产权式酒店及公寓201433

1、黄黄山市场调研山市场调研产产权式酒权式酒店和酒店式公寓店和酒店式公寓20142014年年3 3月月2 2日日产权式酒店概述产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增

2、值和经营收益。产权式酒店性质产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比、投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。产权式酒店类型及特点时权酒店纯产权酒店养老型酒店时值度假型酒店实权酒店是将酒店的一部分设施的一个特定时段的使用权出让，使用者不享有该资产的升值和分红的权利。实权酒店是最早把旅游产品使用权商品化的一个尝试。是指将酒店的每一单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络Guantanamo，获取一定的管理

3、汇报是指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们购买产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假灵活选择其分数所能负担的著述设施，消费者不拥有使用权及产权。产权式酒店的类型及特点1.业主拥有酒店独立产权投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，产权往往仅有40年。2.酒店式管理产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务

4、，如家居清洁、送餐、洗熨衣物，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致3.兼具居住度假与投资两种功能产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同。同已购买者，在不同的时段的用途有所不同。有点购买者纯粹是用来自住，有的则用来投资保值。所提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润，有的则提供免费居住天数，有些则要求只提供酒店经营利润，部提供其他回报。产权式酒店的特点产权式酒店的运行机制1.开发商成立酒店公司2.所有业主为酒店公司的股东，未售出的房产（包括经营性配套）的产权由大业主即开发商所有3.兼具居住度假与投资两种

5、功能由酒店公司委托酒店管理公司进行酒店的经营管理，产生的经营收益上缴酒店公司。产权式酒店的运行机制4.由酒店公司委托审计师事务所对酒店管理公司进行财务审计5.酒店公司根据酒店经营收益进行利润分配，回报股东。产权式酒店优劣式分析产权式酒店之于开发商产权式酒店之于开发商 优势：优势： 资金回笼快 房地产增值 经营收益 开发方便 劣势：劣势： 经营风险大 （固定的利润分红）产权式酒店之于投资者产权式酒店之于投资者 优势：优势： 投资轻松 房产到手快 现时回报丰厚 劣劣势：势： 后期风险大 委托期满后房产用处小、升值空间小酒店式公寓的概念及产品定位酒店式公寓的概念及产品定位酒店式公寓是一种提供酒店式管

6、理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。相关的业态包括服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年SOHO、青年客栈等。酒店式公寓是一种前瞻性的物业形态，并成为未来十年中一种不可忽视的高端产品形式，可以为客户提供舒适的家居环境和便捷的商务平台，在选择地段上，有立体的交通结构，同时城市接点要强，

7、可以与周边做到很好的资源共享，不一定是目前城市的焦点区域，但一定是极具发展潜力的区域。产品定位的基本依据是目标客户群体的锁定。酒店式公寓的主要客户群体分为三大类,一类是投资为主的客户群体；一类是商住两宜，兼具居住和办公两种功能；另一类是自住型客户群体。针对每一个目标客户群体其产品的定位有所不同。比如说针对自住型客户群，要求产品本身的居住氛围浓厚，在产品硬件强大的支持下，还应提升产品的软件支持，突出酒店式公寓的酒店式服务及尊贵的身份、地位。酒店式公寓产品定位的硬件要求。酒店式公寓产品硬件方面的定位是很重要的一点。这其中包括产品的规划、园林景观、户型定位、配套设施等等方面的支持。产品定位的“支点”

8、要有相应的硬件支持。酒店式公寓在规划设计上要力求精致、快捷、舒适、品味，消费者之所以选择酒店式公寓的原因也在于此。在园林景观的营造上追求品味，更深层的文化、精神层面追求的园林小品。在户型的定位上一般讲究小面积、大面宽、采光充分，户内居住空间功能分区简洁、明确，公共空间和私密空间可以自由组合，尽显个性化魅力。在配套设施上追求服务设施和空间先进实用。酒店式公寓产品定位的软件支持。“酒店式的服务，公寓式的管理”说明了酒店式服务公寓产品定位在软件方面的要求也是至关重要。酒店式公寓特点酒店式公寓特点酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套

9、的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。户型酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，不流于一般形式因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。 设计 业主拥有酒店独立产权。投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。 目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店，从服务内容上来看，和酒店式公寓没有太多差别。本质区别在于，酒店式公寓可将每个客

10、房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。产权 酒店式管理。酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务，就这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。 兼具居住度假与投资两种功能。酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是

11、用来自住，有的则是用来投资保值。管理和功能酒店式公寓优劣式分析酒店式公寓之于开发商酒店式公寓之于开发商 优势：优势： 资金回笼平缓 房地产增值 劣势：劣势： 物业管理要求高 物业出租经营能力有限酒店式公寓之于投资者酒店式公寓之于投资者 优势：优势：等同于一般公寓，自住、出租、转售自由；物业管理水平高 劣劣势：势： 投资回报率一般 出租率无保证 物业费用高 酒店式公寓投资前景酒店式公寓是房地产业的一种新模式，也是一种谨慎、稳步的投资方式，此类公寓拥有齐全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。通常，酒店式公寓的租金要比酒店低30%左右，因此酒店式公寓单位小、好管理、易出租

12、等特点是其他物业无法比拟的。酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。公寓式酒店没有产权。市市场参考场参考产权式酒店产权式酒店酒店式公寓酒店式公寓产权年限销售价格区域位置 容积率现状分析可否按揭主力户型回报政策市场比例产权式酒店&酒店式公寓委托经营到期，物业公司进驻，客房归还投资者物业公司为专业酒店管理公司，公寓统一包租进行酒店式经营产权式酒店酒店式公寓产权式酒店和酒店式公寓市场比例分析序号项目名称类型酒店/公寓1栢景假日产权酒店2凤凰公社产权酒店3君瑞（南方）百合产权酒店4尚公馆产权公寓/写字楼5新徽天地产权酒店6天都国

13、际产权酒店7熙城国际产权酒店8柏晶戴斯产权酒店9豪昇酒店产权酒店10君莱酒店产权酒店11香茗假日酒店式公寓12水视界高尔夫公寓13元一（黄山）大观酒店式公寓14新江一品酒店式公寓15东航国际酒店式公寓16御景轩酒店式公寓17上谷居精装公寓18滨江壹号高端住宅19华美达酒店20中铁滨江名邸住宅从列表中可以看出，黄山市场上产权酒店数量相对多余酒店式公寓的数量，不难推测，产权式酒店的投资回报率同比大于酒店式公寓的投资回报率。酒店式公寓-市场分析产权年限分析45%55%百分比分析百分比分析70年产权40年产权目前在售酒店式公寓的产权年限，大多数项目产权为40年，少部分为70年。从市场调查的结果看，客户

14、对产权年限区别并不是非常的敏感，最关心的还是位置和项目的品质。序号项目名称产权年限1栢景假日702凤凰公社703元一大观704新江一品705柏晶戴斯706小米公寓707中铁滨江名邸708香茗假日409上谷居酒店40住宅7010水视界4011君瑞（南方）百合4012尚公馆4013东航国际4014熙城国际4015御景轩4016豪昇酒店4017君莱酒店4018新徽天地无19天都国际无20华美达无产权式酒店和酒店式公寓-市场分析区域位置分析从区域位置上来看，屯溪区酒店项目最多，其次是黄山。再次说明产权式酒店&酒店式公寓位置的重要性。0%0%0%4%25%0%71%数量数量歙县祁门县黟县休宁县屯溪区徽州

15、区黄山区序号项目名称地址/位置电话1栢景假日黄山 屯溪区 西海路18号29330882香茗假日黄山 屯溪区 西海路19号25814053上谷居黄山市屯溪区花山路16号25211114凤凰公社黄山市花山路7号（市交警支队隔壁）25663865水视界黄山市屯溪区机场大道龙井78号(高尔夫酒店)21277776君瑞（南方）百合黄山市屯溪区齐云大道55号25600007元一（黄山）大观黄山新安江南岸新安大道与阳湖路交汇处25668888新江一品屯溪区百鸟亭路21709099尚公馆黄山市屯溪区滨江东路12号 （照壁古村落对面）259266610东航国际屯溪区天都大道8号217333311新徽天地黄山市屯

16、溪区屯光镇内259088812天都国际屯溪区天都大道5号258277713熙城国际黄山市屯溪区水心亭256638614柏晶戴斯黄山区滨江东路1号（黄口大桥旁）234111115华美达坐落于黄山市屯溪区新徽天地醉温泉度假城内256866616滨江壹号屯溪新区路与前湖路交叉口（翠林斜对面）232388817御景轩屯溪区徽州大道10号233368818中铁滨江名邸屯溪区阳湖镇文峰路西侧255988819豪昇酒店屯溪区迎宾大道10号257788820君莱酒店屯溪区西海路3号5288999产权式酒店和酒店式公寓-市场分析容积率分析序号项目名称容积率1栢景假日2.072凤凰公社2.63君瑞（南方）百合1.

17、74尚公馆3.955新徽天地0.276天都国际未知7熙城国际4.578柏晶戴斯未知9豪昇酒店未知10君莱酒店1.9511香茗假日未知12水视界1.513元一（黄山）大观2.914新江一品2.615东航国际2.816御景轩1.617上谷居0.6518滨江壹号未知19 华美达2.820中铁滨江名邸1.61从容积率看，大部分的项目容积率在3以下，这和产权式酒店及酒店式公寓的地段位置规划有直接关系，强调回报的同时也强调舒适性。产权式酒店和酒店式公寓-市场分析回报政策分析序号项目名称返租(1=返租,0=不返租)年限 回报率%1栢景假日1382凤凰公社1583君瑞（南方）百合11084尚公馆11085新徽

18、天地156.56天都国际1557熙城国际11078柏晶戴斯156.59豪昇酒店10君莱酒店11香茗假日11012水视界013元一（黄山）大观15514新江一品131015东航国际110816御景轩17上谷居05818滨江壹号19华美达20中铁滨江名邸024681012123456789 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20返租(1=返租, 0=不返租)年限回报率%从以上情况来看，返租的占到80%以上的比例，回报率为6%至8%的占到总比例的75%，返租时间为5年的比例为46%，时间为3年的比例为15%，时间为10年的比例为39%。产权式酒店和酒店式公寓-市场分析主力户

19、型分析主力户型面积大多集中在40-80平米之间，户型主流为直套标准间型的一室一厅。这种设计的局限性是只有一面开窗，影响了居室的自然通风和采光。序号项目名称主力户型1栢景假日65-1192凤凰公社473君瑞（南方）百合38-1464尚公馆50-1305新徽天地43-1526天都国际46-527熙城国际28-808柏晶戴斯45-809豪昇酒店34-36543910君莱酒店47-8311香茗假日40-7012水视界70-10613元一（黄山）大观40-8014新江一品38-13015东航国际未知16御景轩未知17上谷居未知18滨江壹号80-10019 华美达未知20中铁滨江名邸未知不少酒店式公寓都采

20、用了几梯几十户集中式电梯设置，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面布局，不仅造成使用率低于普通住宅，同时也使物业的识别性、私密性较差，这也对高端客户的选择有直接影响。产权式酒店和酒店式公寓-市场分析销售现状分析序号项目名称销售现状1栢景假日已卖完（业主房按揭没办理下来剩余几间，可出售）2香茗假日已售完3上谷居待开盘4凤凰公社在售5水视界6君瑞百合（原南方百合）在售7元一大观（黄山大观）在售8新江一品9尚公馆在售10东航国际在售，剩余10套11新徽天地醉温泉产业12天都国际前三年每年5%回报，之后按市场调整；剩余9套13熙城国际前3年7%一次抵房价，4-10年8%；14柏晶戴斯与凤凰公社

21、同一地产商15华美达16滨江壹号17御景轩18中铁滨江名邸19豪昇酒店20君莱酒店0已售完1为在售2待开盘从上述内容可知，在售的楼盘约占75%以上的比例，已经售罄的约占15%，另有5%待开盘。由此得出，黄山对于产权式酒店及酒店式公寓的认可度相对较大，市场竞争同比也相对激烈。00.511.522.5栢景假日香茗假日上谷居凤凰公社水视界君瑞百合（元一大观（新江一品尚公馆东航国际新徽天地天都国际熙城国际柏晶戴斯华美达滨江壹号御景轩中铁滨江名邸豪昇酒店君莱酒店销售现状销售现状销售现状产权式酒店和酒店式公寓-市场分析可否按揭序号项目名称可否按揭1栢景假日可按揭2香茗假日3上谷居可按揭4凤凰公社可以按揭5

22、水视界本地人可以按揭6君瑞百合（原南方百合）7元一大观（黄山大观）本地人可以按揭8新江一品本地人可以按揭9尚公馆本地有保险或纳税证明可以按揭10东航国际不可按揭11新徽天地12天都国际不可按揭13熙城国际不可按揭14柏晶戴斯不可以按揭15华美达16滨江壹号17御景轩18中铁滨江名邸可按揭19豪昇酒店20君莱酒店从上述信息可知，按可按揭的数量为不可按揭的2倍，以此扩大消费市场。0不可按揭1可按揭00.20.40.60.811.2栢景假日香茗假日上谷居凤凰公社水视界君瑞百合（原元一大观（黄新江一品尚公馆东航国际新徽天地天都国际熙城国际柏晶戴斯华美达滨江壹号御景轩中铁滨江名邸豪昇酒店君莱酒店可否按揭

23、可否按揭可否按揭产权式酒店和酒店式公寓-市场分析销售价格分析02000400060008000100001200014000元一大观（黄山大观）新江一品尚公馆东航国际新徽天地天都国际熙城国际柏晶戴斯价格（元价格（元/平米）平米）序号项目名称价格1栢景假日91502香茗假日3上谷居60004凤凰公社110005水视界110006君瑞（南方）百合7500-80007元一（黄山）大观110008新江一品130009尚公馆585010东航国际900011新徽天地900012天都国际920013熙城国际1000014柏晶戴斯1300015华美达未知16滨江壹号未知17御景轩未知18中铁滨江名邸未知19豪昇酒店未知20君莱酒店未知从在售均价来看，目前普遍的价格水平在9000元/平米至12000元/平米之间，柏晶戴斯因其国际品牌的加盟，已经卖到了13000元/平米，国内品牌尚公馆价格在5850元/平米左右。销售价格分析市场分析小结1.目前产权式酒店及酒店式公寓已经进入比较理性发展阶段，投资客开始对项目的品质、区位、背景、经营方式、回报率进行综合分析；2.一搬来说，受房地产大势的影响，单价的不断攀升使大多数项目中的小面积户型（60平米以下）均推出即售空，而剩余的多是相对面积较大的户型，可当小户型也突破一百万的时