资产评估复习题

1、房地产评估练习1. 某房地产开发公司1997年3月以有偿岀让方式取得一块土地50年使用权，并于 1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为2000元/平方米，经济耐用年限55年。评估基准日2003年3月，该类建筑物重置价格为 2500元/平方米。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积 900平方米，每月实收租金3万元，当地同类写字楼岀租一般为每建筑平方米50元，空置率为10%。每年管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价的1.5%，税金为每建筑平方米20元，保险费为建筑重置价的0.2%，土地资本化率 7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权期满，土地使用权及建筑物由国家无

2、偿收回。计算：（1）收益年限；（2）年房地产净收益；（3）建筑物现值；（4） 土地使用权价值。解：（1）计算收益年限，评估基准日：2003年3月写字楼剩余经济寿命 =55 - 4=51 （年）土地使用权剩余年限 =50 - 6=44 （年）4451，因此收益年限为 44年。（2）计算年房地产净收益年收入=50 X 12X 900 X（ 1 - 10%） =486 000 （元）年总费用=486000 X 3.5%+2500 X 900 X 1.5%+20 X 900+2500 X 900 X 0.2%=73 260 （元）年房地产净收益 =486 000 73 260=412 740 （元）（

3、3）计算建筑物现值写字楼的总使用年限 =50 2=48 （年）年贬值额=2500 X 900/48=46 875 （元）建筑物现值=建筑物重置价格-年贬值额X已使用年数=2500 X 900 - 46 875 X 4=2 062 500 （元）（4）计算土地使用权价值土地年净收益=房地产年净收益-建筑物年净收益=412 740 - 2 062 500 X 8%=412 740 - 165 000=247 740 （元）土地使用权价值 =247 740 X（ P/A,7%,44 ）=3 358 836.15 （元）2. 待估地块为一商业用途的空地，面积为 600平方米，要求评估其 2015年5月

4、的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选岀 3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目ABC待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2力兀49万元43.5万元单价1500 元 /m21400 元 /m21450 元 /m2交易日期2014.102014.122015.12015.5面积168m2350m2300m2600m2形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35年25年35年30年已知以下条

5、件:交易情况正常;2014年10月以来，土地价格每月上涨2%.B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断B分值C分值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10综合打分8693交易实例A与待估对象处于同一地区,注：比较标准以待估地块的各区域因 素标准，即待估地块的区域因素分值为 100。待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。折现率为8%解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易

6、没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。（2）进行交易时间修正：交易实例A交易时间修正系数=107/100 = 1.07交易实例B交易时间修正系数=105/100 = 1.05交易实例C交易时间修正系数=104/ 100 = 1.04（3）进行区域因素修正：交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整交易实例B区域因素修正系数二100/ 86= 1.163交易实例C区域因素修正系数二100/ 93= 1.075（4）进行个别因素修正： 关于面积因素修正：由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3，

7、修正系数均为 1.03。 土地使用权年限因修正：除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8）：交易实例 A及C使用年限修正系数=1 1/（ 1+8%）人30 - 1 1/（ 1+8 %）人35 = 0.9659交易实例 A的个别修正系数=1.03 X 0.9659 = 0.995交易实例 B 的个别修正系数= 1.03交易实例 C 的个别修正系数= 1.03X 0.9659= 0.995计算待估土地初步价格。A = 1500 X 1 X 1.07 X 1 X 0.995 = 1597 （元/平方米）B = 1400 X

8、1 X 1.05 X 1.163 X 1.03 = 1761 （元/平方米）C = 1450 X 1 X 1.04 X 1.075 X 0.995 = 1613 （元/平方米）（ 6）采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613 ）/ 3= 1657 （元/平方米）待估地块总价评估值= 1657X 600=994200（元） 因此，这一地块的评估值为 994200 元。3. 评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为500 平方米。土地取得成本为 230 元/平方米，土地开发成本（包括管理费用）为 246 元/平方米。土地开发期为2

9、年，第 1 年投入的开发费占总开发费的 3/4，第 2 年投入的开发费占总开发费的 1/4；银行基本建设贷款年利率为 8%（复利计息），土地开发 的平均利润为 10%，营业税税率为 5%，城市维护建设税税率为 7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的 3%。评估要求：计算评估对象土地开发后的市场价值。解：土地使用权的价值 =土地取得成本 +土地开发成本 +投资利息 +各项销售税费 +开发利润（ 1 ）计算土地取得成本土地取得成本 =500 X 230=115000 （元）（ 2）计算土地开发成本土地开发成本 =500 X 246=123000 （元）（ 3）计算投资利息土地取

10、得费的计息期为 2 年，土地开发费为分段均匀投入，则：（ 3）计算投资利息（ 4）计算开发利润开发利润 =（ 115000+123000 ）X 10%=23800 （元）5）计算营业税及附加6）计算销售费用（7）计算土地价值（ 8）评估结论：经分析确定评估对象土地的市场价值为319732 元，土地单价为每平方米 639 元。二、机器设备评估练习：1. 被评估设备购建于 2005年 6月，账面原值 100万元， 2008年 6月对该设备进行技术改造，以使用某种专利 技术，改造费用为 10 万元， 2009 年 6 月对该设备进行评估，并得到以下数据：2005年至2009年设备类价格变动指数（定基

11、）分别为105%、110%、110%、115%、120% ;被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅 为正常利用率的 60% ，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用 6 年，评估基准日后，其利用率可以达到设 计要求的 80%（20%生产能力闲置为外界因素影响造成的）。根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。解：（ 1 ）计算重置成本：100 X 120%/105%+10 X 120%/115%=124.72 （万元）（2）求加权

12、投资年限：加权重置成本= 100 X120%/105%X4+10X120%/115%X1= 467.59（万元）加权投资年限 =467.59 - 124.72=3.75 （年）（ 3）计算成新率：6-（ 3.75 X 60%+6 ） =72.7%（ 4）计算功能性贬值：-1000X12X（P/A,10%,6）X（ 125%）=-3.50（ 万元 ）（5）计算经济性贬值：经济性贬值率 =（1 0.8A0.7 ）X 100%=14.46% 经济性贬值额 =（124.72X 72.7%+3.5 ）X 14.46%=13.62（万元）（ 6）计算评估值：124.72X 72.7%+3.5 13.62=

13、80.55 （万元）2. 被评估设备为 2009年1 0月从英国引进，进口合同中的FOB 价是 20万英镑。 2014 年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的 FOB 报价为 35 万英镑。针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的70%90%。故按英国厂商FOB报价的80%作为FOB 成交价。针对替代设备在技术性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行FOB 价格约为替代设备FOB价格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日人民币对英镑的汇率为11.9

14、3 ： 1。境外运 杂费按 FOB 价格的 5%计，保险费按 FOB 价格的 0.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按（CIF价格+银行手续费）的3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。试求该设备的重置成本。解：FOB 价格= 35 X 80% X 70% = 19.6 （万英镑）FOB 价格=19.6 X 11.93 = 233.83 （万元人民币）境外运杂费=233.83 X 5% = 11.69 （万元人民币）保险费=233.83 X 0.5

15、% = 1.17 （万元人民币）CIF 价格=233.83 + 11.69 + 1.17 = 246.69 （万元人民币）银行手续费=246.69 X 0.8% = 1.97 （万元人民币）国内运杂费=（246.69 + 1.97） X 3% = 7.46 （万元人民币）被评估设备重置成本=233.83 + 11.69 + 1.17 + 1.97 + 7.46= 256.12 （万元人民币）3. 假定某被评估进口设备，账面原值为1000万元人民币，其中 80%为设备的购置款，当时以外汇支付，进口时的外汇汇率为1美元=8元人民币，评估基准日外汇汇率为1美元=8.3元人民币。目前进口设备生产国同类

16、资产价格变动指数为120 %，国内同类资产价格变动指数为150%。按照现行的市场费率计算，其中现行关税税率为20%，其他税费率为10 %，国外运杂费目前一般为10万美元，境外途中保险费一般为设备支付外汇部分的0.5 %，国内的增值税和消费税免征，而国内运杂费和安装调试费根据设备到岸价格的25%计算，则根据上述资料计算进口设备的重置成本。解：进口设备的重置成本=调整后设备价格 +调整后的境外运杂费 +调整后的境外保险费+调整后的关税+其他费用+国内运杂费和安装调试费调整后的设备价格（FOB价）=1000 X 80% - 8X 120% X 8.3=996 （万元）（2分）调整后的境外运杂费 =1

17、0X 8.3=83 （万元）（2分）调整后的境外保险费 =996 X 0.5%=4.98 （万元）（2分）CIF 价=996+83+4.98=1083.98 （万元）调整后的关税 =CIF X 20%=1083.98 X 20%=216.796 （万元）（2 分）其他费用=CIF X 10%=1083.98 X 10%=108.3 （万元）（2 分）调整后的境内运费和安装调试费=CIF X 25%=1083.98 X 0.25=270.995 （万元）（2分）综上所述：进口设备的重置成本=1083.98+216.796+108.3+270.995=1680.071（万元）4. 某企业2003年

18、6月1日购入挖掘机一台，评估人员准备对该挖掘机2006年6月1日的价值进行评估。通过对该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的了解，选择了二个与被评估设备相类似的近期成交的设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料如下表所示：序号经济技术参 数计量单位参照物A参照物B被评估对象1交易价格元6000007000002销售条件公开市场公开市场公开市场3交易时间2005 年 12月1日2006年3月1日4生产能力立方米/年5000080000600005已使用年限年9996尚可使用年 限年1212127成新率%607070另据调查：评估基准日前一年来，每个月同类设备价格变化情况是每月平均上升0.5

19、%左右；设备的功能与其市场售价呈正比例关系。试用市场途径评估该挖掘机在2006年6月1日的价值。解：(1)交易时间因素分析与量化：参照物 A : 103/100 = 1.03，参照物B : 101.5/100 = 1.015(2) 功能因素的分析与量化：参照物 A : 60000/50000 = 1.2，参照物 B : 60000/80000 = 0.75(3) 成新率因素差异量化：参照物 A : 70%/60% = 1.1666667 = 1.17，参照物 B : 70%/70% = 1(4) 调整差异：参照物 A : 600000 X 1.03 X 1.2 X 1.17 = 867672

20、(元)，参照物 B : 700000 X 1.015 X 0.75 X 1 = 532875 (元)(5) 采用算术平均法求取评估值：(867672 + 532875 ) /2 = 700273.5 = 700274 (元)三、无形资产评估练习：1. 四海公司于2012年12月取得了某项技术的专利权，2014年由于公司发展需要，拟将该技术作为岀资与其他投资者组建新公司，于是委托华源评估公司在2014年12月31日对该项专利进行评估。经评估人员对该技术的先进性、使用状况、市场供求情况的分析，并结合四海公司提供的2013年和2014年的有关数据，预测岀该技术今后五年的收益额分别为450万、600万

21、、700万、980万和1200万。经过调查，2014年国库券利率为6%，四海公司所在行业的风险报酬率为14%，该专利技术的利润分成率测算为25%，试计算该专利技术在2014年12月31日的评估价值。解：折现率 =无风险利率+行业风险报酬率=6% + 14%= 20%年份20052006200720082009年收益额4506007009801200年超额收益112.5150175245300折现系数0.8330.6940.5790.4820.402折现值93.75104.17101.27118.15120.56现值合计537.91该项专利技术的评估值为人民币537.91万元2. A 企业转让显像管新技术，购买方用于改造年产 30 万只显像管的生产线。经对无形资产边际贡献因素的分 析，测算在其寿命期间各年度分别可带来追加利润为 100 万元、 110 万元、 90 万元、 80 万元，分别占当年利 润总额的 35%、30%、25%、20%。如折现率为 10% ，试评估该无形资产的利润分成率。解：解： 各年度利润总额的现值之和=285.71 区.9091+366.67 0.8264+3607513+400 区6830=259.740+303.013+270.468+273.2=1106.421 （万元）追加利润的现值之和=100 0.9091+110 0.8264+90 0