房地产投资证券化与房地产泡沫

1、房地产投资证券化与房地产泡沫制作者：房地产投资证券化02相互作用机制03具体措施及建议04房地产泡沫产生01CONTENTS目目录录房地产泡沫产生房地产泡沫产生1m例：经济适用房和商品房供给结构 提高商品房空置率 经济适用房价格不断提高m放宽银行信贷m购房按揭m税收政策m住房制度 .m土地制度 .房地产投资证券化房地产投资证券化2房地产投资证券化，是将房地产有形资产与房地产投资直接转变为有价证券形式。一般小额投资者的资金凭借金融机构的股票或受益凭证，将投资者与房地产投资标的物之间的关系由拥有土地或者房地产的所有权改变为拥有有价证券的债权。房地产资本的流动和重组分散和转移房地产投资风险投融资方和

2、房地产业的公平竞争与发展解决房地产资金短存长贷的矛盾相互作用机制相互作用机制3可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，提供投资机会疏通房地产资金循环的梗阻疏通房地产资金循环的梗阻房地产投资证券化参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志完善中国房地产金融架构完善中国房地产金融架构市场跨空间风险分担能力比较强，可以在不同主体之间进行分摊。引入房地产投资证券化将有助于房地产金融系统风险的分散和化解，提高金融体系的安全性降低系统性风险降低系统性风险1 1、在目前我国房地产业的融资渠道中在目前我国房地产业的

3、融资渠道中，房地产业已成为与银行业高度房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重不依存的一个行业。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重不断呈上升的趋势，从断呈上升的趋势，从20102010年的年的5353，上升到，上升到20152015年的年的5959，预计到，预计到20202020年会上升到年会上升到65652 2、大力大力发展房地产投资证券市场，无疑是开辟多样化的房地产融资发展房地产投资证券市场，无疑是开辟多样化的房地产融资渠道的一个重要方面。通过提供不同的证券化产品，可以在不同层次渠道的一个重要方面。通过提供不同的证券化产品，可以在不同

4、层次、不同品位上，为房地产业的融资和投资提供服务，满足不同客户不、不同品位上，为房地产业的融资和投资提供服务，满足不同客户不同的需求，无论是银行，还是房地产开发商，都有效分散融资风险，同的需求，无论是银行，还是房地产开发商，都有效分散融资风险，从而降低房地产市场泡沫风险发生的概率。从而降低房地产市场泡沫风险发生的概率。中国目前的现状是受房价上涨的刺激，无论收入高低都在中国目前的现状是受房价上涨的刺激，无论收入高低都在利用银行按揭购房利用银行按揭购房，这样就是将中国的经济资源统统压到泡沫上去，最终导致一场资源浪费和经济发这样就是将中国的经济资源统统压到泡沫上去，最终导致一场资源浪费和经济发展不平

5、衡。通过廉展不平衡。通过廉租房的信托基金租房的信托基金来解决资金困难的问题。来解决资金困难的问题。可以以可以以廉租房市场作为试点，引入信托公司或资产管理公司参与，通过发行廉租房市场作为试点，引入信托公司或资产管理公司参与，通过发行房地产信托投资基金，疏导部分中长期资金投资房地产的需求，拓宽资金渠道。房地产信托投资基金，疏导部分中长期资金投资房地产的需求，拓宽资金渠道。政府购入房产存量市场中的二手房、空置房、银行处置资产或经济使用房，出租政府购入房产存量市场中的二手房、空置房、银行处置资产或经济使用房，出租给低收入家庭。廉租房的租金收入，包括政府补贴和租户支付租金两个部分，可给低收入家庭。廉租房

6、的租金收入，包括政府补贴和租户支付租金两个部分，可以作为房地产信托基金的红利来源和偿付本息的来源以作为房地产信托基金的红利来源和偿付本息的来源。廉租房信托基金具体措施建议具体措施建议4一、一、建立房地产投资信托基金（建立房地产投资信托基金（REIT）m影响：（1）有针对性的投资策略和较高的收益回报（2）增强房地产市场的需求及流通性（3）运作透明度高，财务可预测性强（4）面向中小投资者且交易简便（5）能够分散风险，具有稳定的市场价值m措施： （1）建立完善的法律体系（2）建立严密的REIT内部组织机构，（3）建立严格的信息披露制度和监管体系（4）培养机构投资者，拓宽资金来源（5）建立完善的风险防范措施（6）建设适合REIT的成熟稳定的市场二、推进住房抵押贷款证券化二、推进住房抵押贷款证券化m影响： （1）分散和转移住房抵押贷款的风险（2）提高了银行贷款资产的流动性（3）激活住房抵押贷款一级市场m措施：（1）住房贷款一级市场的扩大和规范