位出租、以优于市场的租 赁价格结合政府的专项扶持，

12、吸引客户进驻，以此减少空置率，让园 区的人气和园区办公氛围尽快成熟起来，同时也可带动龙岗三期项目 的后期销售。二、孵化器建设的建议孵化器场地建议根据龙岗区孵化器认定资助实施细则规定，孵化器总面积须 超过1000010000平发米，就龙岗项目自有的租赁空置面积分布情况， 建议使用二号楼3层AE座、4层AE座、5层E座，三号楼3层AE座 作为孵化器场地。孵化器户型及租金建议根据孵化器的孵化企业认定要求，入孵企业多为小型科技类企业, 一般此类客户需求面积多在100100平方米左右；从客户需求统计表分析 来看，龙岗需求50-25050-250平方米办公物业的客户占到整个市场的 80%80% 从以上两方

13、面及市场租金来看建议龙岗公司把自有物业进行简单办 公装修，分隔成小面积户型，重新编排房号对处租赁。对于符合条件 的入孵企业租金按照比市场价低一半的优惠租金（Y 3030元）来进行 租赁，对于不符合条件的企业则按照市场租金租赁。孵化器入孵企业条件认定孵化器内注册的、处于初创初期的独立法人企业；年销售收入低于300300万元；租用孵化器面积低于10001000 rn2; ;互联网产业：互联网技术、电子商务、物联网、软件、信息服务。 新能源产业：核能、新能源汽车、太阳能、风能、储能材料。生物产业：生物医疗、生物医药、海洋生物、生物农业、生物环保、生物制造、生物能源。孵化器建设投入成本估计孵化器项目的

14、成本投入分为两部分:（一）自有物业进行孵化器包装费用（估算）：装修内容预计成本单价 （元/ /平方米）2 2号楼预装面积成本（元）1747.991747.99平方米3 3号楼预装面积成本（元）2745.672745.67平方米合计（元）简装5005008739958739951372835137283522468302246830消防9090157320157320247110247110404430404430空调200200349598349598549134549134898732898732总成本合计7907901380913138091321690762169076354999235

15、49992根据以上预算内容，前期包装费用二号楼4楼合计近140140万元,三号楼3楼合计近220220万，此费用投入后会产生长期收益。（二）孵化器管理团队人力投入以龙岗项目园区租赁中心为主， 负责整个项目的申办、运营、管理事宜；园区服务中心为辅，负责整个项目日常管理及政务服务事宜。在以市场需求为导向的竞争中，谁能够最大程度的满足大部分 客户的需求，谁就能赢得市场的主导地位，整个孵化器方案皆以市场 需求为建设标准，紧随政府的宏观调控导势。沁园春雪北国风光， 千里冰封，万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上 下，顿失滔滔。山舞银蛇，原驰蜡象，欲与天公试 比高。须晴日，看红装素裹，分外妖娆。江山如此

16、多娇，引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋 祖，稍逊风骚。一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射 大雕。俱往矣，数风流人物， 还看今朝。、克出师表先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣 不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光 先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其 刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚 以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰能”，是以众议举宠为督:愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时, 每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣， 愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也 kir臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾