第10章_不同类型物业的物业管理

1、目目 录录2021-10-142居住物业的管理1零售商业物业的物业管理 2案例分析工业物业管理434写字楼物业管理5 51366特种物业管理第一节第一节 居住物业的管理居住物业的管理2021-10-143 本节的主要内容：本节的主要内容： 一、居住物业的含义与分类一、居住物业的含义与分类 二、住宅小区的物业管理二、住宅小区的物业管理 三、其他各类居住物业的管理要点三、其他各类居住物业的管理要点2021-10-144大型社区大型社区多层物业多层物业52021-10-142021-10-14平层官邸别墅第一节第一节 居住物业的管理居住物业的管理（一）含义一）含义 居住物业即指居民赖以生存的空间和必

2、要的居住物业即指居民赖以生存的空间和必要的生活条件，包括住宅以及附属的设备和设施生活条件，包括住宅以及附属的设备和设施。7第一节第一节 居住物业的管理居住物业的管理（二）分类二）分类 居居住物业可以分为商品住宅、公寓住宅、别住物业可以分为商品住宅、公寓住宅、别墅住宅和售后公有住宅。住宅的形式不同，其物墅住宅和售后公有住宅。住宅的形式不同，其物业管理的要求、管理的特点及管理的重点也会有业管理的要求、管理的特点及管理的重点也会有所不同。所不同。 本本课程主要针对商品住宅小区的物业管理进课程主要针对商品住宅小区的物业管理进行介绍。行介绍。8第一节第一节 居住物业的管理居住物业的管理（一）住宅小区的构

3、成与特点一）住宅小区的构成与特点 1 1. .住宅小区的构成住宅小区的构成 2. 2.住住宅小区的特点宅小区的特点2021-10-149第一节第一节 居住物业的管理居住物业的管理（二）住宅小区物业管理的主要内容二）住宅小区物业管理的主要内容1 1、住宅小区的居民管理、住宅小区的居民管理2 2、住宅小区的居住设施管理、住宅小区的居住设施管理3 3、住宅小区居住环境的管理、住宅小区居住环境的管理2021-10-1410第一节第一节 居住物业的管理居住物业的管理（三）住宅小区物业管理的具体要求（三）住宅小区物业管理的具体要求1.1.对房屋维修管理的要求对房屋维修管理的要求2.2.对房屋设备管理的要求

4、对房屋设备管理的要求3.3.对市政公用设施管理的要求对市政公用设施管理的要求4.4.对绿化管理的要求对绿化管理的要求5.5.对环境卫生管理的要求对环境卫生管理的要求6.6.对治安、保卫管理的要求对治安、保卫管理的要求7.7.对物业服务企业的要求对物业服务企业的要求8.8.提高住宅小区的社会主义精神文明水平提高住宅小区的社会主义精神文明水平2021-10-1411第一节第一节 居住物业的管理居住物业的管理（一）高层公寓的物业管理（一）高层公寓的物业管理1.1.高层公寓的物业管理高层公寓的物业管理2.2.高层公寓的分类高层公寓的分类3.3.高层公寓物业管理内容的特别之高层公寓物业管理内容的特别之处

5、处2021-10-1412第一节第一节 居住物业的管理居住物业的管理（二）别墅的物业管理二）别墅的物业管理 1 1. .别墅的定义别墅的定义 2 2. .别墅的分类别墅的分类 3 3. .别墅物业管理的特点与要求别墅物业管理的特点与要求 4 4. .别墅物业管理的内容别墅物业管理的内容2021-10-1413第一节第一节 居住物业的管理居住物业的管理（三）售后公有住宅的物业管理三）售后公有住宅的物业管理 1 1. .售后公有住宅定义售后公有住宅定义 2 2. .售后公有住宅的管理特点售后公有住宅的管理特点2021-10-1414第二节第二节 零售商业物业的物业管理零售商业物业的物业管理（一）零

6、售商业物业的含义（一）零售商业物业的含义 零零售商业物业，是指以买卖方式是商品流通售商业物业，是指以买卖方式是商品流通的经济活动场所。的经济活动场所。（二）零售商业物业的分类（二）零售商业物业的分类 主主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面，划分为五种类型：业辐射区域的范围三个方面，划分为五种类型： 1. 1.市级购物中心市级购物中心 2. 2.地区购物商场地区购物商场 3. 3.居住区商场居住区商场 4. 4.邻里服务性商店邻里服务性商店 5. 5.特色商店特色商店2021-10-1415第二节第二节 零售商业物业的物业管理零售商业

7、物业的物业管理（一）选择租户（一）选择租户 选选择承租人一般要考虑以下因素：声誉、财择承租人一般要考虑以下因素：声誉、财务状况、承租人组合与位置分配、承租人需要的务状况、承租人组合与位置分配、承租人需要的服务等。服务等。（二）零售商业物业的租金（二）零售商业物业的租金1.1.基础租金基础租金2.2.百分比租金百分比租金3.3.代收代缴费用和净租金代收代缴费用和净租金4.4.租金的调整租金的调整2021-10-1416第二节第二节 零售商业物业的物业管理零售商业物业的物业管理（三）零售商业物业的租约（三）零售商业物业的租约 租约内容一般包括：租约内容一般包括：1 1、关于每一独立承租单元的用途、

8、关于每一独立承租单元的用途2.2.限制经营内容相似的租户限制经营内容相似的租户3.3.限制租户在一定地域范围内重复设店限制租户在一定地域范围内重复设店4 4、营业时间、营业时间5 5、公用面积的维护、公用面积的维护6 6、折让优惠、折让优惠7 7、其他条款、其他条款2021-10-1417第二节第二节 零售商业物业的物业管理零售商业物业的物业管理（一）增加租户的营业额是物业管理的重要目标（一）增加租户的营业额是物业管理的重要目标（二）严格管理各承租商户的装修（二）严格管理各承租商户的装修（三）做好安全保卫和消防工作（三）做好安全保卫和消防工作（四）方便的内外交通、足够的停车场也是购物中（四）方

9、便的内外交通、足够的停车场也是购物中心的必要条心的必要条件。件。（五）做好商业物业的内外环境清洁工作（五）做好商业物业的内外环境清洁工作（六）加强与承租人的沟通，协调好与承租人的关（六）加强与承租人的沟通，协调好与承租人的关系。系。2021-10-1418第三节第三节 写字楼物业管理写字楼物业管理（一）写字楼的含义（一）写字楼的含义 广义的写字楼是指国家机关、企事业单位用广义的写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物，但投资性物于办理行政事务或从事业务活动的建筑物，但投资性物业中的写字楼是，则是指公司或企业从事各种业务经营业中的写字楼是，则是指公司或企业从事各种业务

10、经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。2021-10-1419第三节第三节 写字楼物业管理写字楼物业管理（二）写字楼物业的分类二）写字楼物业的分类 1.1.按写字楼功能划分按写字楼功能划分1 1）单纯型写字楼；）单纯型写字楼；2 2）商住两用型写字楼；）商住两用型写字楼；3 3）综）综合型写字楼合型写字楼2.2.按写字楼的综合因素划分按写字楼的综合因素划分1 1）甲级写字楼；）甲级写字楼；2 2）乙级写字楼；）乙级写字楼；3 3）丙级写字楼）丙级写字楼2021-10-1420第三节第三节 写字楼物业管理写字楼物业管理（一）所处区域多在城市的繁华地段（一）

11、所处区域多在城市的繁华地段（二）写字楼建筑规模大、各类公司机构集中（二）写字楼建筑规模大、各类公司机构集中（三）写字楼的服务功能齐全、配套设施完善（三）写字楼的服务功能齐全、配套设施完善（四）写字楼大多为高档次的市场建筑（四）写字楼大多为高档次的市场建筑（五）多由专业物业服务企业进行管理（五）多由专业物业服务企业进行管理2021-10-1421第三节第三节 写字楼物业管理写字楼物业管理（一）房屋维修养护及装修管理（一）房屋维修养护及装修管理（二）设施设备管理（二）设施设备管理（三）安全保卫管理（三）安全保卫管理（四）清洁卫生、绿化管理（四）清洁卫生、绿化管理（五）服务管理（五）服务管理（六）出

12、租管理（六）出租管理2021-10-1422第三节第三节 写字楼物业管理写字楼物业管理写字楼的出租管理一般包括以下内容：写字楼的出租管理一般包括以下内容：（一）写字楼租户的选择（一）写字楼租户的选择 选择租户时应考虑的因素选择租户时应考虑的因素： 1 1、租户的商业信誉和财务状况、租户的商业信誉和财务状况 2 2、所需面积的大小、所需面积的大小 3 3、需要提供的物业管理服务、需要提供的物业管理服务2021-10-1423第三节第三节 写字楼物业管理写字楼物业管理（二）写字楼租金的确定二）写字楼租金的确定 应考虑的因素：应考虑的因素： 1. 1.计计算可出租面积或可使用面积算可出租面积或可使用

13、面积 2. 2.基基础租金与市场租金础租金与市场租金 3. 3.出出租单元的面积规划和室内装修租单元的面积规划和室内装修（三）写字楼物业的租约与租约谈判（三）写字楼物业的租约与租约谈判 1. 1.租租赁合约中的标准条款赁合约中的标准条款 2. 2.折折让优惠和承租人权利的授予让优惠和承租人权利的授予2021-10-1424第四节第四节 工业物业管理工业物业管理 （一）工业物业的含义一）工业物业的含义 工工业物业是指已建成并投入使用的各类工业物业是指已建成并投入使用的各类工业厂房、标准厂房、工业园区及其附属的设备、业厂房、标准厂房、工业园区及其附属的设备、设施和相关场地，工业物业是随着工业发展而

14、设施和相关场地，工业物业是随着工业发展而兴起的一种物业兴起的一种物业2021-10-1425第四节第四节 工业物业管理工业物业管理（二）工业物业的类型二）工业物业的类型1. 1.根据工业物业的特性或租户类型分类，分为：根据工业物业的特性或租户类型分类，分为：（1 1）重工业厂房（）重工业厂房（2 2）阁楼式厂房（）阁楼式厂房（3 3）现代）现代单层标准厂房（单层标准厂房（4 4）孵化器式的厂房。）孵化器式的厂房。2. 2.根据工业场所的适用性分类，分为根据工业场所的适用性分类，分为：（1 1）普通型工业物业（）普通型工业物业（2 2）特殊型工）特殊型工业物业业物业（3 3）单一型工业物业）单一

15、型工业物业2021-10-1426第四节第四节 工业物业管理工业物业管理（三）工业物业管理的含义（三）工业物业管理的含义 工工业物业管理是指物业服务企业对工业物业业物业管理是指物业服务企业对工业物业区内厂房、仓库等房屋建筑及其附属的设施、设区内厂房、仓库等房屋建筑及其附属的设施、设备的管理，以及各种综合性服务的管理备的管理，以及各种综合性服务的管理。2021-10-1427第四节第四节 工业物业管理工业物业管理（四）工业物业管理的基本内容四）工业物业管理的基本内容 1 1负责厂房、建筑物的日常管理事务；负责厂房、建筑物的日常管理事务； 2 2代表各企业、车间统一对外联系，协助落实街代表各企业、

16、车间统一对外联系，协助落实街道办事处交办的社会事务；道办事处交办的社会事务； 3 3监督厂房和仓库管理规定的实施，协调各企业、监督厂房和仓库管理规定的实施，协调各企业、生产厂商对公共部分的使用，维护绿化布局，落生产厂商对公共部分的使用，维护绿化布局，落实卫生制度；实卫生制度； 4 4负责厂房和仓库范围内公共部位、公共整体性负责厂房和仓库范围内公共部位、公共整体性设备及附属设施的管理、养护和维修；设备及附属设施的管理、养护和维修；28第四节第四节 工业物业管理工业物业管理5 5负责建立厂房和仓库修缮管理基金，设立专负责建立厂房和仓库修缮管理基金，设立专项账户，集专款用于公共交通、公共设施维项账户

17、，集专款用于公共交通、公共设施维修；修；6 6按时收取和分摊管理费、维修费，并定期公按时收取和分摊管理费、维修费，并定期公布账目；布账目；7 7有权采取必要的措施，保证管理规定的实施有权采取必要的措施，保证管理规定的实施。2021-10-1429第四节第四节 工业物业管理工业物业管理 （一）工业物业的特点一）工业物业的特点1.1.投投资大资大2.2.非非流动性流动性3.3.属属投资性物业投资性物业4.4.功功能易过时能易过时5.5.租租赁期限长赁期限长30第四节第四节 工业物业管理工业物业管理（二）工业物业管理的特点（二）工业物业管理的特点1 1、管理复杂、管理复杂2 2、专业性强、专业性强3

18、 3、易出现房屋、设施的意外损坏、易出现房屋、设施的意外损坏4 4、治安保卫和消防工作有特殊的要求、治安保卫和消防工作有特殊的要求5 5、生产用房保持清洁难度大、生产用房保持清洁难度大6 6、有环境保护方面的要求、有环境保护方面的要求7 7、需提供多方位的社会化服务、需提供多方位的社会化服务2021-10-1431第四节第四节 工业物业管理工业物业管理（一）制定严格的管理制度（一）制定严格的管理制度（二）工业区公用部位的管理（二）工业区公用部位的管理（三）工业区设备设施管理（三）工业区设备设施管理（四）工业区环境管理（四）工业区环境管理（五）工业区治安管理（五）工业区治安管理（六）工业区消防管

19、理（六）工业区消防管理（七）工业区车辆交通管理（七）工业区车辆交通管理2021-10-1432第五节第五节 特种物业管理特种物业管理 （一）含义一）含义 我我们把未包括在住宅、写字楼、商场或购物们把未包括在住宅、写字楼、商场或购物中心或工业物业以外的物业类型统称为特种物业中心或工业物业以外的物业类型统称为特种物业或其他物业或其他物业。2021-10-1433第五节第五节 特种物业管理特种物业管理（二）类型二）类型1 1、文化类物业：包括学校、图书馆、博物、文化类物业：包括学校、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆等。馆、档案馆、文化馆等。2 2、体育类物业：包括体育场、体育馆、健、体育类物业：包括体

20、育场、体育馆、健身房、高尔夫球场等。身房、高尔夫球场等。3 3、娱乐类物业：包括剧场、影视厅、音乐、娱乐类物业：包括剧场、影视厅、音乐厅、舞厅、游乐厅、度假村等。厅、舞厅、游乐厅、度假村等。4 4、卫生类物业：包括医院、疗养院、药检、卫生类物业：包括医院、疗养院、药检所、养老所等。所、养老所等。2021-10-1434第五节第五节 特种物业管理特种物业管理 5 5、交通类物业：包括公路、铁路、桥、交通类物业：包括公路、铁路、桥梁、涵洞、通道、车站、码头、空港等。梁、涵洞、通道、车站、码头、空港等。 6 6、宗教类物业：包括教堂、礼拜堂、宗教类物业：包括教堂、礼拜堂、庙宇、宗祠等。庙宇、宗祠等。

21、 7 7、其他物业：包括古建筑、名人故居、其他物业：包括古建筑、名人故居、公用建筑、教养院、监狱等公用建筑、教养院、监狱等。2021-10-1435第五节第五节 特种物业管理特种物业管理 （一）服务对象不同一）服务对象不同 （二）服务需求不同二）服务需求不同 （三）管理对象不同三）管理对象不同 （四）经费来源不同四）经费来源不同2021-10-1436第五节第五节 特种物业管理特种物业管理（一）高校物业管理的含义及特点（一）高校物业管理的含义及特点（二）高校物业管理的原则（二）高校物业管理的原则（三）高校物业管理的内容（三）高校物业管理的内容1 1、学生公寓的管理、学生公寓的管理2 2、教学楼的管理、教学楼的管理3 3、设备的管理、设备的管理4 4、绿化环境的管理、绿化环境的管理（四）高校物业管理的现状及发展策略（四）高校物业管理的现状及发展策略37第五节第五节 特种物业管理特种物业管理（一）医院物业管理的特点（一）医院物业管理的