伟业北京棕榈泉别墅项目市场研究分析及二期定位报告122PPT

1、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 目目 录录 政策政策最新最新的影响的影响市场市场最近期最近期的研判的研判自身自身最深度最深度的探寻的探寻 如何做如何做最好最好的自己的自己 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq

2、:69031789 政策政策最新最新的影响的影响 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 07-08年政策回顾年政策回顾 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2007年，中国的经济增长进入新的阶段，同时遇到了新的问题。cpicpi指数的指数的 持续上扬，房地产价格的过热高涨等明显的通货膨胀信号预示着国家经济发展进入持续上扬，房地产价格的过热高涨等明显的通

3、货膨胀信号预示着国家经济发展进入 了必须调整的灼热状态。了必须调整的灼热状态。 为了保证国家经济健康稳定的发展，中央政府于2007年出台 了一系列的宏观调控政策，即有行政手段，也有金融手段。即有行政手段，也有金融手段。 涨声如潮的涨声如潮的2007，双管齐下的政策寒冬，双管齐下的政策寒冬 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 07年宏观政策回顾年宏观政策回顾 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755

4、-83513598 qq:69031789 03月 18日 一次 加息 05月 19日 二次 加息 07月 20日 三次 加息 08月 22日 四次 加息 09月 15日 五次 加息 12月 21日 六次 加息 10月，“第二 套房”政策出 台 12月11日，关于加 强商业性房地产信贷 管理的补充通知明 确第二套房贷的界定。 06年，90/70政策 12月，国 土资源部 39号令 9月，两成房现售令 01月16 日 房地 产企业土 地增值税 按利润递 进进行清 算 03月5日 温家宝十 届全国人 大五次会 议讲话， 监管政策 落实相关 政策收紧 05月08日 国土资源部 关于贯彻实 施中华人

5、民共和国物 权法的通 知，商品房 70年产权可 自动延续。 08月，国 务院24号 文发出， 保障性住 房比例增 加。 05月25日 关于印发 市建委 房地产市 场秩序专 项整治工 作方案 的通知 06月10日， 商务部、国家外 汇管理局发布 关于进一步加 强、规范外商直 接投资房地产业 审批和监管的通 知。 08月1日国 务院常务会 议，讨论并 原则通过了 国务院关 于解决城市 低收入家庭 住房困难的 若干意见。 08月28日， 8月13日 国务院公 布了国 务院关于 解决城市 低收入家 庭住房困 难的若干 意见 10月十七大 召开在在十 七大报告的 第八部分， 胡锦涛同志 提出：“健 全廉

6、租住房 制度，加快 解决城市低 收入家庭住 房困难。” 2007年中央 经济工作会 议 0707年年 金融手段金融手段 行政手段行政手段 07年宏观政策回顾年宏观政策回顾 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 政策指向 政策指向 07年宏观政策解读年宏观政策解读 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2007年六次 加息 第二套房贷” 政策 90/70政

7、策 国土资源 部39号令 两成房 现售令 国务院24号文发 出，加大保障性 住房投放比例。 2007年中央经济工 作会议 0707年年 加息是国家控制宏观经 济的重要手段，是抑制 流通的主要方式，同样 作用于房地产市场。 明显抑制房地产市场 过剩需求的有力手段， 打压投资型需求的阶 段性政策 为2008年的经济发展定下明 确的基调。明确打压通货膨 胀的政府宣言。受此影响银 行已经开始加强对各类贷款 项目的监管力度。 虽是06年的政策，但是真 正影响市场由07年开始。 预计08年一季度后90平米 以下户型真正覆盖市场。 土地供应市场加大保障 性住房和中小户型的供 应，影响一手市场的供 应。 控制

8、发展商的市场 供应的有力手段， 同时提高发展商开 发的资金门槛 通过土地市场的控制 手段影响市场供应。 同时提高发展商开发 的资金门槛。 07年宏观政策解读年宏观政策解读 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 政策对本案的最大影响政策对本案的最大影响 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 政策对别墅市场的影响政策对别墅市场的影响 别墅别墅叫停叫停 200

9、6年年5月月30日，日，国土资源部下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知 ，通知规定从 5月月30日起日起,一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关用地手续一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关用地手续,并进行全面清理并进行全面清理。 别墅停建，引发骨牌效应，现有的别墅和豪宅会升值，高档公寓随之涨价， 与别墅相对应的人群会将投资目标转向高档公寓，而高档公寓面对的人群由于买不到和自己匹配的房而转向城市 公寓、普通住宅。 势必造成城市公寓，尤其是中高端以上产品需求的快速上升。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载

10、qq:69031789 限外令限外令对置业而言主要作用豪宅产品对置业而言主要作用豪宅产品 20062006年年9 9月月4 4日日，国家外汇管理局、建设部联合发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知， 规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。提高了外商企业投资中国房地产的门槛，对境外资金购房对境外资金购房 条件设限，缩小了外资购房的适用范围，进一步遏制游资炒房行为条件设限，缩小了外资购房的适用范围，进一步遏制游资炒房行为。 限外令限外令 政策对别墅市场的影响政策对别墅市场的影响 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策

11、网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的限制供地项目目录（限制供地项目目录（20062006年本）年本）、禁禁 止供地项目目录（止供地项目目录（20062006年本）年本），分别将，分别将 高档房地产开发项目高档房地产开发项目 和和 别墅类房地产开发项目别墅类房地产开发项目 （指项目区（指项目区容积率在容积率在0.60.6以下以下的独栋式住宅）的独栋式住宅） 列入其中。列入其中。 政策对别墅市场的影响政策对别墅市场的影响 别墅容积率控制在别墅容积率控制在0.60.6以下以

12、下 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 政策分析总结政策分析总结 宏观政策的调控指向主要是对顶端产品的限制和对低端产品的扶持， 对高端别墅产品有着很大的影响。 新政策的不断出台，对别墅项目的控制越加严禁，对开发商而言， 对别墅产品的开发未来会提出更大的限制和更高的要求。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 市场市场最近期最近期的研判的研判 2009年

13、房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 新国际会展中新国际会展中 心心 观唐 香江花园 长岛澜桥 卓锦万代 大湖山庄 格拉斯小镇 丽嘉花园 棕榈滩 优山美地 龙湾 中央别墅区中央别墅区 温榆河温榆河潮白河潮白河 市场研究区域的锁定市场研究区域的锁定 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 中央别墅区中央别墅区 中央别墅区市场分析中央别墅区市场分析 中央别墅区的发展近1

14、5年，聚集了高档或豪宅类的别墅项目，已成为京城 极具影响力的别墅区。其具备以下三个特点： 一、外籍人士聚集地，一、外籍人士聚集地，“扎堆扎堆”现象明显现象明显； 二、交通及教育配套成为主要优势，产品较西化，迎合外国客户二、交通及教育配套成为主要优势，产品较西化，迎合外国客户 的口味，风格较为单一；的口味，风格较为单一； 三、购买客户投资倾向明显，租赁市场活跃，有稳定的投资回报三、购买客户投资倾向明显，租赁市场活跃，有稳定的投资回报 率，变现力强率，变现力强。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载

15、qq:69031789 独栋联排 中央别墅区中央别墅区供应特点供应特点 中央别墅区目前在售别墅项目容积率都在中央别墅区目前在售别墅项目容积率都在0.6以下以下 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 中央别墅区中央别墅区供应特点供应特点 项目名称项目名称交通位置交通位置 占地面积占地面积 ( (万平米万平米) ) 建筑面积建筑面积 ( (万平米万平米) ) 容积率容积率 分期分期/ /推推 售时间售时间 物业物业 状态状态 产品产品 类型类型 总套总套 数数 销售率销售率 长

16、岛澜桥 朝阳区来广营 东路北侧 22110.50 分三期 三期2005-9 现房 独栋 双拼 联排 301100% 卓锦万代 顺义京顺路 香江花园 附近 12.66.10.50 同期开发 2005-10 现房 独栋 联排 247100% 大湖山庄 朝阳区和平 路8号 2460.252003-12现房独栋153100% 香江花园 朝阳区香江 北路1号 163160.1 三期 1994-2000 现房 独栋 联排 公寓 571100% 观唐 朝阳区香江 北路 4811.50.47 一期2004,9;现房独栋174100% 二期 2006,11 现房独栋155100% 2009年房地产营销策划大全移

17、动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目名称项目名称交通位置交通位置 占地面占地面 积积 ( (万平米万平米) ) 建筑面积建筑面积 ( (万平米万平米) ) 容积率容积率分期分期/ /推售时间推售时间 物业状物业状 态态 产品类型产品类型总套数总套数销售率销售率 格拉斯小 镇 顺义区机场路 杨林出口东6 公里 224600.30 一期2006年11月26日 开始销售,2007年4月 21日开盘 现房独栋8475% 二七期未开发 独栋、联排、 双拼 19160% 丽嘉花园 顺义区天竺镇 丽苑街 12.

18、76.40.38同期开发现房独栋138100% 棕榈滩 顺义区天竺镇 薛大人庄村南 16.475.770.35 一期2006-12 二期2008年 现房独栋17840% 龙湾 温榆河别墅 区英才公园内 70290.47 一期05-5现房独栋150100% 二期06-8期房独栋138100% 三期2007年10月 期房 独栋, 少量联排 80多100% 四期08年5月期房独栋,2140% 优山美地 顺义区后沙峪 镇榆杨路4号 72.7446.470.45 b区2004-12现房独栋144100% c区2005-3现房独栋、双拼231100% a区2007-5期房独栋13958% 中央别墅区中央别

19、墅区供应特点供应特点 接上表接上表 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 中央别墅区中央别墅区产品配比产品配比 项目名称项目名称面积区间面积区间( (平方米平方米) ) 地上面积地上面积 ( (平方米平方米) ) 地下面积地下面积 ( (平方米平方米) ) 庭院面积庭院面积 ( (平方米平方米) ) 主力户型面积主力户型面积 ( (平方米平方米) ) 主力总价主力总价 ( (元元) ) 车位比例车位比例 长岛澜桥290-650 双拼220-330; 联牌270 100-20

20、0100-300350500万1：2 卓锦万代 独栋:307-360 联排:270-315 237-35060-85200-600 独栋:307-360 联排:270-315 独栋:490-680万; 联排:330-460万 1：2-1：3 大湖山庄占地400-2000366-5001901200360-500720-1000万1：2 香江花园 独栋:200-450 联排:190-200 300无- 独栋:200-450 联排:190-200 独栋:700万 联排:450万 1：1 观唐 280-1500（一期）210-44670-260350-1600320-350410-860 300以下

21、1：1 300以上1：2 357-1288（二期）240-860120-430350-1500350-450620-820 主力户型：350-500350-500平米平米，其中地上240-320平米，地下110-130平米，庭院400-500平米； 主力总价：500-1000500-1000万元万元，客户接受度高。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 中央别墅区中央别墅区产品配比产品配比 接上表接上表 项目名称项目名称面积区间面积区间( (平方米平方米) ) 地上面积地上

22、面积 ( (平方米平方米) ) 地下面积地下面积 ( (平方米平方米) ) 庭院面积庭院面积 ( (平方米平方米) ) 主力户型面主力户型面 积积 ( (平方米平方米) ) 主力总价主力总价 ( (元元) ) 车位比例车位比例 格拉斯小镇418-8362724691452482001000400-500688-1000万1：2 丽嘉花园400-560230800120-180300400700万1：2 棕榈滩317-532246-355110-170400-500420-450900万1：2 龙湾 250-400（一期）200-320060-80130-180270-350270-450万1：

23、2 280-380（二期）220-28060-100150-190290-310400-550万1：2 300-380（三期）240-29060-90150-190300-380-1：2 370-500（四期）200-300100-200未定370-500700-1000万1：2 优山美地 468-1515（一期）295-937172-577400468-596900-1400万1：2 独栋358-542（二期） 双拼260-320; 联排360 独栋370 独栋：90- 185 独栋：100- 200 独栋：356- 496 独栋：370-550 万 1：2 780-1700（三期） 500

24、-1000260-560400-1000650-7001000-3000万1：2 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 小独栋产品总价低，去化速度快，价格涨幅小但频率较快；大独栋总价相对较高， 价格涨幅大，去化速度慢于小独栋产品。从年总销额看，两类产品基本持平从年总销额看，两类产品基本持平。 中央别墅区中央别墅区销售分析销售分析 项目名称项目名称 总建筑面积总建筑面积 （万平米）（万平米） 容积率容积率层数层数 在售房源在售房源 入市时间入市时间 月均销售套数月均销售套数入

25、市价格入市价格 目前均价目前均价 （元（元/ /） 观唐一期 11.50.47 地上2层，地下1层 2004.10.3-1400024000 观唐二期2006.11.7-2200024000 卓锦年代6.10.50递上层，地下1层2005.10-1400025000 大湖山庄60.25地上3层，地下1层2003.12-2000034000 长岛澜桥110.5地上2层，地下1层2005.9-1300024000 香江花园160.1地上3层，无地下1994-2000-30000- 格拉斯小镇600.30 地上2层、地下1层2006.116 1800022000 丽嘉花园6.40.38 地上2层、地

26、下1层2005.8.30-1800024000 棕榈滩5.770.35 地上2层、地下1层2006.1052200030000 龙湖滟澜山10.80.97地上2层、地下1层2007.9292680032000 龙湾350.47 地上3层、地下1层2007.12142300027000 优山美地c区 46.470.45 地上2层、地下1层 2006.12101880022000 优山美地a区 2007-4-1_2400031000 注：总价及均价、报价等均为别墅的注：总价及均价、报价等均为别墅的地上面积地上面积价格价格 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款

27、房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 中央别墅区中央别墅区园林景观与建筑风格园林景观与建筑风格 项目名称项目名称建筑风格建筑风格绿化率绿化率社区园林社区园林 卓锦万代现代风格50% 南侧是被规划为公园的60000平方米代征绿地， 社区内拥有约4,000平米的水面 优山美地新中式风格60%六万平米休闲主题公园沿温榆河岸 龙湾新中是风格60%11万平米绿化公园，4万平米湖面 长岛澜桥现代风格50%社区拥有50000平方米绿化， 大湖山庄 现代古典建筑风 格 50% 拥有集中绿化公园和一万平方米的“t”行水面贯 穿全区。分为东西双坡带 香江花园欧式风格3

28、0%绿化用地134公顷 观唐新中式风格70%7.2万平米观唐公园 格拉斯小镇 西班牙传教士风 情 60% 5公里长绿化带运动主题公园沿小镇东、西两侧 绿化带依地势而建 丽嘉花园欧式风格42% 在社区的景观大道及各交通节点，均设有雕塑、 绿植、水系小品等组成社区的公共空间 龙湖滟澜山托斯塔纳32% 托斯卡那风格园林 棕榈滩新古典主义风格50.00% 会所与5000平米人工湖融合在一起，中心湖以 北及西区分别规划两条公共景观绿带 龙湾 欧洲现代和东方 庭院相结合 50.00%拥有11万平米公园和4万平米大湖 优山美地 中式、西式风格 相结合 41.00% 园林规划讲究松散布局，近万平米湖水贯穿园

29、中，拥有60000 m2河岸主题私家园林 多数项目绿化率在50%以上，但集中园林面积逐年趋小，私有花园面积也随之缩水集中园林面积逐年趋小，私有花园面积也随之缩水。故 大庭院成为了一大核心卖点； 别墅风格单一，以欧式及北美风格为主别墅风格单一，以欧式及北美风格为主，客户认可度高。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 中央别墅区中央别墅区物业管理与配套服务物业管理与配套服务 项目名称项目名称社区配套社区配套物业服务公司物业服务公司 物业费物业费 （元（元/ /月月 / /）

30、卓锦万代3000平米会所北京均豪物业11.5 北京香江花园 会所内部设有游泳池、网球场、健身房、餐厅等设施，并还有酒店式公寓为访客 提供临时住处 第一太平戴维斯12.1 大湖山庄 每户占地面积从400平方米至2000平方米之间。业主根据需要在超大地块上可建 私人网球场或游泳池，享受绝对的私密生活。 德国gsn物业公司 8 观唐会所面积7000m2，配套有学校、幼儿园、高尔夫俱乐部、餐厅、商务配套第一太平戴维斯9 格拉斯小镇 水上高尔夫、3000平米湖边休闲茶馆(售楼处)、观赏鱼塘、足球、面积近12公顷 棒(垒)球场、网球场 未定5.6 丽嘉花园 12万平方米小镇中心会所，包括五星级boutiq

31、ue精致酒店、艺术中心、商业步 行街、图书馆、香水博物馆、超市、邮局等 第一太平戴维斯10 棕榈滩 3000-4000平米会所，内部设有游泳池、网球场、健身房、餐厅，方便业主的健 身、就餐、休闲及娱乐的日常休闲需求 凯莱物业顾问9 龙湾 会所总建面积5613平米，分为南北楼，功能分区明确：高级商务会所、休闲区、 社交餐饮区、康体健身区、私享小型spa健康区和小型酒店 北京凯莱物业公司6.9 长岛澜桥高档会所会所，餐厅，游泳池及健身房 世邦魏理仕物业7.95 优山美地 6000平米健身、养生会所，700平米的艺术体验会所优山美地物业 8-10 以spa为主题的会所，建筑面积超12000 m2，大

32、型超市、餐饮、游泳池、健身房、 网球等社区商娱配套设施一应俱全 顾问：第一太平戴维 斯 多数项目由知名物业管理公司托管多数项目由知名物业管理公司托管，物业管理费在，物业管理费在5.6-12.15.6-12.1元之间；元之间； 别墅项目全部设有会所，别墅项目全部设有会所，以以3000-50003000-5000平米会所居多平米会所居多。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 名称名称位置位置建筑形式建筑形式 地上面积地上面积 ( (平方米平方米) ) 层数层数 潜在供潜在供

33、应量应量 ( (套套) ) 潜在规潜在规 模模 ( (平方米平方米) ) 容积率容积率 预计售价预计售价 （元）（元） 预计推出时预计推出时 间间 格拉斯小镇 顺义区机场路 杨林出口东6公 里 独栋、双 拼、联排 二期270-500 地上2层, 地下1层30 16000以上未定 和院（龙湾四期） 温榆河别墅区 英才公园内 独栋200-300 地上2层, 地下1层 2141400000.47270002008年5月 source: b.a. consulting 在售项目未推出的产品在售项目未推出的产品 目前中央别墅区未来供应量未来供应量200200万平米左右万平米左右

34、，未来市场竞争激烈； 产品集中为大独栋和毫宅别墅，大独栋将占据中央别墅区的市场主导地位，随着中央别大独栋将占据中央别墅区的市场主导地位，随着中央别 墅区别墅价格的快速提升，未来高总价必将为该区域别墅带来较大的销售抗性；墅区别墅价格的快速提升，未来高总价必将为该区域别墅带来较大的销售抗性； 目前在售项目多数在07年下半年-08年上半年继续下期推售，而众多处于筹备期的新项目众多处于筹备期的新项目 也预计在也预计在0808年上半年集中放量，年上半年集中放量，0808年奥运前市场供应较大，竞争激烈；年奥运前市场供应较大，竞争激烈； 中央别墅区中央别墅区潜在供应潜在供应 2009年房地产营销策划大全移动

35、硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 名称名称位置位置建筑形式建筑形式 户型地上户型地上 面积面积 ( (平方米平方米) ) 层数层数 潜在供潜在供 应量应量 ( (套套) ) 潜在规潜在规 模模( (平平 方米方米) ) 容积容积 率率 预计售价预计售价 （元）（元） 预计推出时预计推出时 间间 晴翠园三期 朝阳区金盏乡 温榆河畔 独栋别墅500-800 地上3 层无地 下 24160000.21-2009年 丽宫别墅 顺义区机场高 速公路杨林大 道出口 大独栋、 豪宅 800-1000 地上3 层无地

36、 下 3202000000.5230000以上 2008年上半 年 清锦源 顺义京承高速 后沙峪出口 向东800米 独栋 600-1600 地上三层 无地下 931060000.33未定2008年6月 长实项目 誉天下 温榆河畔榆 杨路 连排、叠拼_2000- 中环项目 京顺路北皋出 口一公里西侧 预计以大独 栋别墅为主 _地上二层- 占地 200000 -20000以上- 泰达综合 项目 温榆河畔榆 杨路 _-1000000.4- 未推出的项目未推出的项目 中央别墅区中央别墅区潜在供应潜在供应 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料

37、免费下载qq:69031789 中央别墅区中央别墅区小结小结 1 1、独栋市场：、独栋市场： n从销售均价角度来看，从销售均价角度来看，大独栋总价大独栋总价800-1000800-1000万元万元/ /套左右，小独栋总价套左右，小独栋总价270-800270-800 万元万元/ /套左右套左右（含地下）（含地下） 。 n从推售户型面积看，从推售户型面积看，分为分为350350平米以下的小独栋、平米以下的小独栋、350-500350-500平米左右的大独栋。平米左右的大独栋。 n从销售情况看，从销售情况看，独栋类产品销售状况稳定独栋类产品销售状况稳定，月均销售套数在

38、月均销售套数在1010套左右。套左右。 n市场中地上市场中地上3 3层，地下层，地下1 1层的大别墅产品，销售形式看好。层的大别墅产品，销售形式看好。 n大独栋成为主流产品，市场竞争激烈，价格呈稳步上升趋势。大独栋成为主流产品，市场竞争激烈，价格呈稳步上升趋势。 n小独栋产品总价低，为投资客青睐，小独栋产品总价低，为投资客青睐，其入市价格低，但销售速度及价格涨幅均其入市价格低，但销售速度及价格涨幅均 快于大独栋产品。快于大独栋产品。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2

39、 2、联排市场：、联排市场： 中央别墅区中央别墅区小结小结 n从销售均价角度来看，从销售均价角度来看，总价总价330-450330-450万元万元/ /套左右。套左右。 n从推售户型面积看，从推售户型面积看，主力户型区间在主力户型区间在200-300200-300平米左右。平米左右。 n联排别墅产品在区域中联排别墅产品在区域中潜在竞争比较激烈潜在竞争比较激烈，各个项目在销售前期，景观先行。，各个项目在销售前期，景观先行。 从而促进销售。从而促进销售。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:6

40、9031789 客群分析客群分析 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 中央别墅区中央别墅区客户特征分析客户特征分析 30-4530-45岁客户成为主要购买群体岁客户成为主要购买群体，处于事业上升期，资金实力雄厚；其家庭多为其家庭多为3 34 4口之家口之家， 夫妇两人带子女居住，属于二代同住的家庭结构，注重子女的教育、讲求生活品质，与老 人同住家庭较少。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-

41、83513598 qq:69031789 客户群学历多数在本科、研究生以上在本科、研究生以上，教育程度较高，客户自身修养较好。近近32%32%的客户的客户 有着海外生活或学习经历有着海外生活或学习经历，其生活状态通常比较优越，眼界相对比较开阔，生活方式比较 西化，对于新鲜事物的接受力较强。 中央别墅区中央别墅区客户特征分析客户特征分析 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 客户从事贸易行业的较多，同时客户从事贸易行业的较多，同时it it、金融、法律等知识密集型行业也会占较

42、大比重。、金融、法律等知识密集型行业也会占较大比重。客户多 就职于三资企业，海外文化对其有潜移默化的影响就职于三资企业，海外文化对其有潜移默化的影响，而私营企业客户比例也占到31，多 从事贸易行业。 中央别墅区中央别墅区客户特征分析客户特征分析 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 副总经理及以上职位的客户占相当比例副总经理及以上职位的客户占相当比例，达到67。其中家庭年收入在其中家庭年收入在500-700500-700万的客户万的客户 占将近一半。占将近一半。高职、高收入

43、、高学历的客户成为本区域别墅客户的主要特征，眼光敏锐， 主要进行高端项目的投资。 中央别墅区中央别墅区客户特征分析客户特征分析 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 近近7575的客户工作在东部区域的客户工作在东部区域，近近8080的客户居住在朝阳及附近的客户居住在朝阳及附近，故中央别墅区的客户主 要活动区域在东部。 中央别墅区中央别墅区客户特征分析客户特征分析 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 07

44、55-83513598 qq:69031789 受区域特性影响，有投资意识的客户占到有投资意识的客户占到9090，主要看重本区域的投资潜力，对目前稳定 的投资回报及未来的升值表现出极大的认可和信心。 中央别墅区中央别墅区客户特征分析客户特征分析 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 别墅项目品质一般较高，别墅项目品质一般较高，不论园区景观建设还是在会所配套上都各有特不论园区景观建设还是在会所配套上都各有特 色，这些也是高端客户在区域内挑选别墅时重要评定的因素；色，这些也是高

45、端客户在区域内挑选别墅时重要评定的因素； 涉外背景、高知、高职、高收入的金子塔尖人士构成了区域的主力客群涉外背景、高知、高职、高收入的金子塔尖人士构成了区域的主力客群， 看好区域发展价值，看好区域发展价值，投资倾向明显，购置高端物业经验丰富，对产品有投资倾向明显，购置高端物业经验丰富，对产品有 独到的见解。独到的见解。 中央别墅区中央别墅区客群总结客群总结 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 自身自身最深度最深度的探寻的探寻 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人

46、士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 从现象看本质从现象看本质 n产品产品 n价格价格 n营销推广情况营销推广情况 n销售反馈销售反馈 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 l 建筑类别建筑类别: :独栋别墅独栋别墅 l 占地：占地：247247亩亩 l 建筑面积：地上建筑面积：地上5.45.4万平米万平米 l 套数：共套数：共178178栋栋 a a、b b区区 ：21713.1121713.11

47、平米（地上）平米（地上）7676栋；栋； cc、d d区：区：3277832778平米（地上）平米（地上） 102102栋；栋； l 目前销售价格：目前销售价格：3000030000元元/ /平米平米 棕榈滩棕榈滩中央别墅区新生代别墅样本中央别墅区新生代别墅样本 产品情况产品情况 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 06年10月开盘销售,总销售套数70套 销售情况销售情况 n本项目原定本项目原定2006年年10月月-2008年年5月底月底abcd区全部售完，销售周期为区全

48、部售完，销售周期为19个月。个月。 n 20062006年年1010月月2121日举办棕榈滩花园产品推介会，在无样板间无正式售楼处，销售道具不全的情况下，日举办棕榈滩花园产品推介会，在无样板间无正式售楼处，销售道具不全的情况下， 当月认购当月认购1818套，销售额近套，销售额近1 1个亿个亿。 n20072007年年2 2月月-4-4月，月，无房源可售无房源可售 n20072007年年4 4月初在开发商拿出部分靠近国家会计学院相对弱势房源的情况下，月初在开发商拿出部分靠近国家会计学院相对弱势房源的情况下，当月销售当月销售5 5套套，并且当时，并且当时 仍处于无样板间无正式售楼处，销售道具不全的

49、情况仍处于无样板间无正式售楼处，销售道具不全的情况 n20072007年年8 8月月- -至今，处于至今，处于惜售状态惜售状态 n本项目目前销控本项目目前销控6 6套房源套房源 销售情况较好，销售中期出现无房可售状况，销售周期拉长。销售情况较好，销售中期出现无房可售状况，销售周期拉长。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 推广花费，650万元左右 媒体推广媒体推广 路牌广告路牌广告 网络网络 杂志杂志中国之翼中国之翼福布斯福布斯 营销广告投放力度较低，客户认知渠道有限。营

50、销广告投放力度较低，客户认知渠道有限。 营销推广情况营销推广情况 公关活动：公关活动： 产品推介会产品推介会 公关活动公关活动 媒体推广：400万元 广告公司月费：250万元 费用划分费用划分 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 营销推广营销推广 总销售总销售7070套套 从现象看本质从现象看本质 产品产品 vs 价格价格 ？ 是什么因素影响了棕榈滩的销售是什么因素影响了棕榈滩的销售 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量

51、房地产资料免费下载qq:69031789 客户客户 寻找症结所在寻找症结所在 产品品质？产品品质？ 价格因素？价格因素？ 现场环境？现场环境？ 推广手段？推广手段？ 产品的价值是否通过有产品的价值是否通过有 效的推广手段传达？效的推广手段传达？ 影响客户购买的因素？影响客户购买的因素？ 产品、价格、现场环境产品、价格、现场环境- 项目项目 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 客户客户 项目项目 认知认知 客群对我们的认知客群对我们的认知 20

52、09年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目位置项目位置交通交通可达性较强；可达性较强； 地处北京中央别墅区，周边绿带环绕，地处北京中央别墅区，周边绿带环绕， 居住与居住与生态环境较好生态环境较好； 地块地块具有较强的发展潜力具有较强的发展潜力； 区域较成熟的大配套区域较成熟的大配套, ,但项目周边配但项目周边配 套正处于开发中。套正处于开发中。 别墅产品户型较好。别墅产品户型较好。 1、产品认识、产品认识 产品呈现均好性。产品呈现均好性。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版

53、！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 均价：均价：1850030000元元/平米平米 一期成交均价：一期成交均价：20647元元/平米平米 2、价格认识、价格认识 销售价格具有竞争力。销售价格具有竞争力。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 （1）售楼处）售楼处 售楼处简约空旷售楼处简约空旷 / / 缺少温馨感缺少温馨感 / / 缺少茶点饮料缺少茶点饮料 / / 沙发座椅比较僵硬沙发座椅比

54、较僵硬 配饰及其简单，感觉冷清，整个风格环境与产品不匹配配饰及其简单，感觉冷清，整个风格环境与产品不匹配 4、现场环境认识、现场环境认识 墙壁缺少装饰墙壁缺少装饰谈判桌简单谈判桌简单 光线暗光线暗 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 装修风格简单，装修工艺显粗糙装修风格简单，装修工艺显粗糙 （2）样板间）样板间 4、现场环境认识、现场环境认识 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835135

55、98 qq:69031789 现场包装打动力差，与产品的品质不相匹配现场包装打动力差，与产品的品质不相匹配 （3）现场包装）现场包装 环境较简单，无任何装饰环境较简单，无任何装饰 4、现场环境认识、现场环境认识 空旷，无装饰空旷，无装饰 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 绿植及成树较少，湖面枯干，脏乱差，严重影响项目形象。绿植及成树较少，湖面枯干，脏乱差，严重影响项目形象。 （4）园区）园区 4、现场环境认识、现场环境认识 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人

56、士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 3、推广认识、推广认识 n只有在较少的媒体上见过有广告投放只有在较少的媒体上见过有广告投放 n现场活动较少现场活动较少 n项目知名度低项目知名度低 推广力度小，渠道窄，未能达到项目利润最大化。推广力度小，渠道窄，未能达到项目利润最大化。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 产品品质产品品质 销售价格销售价格 推广手段推广手段 现场环境现场环境 从现象看到本质从

57、现象看到本质 n从实际的情况分析，我们发现，棕榈滩项目与周边项目相比具有一定从实际的情况分析，我们发现，棕榈滩项目与周边项目相比具有一定产品产品优势；优势； n但从但从推广推广的角度和的角度和现场包装现场包装的角度来看，大大的给项目打了折扣，没有与项目的角度来看，大大的给项目打了折扣，没有与项目 的实际品质相匹配。的实际品质相匹配。 影响销售的因素影响销售的因素 ？ 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 如何做如何做最好最好的自己的自己 2009年房地产营销策划大全移动硬盘

58、版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 首先从市场的角度看最好的独栋首先从市场的角度看最好的独栋 知彼知己知彼知己 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 均 价：27000元/平方米 项目位置： 顺义区 后沙峪镇温榆河别墅区21号地 项目规模： 占面：1800亩, 建面29万平方米，分三期开发 建筑类型：独栋别墅 开盘时间：一期05.5.29、二期06.9.16、四期08.5月 入住时间：一

59、期06.6.8、二期07.12.30、四期09年年底 开 发 商：北京英才房地产开发有限公司 物 业 费：6.9元/月/平米 绿化/容积率：绿化率47 容积率0.485 车 位：每户2室外车位 热 水：户式燃气炉及温泉入户 物 业：北京凯莱物业公司（顾问） 单 价：27000元/ 总 套 数：一期150栋、二期138栋，三期108栋 、四期186套 销售均价27000元/平米 龙湾别墅龙湾别墅 项目基础信息项目基础信息 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目产品分析：项目产品分析： 龙湾：龙湾： 独栋别墅面积区间独栋别墅面积区间:250-400:250-400平米（一期）平米（一期）280-380280-380平米（二期）平米（二期）300-380300-380 平米（三期）平米（三期） 370-500370-500平米（四期）。平米（四期）。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 自然环境浓郁，贴近大自然；自然环境浓